叶檀：房地产统计数据为什么激起众怒？

叶檀：房地产数据为什么激起众怒？
作者：叶檀    文章发于：地产画报    更新时间：2010-3-3
房地产数据为什么激起众怒？
2010-3-1 地产画报
国家统计局的数据公信力再次遭到严重质疑。
2月25日，国家统计局公布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示，去年我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格则下降0.6%。这一与大多数人直觉截然相反的数据，让人大呼，房价被降低了。
这一数据看上去是如此荒诞不经，但考虑到理性的数据与感性的直觉总是相距遥远，因此回归到各月数据、各年数据，进行比较，比捋袖揎拳对着国家统计局骂骂咧咧要好得多。
2月22日，国家统计局城市司司长魏贵祥做客新华网解读“2009最受关注的统计数据”。其中提到，2007年我国的房价涨得比较高，2008年有所回落，2009年国家也是遇到了经济最困难的一年，采取了很多的措施，2009年1月份我国的房价是很低迷的，后来上涨的速度还是很快的。也就是说，2008年中国的房地产价格前高后低，2009年中国的房地产价格前低后高，根据同比，2009年上半年房地产价格同比价格出现负数。
2009年的房价数据之所以只上涨1.5%，与前高后低很有关系。根据国家发改委与国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格的月度数据，2009年1月至12月，同比分别为下降0.9%、下降1.2%、下降1.3%、下降1.1%、下降0.6％、上涨0.2%、上涨1.0%、上涨2.0%、上涨2.8%、上涨3.9%、上涨5.7%、上涨7.8%，同期的环比数据分别为下降0.2%、下降0.2%、上涨0.2%、上涨0.3%、上涨0.6％、上涨0.8%、上涨0.9%、上涨0.9%、上涨0.7%、上涨0.7%，上涨1.2%、上涨1.5%。
从同比数据来看，6月份是由负到正的转折点，而后一跌急电涨，到8月份以后属于漫无边际的疯子涨状态。而从环比来看，3月份就开始由负转正，一路上涨。但是，即便扣除了前五个月的价格负增长，2009全年增长1.5%。
为了应对愤怒的滔滔民意，国家统计局在3月1日公布长达33页的《房地产价格统计调查方案》，这没有减少愤怒的口水。
国家统计局采用的样本有偏差。统计样本包括新建住房销售价格、二手住房销售价格与新建非住宅销售价格，小小的问题是，把住宅与非住宅混在一起，拉低了住宅价格。去年商业营业用房、办公楼等处于温和上涨期，更不必说新建非住宅消售还包括了图书馆、幼儿园等，这些非经营性场所有价可依吗？当所有这些统计在内后，一个最大的结果是拉低了总体价格。更大的问题在于，在新建住房销售中，包含了经济适用房，经济适用房与高档商品房打统帐，拉低了房价。并且，在所有的计价中，全部剔除了税收部分。天知道，中国的房价之所以高不是因为砖头水泥价格高，而是地价与税费高，将税费剔除，房价陡降。
单纯统计商品房，则数据与大众的感觉要吻合得多。2009年商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。以此数据计算，2009年新建商品房成交均价为4695元/平方米，比2008年上涨近24%，其中商品住宅价格上涨25%。这两个涨幅，都是近15年来最大的。
笔者怀疑今年的、历年的所有的房地产数据都值得怀疑。根据统计局公布的调查方案，其采样的对象五花八门，牵涉到利益相关者。通过政府部门的登记也行，通过买卖双方调查也行，通过房地产开发商获得数据也可以。这些数据还有个准心吗？同比数据要通过环比折算，牵涉历史数据，错误的数据一再叠加，让国家统计局在错误的数据冰山上越走越远。
所以，国家统计局公布CPI数据，CPI数据被降低；公布工资增长数据，人们强烈抗议数据被增长，总之，统计一项错一项。那是因为，从根源上，统计就有偏颇，服务对象就错了。工资不计入低收入的个体业者与农民工，农民工可是中国产业大军的核心力量，CPI不计入房价，沿用几十年的旧例。可以说，中国的统计部门的立足根基就是几十年前的计划经济与小农社会，现在他们想改，但步伐太慢，并且用于辩解的精气似乎远远大于数据基础改进的精力。
在国家统计局网站上的显眼位置的《经济分析》板块中，有《中国信息报》一系列的经济述评文章，截止笔者撰文时，最新的一篇是《2009年度经济述评之十：房地产业健康发展有赖明确民生定位》。其中提到的观点笔者深为赞同，愿意与众与享：是不是支柱产业并非房地产业定位的焦点，明确其发展定位最关键的，是要使房地产业发展的基点回归民生本位，让房地产业尽快回归让人民“住有所居”的民生定位。毫无疑问，市场是难以解决保障人民群众“住有所居”的问题的，也不能苛求房地产开发商关心这样的问题，这个百姓瞩目的民生目标只能由政府主导来实现。
要做到市场与民生相协调，统计要做排头兵。在总体统计数据之后，要有商品房与保障型住房的具体统计数据，如此才能让大众了然、便于大众监督、便于政府科学决策，看看商品房价格到底有高，对于资产定价与货币周转的影响有多大，央行等部门可以由此判断货币流动性多少，由保障型住房的数据看出每年政府的计划与实际差距有多远，中国保障人群究竟有多少，不同的人群同样需要不同的保障型住房，如此才能提高保障型住房的资金回笼率，提高保障型住房的使用效率。
要用现在的统计数据制订经济政策，没说的，怎么订怎么错。统计局与其花精力与民斗其乐无穷，还不如安心改进统计方法，对得起自己的那一份职业，那一份工资。
注：几天前写的文章，看到了统计局的《调查方案》，毕竟还是公布了。
统计的对象得清清楚楚，比如反应农民工问题，反应城市消费者信心，但房地产价格调查则是眉毛胡子一把抓，看来面面俱到，实则千疮百孔。
麻烦统计局再告诉一声，你们在北京、上海取的样到底是哪些楼盘，价格如何，这样数据真假一目了然。
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