前溪：房地产崩盘不是预言 而是愤懑表达

2010年03月29日 08:44检察日报【大中小】 【打印】共有评论77条
前溪
房地产频遇调控，一份“房地产崩盘时间表”也开始在网上流传。它回顾日本1985年至1991年房地产市场走势，发现与中国2005年至2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。然而，多位专家却表示，两地银行体系、人口结构、城市化程度不同，“崩盘”可能只是“预言”而已(3月28日《广州日报》)。
如专家所说的，中国和日本存在着诸多不同。所以，中国的房地产会不会“崩盘”，谁也不知道。如果房地产真的“崩盘”了，对谁都没有好处，无论是经济还是其他方面，都必将是一个倒退，这是任何人都不愿意看到的结局。然而，从网上的留言来看，竟然有许多网友很喜欢真的“崩盘”了。从“崩盘”时间表的疯传来看，无疑也凸现了一种“另类表态”，其中能够明显感受到的就是那种愤懑情绪蔓延。
现在的房价高不可攀，节节攀升已经让房奴不堪承受，更多的人连想当房奴的资格都没有了。“蜗居”固然让人扫兴，但毕竟还有“居”，许多人根本连“居”的影子都沾不上边。
一边是房价居高不下，一边却是房地产商的“雷人雷语”层出不穷，不断地刺激公众，虽然在政府的层面上，也不断出现控制房价的措施，而且也给我们一颗颗定心丸，但在现实中，房子就已经成为奢侈品，就如某房地产大佬所说的，成了钻石了，不是普通人能够拥有的。
“崩盘”或许真的不会成为现实，但存在着危险恐怕是不争的事实。“现在的楼市，确实和当年的日本非常相似。树长不到天上去，这样下去早晚要出问题。”曾在亚洲开发银行任职的经济学家、现任中国发展研究基金会副秘书长汤敏不无忧虑地表示。专家的话是个警示，而“崩盘”时间表之所以受关注，更多的不是在“预言”，因为这些网友并不是专家，并不是为研究而研究，更多的是一种情绪表达。
房价如果真的能够控制在合理的可接受的范围之内，谁还希望“崩盘”呢?“崩盘”了还可能买得起，现在却是一点希望都没有。如此愤懑表达，显然不是出于“预言”的好奇。
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赵晓：莫让共和国万岁变万税
2010年03月29日 08:08凤凰网财经【大中小】 【打印】共有评论8条
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莫让“共和国万岁”变“万税”！
——论毫无道理的房地产暴利税动议
北京科技大学经济管理学院 赵晓 陈金保
近期，国务院国资委有关人员建议，通过征收暴利税来控制房地产行业的利润。重庆市政府更表示，已上报国务院，提议对高价商品房征收特别房产消费税，以防止房价不正常波动。关于开征房地产暴利税的利弊一时成为热点。然而，开征房地产暴利税真的能成为抑制房价过快增长的一剂良方吗？
所谓的“暴利税”，国际上一般称为“特别收益金”，是针对特殊行业取得的不合理的过高利润而特别征收的一种税(或费)，主要是为了调控垄断行业的高利润。一般而言，该税更多的是对高度垄断行业，尤其是实行政府定价的行业征收。在委瑞瑞拉和我国，都有对石油行业征收特别收益金的成功经验。据报道，我国两大石油巨头从2006-2008年三年间上缴了2100亿的特别收益金。
那么，我国对石油行业征收暴利税的成功经验能复制到房地产行业吗？事实上，此举经不住推敲，只能说是一厢情愿的美好愿望罢了！
首先，房价过高并不是房地产企业拥有垄断利润造成的。我国房地产市场虽然不是真正的完全的竞争市场，但至少也不是高度垄断的市场，房价也不是政府定价。据国家统计局数据，2008年全国房地产企业有87000多家，进入房地产市场的央企就有90多家。既然对不具有垄断优势的房地产企业要征收暴利税，那是不是更应该对电信、电力、移动、银行等企业征收暴利税呢？
其次，在如今的卖方市场上，如果对房地产行业征收暴利税，开发商们会很轻松地将暴利税的成本转嫁到购房者头上，到头来吃亏的还是消费者。成品油等实行政府定价，国家在征收暴利税之后，石油企业无法通过加价的形式，将暴利税的成本转嫁到消费者头上。但房地产行业情况远非如此。目前，我国的房地产市场供不应求并且这种趋势仍将持续，在想买房还需要连续几天排队摇号或托关系走后门的情况下，你还能指望在征收暴利税之后，开发商主动让利降低房价销售吗？除非开发商都是傻子。
再次，历史经验屡屡证明，过高的税费负担只能推高房地产价格。有人统计，目前我国与房地产相关的各种税费已经高达62种。根据统计局数据计算，房地产业的小口径宏观税负由2000年的9.53%上升到2005年的21.81%，然后上升到2009年的28.21%，如果加上不断创新高的土地出让金和各种杂费，房地产业的大口径宏观税负应该上升的更多。大幅提升的宏观税负实际上带来的是飞速上涨的房价。如果给房地产企业再加上一种暴利税的枷锁，除了给政府带来额外的财政收入外，将一样逃不掉推涨房价的基本规律。
