关于房价的相关问题的清醒认识

我现在很讨厌说房价要跌的人!!!
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我现在很讨厌说房价要跌的人，别有用心，全是忽悠！忽悠十几年房价跌了吗？我就是因为听了这些忽悠的话才耽误我出手买房，后悔啊！现在上海每平方米才2-3万，不贵啊，以后通货膨胀，房价要涨到10万，100万块一平方米，每套房子上亿元，那现在不买不是要后悔死啊，故决定今年无论如何都要买房！

有的人不相信，请用你的脑袋想一想30年前到现在钞票贬值超过30倍吧（据专家估算，大约35倍），那30年后，上海现在300万的房子是不是就要卖一个亿，你爱买不买，想让房价跌，除非天上掉黄金！ 为什么说上海房地产至少还要再涨一倍（补充稿）

有几条硬的依据支持这一判断。
先说直接的依据。
第一是卖给谁？
这一点不是问题，上海有500万的高收入阶层，其中包括：
1、 外籍人士60万，其中台湾人30万，香港人10万，日本人5-6万，韩国人5万，欧美人6万，还有新加坡人、东南亚华人等，合计超过60万。
2、 洋插队40万，改革开放以来，上海是高出国比例的城市，累计算40万，这些人回国后，一般会买房置产，吃点房租，然后再做点小生意，成为一个中产阶级。
3、 公务人员300万，这是主力，包括机关和事业单位人员、离退休高级公务员。当今中国，最暴利的行业就是政府部门，这些公务人员政府都提供福利性分房，只要交很少的钱，甚至只是象征的，就可以分到房子，而且通常是大户型。同时他们还有大量的收入，可以另外置产，这个阶层构成了房地产行业最主要的消费群！
4、 其它高收入人士100万，包括高级白领（比如外企中级经理以上，内企的高级经理以上，国企高管，官僚垄断企业的普通和高级员工。）几十万；大中老板（指身价千万以上的，小老板根本不行）几十万；全国各地的贪官污吏（很多内地官员的子女，毕业后到上海工作，立刻就买房。还有很多官员是为了洗钱、置产等到上海买房。），十几万有的；还有全国各地炒访团，明星名模名流，江湖精英，贩毒界资深人士，高级青楼，二奶之类，也是个不小的数字，也有几十万。这些人统统加起来算100万不算多。
  
以上总计500万，实际情况出入一点无关大局，实际或许是400万，或许是600万，道理都一样，都足以构成一个充分支撑房产市场的庞大购买群体。
这些人的收入水平，即使拿到香港，也属于高收入。比如一个小警察，年收入就是10万级，还是公开的合法收入，一个普通税务员，一个年终奖也是10万级别，年收入随便几十万。
这些人购房，早已经超出了自住的范畴，而是进入了投资置产的阶段。
比如一个派出所长，年收入可能就是百万级，这些钱他怎么处理呢，最好的办法就是变成房产，风雨不怕，可以养老，也可以留子孙。
小警察、税务员、派出所长，这些是最低层的，至于那些大牌，自然是远赴国外，资产都会转移走，但是转移走了后，并不会就此退出江湖的，他们将以新的面目继续回到国内来捞世界，而最好的投资依然是不动产项目，小可以经营一个楼盘，大可以搞城建项目。

