许小年：地方政府是高房价罪魁祸首 应把政府和国企请出去

中欧国际工商学院教授许小年（资料图）

【新民网·独家报道】17日，绿色地产与社会可持续发展论坛在上海环球金融中心举行。会上，中欧国际工商学院教授许小年直言，地方政府是房价动荡的根源，而不是调节器。而在会后接受新民网记者采访时，许小年也表示，当前房地产市场的首要问题并不是调控，而是基本的利益关系牵扯太多，地方政府需要改革。

政府应该“退市”

“如果想要中国的房地产市场走上正规，要改变政府的利益机制，把政府从市场中请出去。”许小年说道。

许小年表示，去年我国房价狂飙，在相当大的程度上就是信贷失控造成的。“发了10万亿的贷款，广义货币的增长率达到了创纪录的30%。钞票发得超过了实体经济的需要，多余的钱就流入楼市制作泡沫。”因此他认为，政府退出意味着要依法行政，禁止没有法律依据的调控政策，禁止主观随意的行政干预。

立法禁止国企从事商业性的房产开发

“政府退出意味着国有企业不得从事商业性的房地产开发。”许小年建议立法禁止国有企业进行商业性的地产开发。

针对近期国企频频拍到地王的现象。许小年将其比喻为“花别人的钱不心疼。”他指出，国企有着政策上的优惠，国企不怕“面粉比面包贵”，将来出现亏损有国家兜底，“这就是经济学上的‘预算软约束’。预算软约束就是花别人的钱不心疼。而预算软约束下强烈的投资冲动推高了土地价格，扰乱了市场秩序。”许小年如是说。

<< 前一页12后一页 >>

许小年近期言论：

许小年：国进民退与改革开放背道而驰 需尽快停止

许小年炮轰新医改方案：医疗卫生行业具公益性提法已成公害

许小年：上海永远赶不上香港 造就金融中心不靠硬件靠软件

许小年：国进民退非常不健康 产业规划瞎忽悠老百姓

许小年：洗头搓脚是朝阳行业 未来看好服务业

官方论房价：

温家宝：要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头

央行：逾七成居民称房价过高 中高收入者更突出

住建部副部长叫苦 称调控房价几乎毫无手段

专家分析：

住建部陈淮：老百姓望房兴叹是一个真实的谎言

谢国忠：2012年中国股市楼市泡沫终将破灭 老百姓最无助

相关专题：

哈继铭：中国房价10年后会跌 挡也挡不住

中金公司首席经济学家哈继铭（资料图）

本报上海讯（记者 周裕妩）中金公司首席经济学家哈继铭1月30日表示，中国不是迪拜，但海南是，在全国都在调控房地产的时候，海南开一个口子，会把更多的钱挤到那里去。

而对于中国未来的房价，哈继铭说：“有人认为中国的房价还有20年、30年的上涨空间，我不太同意，保守来说，5年内不会跌，我相信10年、15年后有可能会跌，但是中间这段时间不好说。”

哈继铭认为，“像上海目前的房价，月供收入比高达106%，这就是政府的问题，而不是市场的问题了，政府的政策确实是在使得一些大城市的房价涨幅比二、三线城市大，所以，政府要加大对廉租房的投入，而现在政策在紧缩，我认为一线城市未来房价的涨幅会小于二、三线城市。”

