叶檀的强国博客

房贷风险出笼中国经济将崩溃

2007-9-21 新京报

    作为银行重要资产之一的房贷如果出现大规模风险，是中国银行业不可承受之重，中国经济无法承受几大国有商业银行注资改革的成本。

    房贷风险若隐若现。9月10日，央行上海总部发出的报告指出一个事实，在房价上涨预期下，房贷仍然大规模上升。当月上海中资商业银行个人房贷猛增71.3亿元，创2005年以来单月新高，其中新增个人消费贷款占新增贷款总量的99%，房贷占到了90%。事实上，各大银行均在抢食房贷蛋糕，从上市银行2007年半年报来看，上半年银行个人住房贷款规模快速增长，占银行贷款业务总额的比重近1/5，同比增速为10％－30％。

    近日建设银行研究中心发布研究报告也指出，虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险。在央行近年来连续多次加息，个人房贷款支付不断增加的情况下，意味着国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。近年来，我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势，而从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为３到８年。如果隐性风险无法缓解，最终将酿成金融体系的灾难，这是决策层一直焦虑不已的根本原因。

    从数据来看，个人房贷仍属于优质贷款，多数银行并不认为风险难控，在赢利压力下垂涎于稳定的房贷高利息收益似乎有理。短期利益与长期风险互斗，就像所有市场主体一样，银行也无法忍受短期巨大利益的诱惑。至于长期风险，谁知道呢？也许主管已经不在任上，或者跳槽去了外资银行。

    事实是，银行将自己捆绑在房贷上事实上承担的是不可预知的未来风险，在将自己推向一个危险的境地——房价涨则大收利市，房价跌则满盘皆输。银行信贷追逐资产品价格上涨的预期，不仅会造成实体经济失血，卡住中小企业发展的脖子，更重要的是，一旦预期下降，则会产生以房贷为核心的从虚拟经济到实体经济的雪崩效应。

    我国房贷风险一旦发作，将比美国次级债危机厉害百倍，美国次级债所占份额在金融份额中极小，而我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，直接或间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％，占银行贷款比例20%是一个极端保守的数字。因此，中国的房地产市场衰退将影响中国银行业，最终直接打击中国经济。中央政府显然不会允许这样的情况出现，银监会最近的压力测试，以及未必空穴来风的提高房贷的首付比例的传言，都是这一背景之下的产物。

    一些银行之所以认为房贷风险不大，理由有两条：一是认为对贷款者审核严格，风险控制基础做得不错；二是因为房贷有抵押品，商人有土地、个人房贷有房子，起码银行还能收回成本，说不定可以拍卖出高价，录得赢余。

    这种想法与专靠房贷生财风险一样大，甚至还要大。从目前来看，我国的银行内控机制并不严密，所谓的收入证明等很少加以审核，单位一盖章就万事大吉。最重要的是，土地、房产等抵押品的估值完全随楼市的行情而来，一旦房地产进入下降通道，房地产价格甚至可能缩水至原来评估价的一半甚至30%，这种极端情况在泡沫经济破产后的日本、以及东亚金融危机后的我国香港地区都发生过，现在还在美国市场上演。以目前房地产旺市时的估价，来抵御房地产一旦衰退之后的风险，无异于空中楼阁式的自我安慰之语。当然，在房地产旺市时期，国内行银行大都虑不及此，不过作为政府，考量全面风险防止经济崩盘，则是职责所在。

    如何抵御房贷风险？建行提出的建议是，加强房地产贷款管理，加快住房抵押贷款证券化，健全金融机构内控机制。这些举措中，健全内控机制所诉求的是银行本身治理的健全，而加快抵押贷款证券化则是政府、央行、银监会一直希望推进而进展缓慢的做法。

    美国次级债也许会让国内银行冒出一头冷汗，遭遇这种房地产困境，恐怕国内银行以目前的经营模式有十个银行恐怕也像英国的北岩银行一样遭到挤兑而破产。但美国的情况虽然严重，大部分金融机构却全身而退，反而是欧洲、日本央行在着急为本国受次贷影响的金融机构买单，这不能不说是美国银行资产证券化的大成功，通过证券化将利益同时也将风险分散给世界投资者，在危急时刻显示出保全自身生存的“英雄本色”，付出的代价是保全小我的同时，让所有的债券市场、金融衍生品市场以及国内外购买次级债者遭殃。

    为缓解房贷风险焦虑症，我国正强力推行信贷资产证券化，这是向美国学习的经典招术。2005年3月首批试点的国家开发银行和中国建设银行发行总规模130多亿元，目前中国农业银行以及招商银行、兴业银行和中信银行也将加入第二批资产证券化试点的行列，规模预计600亿元左右。银行个人住房、汽车贷款、助学贷款等都有可能作为证券化的基础产品。据称，第二批试点结束后，信贷资产证券化可望进入取消额度限制的常规化发行阶段。

    应该注意的是，从国际经验来看，信贷资产证券化要获得成功，在起步时必须推出好的资产，而不是呆帐坏帐，以至失去投资者的信任。以往我国的证券化实践中，大有油水的房贷证券化利归银行关联公司，大约只有劣质资产才肯拿出来与社会投资者分享。这种行为既短视又愚蠢，希望决策层与银行不要再犯。

    对于政府来说，不应一味视资产证券化为风险转嫁之举，也要考虑到证券化的本意是收益与风险并存，一旦房贷证券化之后，就无所顾忌地出台严厉的房地产等紧缩政策，使房地产信贷资产急速从优转劣，那是陷害投资者之举。即便要减少房地产热度，政府完全可以顺势而为，在推出多种证券化品种使投资者拥有风险化解手段之后进行。相比而言，杜绝那些与银行、房地产公司有关联者的房地产套利交易，以保证贷款质量在可控的范围之内则是根本。