神马文学网双币种地产基金探索投资新风向
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/06/13 03:54:51
双币种地产基金探索投资新风向 
5月20日，本报记者专访了环球投资集团有限公司亚太区总裁、荣耀基金管理集团私人有限公司总裁苏大卫。在他眼中，外资的投资手法正在逐渐增多，这其中既需要创新，更需要探索。
中国房地产报：楼市调控政策已经满月，就您观察，调整后外资投资楼市的策略有哪些新的变化呢？
苏大卫：即使在严厉调控的背景下，中国楼市的整体回报率在全球仍是很有吸引力的。具体而言，外资还是很看好一些商业地产项目。在这一过程中，外资最重要的事务就是发现好的商业地产运营商，比如说万达、宝龙等领先的运营商。
目前投资中国楼市，除了结汇等问题外，外资面临的最大问题仍是如何找到优秀的运营机构。在地价较高的背景下，外资都对运营商的能力更加谨慎。投资很容易，但能否确保获利则未必可以很清晰地判断。
中国房地产报：您如何评价年初风行的外资成立人民币基金浪潮？
苏大卫：由于结汇等不确定性因素，我一直强调，如果外资基金管理公司要在中国楼市图谋长远发展，一定要在中国建立公司平台。
具体而言，外资成立人民币基金的优势在于避开了商务部的审批、结汇等流程。对于一个投资项目来说时间是非常宝贵的，外币基金需要等1年甚至更长的时间才拿到批文，项目的最好时机往往已经错过了。如果外资基金管理公司对项目层面的投资兴趣浓厚，他们成立相应的人民币基金就不可避免。也就是说，即使调控来临，只要外资基金管理公司长期看好中国楼市，这一方面的努力就不会停止。
中国房地产报：环球投资集团作为外资中的一员，目前有哪些方面的投资计划呢？
苏大卫：最近，我们成立了一只新的股权基金——荣耀基金，这是一只人民币和美元双引擎平行基金。
区别于多数基金投向项目产权，荣耀基金更希望做商业地产运营商公司股权层面的投资，具有一定程度上的创新。
我们认为，在新一轮宏观调控下，位于二三线城市的商业地产运营商会有一些并购重组的机会出现。因此，我们更为关注公司层面的股权投资。这些企业大都拥有很多的土地资源，不必在土地市场高价拿地，而由于目前交易额下降，他们可能更需要新的资金投入。
在这些公司所拥有的项目层面，我们更趋向于“独一无二”——就如同北京的国贸大厦以及上海的金茂大厦和环球金融中心等等。而且，我们希望这些项目走的是综合体开发的路线，各类物业配合，为提升项目整体价值带来更大的空间。
荣耀基金的投资规模要相对大一些，目前的启动资金规模为10亿元（含5亿元人民币和5亿元人民币等值美元）。我们希望后期能够做到40亿～50亿元的规模。房地产领域是该基金的主要投资领域之一，大约占到1/3左右的份额。该基金采用的也不是常见的有限合伙制，而是公司制。
中国房地产报：双币种房地产基金应该是国内首次出现，那么它有哪些优势呢？
苏大卫：当美元基金落实到项目层面，是需要通过商务部审批的。如果收购股权，需要立项，属于并购层面，部分行业则会受到鼓励。
这种基金的设置，能为基金在更大领域进行操作提供灵活性，即考虑为中国商业地产运营商在美国纳斯达克做上市准备的工作。该模式以收购现有的美国上市公司，为所投资的企业提供资产注入的机会，这也为基金预留了一个更好的退出方式。双币种的设计实际上就是提供更为灵活的操作平台。比如在国内，我们用人民币的方式投入到地产公司股权层面，而在国外，我们可以用美元基金安排好境外的壳，打造好境外的平台，但这两方面的投资都在我们基金所控制的范围。当然，这其中也必然需要走一定的审批程序。
中国房地产报：双币种房地产基金具有很强的探索性，那么您认为未来在中国还可能出现哪些新的投资模式呢？
苏大卫：就我的经验而言，投资地产，基金可以采用的方式远不是目前常见的针对写字楼、住宅、商铺等物业在项目层面上投资和持有，像医疗房地产、物流房地产、教育房地产以及农业房地产等投资，在国内就没有出现过。
比如说在澳大利亚我们就收购了众多医院的产权，然后再把医院回租给政府，这样政府就没有资产的压力，而在物流地产方面，也有类似于这类的投资。
可以说，随着外资基金在国内的发展进一步深入，更多的房地产投资的模式将会逐渐出现。
