陈晓双：上海万达惊爆“内销门”(时代周报 2010-3-25)

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上海万达惊爆“内销门”
时代周报记者  陈晓双2010-03-25 01:12:56    第71期

万达江桥项目正陷入“利用先内销给员工再外销”的传言之中。万达试图用 “声明”撇清仍未散去的流言。
3月20日，长长的上海金沙江西路，一路上尘土飞扬，路两边电线杆上挂着的“江桥万达广场即将开盘”广告旗在灰尘中摇摆。江桥万达广场整个工地则被高围墙围着，工地入口处的售楼中心门口停满了车子，售楼中心里面挤满了人。
在售楼中心的入口过道上，赫然竖着一块“特别声明”的牌子：“江桥万达广场一期已经全部售完，现无任何房源”，“本公司从无委托任何中介和网上店铺进行销售。”
在江桥万达广场二期即将开盘之际，万达的这个“声明”其实别有用意。因为此时，万达江桥项目正陷入“利用先内销给员工再外销”的传言之中。很显然，万达试图用这个“声明”撇清仍未散去的流言。
“内销”给了谁？
上海江桥万达广场项目地处上海西北、嘉定南部的北虹桥板块。正如万达之前一贯的选址标准，目前此地仍处于一片“开荒”状态。万达商业广场正在兴建，到处可见大片农民房。
该项目规划用地280亩，规划总建筑面积55万平方米。其中13万平方米住宅。大型商业广场计划于2011年9月开业，工程全部竣工后，这里将成为一座聚合全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区的城市体综合。
在上海三个万达广场中，江桥万达广场总投资40亿元，是规模最大的一个，也是万达在上海第一次有纯住宅推出的项目。
去年11月21日，王健林来到上海，宣布江桥万达广场动工。今年1月23日，江桥万达广场即推出了一期住宅。
从官方网站“网上房地产”看，该项目在1月23日共推盘395套（其中386套住宅）。预售许可证也为1月23日取得。另据佑威提供的网上交易数据显示，江桥万达房源的成交集中在1月29-31日完成，均价1.35万元每平方米。
超过三家中介公司的工作人员告诉记者，江桥万达一期的房源“都是内部在买，外界没法买到”，有中介甚至称，一期房源的部分客户是“政府部门等关系户，有内部处理价格的”。
该说法遭到上海万达广场置业有限公司副总经理吕正韬的否认。吕正韬在接受时代周报记者采访时说：“我们上海员工有2000多人，150套卖给员工，其他卖给普通客户，是正常的。”
吕表示，卖给员工的房子是位置比较差的，价格在1.4万元每平方米左右，并没有外界传言的那么低。
但记者通过多种渠道仍然无法获知，吕正韬所谓的“普通客户”究竟是谁？真正的“普通客户”能够享受到如此低价吗？因为即将开盘的二期价格已经猛涨到1.7万元－2.1万元每平方米。
二期价格猛涨
江桥广场在网上房地产上的官方报价为1.5万元每平方米。吕正韬称该项目实际成交价格为1.4万元每平方米，而佑威房地产中心提供的数据是均价1.35万元每平方米。
但据某中介工作人员称，江桥万达广场一期的房源是通过关系从开发商处拿到的，价格都是开发商报出来的，没有讲价空间。中介透露，这些房源通过中介再流向市场，则购房者需要交10万元左右的手续费才能买到。
但万达否认一期房源出现在二手市场上，这也是万达售楼中心处出现“特别声明”牌子的原因。
就在这样的虚实纠结之间，万达江桥广场二期又推向了市场，价格远高于一期。
“就这几天开盘了，价格是1.7万元－2.1万元每平方米。”3月20日，上海展览中心“上海之春”房展会上，万达江桥广场工作人员介绍。此时，离江桥广场二期预期开盘不足一周。
这个报价远远高于一期1.5万元的官方报价，更别提1.35万元的“内部价”。一个多月的时间，江桥万达城市公寓的价格为何涨了这么多？
“这两个价格没有任何可比性。我们一期的房子是对内部员工销售的，是员工福利，不对外公开销售。”万达工作人员解释。
涉嫌扰乱市场
万达一期为何在传统淡季的1月开盘？
易居中国房地产分析师薛建雄认为：“由于近来楼市成交量惨淡，开发商提个底价给员工，然后让员工加合适的价去卖，这是开发商的一种销售策略。”
江桥万达广场住宅项目开工2个月就拿到预售证。“绿城想做到拿地3个月开工，9个月实现销售，这意味着目前业内最快的，也要开工半年才能卖。” 薛建雄说，“万达的速度让人怀疑，但这也说明一个问题，开发商担心未来走势不利，所以赶着出货。”
石雪清对集团的资金问题也是信心十足。石雪清表示：“万达有非常优质的抵押物，四大行每年都给万达的项目有非常大的授信额度。”
万达的现金流主要来自销售回款，持有物业的租金收入，而现在快速扩张的钱还是靠银行贷款，拿到商户的租约以后，万达便向银行申请经营性物业抵押贷款。
石雪清说：“万达的自有资金和银行贷款相融合，不会造成资金链的问题。万达每个项目现金流情况都很好，不会拖累集团，即使某个项目运作不成功也不会影响集团。 ”
对于江桥项目的快节奏，吕正韬表示：“因为我们的商业广场要在2011年开业，而商业地产项目对资金要求比较高，当时这么急开盘也是考虑到市场有变，为确保商业广场的开业。其实，比较少开发商选择在一二月份这种淡季开盘的。”
不过，上海杜跃平律师事务所律师杜跃平认为，开发商此举违反了《商品房销售管理办法》。杜表示，国家实施商品房预售制度，就是要求商品房对全社会公开销售，江桥万达广场将商品房大比例内部销售的行为，已经违背了这个原则，规避了商品房正常对外销售的功能，扰乱了市场。
上海嘉定区房管中心相关人员对时代周报记者表示：“内部员工也是消费者，他也可以买自家的楼盘。但如果说大部分卖给内部员工，不对外销售，那肯定是不对的。这样的事情应该要管的，但是要有证据，就算处罚也是要走行政程序的。”
万达集团企业文化部总经理石雪清在接受记者采访时说：“没听说过此事，我们是不允许这样的事情发生的。如果有这样的事，你可以举报给我，或者写个‘举报信’到我们集团的审计部门。”