第二是地产本身的价值。
上海物业本身的价值，其实也远远超过现有价格水平，原因在于：
1、 市政建设。
上海改革开放以来，集举国之力进行建设，累积下来，浦东开发就花掉超过1万亿，而浦西开发则花掉超过3万亿，进行了大量的市政建设，目前来说，基础设施水平对有钱人而言，已经不亚于周边的香港、东京、汉城这样的发达城市。
就拿一点来说，上海基本上所有的人行道都铺上了地砖！这一点就算香港、东京、汉城，
也是无法比的，好像伦敦、纽约也没有做到这一点。这些都会体现为物业价值的增长。
2、 消费环境。
可以说基本上世界上有的奢侈消费，上海都有；世界上其他地方能买到的高档商品，上海都能买到；世界上上流社会的生活方式，上海也完全接轨。什么方程式赛车、世博会、高尔夫球场、游艇码头、精品店、夜总会、各种私人俱乐部汇聚世界各国风月；上海的女孩子也又漂亮又便宜素质又高；上海已经成为世界时尚之都、激情之都、繁荣之都，有钱人住在这里，可谓如鱼得水。
3、 居住质量。
房屋质量方面，上海的高档住宅，其小区环境、整体设计一点不会比香港东京差，完全接轨。
生活质量方面，上海的教育、医疗等环境也是一流的，不比发达国家差。
公共服务质量方面，交通、通信、购物、交际、治安等方面，对有钱人而言，也是一流的，享受到上等人的待遇。
4、 商业环境。
政府通过经营城市，已经把上海打造成“国际大都市”、“中国经济龙头”，而且对全世界开放。现在的中国已经成为世界冒险家的乐园，而上海又是乐园中的乐园，自然可以吸引大量的资本和有钱人前来弄潮，这又进一步提升了地产价值，形成正反馈循环。

第三是通胀。
在“流动性过剩”、“结构性通胀”的情况下，不动产价格是不可能下跌的，因为不动产至少是最好的保值工具——在全社会意义上（如果有人认为有更好的保值工具，可以提出来。），即使比较价格下跌，实际的价格也是要涨的。
在这种局面下，幻想不动产价格下跌，那是不可能的。
此不赘述。

再说几条间接的依据。
第一是衡量标准问题。
上海的房价是不能用国内普通人的收入来衡量的，用那些“低素质人口”的收入来衡量高层次国际大都市的地产价格，是荒唐的，是违背经济规律的！这个道理就像你不能纽约贫民窟的收入来衡量大纽约的地产价格，道理是一样的。
上海的房子是面向全世界开放的，客户也来自四面八方，上海房地产做的是世界市场！所以，衡量上海房价，远的要用同等的纽约、伦敦、巴黎，近的也必须用周边同等的香港、东京、汉城等大都市作为参照。而和这些城市的房价比，上海房价是被远远低估了，现在上海同等物业的价格也只有香港的1/3而已！香港最高级的豪宅，要卖到30多万港币一平米，而上海只有10万出头，普通房子也是如此。所以，保守估计上海房价至少要达到香港2/3，充分估计应该和香港持平，才是合理的。否则，就不可避免香港、台湾、韩国、日本这些地方的人纷纷移居上海，用他们在当地的高收入，来收购上海的低价物业，所谓水往低处流，这是资本的逐利性决定的，是经济规律。
所以，上海既然是“国际大都市”，“积极加入全球一体化进程”，那他的房价也自然是全球一体化的，所以，要用世界的、开放的、发展的眼光来看，不能坐井观天。而用全球化的、世界性的、开放的、发展的眼光来看，上海的房价依然处于不合理的低价位水平，还具有极大的提升空间！

第二是吸引力问题。
如前面所说，由于上海采用一切努力来为外国友人和海外同胞创造一个良好的投资、置业和居住、消费环境，他们可以享受到在世界其他任何地方不可能享受到的特殊待遇和特殊消费。所以，上海正在成为全球最具有吸引力的城市！所有外国友人和海外同胞，来了都说好，乐不思蜀。
比如这些年，到上海购房置产或定居，已经成为香港演艺圈的一种时尚，也成为台商的一股潮流，这股潮流也波及到日本和韩国，以及其他国家。过去都说韩国人、日本人民族精神强烈，但现在却已经有越来越多的韩国人、日本人举家迁居上海，就把上海当成家了，还有很多日本人、韩国人到上海娶妻生子、置业生根，经过几十年的努力经营。这种现象现在正在形成潮流，成为大上海一道“靓丽的风景线”，这些“高素质人口”的到来，将为上海未来的发展注入新的活力，将极大改善上海的总体形象、提升上海的竞争力、提高上海的发展水平、改善社会面貌。
在社会各阶级中，工人阶级是最先进的阶级，是“高素质人口”，而上海正是工人阶级最集中的地方！中国共产党是工人阶级的先锋队，又是“高素质人口中的高素质人口”，而在上海这一“高素质人口中的高素质人口”比例也是全国最高的；党的各级干部，则是先锋队中先锋，是“最高素质”的人群，这一人群的比例和层次，上海也是全国最高的。这样，上海一方面充分集中了国内最高素质的人口，另一方面又大量吸引来自世界各国的高素质人口，上海已经成为全国人口素质最高的城市，也是全世界人口素质最高的城市（因为其他资本主义国家是落后的资产阶级当家作主），这充分体现了市政府建设人才高地的理念，为未来的发展提供了坚实的保障。
上海迎四海宾朋，共图发展大业，正在驶入发展快车道，迎来历史上最好时期，正在实现跨越式发展，超常规发展，走出一条上海特色的发展之路，要为中华民族的伟大复兴，做出龙头性的贡献，成为“中华民族伟大复兴”的最大的发动机。

