糾結的房地產利益鏈 - 文匯資訊

糾結的房地產利益鏈
來源： 文匯博客    發佈者：yijing531
時間：2010年3月26日
最近，國資委勒令78家央企退出房地產行業的新聞鬧得沸沸揚揚。可奇怪的是，到目前為止，沒幾家接受了國資委的這一命令。
拒不執行後台老闆和股東的命令，這是一個反常的現象。其實，說穿了並不奇怪：利益使然。而每個團體甚至到每個人，盡力維護自己的利益，確實是非難以說清。
為什麼央企不願意退出房地產？
要回答這個問題，得先梳理一下中國房地產業的利益鏈條。
中國的房地產問題，正是其中盤根錯節的利益鏈，才使這麼多年一邊是普通大眾鬧騰著房價太高，另一方面降價的夢只能是鏡中花水中月。眼看著今天調控，明天就漲價；今天吼著房價太高，明天就不得不去排隊拿號——因為不趕緊買，房價會更高。中國房地產不是成本真正有多高，而是已經到了「洛陽紙貴」的地步了，這個利益鏈條裡，最大的受益者當然還是開發商和地方政府。
地方政府靠土地財政維持已經是公開的秘密。有的地方，除土地出讓金之外，稅務局還對開發企業按25--30%的利潤預征企業所得稅，地方的稅務部門最清楚開發商的利潤，所以，沒有開發商反對。當然，土地是稀缺資源，地方政府依靠越來越龐大的土地出讓金完成政府的規劃，合理又合法，無可非議。而每個房地產公司要完成一個項目的申報，需要蓋上百個章——自然，每一個章，就意味著部門的利益。包括人防、防白蟻、消防、環保部門等看似與房地產開發並聯並不大，但也能掛得上鉤。
開發商是另一個重要的利益鏈條。一個開發項目，除去土地、稅收、土建及各種成本（包括公關成本），沒有20--30%的利潤，是少有企業願意幹的。而因為涉及到與政府各個部門及銀行的和諧關係、資金規模要求高，房地產成為一個門檻並不低而很是「辛苦」的行業——這為其尋求高利潤空間構建了合理的理由。
炒房者同樣成為推動房價上漲的利益鏈條之一。北京熱點地區的購房者有五成為炒房，天津熱門樓盤炒房比例也達30%以上。炒房的收入比辛苦工作得來的收入要輕鬆和高許多。坐等房價上漲，幾乎是一件毫無風險的事。但其合理性在於，中國今天可供普通百姓投資的渠道極少。除了股市就是房市。自己的畢生積蓄押進去，一旦有閃失，那可不是要人性命？
銀行則是房地產利益鏈裡相對隱秘但卻至關重要的環節。中國企業尤其是民營企業的融資信用低，可抵押物也不多。隨著流動性過剩越來越嚴重，銀行大量的存款要尋找出路。這個時候，房地產成了相對安全可靠的貸款出口。2008年各大銀行的房貸在總貸款中的比例還是11%左右，到了2010年初，許多銀行的房貸比例已經達到甚至超過了25%。
除此之外，還有一些不能上得檯面的利益鏈，如炒地皮的，尋租者……不用一一細說了。
說到這裡，房地產利益鏈的糾結程度已可見一斑了。而這利益鏈條裡，普通炒房者和購房者是話語權最弱的。而房價要想停住其瘋狂增長的腳步，已經不再是利益群體博弈所能解決的了。
於是，中央政府是否能真正順著這條糾結利益鏈進行梳理，才是解決房地產問題的可行之路。
回到開頭的問題，我們於是可以理解央企為什麼不願意退出房地產行業了。央企普遍具有極強的話語權，而且因為其特殊的地位，融資也好，政府公關也好，都有得天獨厚的優勢。加上房地產業普遍居高不下的利潤率，誰會輕易放棄？最近頻頻出現央企地王，其中的原因，的確引人深思。而國資委勒令央企退出，則是梳理利益鏈條的一個重要跡象。
另外，對銀行信貸中房貸比例的控制也呼之欲出。
但是，要真正梳理這條利益鏈，僅僅這些還不夠。只有用市場的手段使房地產業本身的成本降下來，使房地產業的平均利潤率與普通行業基本持平，才能使商品房真正成為「商品」，任何行政手段的運用，很可能繼續加大房地產的成本，開發商為了自己的利潤不變，除了漲價，別無出路。
現在的問題是，如何保證地方政府財政在房地產業的收入，實行的方式是不是需要改革，地方政府被房地產綁架的現狀再也不能繼續下去了。另外，開發商作為房地產的主體，合理的利潤是多少？如何調控？提高進入門檻，徵收暴利稅不一定是最好的方式。從近期看，
首先應該梳理的是政府在房地產上的審批環節，減少審批程序，實行一站式辦公，壓縮尋租空間，嚴格把好規劃和房屋建築質量關，一旦房地產與其他許多行業一樣，由地方政府的審批減少，是大家都可以平等進入的領域，讓市場這只無形的手真正地發揮作用。那個時候，要想保持很高的利潤，只能是天方夜譚。
從遠期來看，土地供給和轉讓制度的調整，是房地產業順利軟著陸的根本保證。一方面土地完全實現公開公正的招拍掛，操作者沒有了尋租空間，房地產的成本則可以進一步降低；二是盡快實行土地改革，允許二、三線城市在城市規劃內搞自建房，多渠道，多方式解決住房建設，從源頭解決好所謂的剛性需求；同時政府除了在行使對房地產業的監管職能之外，大力修建廉租房，引導低收入者，年輕人可以先租房後買房的思想觀念，保證社會穩定，這也是當前解決高房價問題的可行之道。
總之，我們要正視當前中國房地產的現狀，房地產利益鏈條一天糾結著，房地產的瘋狂就將持續上演。中國房地產對社會經濟的發展做出的貢獻我們要看到，但也要看到中國房地產對地方財政的綁架，對普通老百姓的勒索，這樣的現象再也不能繼續下去了，再也不能讓房子成為多數中國人心中的痛，不管是大房子小房子，高房子矮房子，解決好基本住房，社會就會和諧，人民才能真正的安居樂業。