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万达“跃进”商业帝国
时代周报记者  陈晓双2010-03-25 01:16:55    第71期

从2008年年底逆势而起开始，万达即以一种“跃进”式的步伐向前让业界侧目。万达董事长王健林更是将在上海“10年10个万达”的目标，硬生生地缩在了五年之内。这种扩张力度不仅仅是在上海，在广州，王健林同样许下了“10年10个万达”的诺言。显然，万达试图在全国掀起一场攻城战。
80个万达广场
2006年底，上海五角场万达广场开业，这座33万平方米的商业航母，在一夜间改变了“大杨浦”给人脏乱的印象。时隔两年之后，周浦万达广场开业，再次创造了商业销售纪录。
万达的步伐在2008年底突然提速，频频抄底土地市场，江桥项目即是在这段时间斩获的诸多地块之一。五角场与周浦项目的成功，让王健林对上海信心爆棚，原本打算用约10年时间在上海开发10个万达商业广场，2009年这些投资计划得到了突破式的推进，王健林为这一计划设定的时间期限变为5－6年。
王健林正在把这种快节奏的商业规划在全国复制。作为国内商业地产领域著名的开发商，万达目前已进驻了包括北京、上海、大连、成都、武汉等多个主要城市。
2009年除新开业8个万达广场外，新增万达广场项目达到20个，全年新开工面积1000万平方米。王健林的计划是，今年全国新开业的万达广场将超过17个，2011年计划开业20余个，未来将有80余个万达广场在全国亮相，经营性物业持有面积将超过1200万平方米。
万达的底气何在？万达集团企业文化部总经理石雪清说：“万达发展模式历经10年，经过不断地调整借鉴，已经积累了好的经验，非常成熟。另外，商业地产的发展速度非常快，万达有自身独特的竞争优势，有非常好的融资平台。”
资金能否跟得上
然而，万达的雄心战略需要巨额资金的支撑。有业内人士称按照如此大规模的拿地开发速度，万达在最近两年需要付出上千亿的资金。
那么，在国家针对房地产市场宏观调控不断且信贷收紧的情况下，万达的资金是否跟得上扩张脚步？会否像上海江桥项目一样在特殊时期采取非常销售策略？
石雪清说：“国家宏观调控对万达不会产生任何影响，因为万达的模式跟住宅地产不一样，万达生产的是公共产品，是给老百姓购物的。”
高力国际董事李庆贤认为：“发展大体量的SHOPPING MALL是万达的强项。对于上海这种大城市来说，由于世博等带来商机，大体量的商业项目有很大的发展空间。但是，值得注意的是，商业零售地产回报率虽然比住宅高，资金投入也比较高，而且其租金收入要看业态如何。”
也就是说，如果商业零售地产的大环境恶化或者信贷环境收紧，万达的资金链问题或会凸显。对此，王健林曾公开表示，商业地产的开发受宏观政策和房价的影响并不大，即便今年信贷有所收紧，对万达而言，资金完全没问题。

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