哈继铭表示，未来随着越来越多的人可能可以从父母那里继承房子，而不再需要买房的时候，中国的房价就会挡也挡不住的下跌。

聚焦房价泡沫：

京沪深楼市泡沫越吹越大 房价涨幅超GDP五倍

广州房价收入比高达36倍 3个月不吃不喝才能买1平米

空头大师查诺斯称中国楼市泡沫比迪拜严重千倍

官方声音：

发改委主任：将增加中低价位和限价房供应 抑制投机性购房

住建部副部长：中国房地产是否存在泡沫目前难界定

专家论市：

谢国忠：2012年中国股市楼市泡沫终将破灭 老百姓最无助

茅于轼：住房商品化是社会大进步 没钱买房就该先租

北师大董藩：中国房地产命不好 已被彻底政治化娱乐化妖魔化

地产商言论：

王石：中国房地产市场泡沫终将破裂 东莞市领导也说买不起房

王健林：房价向上趋势很难制止 还会缓慢上升20年 

相关专题：

易宪容：信贷过度宽松 诱导房价飙升

文/易宪容

2009年的房价上涨幅度已经超过了历史高位。造成房价飙升的重要原因，是过于宽松和优惠的个人住房贷款政策。很多人借用银行资金炒房，造成了房价暴涨

近日，国务院办公厅发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。《通知》是对2009年12月14日国务院常务会议上提出的“国四条”的一次细化。这一细化再次反映了当前中央对房地产市场的调控目标：一是要保障普通百姓的住房需求，二是要抑制房地产市场的投机行为，抑制房价快速上涨。

之前，很多人都在讨论，2009年的房价之所以飙升，是由于土地价格的上涨，是国企“地王”把一块一块的土地价格推高的结果。实际上，这些说法并非确切。房价飙升，是因为过于宽松的个人住房贷款政策导致的市场炒作。

信贷政策过度宽松导致炒房

一般来说，房价并不是由地价决定，反而是房价决定了地价。很简单，一家房地产开发商在购买土地的时候，如果土地的拍卖价格是100亿元，那么，这家开发商在这块土地上建造住房后的收益要远远高于100亿元。如果开发商预期这个项目的收益要低于100亿元，他们是不会买这块地的。而土地价格的高低，当然要由未来的房价来决定。

2009年，一些地方拍出不少“地王”，就是因为这些“地王”预期未来房价仍然会上涨。因此，他们不怕土地价格高。

假如房价是由土地价格决定的，那么，土地作为房价最重要的要素，土地价格的高低就决定了房价。如果是这样，目前国内很多地方的房价一定不会这么高。既然土地价格不是房价的决定因素，我们把房地产泡沫都算在地价上，也就找错地方了。

2009年，国内房地产市场能够在全球经济衰退中走出繁荣，其根本原因，是政府为了救经济采取了前所未有的住房优惠信贷政策的结果。2009年，随着货币政策由从紧缩变为宽松，信贷大规模增长，全年本外币信贷共增长达10万亿元以上。尽管银行的资本充足率、流动性及减值准备等看上去很充足，但还是推高了国内各种资产泡沫，尤其是吹大了房地产泡沫。

如果政府不对房地产泡沫问题进行密切关注，并采取有力的措施调整，房地产将威胁中国经济的发展。2009年12月，政府推出了遏制房价过快上涨的政策，但是，由于政府对当前房地产形势判断的偏差，把当前的房地产市场看成是一个完全消费性的市场，因此，采取的政策要想达到预期的目标是不容易的。

可以看到，2009年，国内股市及楼市的价格都快速上涨。上证综指上涨80%，一些一线城市房价上涨了100%以上。不过，两种资产价格泡沫有所不同。对股市来说，不仅经过了巨大泡沫的挤出(2008年上证综指下跌了近70%)，而且信贷资金无法直接进入股市，都是通过个人抵押贷款及企业的部分贷款迂回进入。因此，国内股市价格的上涨，其杠杆率并不高，银行信贷进入股市不是普遍现象。

但是，楼市的情况则完全不同，2009年，房地产市场价格出现全国性(特别是一二线城市)突然飙升，这完全是过度优惠的信贷政策导致的结果。2007～2008年，银行个人住房贷款名义基准利率分别为7.38%、7.47%(下浮15%后为6.273%、6.495%)。但是，2008年9月以后，连续五次降息，银行个人住房贷款名义基准利率降到了5.94%，下浮30%，为4.158%。

这比当前美国和香港的个人按揭贷款利率5.3%和5.25%都要低得多。而且，美国和香港的个人按揭贷款利率不是一成不变的，银行会根据不同的信用等级实行不同的利率。试想，国内个人住房贷款利率如此低，还没有严格的限制，房地产市场岂能不炒到天翻地覆？