第三是购房性质问题。
目前的购房性质主要是自住为辅，投资为主。
那些“房屋已经供大于求”，“房屋大量空置”，“房价高，房子卖不掉”，之类的观点，都是站不住脚的。
先说“房屋已经供大于求”的说法为什么是错误的。
首先，总量上看，房屋并没有供大于求，而是远远供不应求。拿上海来说，户籍人口约1400万，常住人口约1900万，加上流动人口保持在700万，所以，上海的动态人口是2600万，如果用户籍人口计算，按照社科院数据，上海人均住宅已经超过30平米，但这种算法本身就不对的。应该按照所有的动态人口来计算，那样的话，人均只有约16平米而已。
其次，个体上看，房屋拥有是两极分化的。从户均面积来说，大型的豪宅可能有几千平米，占地数亩，大户型的公寓也可以有几百平米，而小的一室户只有十几平米。大房子里面可能只住很少的人，而小房子里面可能几代同堂，上海现在几代同堂的情况还大有人在。而从房屋拥有量来说，多的可以拥有成百上千套，少的就不说了。在上海，随便一个官员，拥有几套房是很正常的，一个街道主任，拥有十几套房算少的了。
所以，绝大多数人还是居住困难的，而外来人口，基本只能租房，而基本上所有的房子都可以租出去的，因为有那么多的外来人口，供需是平衡的。

再说“房屋大量空置”的说法为什么错误。
这里要区分“市场性的空置”，和“使用性的空置”，不能把两者加在一起算。
使用性的空置，情况有很多。比如有很多有钱人在这里买个房安个点，可能一年也就来住几天甚至几年也不来住。我们前面说了，对于有钱人，一两百万一套的房子，实在是太便宜了，买一辆高级轿车也要上百万，何况是一套房子可以留子孙的呢；一些人买房洗钱的，他就放着，既不想出租也不想买，人家不缺这点钱，也不想多事；有一些房子打算出售，挂在中介，但可能一年半载都没有卖掉；有出国的，几年内可能房子就空在那里；炒房在不断流转中的，也不能称为空置，因为他不断在换手，等等。这些叫做使用性空置，不构成市场压力。
只有那些主观上想卖掉，但是长期买不掉的，又不能住人（不能住人的原因，一是会造成贬值，二是可能需要花钱装修），才能称为市场性空置。比如炒房但是长期不能变现的，或者新楼盘长期不能脱手的，才能称为市场性空置，否则就不是市场性的空置。而使用性的空置，根本不会造成市场压力。只有市场性空置才会造成市场压力。
至于使用性的空置为什么会比较多，那是另外的问题了。

再说“房价高，房子卖不掉”为什么是错误。
前面已经说了，房子本来就是卖给富人而不是卖给穷人的，而中国改革开放以来，产生了一个比例依然极低但是绝对数字极大的富裕群体，他们是主要的购买者。这批人的存在，完全可以消化所有的房地产。中国经济产生的gdp，最后都变成了这些人的存款，不管经济怎么动荡，物价怎么变，社会上的钱总是不会自己消失的，总是握在什么人手里，是不是？关键问题是由于大环境看空，现在这些人都在持币观望。所以，政府现在要做的事情就是把这些人的消费能力刺激起来。具体怎么刺激，下面会说到。

