追问2010年楼市十大疑点：房价跌还是不跌？

大渝导读：目前各地首套房首付纷纷提高至3成，7折利率已成“空壳”，二套房贷则更是空前“难产”，申请周期也大大延长。
一问房价跌还是不跌？
2010年上海春节2211平方米的成交量创下了自2006年以来的新低，不及2007年的十分之一，清冷开局是否暗示着今年楼市出现拐点？然而全市成交均价却较去年同期大幅上涨了54.36%，这让今年上海地产走势变得愈加扑朔迷离。
现象
2月交易量滑铁卢，成交量同比少七成——2.13-2.19(其中13、14、15为法定节假日，无交易)上海市商品住宅共成交21套，比2009年春节(1.25-1.31)减少了73.42%；成交面积为2211平方米，较去年减少71.95%；
2月成交价无悬念上浮，同比涨五成——节日期间上海成交均价为20041元/平方米，较去年同期上涨了54.36%；
折扣楼盘零星报到，最高达95折——新盘铁板一块的卖方市场出现松动迹象，久违的新盘打折开始出现，包括亲和源在内的新盘均有小副折扣，最高达95折。
二手房增势减弱——上海二手房市场表现好于一手房，21世纪不动产数据显示，虎年春节长假期间上海各区域中约有3成板块的带看量较节前出现回升，增幅分布在为10%-30%不等。
观点
七成人士认为房价不会跌
谈及这个最敏感的问题，原本阵线一致的开发商现在观点开始分歧。杨健认为:“上海的购房群体还是很大，现在的外环以内都成为热点区域。如果没有政策的进一步推动，今年房价全年度还会微涨20%-30%，一季度应该不会有太多严厉政策出台，因为今年上海世博会需要在整个经济层面保持稳定，房地产也不会大起大落。”
陈炜也表示：“从历年表现来看，中央政府从来没有在年初1月份时出台类似"国11条"这样严厉的调控措施，这表明政府对去年楼市量价均大幅攀升的焦虑。而市中心区域则表现出相对平稳，大户型房源的紧缺成为其涨价的理由。在这部分房源带动下，今年全市均价可能还会上涨，但涨幅较去年肯定要小。”
不过高翔则有另外的想法：“下半年不确定的因素太多，楼市处在高位盘整的阶段，下调空间不大。事实上，从一定意义上来说，持平就是下行。今年市场不会大涨，但也不会有什么区域还可以称得上叫价格洼地。”
二问投资客“调虎离山”？
自2009年底以来,中央政府连出举措遏制房价上涨过快的趋势,包括营业税征免年限从2年恢复到5年、二套房贷首付不低于四成等调控政策对投资客有直接影响,导致市场观望气氛骤起。2010年是否会让投资者失去信心，撤出上海呢？
现象
市中心楼盘换手率提高，跳价现象匿迹——来自利尊不动产的数据显示：元旦至今是传统淡季，一月份中心区二手成交量大幅下降70%。
温州客抛盘举动活跃——易居臣信市场研究中心透露，近期有不少温州人开始挂牌，挂牌量大约占总房源的三成左右。2005年开盘的黄浦众鑫城6号楼业主几乎都是投资客，其中80%左右是温州人，换手率较大，买进卖出几乎都是投资客。此外，仁恒河滨城、世茂滨江花园等投资客密集的传统高档小区，近期都出现不少温州客抛盘。不过从多家中介了解到的情况来看，抛盘尚属个案，并未有蔓延趋势。
观点
投资客不会撤出上海
在本次访问过程中，开发商普遍承认当前的调控政策对投资客是一个很大的打击。
“楼市仍然是整体向上的。房地产就像鸦片，一旦上瘾很难戒掉。考虑到通货膨胀因素和外资热钱进入中国对楼市的影响，尤其是热钱密集的上海，投资者占到不小的比例。如果物业税进入实施，对投资客是一个很沉重的打击。”华丽家族股份有限公司营销总监方勇坦言。
与方勇观点类似，倪冰也认为今年楼市的调控政策会对投资客在上海的出手产生重大影响。“房贷审批收紧之后，首付提高，利率也提高，对首次置业者的影响较小，而对投资客则是雪上加霜。张涛也认为：“房地产具有地域性，研究楼市，也需要从区域、城市甚至个盘入手，否则和演绎小说一样，很难说清楚。”在他看来，“上海楼市今年的波动将较小，交易量则会有所下降。不过今年投资客的比例会下降，对刚性需求的影响也非常大。”
而王俊琳则更为悲观地表示：“自2009年二季度开始，上海的高档住宅成交开始大幅放量，优质房源已经快速消耗的同时，再加上2009年年底政府一系列调控政策出台激发了买方市场的观望情绪，目前的高档物业市场相对而言供需两弱。对于要买房的投资客来说，也许更关注海南以及其它有重大利好的二线城市。”