过度的个人住房按揭贷款优惠政策，使2009年全国银行个人新增贷款(其中绝大部分为个人住房按揭贷款)出现超高速增长。2006～2008年，全国银行个人新增贷款分别为6119亿元、11800亿元、7010亿元，但2009年1～9月就达到了18000亿元，预计全年为26000亿元以上，为2008年的3倍多。

2008年年底，个人住房贷款仅3.49万亿元(11年积累)，2009年一季度个人住房贷款新增也只有1149亿元。到了2009年年底，个人住房贷款余额将达到5.3万亿元以上，一年就增长近40%。可以说，2009年房地产市场的繁荣，完全是过度的个人住房信贷政策导致的。不少城市房价快速飙升，也完全是居民利用过度优惠的信贷政策及过高的银行金融杠杆率炒作的结果。<< 前一页12后一页 >>

相关专题：

温家宝:蜗居滋味我知道 有决心在本届任期内把楼市管好

2月27日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝接受中国政府网、新华网联合专访，与广大网友在线交流。以下为中国政府网提供的对应文字实录。

[网友 芝麻与西瓜]房价成了2009年最牵动人心的话题之一，尽管中央采取了一系列抑制房价上涨过快的措施，但房价仍然涨得有些离谱。您觉得2010年高房价的问题会缓解吗？中国的房地产市场到底应该怎么调控？

[温家宝]群众的心情我非常理解。我也知道所谓“蜗居”的滋味。因为我从小学到离开家的时候，全家五口人只有9平方米的住房。当然，时代不同了，我们应当按现在的条件来改善群众的住房。其实，如果说改革开放30年来，城乡居民的住房都有相当的改善，大概是城镇人均住房面积增长了5倍，农村人均住房面积增长了3倍。

但是由于我们国家人口多，土地面积又少，所以住房成了人们生活当中的一个困难问题。应对金融危机以后，房地产市场有了很大的发展。但是与此同时，一部分城市房价上涨过快，造成群众的不满。为此，中央曾两度采取了4条和11条措施。

概括起来是四个方面：第一，增加保障性用房。我们原来制定了一个规划，2009年到2011年，用三年的时间想把保障性用房建成750万套，现在看来，我们能够超额完成这个任务。2009年，我们已经完成了200万套。今年我们将完成500万套，这样已经提前一年完成我们原来的计划。

与此同时，我们还要加快建设廉租房和普通租赁房，因为大家知道，住有其居，并不一定都能做到住有其屋，我们这个屋是指自己的房屋。因此，还有相当一部分人要住公用的租赁房，还有相当一部分低收入者，包括农民工要租用廉租房。

我们还要对棚户区进行改造，去年棚户区改造大约完成了130万套，今年棚户区改造我们要完成200万套。我可以跟大家讲一些实例。过去我在大同龙门石窟，隔河向远处山上望去，一片棚户区，矿工有的几代人就住在那低矮的、破旧的房子里。

但是去年我到大同的时候，他们已经建成了500万平方米的新房。可以说，居民楼林立了，人民的生活条件、居住条件发生了很大的变化。我知道，在矿区，矿区发展的城市、林区、垦区，还有相当多的人居住在棚户区，有的房子还是抗战时期的房子。所有这些都是政府的责任，也就是说我们这次解决房屋问题，首先要增加供给。

第二，我们要鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房。在这里我要特别强调，由于我们的国情，我们把重点应该放在低价位和小套型。现在有些大城市已经成片地建设了这样的房子供给群众来选用，当然这主要靠市场，但政府的责任主要是在土地以及金融和财税上给予支持。

第三，要抑制投机性和投资性的住房，主要是采取经济和法律手段。

第四，要管好市场。政府有责任管好房地产市场，就是依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。大家也许问，这些措施管用吗？正像网友“凤海”所提到的，今年楼市频出重拳，但是我还担心拉不住这匹脱缰的野马。

我觉得他说的有一定道理，从供需平衡的角度，从市场来满足群众多样化的角度，从运用法律和经济的手段管理市场的角度，都需要花费一定的精力和一定的时间。但是我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。

相关专题：

全民大讨论：中国房价泡沫破解之道