第四是中国国情问题。
其一，房价涨幅其实是远远低于经济增长幅度的。由于经济的增长，gdp的发展，导致了地价的升高，这是经济规律，是经济增长的必然现象，而房价上涨和其他物价上涨比，还是低的，没有和经济增长同步，而是远远落后，这一点任志强先生的话是有道理的。
其二，地价上涨获得的收益，已经成为地方政府的第一块大蛋糕。没有这块蛋糕，可以说大部分地方政府可能都要财政破产。所以，地方政府有高度的积极性，会从关系到党的生死存亡的高度，来看待房地产发展问题。
其三，房地产相关产业已经占到gdp的一半，已经成为国民经济的第一支柱，这跟支柱如果垮掉，那后果就是亡党亡国，就不仅仅是经济问题，而是政治问题了。
其四，中央一直在下很大一盘棋，发展房地产，本来就是中央的重大战略部署，从十几年前就开始进行战略布局，造势，直到蓬勃发展，极大拉动gdp发展，促进经济增长，已经在不知不觉中取得了巨大成效，是成功的。但是现在弊端也逐渐显现，所以中央正在重新进行伟大战略部署，进行产业调整。
但是产业调整决不是把已经发展起来的房地产业搞垮，而是要更加健康稳定地发展，继续在相当长时间内担当国民经济排头兵和支柱的作用，为产业调整争取到充分的空间和时间。

第五是民心问题。
中国人向来还是相信硬的东西，这是民族性决定的。美国老太太可以一辈子租房子住，但是中国老太太就一定要买房，这是一种“民族劣根性”，不是短时期可以改变的。所以，不但在广大中国“高素质人口”中，包含了巨大的房地产消费需求，而且在中国广大“低素质人口”中，也同样包含了巨大的房地产消费需求，就不足为怪了。这是中国房地产事业发展最可靠的保障。人民的意志是不可战胜的。

再说说深层次的依据（由于可能涉及国家机密，此处仅列目录）：
第一、 经营城市
第二、 集团购买
第三、 地方卖地经济
第四、 豪强兼并
第五、 国家利益
第六、 GDP
第七、 高价驱动力
第八、 接盘

最后说说政府如何刺激房价：
第一， 是继续开放按揭业务，把按揭业务引向深入，为市场注入活水，为广大人民解决住房提供良好的金融服务。
第二， 是进一步加大城市改造力度，既保障gdp增长，又可以创造出大量的市场需求。
第三， 将整个房地产业升级换代，提供更加高级的物业，促进房地产产品的更新换代，提升档次，促进有钱人换房。而提升物业档次的关键，是提升最高物业的档次。目前最贵的别墅只有2.5亿，太低级了，应该适时推出10亿级别的别墅，这样引领方向，下面自然层层升级，这将是一个巨大的市场机会。
第四， 是进一步改善公务员福利待遇，促进公务员购物置产，广大公务员有了良好的待遇，才能更加没有后顾之忧，更加全心全意为人民服务，为改革开放鞠躬尽瘁。
第五， 是适当通胀，用通胀预期，来逼出有钱人手里的资金，促进其买房置产，保值增值。
第六， 进一步加大开放力度，为外国友人和海外同胞，提供更多的便利和服务，吸引他们来中国投资、置业、定居、旅游。
第七， 充分采用其他各种手段，打造城市名片，提升城市形象，吸引更多投资。
以上多管齐下，一定可以战胜金融危机带来的不利影响，迎来房地产发展的新一个高峰。

揭秘，政府是如何控制房价的？
其实很简单，房价始终是半计划经济，由于中华人民共和国一切土地所有权属于国家，所以，政府就是唯一的地主、和总开发商。所有的房地产开放商，都要接受政府的“加强管理”和“宏观调控”、“计划指导”，而且向来是第一把手亲自抓，是重中之重。对于房价的控制，政府的原则是上不封顶，但是下要保底，在没有经过政府同意的情况下，哪个开发商朋友胆敢私自降价，扰乱市场秩序的，等待他的就是吃花生米！因为任何一个开发商，都逃不过破坏金融秩序的指控（没有哪个开发商在金融方面是干净的，要查你肯定跑不掉。）。
和政府关系深的开发商，自然不用担心，一切问题都有人扛，关系浅的，可能要受点损失，但是问题也不大，政府大哥会关照的，比如可以通知银行延期还款压力等，大家共度难关。
如果确实有开发商难以支撑的，也没关系，可以向政府大哥说明情况，政府大哥可以安排兼并重组，打造中华民族的地产航空母舰，打造一流民族地产品牌，都不是问题。关键是你不能私自拆烂污，必须一切行动听指挥。
（全文完）
2008-10月于家中。
2009-05-09首发凯迪

