浙江在线·潮鸣天下-口水楼市-住在杭州网民间评房团-----滨江沿江板块调查

 住在杭州网民间评房团-----滨江沿江板块调查
住在杭州网民间评房团自7月26闲林之行，推出“闲林真相”专题，引起众多网友和业界的关注。
根据网友提议和业内的建议，民间评房团此次选定了杭州土地供应大户“滨江”版块。滨江沿江楼盘的迅速成长时候是具有扎实的根基，亦或是虚幻的泡沫，我们不能妄加评判，只求通过此次滨江之行对沿江楼盘概括进行真实的反映。
“远眺六和神韵，近观钱江风采”的江景房，一直是很多购房者的梦想。滨江从闻堰三江口到钱江三桥之间狭长的江岸线，为大量江景房的开发提供了前提。8月4日，住在杭州民间评房团开拨滨江，并选择其中最具代表性的一批沿江楼盘，进行了实地考察。
此次民间评房团所选择的楼盘中，既有最近销售火暴的倾城之恋，又有六合天寓这种颇具争议的楼盘；既有旅游水印城、同人春江、太阳国际等一线江景，也有风雅钱塘这样的经典楼盘；既有极具空间感的旅游水印城，也有带精装修的南都逸天广场。纵观沿江一带楼盘，各具特色，通过此次评房，我们将向您展示滨江沿江楼盘最真实的一面。
住在杭州民间评房团第二站——滨江·沿江版块
专题网址：http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/system/2005/08/03/006257998.shtml
民间评房团成员： 一壶、 LANDFISH 、王常 、六公园、 钱塘钱塘、ZJW等

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2005-8-5 14:45:38     
candytao


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      第 2 楼

住在杭州民间评房团滨江行 首站：旅游·水印城
过了钱江四桥，远远地就望见“超越江的想像”大型标语挂在快结顶的高楼上，我们随即来到旅游水印城的展示大厅，开始了此次滨江沿江楼盘之旅。
旅游·水印城社区由10幢现代建筑组成，总共1500多户，总建筑面积近30万平米，旅游·水印城从去年12月首次开盘以来，至今已开盘3次，总共5幢880多套房源，到目前为止已售720多套。最近一次开盘是今年4月份，新开一幢160套房源，已售47套，起价为7800元/平米，最高价在13000元/平米，而价格在8500元/平米以上的房子户型和楼层都不错，整体将在07年10月将全部交付。
水印城共分六类户型：银领公寓面积44—62平米，经济型二房面积88—100.32平米，经济型三房面积115—133平米，舒适型面积136—156平米，豪华型面积170-180平米，空中别墅面积240—150平米，三宅一生面积492.6平米，其中主力户型为130-150平米，另外，层高4.9米的LOFT也是颇受欢迎。
在售楼人员的介绍下，评房团一行首先其中的两套样板房进行了参观，此次推出的5号楼中间套和1号楼大套在整体上感觉上还是略显局促，可能是由于墙体厚度都比较宽，会对空间造成一定的狭小感。
随后对工地现场进行的观察持续了近一小时。楼盘整体上建筑密度还是相当低的，幢与幢之间的间距都在70米以上，最远的有162米，而中心花园和绿地面积也是具有一定规模的。
5分制
建筑
环境
位置
配套
户型
价格
质量
总分
水印城
3.8
4.2
4
3.6
3
2
3.75
3.48




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2005-8-5 15:09:32      
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      第 3 楼