2010-5-24
调控政策对全国楼市的巨大影响是否打乱了外资基金既定的投资路线图而使其蛰伏呢？据本报记者了解，与年初外资热衷人民币基金的大潮相比，目前虽然没有更多的投资案例浮出水面，但外资投资模式上已经出现了一些新的探索。5月20日，本报记者专访了环球投资集团有限公司亚太区总裁、荣耀基金管理集团私人有限公司总裁苏大卫。在他眼中，外资的投资手法正在逐渐增多，这其中既需要创新，更需要探索。
中国房地产报：楼市调控政策已经满月，就您观察，调整后外资投资楼市的策略有哪些新的变化呢？
苏大卫：即使在严厉调控的背景下，中国楼市的整体回报率在全球仍是很有吸引力的。具体而言，外资还是很看好一些商业地产项目。在这一过程中，外资最重要的事务就是发现好的商业地产运营商，比如说万达、宝龙等领先的运营商。
目前投资中国楼市，除了结汇等问题外，外资面临的最大问题仍是如何找到优秀的运营机构。在地价较高的背景下，外资都对运营商的能力更加谨慎。投资很容易，但能否确保获利则未必可以很清晰地判断。
中国房地产报：您如何评价年初风行的外资成立人民币基金浪潮？
苏大卫：由于结汇等不确定性因素，我一直强调，如果外资基金管理公司要在中国楼市图谋长远发展，一定要在中国建立公司平台。
具体而言，外资成立人民币基金的优势在于避开了商务部的审批、结汇等流程。对于一个投资项目来说时间是非常宝贵的，外币基金需要等1年甚至更长的时间才拿到批文，项目的最好时机往往已经错过了。如果外资基金管理公司对项目层面的投资兴趣浓厚，他们成立相应的人民币基金就不可避免。也就是说，即使调控来临，只要外资基金管理公司长期看好中国楼市，这一方面的努力就不会停止。
中国房地产报：环球投资集团作为外资中的一员，目前有哪些方面的投资计划呢？
苏大卫：最近，我们成立了一只新的股权基金——荣耀基金，这是一只人民币和美元双引擎平行基金。
区别于多数基金投向项目产权，荣耀基金更希望做商业地产运营商公司股权层面的投资，具有一定程度上的创新。
我们认为，在新一轮宏观调控下，位于二三线城市的商业地产运营商会有一些并购重组的机会出现。因此，我们更为关注公司层面的股权投资。这些企业大都拥有很多的土地资源，不必在土地市场高价拿地，而由于目前交易额下降，他们可能更需要新的资金投入。
在这些公司所拥有的项目层面，我们更趋向于“独一无二”——就如同北京的国贸大厦以及上海的金茂大厦和环球金融中心等等。而且，我们希望这些项目走的是综合体开发的路线，各类物业配合，为提升项目整体价值带来更大的空间。
荣耀基金的投资规模要相对大一些，目前的启动资金规模为10亿元（含5亿元人民币和5亿元人民币等值美元）。我们希望后期能够做到40亿～50亿元的规模。房地产领域是该基金的主要投资领域之一，大约占到1/3左右的份额。该基金采用的也不是常见的有限合伙制，而是公司制。
中国房地产报：双币种房地产基金应该是国内首次出现，那么它有哪些优势呢？
苏大卫：当美元基金落实到项目层面，是需要通过商务部审批的。如果收购股权，需要立项，属于并购层面，部分行业则会受到鼓励。
这种基金的设置，能为基金在更大领域进行操作提供灵活性，即考虑为中国商业地产运营商在美国纳斯达克做上市准备的工作。该模式以收购现有的美国上市公司，为所投资的企业提供资产注入的机会，这也为基金预留了一个更好的退出方式。双币种的设计实际上就是提供更为灵活的操作平台。比如在国内，我们用人民币的方式投入到地产公司股权层面，而在国外，我们可以用美元基金安排好境外的壳，打造好境外的平台，但这两方面的投资都在我们基金所控制的范围。当然，这其中也必然需要走一定的审批程序。
中国房地产报：双币种房地产基金具有很强的探索性，那么您认为未来在中国还可能出现哪些新的投资模式呢？
苏大卫：就我的经验而言，投资地产，基金可以采用的方式远不是目前常见的针对写字楼、住宅、商铺等物业在项目层面上投资和持有，像医疗房地产、物流房地产、教育房地产以及农业房地产等投资，在国内就没有出现过。
比如说在澳大利亚我们就收购了众多医院的产权，然后再把医院回租给政府，这样政府就没有资产的压力，而在物流地产方面，也有类似于这类的投资。
可以说，随着外资基金在国内的发展进一步深入，更多的房地产投资的模式将会逐渐出现。