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2010-03-18 | 陈宝存：工资买不起房是个伪命题

陈宝存：工资买不起房是个伪命题

    微博上流传着《东方企业家》杂志副主编曹圣明摘自1989年的文章：“北京最近提供2万多平方米住房，每平方米1600元至1900元。若买两居室，少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存储50元，已是极限，100年才能买上两居室。----注：摘编自人 民 日 报1989年2月20日第2版”。

    基本反映了中国楼市最初的状况。89年，收入水平由此可见一斑。89年我的工资78元，那个年代不是目前的状况，工资之外的灰色收入基本可以忽略不计。

    20年的时间，收入水平增加多少倍？直观感觉：大学生毕业北京维持3000元的收入水平，大约增长了37.5倍，按最新数据北京住宅均价17000元计算的话，房价比89年增长了10倍。任志强先生的白菜理论是完全合理的，相对收入水平的增长，房价的涨幅一直是最低的。

    但是，这一时期想着房子的人们是极少数，毕竟福利分房还依旧是大家的期盼，购买商品房的概念老百姓并没有。所以，90年代初期，北京华侨村等项目房价2000多美元，因为与老百姓没有关系，并没有引起人们的关注。

    98年房改，改住房分配制为市场化，但是最初定位是30%走市场化，70%走经济适用房概念。但是，我们最终放弃经济适用房等等保障房占比70%，几乎完全被市场化，这又是另外一个层次的问题了。

    我们从03年开始的房地产宏观调控的路程，原因是房价高过了老百姓的承受能力。调控到了05年，上海房价均价超万元，唱衰派风声渐起，北京上海房价大降30—50%，这是05年出自谢国忠易宪容之口的著名衰派理论。

    然后经历07年末王石拐点论的发酵，08年房市和中国经济双双陷入谷底。直至09年3月份开始的暴涨过程。楼市一直折腾不断，但是由于调控与市场的违背，市场起作用的结果是调控的全面失效。10年的楼市，注定了跌宕起伏。

    3月15日到17日的北京土地拍卖，昭示北京房价将继续高涨，遏制尚且存疑问，暴跌更是不可能。

    住房问题引起全民关注的最主要原因是收入增幅，使得老白姓与住房的距离拉的越来越近，而不是越来越远。只是自03年开始的调控错误的收紧土地源头和信贷，使得自04年开始的房价地价双双暴涨，这是老百姓不能接受的根本原因。

    中指研究院数据：1998年-2008年，全国住宅均价累计上涨97%，而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过2倍。
    1998-2004年，全国住宅均价累计上涨37%，低于同期GDP等指标涨幅，而2004-2009年，全国住宅均价累计上涨79%，与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。
    1998年-2009年，北京等重点城市住房均价累计上涨150%-300%不等，但除上海外，其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期GDP累计涨幅，如北京住房均价累计上涨312%，但GDP上涨375%；深圳住房均价累计上涨191%，但GDP累计上升432%。上海的住宅均价涨幅尽管高于GDP涨幅，但同期居民储蓄存款累计上涨511%。

    但是，同样来源于中指研究院的数据：

    2004年-2009年，重点城市的住房均价增速加快，其中北京的累计涨幅达到163%，而同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%，仅有居民储蓄存款累计增长110%；类似的还有上海，房价涨幅高于GDP、人均可支配收入等指标涨幅；广州住宅均价累计涨幅虽不及同期GDP涨幅，但高于人均可支配收入涨幅，也存在一定风险。天津、武汉、重庆、南京等二线城市住房均价涨幅低于同期GDP等指标。

    随着土地出让的招拍挂，土地价格暴涨的局面形成，开发成本直线上升，同时，土地价格的走高使得拆迁安置补偿屡创新高，普通收入阶层随着拆迁改造改善居住条件，特别是在耕地严控的05年之后，开发企业转身向内，城市中心区挖潜，城市发生了翻天覆地的变化。旧城改造、城中村改造、危旧房改造、工厂搬迁的“退二进三”，居民的居住水平得到空前提高，而这一切，是通过商品房价的增长消化的，政府并没有实际投入。所以，市场化从始至终是十分成功的。

    那么，不折腾的房地产行业政策，才能保证这样的成功继续走下去。随着农地流转的推开，城市局面的住房改革红利，会逐渐转移至农村居民。目前的楼市话语发生了很多问题，但是，核心的问题确实错误的。北京市场至今只有25%是商品房，75%以上属于政策房的范畴，所以虽然绝大多数人的工资与商品房相距越来越远，但是绝大多数的老百姓根本不是依靠工资收入达到改善居住的目的。

    工资买不起房是个伪命题。