不过戴正芳则坚信：“去年跟着地王走的部分投资客今年会落差很大，投资的话还是得买大盘的前面几期，这可以跟着标杆楼盘走。上海永远都有值得投资的楼盘。投资客不会撤出上海。”
三问二手房再度重感冒？
进入2010年以来，在经历了2009年最后疯狂后，上海二手房市场开始逐步转冷。在各项调控政策的影响下，1月份多家中介预估交易量将下降40%左右。房价走高、交易疲软，2010年“行业洗牌”的可能性正在被更多人认同。在一片不看好的心理预期下，上海二手房市场是否重回2008年？
现象
二手房成交量大面积萎缩——仅仅在上调准备金率的政策影响下，二手房市场就已变得有些敏感。据中原研究咨询部提供的信息，目前位于内环内中心区域的黄浦、徐汇，中外环间普陀和宝山，成交量均出现大幅萎缩。
买家普现“随看看”心态——不明朗的调控政策、信贷措施使得节日期间的二手房市场总体观望气氛浓郁。中原旗下200余家门店普遍反映春节期间客户购买意愿不强烈，带看量与2009年同期相比约有10%左右的下降幅度。
低价抛盘引发“淘房热”——在市场加息预期强烈的情况下，也不乏一些业主低价抛售。中原地产曹杨分行透露：该区域依然有相当部分投资客持有多套物业，而且没有银行贷款，在对市场预期看涨的同时能避开银行收紧政策，活跃在二手市场“淘房”。
观点
二手房再遭“年关”
在回答这个中介公司今年最为尖锐的问题时，各中介老总都承认今年是一个年关。“总的来说，今年二手房市场3-5月会有价格调整，加之于房贷政策以及收回返点等一系列措施出台进去消化期，年中会有一批中小中介退市。”王俊琳预测到：“目前市场上排名前三的中介在行情最好的时候占到全市的15%，剩下85%的中介里或将在接下来的两三个月内至少消失10%。”谭百强也表示：“买卖双方的观望格局或将农历新年后持续出现,2010年初的2个月间,随着政策效应的逐步释放,二手房成交量预计将有所下降,价稳量跌态势可能贯穿今年上半年。尽管2010年二手楼市整体成交价格仍然会缓慢攀升，但是成交量会有所下滑。”不过对于各公司今年的发展计划，观点则各有千秋。有的想把压力变动力，在年关中更容易找到机会，有的则希望因势利导，稳步前行。
“在2010年，公司自身的经营策略及市场走向决定直营体系的发展。如果加快门店扩张速度，一旦市场发生变化，则面临着一定的风险。”周宇鸣坦言。谭百强也颇为理性：“中原地产对于业务布局向来是以市场为导向，简而言之就是"顺势而为"。作为拥有直营门店最多的中介企业，2010年我们将采取"灵活扩张"的战略，根据市场环境的变化来调整公司门店的数量。”四问“房荒”只是个传说？
有媒体称今年上海楼市供求依旧不平衡,想遏制房价上涨困难重重。而1月10日国务院再发通知,除了明确二套房贷首付不得低于40%,同时要求房企须一次性公开全部房源明码标价。如此一来,困扰楼市的“房荒”问题或将得到缓解。今年房荒究竟会不会发生，值得深入探讨。
现象
土地供应粮草先行——2009年上海共推出566万平方米的住宅和含住宅用地。这些土地势必有相当一部分会在今年开工上市。
虎年纯新盘增量放缓，同比去年减三成——2010年上海楼市预计将开70个纯新盘,相较2009年的89个纯新盘,开盘数缩减了近27%。
一手房供应面积同比增两成——预计今年全市供应面积2500万平方米，同比增21%，此外更有大量二手房源作为补充供应。
观点
楼市供应不会紧张
与去年年中开发商纷纷大喊“房荒来了”不同的是，在本次访问中，绝大多数开发商坚信世博会对楼市供应有影响，但放在整个上海楼市的全局而言这些比例并不足道。楼市的供应不会紧张。“这跟菜场十点钟之后就没人了是一样的道理，目前就是出于十点钟之后的"非紧张期"。不会出现2009年的怪现状。”上海春岸房地产开发有限公司营销副总经理王武洪用了一个形象的比喻。张涛则分析得更为细致：“下半年会有相当大的供应量出来：首先，不少楼市今年加快了施工进度，将在下半年有所体现；其次，今年上半年成交看低的那些楼盘会有一些上半年的存量。”方勇也表示：“政府要求开发商不能放缓开发节奏，2009年整个市场都在赶工、处理闲置土地，会逼出不少供应量来。”然而蒋雷霆则谨慎地表示：“2010年楼市供应量不如2009年。一方面世博停工会造成市中心楼盘进度受影响，另一方面目前开发商重新陷入观望，很多2009年加快施工的楼盘要到2011年才会上市，这种情况下2010年供应量将吃紧。”