民间评房团观点：
一壶：水印城充分利用了环境价值，两边视线好
水印城、春江在三桥和四桥之间，靠近四桥，距离还是比较合适，不受四桥车辆干扰，又可以欣赏四桥风景。和西面的同人春江时代一样，是非常好的一线江景房区域位置。周边环境上，可以依托滨江区政府周围。潜力比较大，周围还在造广场，江南的沿江，感觉要比江边好，公园多，绿化多。江对面是山或者城市风景，比较漂亮。
水印城楼层多在24到32层，这样充分利用了滨江地域往上的价值，楼盘间距大有7—80米。水印城和春江有个特点，地块南北长，这样前后比较厚，视线要向两边借，东边水印城就占便宜，春江是小高层多，水印城可以借风景看江景。又档了西面的春江的阳光，视线。这和地块出让有关。大家都打江景概念。又没有钱买大地块，只好把土地拆成南北长的长方形地块卖，谁都有江景，都不多。相邻地块互相压制，如果是一家开发，恐怕会照应的更加好，这次是水印城造得高，对环境价值利用的好，往东南两侧视线比较好，可以看江景，占了便宜。
水印城东面是河流，有船闸，好处是将来不会造东西，开阔。就是不知道噪音影响如何。
六公园：总体设计比较大气，全部是高层在江边反倒显得很相配。虽然容积率高了，但留出来的绿化和景观用地也多了。户型除了江景房较大外，其它的大多在140方以内，和新政并不冲突，所以在四桥东几个楼盘中相对是卖价最贵的楼盘。由于是高层，户型受到限制，有些有两房朝北的，得房率也偏低。运动馆的设计，还是非常受年轻的购房者喜爱的。只是单价过高，现介段销售会困难。
钱塘钱塘：水印城全部为高层建筑，容积率高(3.5)，得房率75%，不仅较低且价格偏高。小区运动设施配套完备，地下停车场部分有自然采光，较有特色。户型狭长，居家舒适性不够。沿江一线楼盘，江景优美，加上观景电梯，是亮点。样板房装修前卫、奢侈，但实用性不强。小区东面有船闸，不利于小区安静。LOFT户型为4×15米，性价比差。此楼盘一期高价开盘并热销，带动了滨江楼盘整体价格攀升，显得功不可没。
ZJW：从上中河高架到钱江四桥再沿江南大道走感觉交通还比较顺畅，并没有出现堵车现象。进入滨江的第一印象就是道理四通八达，而且沿路景观带也非常漂亮，但行人车辆都比较少，部分区域高楼林立，但沿途还有不少农田和成片的农民房，感觉就是一座现代和原始交错的新兴城市。
我们一下四桥往东不远处就来到旅游水印城，该楼盘占地规模不大，约700多亩，属于一线江景房，但整个地块呈南北长东西短的狭长状。小区容积率虽比较高，但由于都是20多层的高层建筑，感觉南北间距还是显得比较宽，有的楼距居然达100多米，另外它的整个小区的地面抬高设计以及运动概念还比较有创意。进去看了在售的一幢135方的户型，3房两厅2卫，两房朝南，结构比较紧凑，楼层高的还能见到部分江景，现在均价8500元/平方米左右，但所处位置相对比较好(中心花园旁)。
王常：运动做为概念的小区，在杭州尚不多见。小区入口比较有气势，阳光车库蛮有创意。户型一般，感觉没有说得那么大。二期江景房位置好，但预期值也高。
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2005-8-5 15:10:06      
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      第 4 楼

住在杭州民间评房团滨江行 第二站：同人·春江时代
在水印城仅一路之隔的西面，就是同人·春江时代，评房团一行直接前往工地进行实地考察。
同人·春江时代楼盘总占地面积6万多平方米，总建筑面积23万多平方米，由13幢高层、小高层组成。其中2栋是33层沿江高层，11栋是近江景观小高层，总户数为772户，建筑密度控制在20%左右。
一期9幢小高层已于今年5月29日开盘，房源为331套，均价为7800—8300元/平米左右，标准层面积为104—156平米，跃层面积主要为200—250平米，且得房率在80%以上。
据售楼人员介绍，一期到目前为止已售20%左右，整个楼盘在08年5月同时交付。
该小区的一大亮点是采用了人车分流的设计方式，小区内部交通系统几乎只为休闲、散步、景观考虑，除了预留必要的车道外，所有车辆直接进入地下两层停车场内，并可通过车库电梯直接通往自家门口，其1:2的车位也是周边其他楼盘所不具备的。
但由于东面水印城的高层将在27层左右，春江时代部分小高层的日照会受到一定的影响，但总体上说，两个比邻楼盘的绿化规划都作的相当不错，且可以互相补充。
据悉，今年11月底12月初，剩余的6号、8号楼包括两幢沿江景观高层将正式登场销售。
5分制
建筑
环境
位置
配套
户型
价格
质量
总分
同人春江
3.2
4
4
3.6
3.4
2
3.5
3.39


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2005-8-5 15:11:33      
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      第 5 楼

民间评房团观点：
一壶：春江时代中间有路，前面有单独一排两幢房子，但影响不大，是小路，一边是丁字路，靠江边，车流、人流都不会大。这个房子前后视野都很好。春江主要的问题就是它的主题思想不是很明确，没有把自己的优势发挥好，2.3的容积率，造小高层，楼间距反而比水印城小。江边高层的风景有没有借到，又受水印城压制视线都挡住。春江有幼儿园不错的。
水印城就比较利用了周围的环境，东西两边视野好，除了北面的江景房，后排的房子，高层也可以借两边的视线看到江，价值比较高。其他比如阳光车库，运动概念都不错的。两家楼盘的抬高，低层架空的等设计，都是好的。水印城的样板房造的粗糙了，比如一排大柜子，不好看，又让房间感觉小多了。
价格上，水印城，目前在售的非江景房价格已是8000多，个人认为价格能低些，会有吸引力的。水印城南面房子，虽然不是直接面江，但是许多层次比较高房子可以从房子东西两侧看到江，还是有价值。
春江的非江景房8000，江景房8800，春江非江景房，受水印城的阻挡，有些吃亏。江景房的价值还是不错的。
六公园：同人春江的楼盘紧挨着水印城，但设计却不太一样。它是江景房30多层，前面是依次降低，最南面是小高层为主。这样容积率是低了，但和水印城相比整个楼盘显得没有气势了。中间的花园面积也小了。好处是小高层得房率提高了。由于动工慢，错过了最好的开盘期，所以前面的小高层卖得并不快，8000多的均价也是主要的原因。据说沿江的江景房也将在本月开盘，但户型偏大，观江景角度的设计等并不支持卖得出很高的价格。
钱塘钱塘：春江时代沿江高层风景优美，其它为小高层，江景难见，且边套与中间套差价颇大(1000元/平方)。得房率较高，但户型一般，面积偏大。小区最南两幢的北面道路对外开放，不利于小区整体格局完整且带来安全问题。小区有幼儿园配套，但附近配套还显不足。
ZJW：逛完水印城偶们来到隔壁的同人春江时代，整个小区占地面积6万多平方米，但有一条市政道路东西穿过，但靠南面的只有两幢房，总体影响不是很大。该楼盘户型设计比较好，但还是感觉偏大，基本都是150方以上的大户型，听售楼小姐小区车库配比率高达1：2，并规划有幼儿园、农贸市场以及其它商业配套，均价在8000元/平方米左右。
王常：春江时代：小高层的房子还是不错的选择。江景房的位置属一线，价格还是比较合理，尚可接受。车库配比高达1：2，但车库的价格太高，地下一层16万，地下二层14万。
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2005-8-5 15:27:13      
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      第 6 楼