补充说明：此文发到网上后，引来一些争议，主要质疑集中为以下五大问题：

问题1、GDP
有网友问到：所谓高收入人员，每年10万收入计，则500万 X 10万 ＝ 5000亿，　　　　　　按我国GDP与收入的比例为3：1来看，这500万人的GDP就1.5万亿，而上海2008年的gdp一共只有13028.13亿，这不是扯淡吗！！！
对此回答如下：
工资收入，只占gdp的10%。上海gdp，官方统计2008年约14000亿，扣除工资的10%左右，其余按12000亿算。
12000亿/500万=24万，gdp和收入比按2：1计算，为12万/人
但实际上呢，还有下面九项：
　　    1、很多外籍人士的钱并非来自国内gdp.
2、洋插队的钱也不是来自上海gdp。
　　3、外地来上海购房也不是来自上海gdp.
　　4、黑收入不会计入gdp。比如一人一年给自己二奶一百万。一个贪官收了1千万的黑钱，这些都不会计算入gdp。
　　5、有大量的黑色经济灰色经济不会计入gdp，比如那些夜总会、贩毒、地下赌场。
　　6、国内其它地方的gdp通常含有水分，上海则相反，会低报，以多向国家伸手。
　　7、上海这里gdp和收入比不会是3：1,而应该至少是2：1。原因不说也知道，一项工程，层层贪污，至少一半要被捞掉已经算很好了。
　　8、还有很多钱并非当年收入，可能是多年积蓄。比如那些普通公务员，一年收入通常难以买房，需要多年积蓄才行。
9、国外热钱，上海是主要吸纳地之一，也不会计入gdp。中国外汇储备2万亿美元，里面至少一半是热钱，这些热钱中至少三分之一在上海，就是3000亿美元。

问题2、人均收入
有网友质疑：官方数据，上海人均月可支配收入3000元左右。哪来那么多高收入呢？
答：按照2008上海年鉴，上海户籍人口约1400万人，全年总可支配收入为：
1400万*12*3000=5040亿。
如果这5040亿的收入全部被500万人分配，则每人可有：
5000亿/500万=10万，这和第一项的计算是比较吻合的。完全可以支持500万高收入。

问题3、500万高收入人数质疑一
有网友质疑：上海登记私人轿车只有80万辆不到，高收入人口怎么会有500万呢？不是扯淡吗！！！
答：私人轿车不能说明任何问题，因为并不是所有高收入者都购买私家车的，很多做老板的都自己不买车，何况其他人。

问题4、500万高收入人数质疑二
有网友质疑：上海个税申报年收入12万以上的只有29.5万。（见“世华财讯截至2008年3月31日的个人自行纳税申报期结束，上海共有29.5万名符合条件的纳税人在规定期限内向主管税务机关办理了2007年度年所得12万元以上个人所得税自行申报。”），哪里来的500万高收入，岂不是扯淡吗！！！
答：这一申报不能说明任何问题，只能说明打工仔中的个人高收入情况，这部分人本人是计算在最后一项“其他高收入人士100万”中的，并没有高估。

问题5、300万公务员
        很多网友质疑：上海哪里来的300万公务员，不是扯淡吗！！！
答：此处所谓公务员，是包含机关事业单位以及离退休的公务人员。这个数字到底有多少，论证如下：按照上海统计年鉴2008资料
1、上海离退休人员
表2007年份离休、退休及退职职工人数，单位（万）          
国有单位            集体单位      其他单位        
    离休  2.18           0.05          0.71
    退休  169.32         44.66         89.84
退职   4.56          1.89          3.52
    
