神马文学网王泽金：占房价4成的土地成本难言合理 - 我来房产新闻 - 我来房产
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/10/04 15:45:56
王泽金：占房价4成的土地成本难言合理
来源：新民网 @2009-06-20
由国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院共同编写的《2008中国城市地价状况》显示：近年来全国主要城市同时点地价房价比基本保持在20%～40%之间。而如果考虑到地价增值有可能转化为开发商的利润，地价房价比还要降低。中国土地勘测规划院地价所所长赵松以北京、天津为例表示，根据监测数据测算，两个城市2008年底的同时点居住地价房价比分别为39.01%、36.05%。（《第一财经日报》6月19日）
土地成本占了房价多少比例，历来都是有争议的。今年全国两会上全国工商联发布一项调查称，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，为最主要的组成部分。其中流向政府的部分(即土地成本、总税收等)，上海的开发项目流向政府的份额达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。
去年年底，原全国人大常委会副委员长成思危在清华大学公布了自己的一项调查结果：“2005年我的博士生专门做了一次调查：在北京、上海和福州做了三个案例研究，结论都差不多，在房价中，房子土地和建筑成本占50%，政府税费占20%，开发商占30%。”
综合上面几家数据，全国工商联和原全国人大常委会副委员长成思危发布的报告数据，地价在总房价中所占的比例基本接近，而由国土资源部和中国土地勘测规划院公布的数据比例稍微要低一点。国土资源部这个分报告的言外之意，就是土地成本占只占房价的两到四成，还是很低的，是比较合理的
在这里，暂且遑论哪个数据更真实，单就国土资源部公布的数据看，土地成本占房价的2-4成，究竟是高还是不高呢？
目前房地产成本主要分为土地成本、前期规划和工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、营销费用、财务成本、开发期间税费等几大块。一般而言，建安工程费大概是1600元/平方米-1800元/平方米，一线城市可能是2000元/平方米到2500元/平方米，高档物业达到4000元/平方米，这部分费用大约占到房价的20%-30%；包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税在内的各种税费成本大概占房价的10%-15%；企业的融资成本、财务成本、管理成本，以及设计、广告和营销费用等，大概占了总房价的5%-10%……如果再加上土地成本的20%-40%，那么几个大头的成本已经占到了55%-90%。那么，留给开发商的利润空间还有多大呢？开发商投资开发就是为了追求利润，逐利是他们的本性，为了追求利润、追求回报，他们必然会谋求更高的销售价。(新民网原创)
如果土地成本占房价的比例已经高达四成，那么，以二线城市10000元/平方米的房价来算，2000元/平方米的建安成本，再加1000元/平方米的税费，再加其它的营销、财务和管理成本，每平方米即使只按500元计算，那么总体成本也至少达到7500元/平方米，开发商卖个10000元/平方米，也就十分正常了；如果其它的建安成本、融资成本和销售费用再高一点，开发商可能就要把价格定到12000/平方米-15000/平方米了——这就好比在一个高档饭店里面吃面，因为店租已经将近占到了每碗面价的一半，店老板要再考虑到面的实际成本、人工和盈利，不得不把本来在小店卖5元的面，卖到15元、甚至50元。
而且，由于当前我们大部分城市土地出让是要求先缴纳土地出让金，再给土地使用证，而且不得以缴纳土地出让金比例分割办理土地使用证——由此给开发商带来的融资成本也是不容小觑的；而土地增值后，开发商也还要为此缴纳土地增值税等相关支出，这样综合下来，因土地而带来的总体成本更不是一笔小数目。
更重要的是，国土资源部的这一数据只反映了地价和房价之间静态的关系，而没有反映地价推动房价的动态关系。在现在的高房价下，即使土地成本真的只占房价的2-4成，也难言是“合理”的。(作者系资深楼市评论员)
来源：新民网 @2009-06-20
由国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院共同编写的《2008中国城市地价状况》显示：近年来全国主要城市同时点地价房价比基本保持在20%～40%之间。而如果考虑到地价增值有可能转化为开发商的利润，地价房价比还要降低。中国土地勘测规划院地价所所长赵松以北京、天津为例表示，根据监测数据测算，两个城市2008年底的同时点居住地价房价比分别为39.01%、36.05%。（《第一财经日报》6月19日）
土地成本占了房价多少比例，历来都是有争议的。今年全国两会上全国工商联发布一项调查称，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，为最主要的组成部分。其中流向政府的部分(即土地成本、总税收等)，上海的开发项目流向政府的份额达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。
去年年底，原全国人大常委会副委员长成思危在清华大学公布了自己的一项调查结果：“2005年我的博士生专门做了一次调查：在北京、上海和福州做了三个案例研究，结论都差不多，在房价中，房子土地和建筑成本占50%，政府税费占20%，开发商占30%。”
综合上面几家数据，全国工商联和原全国人大常委会副委员长成思危发布的报告数据，地价在总房价中所占的比例基本接近，而由国土资源部和中国土地勘测规划院公布的数据比例稍微要低一点。国土资源部这个分报告的言外之意，就是土地成本占只占房价的两到四成，还是很低的，是比较合理的
在这里，暂且遑论哪个数据更真实，单就国土资源部公布的数据看，土地成本占房价的2-4成，究竟是高还是不高呢？
目前房地产成本主要分为土地成本、前期规划和工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、营销费用、财务成本、开发期间税费等几大块。一般而言，建安工程费大概是1600元/平方米-1800元/平方米，一线城市可能是2000元/平方米到2500元/平方米，高档物业达到4000元/平方米，这部分费用大约占到房价的20%-30%；包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税在内的各种税费成本大概占房价的10%-15%；企业的融资成本、财务成本、管理成本，以及设计、广告和营销费用等，大概占了总房价的5%-10%……如果再加上土地成本的20%-40%，那么几个大头的成本已经占到了55%-90%。那么，留给开发商的利润空间还有多大呢？开发商投资开发就是为了追求利润，逐利是他们的本性，为了追求利润、追求回报，他们必然会谋求更高的销售价。(新民网原创)
如果土地成本占房价的比例已经高达四成，那么，以二线城市10000元/平方米的房价来算，2000元/平方米的建安成本，再加1000元/平方米的税费，再加其它的营销、财务和管理成本，每平方米即使只按500元计算，那么总体成本也至少达到7500元/平方米，开发商卖个10000元/平方米，也就十分正常了；如果其它的建安成本、融资成本和销售费用再高一点，开发商可能就要把价格定到12000/平方米-15000/平方米了——这就好比在一个高档饭店里面吃面，因为店租已经将近占到了每碗面价的一半，店老板要再考虑到面的实际成本、人工和盈利，不得不把本来在小店卖5元的面，卖到15元、甚至50元。
而且，由于当前我们大部分城市土地出让是要求先缴纳土地出让金，再给土地使用证，而且不得以缴纳土地出让金比例分割办理土地使用证——由此给开发商带来的融资成本也是不容小觑的；而土地增值后，开发商也还要为此缴纳土地增值税等相关支出，这样综合下来，因土地而带来的总体成本更不是一笔小数目。
更重要的是，国土资源部的这一数据只反映了地价和房价之间静态的关系，而没有反映地价推动房价的动态关系。在现在的高房价下，即使土地成本真的只占房价的2-4成，也难言是“合理”的。(作者系资深楼市评论员)
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