最后，开征暴利税将只是新增一种重复税种而已。其实，外行人不知道，在我国目前的税制设计中，早已开征了一种与暴利税设计思想几乎一摸一样的税种――土地增值税。土地增值税就是针对房地产项目的超额利润(增值额)而设计的，实行4级超率累进税率(增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%；超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%；超过扣除项目金额200%的部分税率为60%)。也就是说，如果房地产企业存在过高的超额利润，利润的60%将交税。这么重的税难道还不比上征收暴利税吗？所以，关键要看执行。而在执行的问题上，由于房地产企业的成本非常难以核算，加上各级政府，尤其是地方政府出于保护房地产市场的需要，土地增值税政策在我国一直没有很好地执行过，只是说说而已。当前如果真想为了限制房地产企业的过高利润，只要认真执行土地增值税政策就行了，何必脱裤子放屁，再多弄出一个暴利税新税种来呢？
据上分析，可知开征暴利税将毫无意义。甚至适得其反，暴利税很可能会像孙悟空从芭蕉公主那里借来的假“芭蕉扇”那样，把熊熊燃烧的房价上涨火焰越扇越旺。
高房价泡沫的真相不该淹没在口水战之中，治理高房价的办法也不应该变成一大堆政策泡沫。真正解决房地产市场问题的办法只有三个：一是下决心尽快改革我国土地产权制度这是治根的办法，放开小产权房并推动土地民营化改革；二是尽快推出物业税，改变地方政府土地财政依赖现状，充分运用货币政策和财税政策抑制投机性购房，缓解房地产市场的供求关系。三是大量增加保障性住房，改变“价高者得”的竞拍机制，保障困难群体和低收入群体的基本住房需求。
在任何一个市场经济成熟的国家，动税就意味着动产权，而产权照例是神圣不可侵犯的。国家的税收动得越多，私人产权就越容易遭到侵犯，是不可不慎重的事情。房地产泡沫多多，但政策泡沫也不断泛起。我们是中华人民共和国，人民盼望的是“共和国万岁”，但千万要警惕变成“万税”！
牛刀：中国的权贵不把房地产搞崩盘誓不罢休
2010年03月29日 09:26凤凰网财经【大中小】 【打印】共有评论7条
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牛刀 中国房地产独立评论家
网上流传房地产蹦盘时间表，预言明年中国房地产崩盘，与我的预测基本一致，只不过我给了一个基本前提，只要房价涨过了今年，那么就要暴跌十年。这个时间表没有前提，肯定的预测就是明年崩盘。
不过也有专家提出：要用调控通胀的机制来调控房价，首先要建立统一的房价指标体系，建立城市的普通住房价格指数。同时，设立不超过居民年收入增长率的房价容忍指标，一旦超过这一指标，相关部门就要马上启动调控机制，例如调整房地产贷款利率、增加土地供应、提高购房首付。这一容忍指标也要设立下限，房价大跌同样不利于房地产市场的健康。这位专家说，最理想的状态是通过这一体系，让中国房价在四五年内实现“软着陆”。
天真的专家，怎么可能？中国的权贵势力如此强势，不把中国房地产搞崩盘誓不罢休，因为他们只有通过房地产，实现最大限度的掠夺中国老百姓的财富后，一走了之，留下一地鸡毛，让中国老百姓来收拾。这是中国房价不能不崩的本质原因。想用五年的时间软着陆，只能是大白天的梦话。
可怜的中国老百姓，直到现在还有人去接高房价的最后一棒。他们是被搞怕了。2008年，正在房地产出现调整时，他们好容易看见房价下降的希望，结果政府上下动员哄抬房价，举国之力，把房价撑到天上。这就是全球看见的，中国房地产的炒买炒卖举世无双，中国房地产泡沫破灭的后果要比日本严重得多。现在还有谁会相信，房地产会软着陆？
首先我们要明白，房价和通胀是两回事。房价是资产泡沫，泡沫破灭影响的权贵阶层及其食利群体，他们只不过是资产缩水而已；而通货膨胀掠夺的是全体老百姓。这样政策取向很明显，保护房价泡沫，衍生通货膨胀。目的，将老百姓的储蓄洗劫一空，去填补那永远不可能的填补的泡沫。这也是我们看见的明明通货膨胀已经非常严重，CPI指数只有2.7%的根本原因。
因此，遏制通胀应该用遏制通胀的办法，化解房价泡沫要用化解房价泡沫的办法，这不可能纳入一个体系。现在，化解泡沫和遏制通胀已经都是火烧眉睫的事，但是，仍然应该区别对待。用一些不痛不痒的产业政策、财税政策去给房地产这个巨型泡沫挠挠痒，有什么用？现在是要动用货币政策的时候，采用金融工具，增加物业税，双管齐下，还有一线生机。
重庆正在单打独斗，准备在辖地推出房地产特别消费税，这实属无奈之举。推出这个税收，对重庆一地当然会产生很大的影响，但是，没有货币政策来保证币值的稳定，也是不会发生实质性的变局，因为，中国各大省区都处在一个货币政策之下，只要人民币不停止贬值，房价泡沫就不可能得到有效化解。
五年也好八年也罢，都不可能实现软着陆。中国的房地产已经命悬一线，要想泡沫不破，只有把利率提高起来，只有把物业税开征起来。等到明年，就是想开征物业税也来不及了。
至于通货膨胀，现在已经非常严重，但是是不是已经转成恶性通胀，没有数据可以说明。CPI这个数据不能作为测度通货膨胀的工具，而且，CPI已经人为的被操纵，目的是阻碍遏制通货膨胀的努力，麻木市场的神经，受到百姓的嘲笑。目前，市场上已让出现操纵价格的现象，现在的菜市场，韭菜卖到9元钱一斤，而猪肉才卖到7.5元一斤，这种反常的现象，不是人为操纵又是什么？
阻止化解房价泡沫的全部努力，那就是掩护国际楼市炒家拉高出货，从目前情况来看，即使拉高也出不了多少货，等下去还是泡沫破灭，中国房地产彻底崩盘，金融拨备率超过161%的中国商业银行，同样面临冲击。