这里，“其他单位”的离退休人员，加上国有集体单位的离休人员，基本就等于离退休公务人员了：
2.18+0.05+0.71+89.84=92.78

2、上海事业单位（长期在岗职工）
教育：22.66万
科学研究、技术服务和地质勘查业：14.16万
水利、环境和公共设施管理业：3.71万
卫生、社会保障和社会福利业：13.30万
文化、体育和娱乐业：4.93万
居民服务和其他服务业：13.14万
公共管理和社会组织：16.10万
以上合计：89万
另外在批发零售、旅游，还有相当事业单位，比如烟草专卖之类。所以，合计100万应该有。

3、上海机关单位
属于国家机密，估计50-100万。这里编制人数估计20-30万，加上编外就有50-100万了。

4、外地在沪公务员估计10万，包括中央各机构、各部委、各军区军兵种各总部。
以上四项，合计300万差不多。

欢迎补充，欢迎批评指正。
2009年7月22日于上海家中。
房价上涨的原因很简单，需求大于供给，或者供给小于需求。

    

    影响需求的有长期因素，例如城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的变化缓慢，收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。

    

    决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了27.7%，同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的20个百分点的钱去哪里了？楼市和股市。就像给病人输血，一旦超过了身体的需要，必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来，经济学上称为“泡沫”。

    

    多余的钱主要通过贷款进入楼市，不仅按揭容易借了，地产商的开发贷款不成问题，而且贷给工业企业的钱转化为企业的盈利和你的收入。收入增加了，“温饱而思淫欲”，淫欲必有居所，购房需求于是上升。请注意，增加的收入并不是企业和你创造的价值，而仅仅是央行印的一堆纸，经商业银行转交给了你。反正纸上印了毛主席的像，用它就可买100元的东西。随着贷款、钞票的泛滥成灾，地价、房价扶摇直上。

    

    货币超发对购房需求的影响还有另一渠道，虽然是间接的，重要性丝毫不亚于直接效应，那就是通胀预期。发了这么多的票子，通胀是早晚的事，百姓为防储蓄贬值，纷纷提出存款，购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金，就是房子，房价岂有不涨之理？



    再看供给方。

    

    对短期供给影响最大的有两件事，2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机，面对需求的下降和资金链断裂的危险，地产商不得不缩小开发规模，导致09年的供应不足。谁也没有料到，09年的货币供应会在几个月内放出天量，而房地产开发却需要时间，供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足，巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。

    

    有人说07年的宏观调控过急，力度过大，其实不然。早在05、06年，经济已有过热征兆，那时就应适当紧缩。决策层GDP挂帅，迟迟不动。到07-08年之交，眼看CPI通胀奔着两位数去了，才慌忙投下猛药，不料08下半年赶上金融危机，于是又来了个180度的大转弯。宏观调控之不靠谱，由此可见一斑。因这事并非本文主题，不在这里展开讨论。

    

    楼市如同股市，需求越旺盛，卖家越是惜售。随着供应日趋紧张，开发商被拎出来当靶子，就像“看病贵”被归咎于医生收红包一样。开发商为何捂盘？道理和农民在歉收年囤粮完全相同——预期价格还会涨。为什么看涨？开发商算准了，在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的最佳方法。这就又回到了货币超发和通胀预期，通胀预期一方面刺激了需求，另一方面减少了供给。

    

    决定房地产长期供给的最重要因素，当然是土地。在现行政策下，土地供应已被封顶，“18亿亩”农地的红线成了名符其实的高压线，不能碰。若死守这条红线，可开发的土地就会越来越少，而人只会越来越多，居民自然想到，“房产永远是稀缺资源”。在这条红线下，地产商忙着囤地，因为“土地将永远是稀缺资源”，日渐稀少的土地等于给房价上了保险。买方、卖方都看涨的后果是什么？房价没有最高，只有更高。

    

    需求和供给分析清楚了，平抑房价的办法也就有了，无非是抑制需求和增加供给，而调节供需的关键是改变市场参与者的预期。

    

    城镇化、人口和收入所引发的需求是自然的和健康的，不必调控，治理的重点是滥发货币造出来的虚假需求。既然是货币惹的祸，“解铃还需系铃人”，央行收紧银根就是了。银根一收，不仅贷款少了，而且通胀预期下降，居民买房保值的动机减弱，需求进一步降低。