住在杭州民间评房团滨江行 第三站：顺发·倾城之恋
顺发·倾城之恋一期19、20号楼7月24日开盘，低价试水，到今天销售已经接近尾声，总共245套房源已销售203套，连续多日高销售量给杭州楼市带来了一丝暖意。
评房团来到售楼处，发现现场人气相当旺盛，售楼人员忙得不亦乐乎，据现场售楼人员介绍，此次销售楼盘均价在6600元/平米，起价才5816元/平米，最高价不过7200元/平米，价格的优惠着实是吸引客户的最重要因素。
顺发.倾城之恋地处钱塘江南岸滨江区区政府对面，江南大道以南，江晖路以西，占地140余亩，地上总建筑面积23万余平方米。
小区由17幢小高层、高层及部分沿街商铺共同组成，主力户型在100— 140平方米左右；中心庭院4.9米架空，楼间距都在50米以上，并有约350米长景观水系贯穿全区；另外，幼儿园、独立休闲会所、戏水游泳池、下沉式网球场等众多高尚配套也相当齐备。
正在建设中的1、2、12号楼将在8月底开盘，这三幢楼相对第一期无论位置和朝向都有优势，预计开盘价格肯定不会低于一期。
5分制
建筑
环境
位置
配套
户型
价格
质量
总分
倾城之恋
3.6
3.6
3.4
3.6
3.2
2.75
3.25
3.34



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2005-8-5 15:28:43      
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      第 7 楼

民间评房团观点：
一壶：我们刚进倾城之恋，里面有不少人在签合同，相对价格低就是好。起价5800，均价6600，小区比较大，小区设计也没有看见有明显的缺点。户型也比较常见实用。100到140，这样，大家会来买比较实用的房子，买得起的房子。销售好是应该的。要注意，它的房子朝向是南偏东有20度左右，买西面的房子可以得到额外的阳光，对应，东面阳光就少了。它和风雅钱塘一样，小区是开放的。开放的小区对整体环境提升是有利的，但是对小区居民的生活有变化，据说维护是居民物业费出资，人们要适应这样的方式。两个楼盘周边配套建设进展比较快，是依托区政府的位置，边上的江南小学已经开学。如果在江边不买江景房，不如就到这里买，价格低，配套好。当然，将来散步到江边，就不如水印城、春江随意。
六公园：倾城之恋是最近才开盘的楼盘，由于开发商对市场形势估计的比较充份，所以采取低价入市策略，取得了很大的首期成功。短短一星期卖出了80%的房子。由于地处滨江区政府区域，周围聚集了不少楼盘，配套相对滨江区其它几个区域要好。加上自身楼盘设计采用前后两幢组团绿化设计，中规中距，一期的户型以140方以下的居多，所以既使一期开的房子北面沿街，还是受到了购房者的认同。但高层得房率不高也是倾城之恋的毛病。130方的房子套内建筑面积只有不到100方，而公摊却超过30多，太浪费了。
钱塘钱塘：倾城之恋7月24日一期两幢开盘，均价6700元，销售情况良好，在目前杭州楼市低谷期取得如此成绩实属不易。户型合理，居家适宜，但公摊较大(得房率74%～76%)。小区绿地对外开放，必将带来物管难度。周边配套前景较好，江南实验学校、规划滨江体育中心近在咫尺。总体上性价比较高，但与江景无缘。
ZJW：从春江时代出来我们来到位于滨江区政府附近的倾城之恋，一进售楼处就看到大厅里人很多，一问才知道都是来签合同，据了解该楼盘销售情况比较乐观，共240多套房子已售出206套，均价6500元/平方米，此楼盘的热销说明只要价格合理，自住者还是愿意下单的。该小区和江南实验学校只有一路之隔,旁边就是规划中的滨江体育中心(设有40000方的商业配套),离规划中的地铁站也比较近，但值得注意的是该小区是实行完全开放式管理的，小区内并没有设置围墙(听说这是政府统一要求的)，以后对物业管理要求会更高。
王常：倾城之恋：能在低迷的市场中短时间内造成热销，验证了便宜才是硬道理。没有卖不掉的产品，只有卖不掉的价格。产品本身尚可。用于自住，应该是个不错的实惠选择。
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2005-8-5 15:29:28      
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