    

    当需求疲软时，开发商就要考虑停止捂盘，增加供应，因为明年的价格可能比今年低。如果政府这时再宣布放弃“18亿亩红线”，增加土地供应，未来房价走低的可能性大增，就可以改变买、卖双方的价格预期，从而改变买、卖双方今天的行为。居民不再着急购买，地产商却急着开发和出售，房价调头向下。



    小结一下，平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应。现在的政策是放开货币供应和收紧土地供应，整个搞反了，不出乱子才怪呢。



    预测一下，改变现行政策的可能性有多大？说实在的，不大。

    

    谁愿意在这会儿收紧银根啊？“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办？今年还要保“八”呢。要收银根就得放汇率，而汇率已上升到“国际阶级斗争”的高度上去了，谁动就是美帝国主义的走狗。紧缩银根就要加息，加息会伤及股市，股民骂娘怎么办？又要马儿跑得快，又要马儿不吃草，世上哪有这样的事？可世上到处都是这么想的人。

    

    土地供应更是万万不能放，据说农地若少于18亿亩，就无法保障中国的粮食安全。这说法从未得到研究和数据的支持，我们说的是认真、客观、独立和负责的研究，而不是捉刀代笔或者揣测上意的报告。在30年多年前的计划体制下，耕地比今天多（因城镇和工业占地少），人口比今天少，我们还不能保证粮食的供应，靠各种票证限制居民的食品消费。1959到1961年间，那时的耕地更多，人口更少，全国却饿死了几千万人。可见粮食安全的关键因素是农业的生产效率，生产效率主要取决于制度，而不是耕地数量。

    

    改革开放之后的1991年到2008年，我国小麦亩产增加了30%，农业劳动生产率提高了150%。在效率提高的基础上，完全有可能释放出部分农地，用于房地产开发而不致影响国家的粮食安全。

    

    政府控制土地供应的真正原因是财政。近年来各级政府大兴土木，扩招人员，导致开支激增而入不敷出，除了向银行贷款，就靠卖地收入弥补赤字。开放土地供应意味着将土地所有权落实到农民个人，建立真正的土地一级市场，由市场配置土地。地价高了，吸引更多的土地进入市场，供应增加，自动平抑价格。在现行体制下，政府的控制不仅切断了价格和供应量的联系，而且由自身利益驱动，总是倾向于推高地价。除了财政，土地也越来越多地连着官员的荷包，怎么放得开呢？

    

    货币和土地政策不变，有无其他办法降低房价？

    

    78家主营业务非地产的央企退出地产市场。但是别忘了，16家主营地产的央企还在，相当于放走小舢板，留下巡洋舰。国企频频拍出地王，因为有金融支持，因为不怕楼面卖不出地面价，亏了，有国家兜底。这些造就地王的体制性原因，并未因78家的退出而改变。此举或可稍降民怨，对地价影响实在有限。

    

    改革土地招拍挂制度。土地供应机制不变，供应总量不变，站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗？

    

    对捂地的开发商“动真格儿的”。问题是“真”到什么程度，房地产公认是“支柱产业”，“格儿”动得太真了，影响地产业的发展，对地方的财政税收和GDP都没好处。投鼠忌器。

    

    出台物业税。这事儿议了好多年，一直出不来，猜猜谁手中的房产多，就知为什么出不来了。

    

    还有什么招儿？

    

    结论：房价还得涨。

 许小年博客2010年3月31日
文章提交者：robustsong 加帖在 经济风云 【凯迪网络】 http://www.kdnet.net

网上盛传中日楼市泡沫对比图。机械的认为2011年将是中国楼市泡沫崩溃之年，事实很快就会证明纯属无稽之谈。那么不支持中国楼市崩盘的因素有四大项：



第一，最基本的错误在于房价飙升的速度。中国房价整体均价4000元，三倍的飙升不存在数据支持。而且中国房价最初并没有土地成本因素的影响。



第二，城市化进程刚刚开始。目前中国的城市化率仅仅45%，这个数据有大大高估的成分。据某些专家估计，中国目前完成的城市化率大概35%，城市化将随着经济的强劲发展而迅速提高。而达到国际高水平的70%，那么如果楼市稳定发展的话，至少还有30年的高速成长期。



第三，居住理念的巨大不同。我们楼市狂涨的最大保障在于我们的80后，或者以后的90、00、10、20后群体，他们的错误居住观念延续到什么时代，中国的房地产高速发展也将延续到什么时代。



我们有一个有别于任何发达国家的住房理念。欧美和日本，一般35岁之前的创业期是不考虑购买住房的，为了事业的发展，也不会固守在一个区域，一个城市，或者一个国家。这是欧美日本发达国家的居住理念。而且，欧美日本也没有我们80后的依赖心理。我们更多的是靠了父母，现在又想要国家分配住宅产品。对历史认识的误区，造成他们不切实际的要求产权房国家解决。当然这是徒劳的想法，逐渐挤压这种心理预期，是我们今后努力改变居住理念的必经之路。



第四，严峻的土地供应现实与一线城市巨大的城市资源吸引力，才是部分一线城市房价上涨的根本。宁肯蜗居、蚁居在一线城市的奋斗者前赴后继层出不穷，他们看好的是一线城市发展的良机。一线城市的发展，已经根本改变了80年代大量城市青年的出国潮。语言肤色等等差距，使中国青年在国外的发展被限制，很难融入主流社会。而像日本这样的国家，中国青年的居留努力更不靠谱。



这实际是好事。一线城市生活成本的高昂，对急需发展的中国二三四线城市来说是福音。挤出绝大部分一线城市蚁居蜗居的大学生，是中国发展的希望所在。



第五，一线城市购买力来源于全国全世界，这一点在需求的估计上我们明显不足。我们现在不缺乏富裕阶层。为了给子女更好的机会，富裕阶层一般选择一线城市给儿女买房。所以他们的市场长期间内都是上涨的也就可以理解。



第六，东西部发展的严重不均衡，造成中国房价冷热不均，并没有什么泡沫。即使是东部，南北发展也有很大的不平衡，所以中国的房价上涨迅速的地区仍然是极少数，更大量的城市是地价上涨的推动，当然也是拆迁安置补偿成本的越走越高造成的地价房价上涨。



第七，土地成本上涨速度加快。正因为城市土地供应困局，继续占用耕地已经被18亿亩耕地红线所限制，而困局不能解决的最大因素在于拆迁安置补偿近年来的不确定，造成拆迁难度不可思议的提高。



第八，房价收入比指标严重误读。大量的拆迁改造过程中的安置补偿收入没有计算在内，大量的政策房购置成本指标没有计算在内。而大量的收入不能计算进入工资总额里面。收入增长的速度加快，可以抵消购买力严重不足的局面。而农地入市加速推进，促使城镇化进程越加提速。



第九，空置率指标基本失误，大量的住宅是富裕阶层买给自己的子女的，这部分住房暂时空置很有道理。这绝不是炒房推动的。我们暂且还不说我们的空置率指标与欧美的空置率根本不同。所以没有任何可比性。



第十，政策性的影响，城市的差距一直存在。这也是重点地区人流过于拥挤的根本原因，所以一线城市的房价高速发展还依旧存在很大压力。不熟悉日本的高考是否是东京的要比其他城市低多少分。但是我们京津沪这些城市的教育资源其他一线城市及以下地区根本不具备。这也造成了年轻一代全力拼命挤入重点城市。



我们历来只注重一线城市的状况，多年的宏观调控也紧盯着一线城市，但是对一线城市的市场分析又是基本错误的，依据的指标也是完全错误的。这就有了屡屡调控屡屡失败的结局。这并不奇怪，也不可以改变。



而二三线城市的很多地区，房价基本在土地成本的推动中上涨，速度依旧很慢。这些城市还需要大量的投资以改善城市居住水平，不但不能对这些城市的发展归于泡沫，而是二三线城市的发展因为房价不合理，阻碍了这些城市的住房改善速度。



很多二三线城市的市场现在依旧没有走出低谷，拆迁成本等组成的土地成本推高之后，利润实现不了，城市改造和保障房建设基本不存在可能性。



这样的发展水平谈泡沫，是没有道理的。