五问新地王被“套牢”？
2007年拍下的天价地王们，在2008年楼市突生调整、市场走低的大环境下，不少土地要么延缓开工节奏，要么干脆退地，直到2009年房价、地价齐步飞涨昔日的地王们才算真正“解套”。现在问题来了，自2009年下半年天价地王不断的上海土地市场，在市场可能再生调整的大背景下，会不会再生变数，再次陷入07地王们当年的“套牢”风险？
现象
地价“没有最高只有更高”——2月11日，华侨城集团70.2亿拿下闸北苏河湾地区首幅地块，楼面地价高达52855元/平方米，刷新两天前出让的黄浦区163地块51821元/平方米的新记录。统计数据显示，到2009年12月下旬上海已成交土地991.29亿元，是2008年的约2.5倍，仅次于杭州，位居全国第二位。
“面粉和面包价格倒置”——以中海地产今年9月70.06亿元摘下的长风地王为例，该片土地楼板价达到了22409元/平方米，超过了周边的二手房均价；又如去年12月绿城拿下的唐镇土地，楼板价高达19040元/平方米，超过当地在售商品房均价30%以上；再如最新出让的闸北苏河湾地王，楼板价达到了52855元/平方米，与之鲜明对比的是，附近的苏河一号目前写字楼网上报价仅25000元/平方米。该区域另一住宅浅水湾恺悦名城在售的精装修尾盘价格为33000元/平方米。
观点
新地王有望笑到最后
“新地王涌现之后，周边二手房往往率先提价，然后传导到一手房，抬高了片区的整体房价。”袁鸿昌分析，“目前的调控政策是对"面包贵过面粉"机制的一次修正，也是楼市进入"冷却期"的重要原因。诸如土地首付款提高到50%，北京等城市收回闲置土地等措施，都有望让土地市场降温。”
事实上，尽管2007年上海有不少当时的地王陷入困局，但也只有绿城将新江湾城地块转让给九龙仓，其余地王尽管一路坎坷，但却终于支撑到“解套”之日。即使放眼全国，尽管最近有北京大龙地产顺义地王被收、南京招商地产仙林地块被收回等个别案例，但大多数地王的开发仍走上了正轨。
如果市场不出现灾难性的普遍降价，只要做好产品，新地王们有望笑到最后。典型的案例便是浦东星河湾，这个当年的高价地王，在经过黄文仔等人的一番精雕细琢之后，开盘当天以40亿的日成交额刷新了国内纪录，创下了成为2009年上海豪宅市场的一面旗帜，亦跳出了当初高价拿地的桎梏。又如九龙仓从绿城接手的新江湾城项目，以中西合璧、中轴对称的皇家园林和精装修作为两大卖点，在品牌林立的新江湾城也堪称出众，亦吸引了诸多购房者的关注。
六问“小阳春”如约而至？
业内常说的“小阳春”多半是指一年的3、4月份。这个时候买房子，挑选的余地大，贷款也比年末要容易，加上春意盎然正是买房好季节，市民往往满怀憧憬得敲定了合同，正因为此，“小阳春”也有“金三银四”之称，其在地产人心目中的地位可想而知。
不过现在情况有些不一样，各类宏观政策频频出台，市场亦重新进入观望，上海第一个月住宅总成交量甚至不如2008年同期，显然“小阳春”的前景需要打上一个大大的问号。
现象
“小阳春”前奏低沉——今年1月上海住宅总成交量不过70万平方米，甚至比2008年上海楼市最“寒冷”时期的月平均成交还要少。同策咨询的数据显示，截至2月20日，2月累计成交住宅54.6万平方米，周平均成交量略有回升，但仍不算乐观。
“小阳春”推盘集中——虽然1、2月份楼市较为冷淡，但仍有不少开发商准备在小阳春发力一搏。据搜狐焦点统计，今年3月份全市有17个纯楼盘集中推出。若算上老盘新开，则新推房源接近40个，可谓是今年首度房源井喷，浦东、嘉定、宝山、杨浦、松江成为新盘集中推出的区域。例如大华锦绣华城将于3月份推出14街区悦豪斯，江桥万达广场最快将于3月中旬推出首批公寓房，此外，浦江华侨城、保亿风景水岸、香梅花园等项目均有望成为3月楼市的明星。
观点
三月成交是风向标
对于1、2月份成交的低迷，市场有不同看法，或认为是年前淡季的正常现象，或认为是调整的先兆。
方勇便是典型的看多派。“虽然目前市场成交颓势明显，但第二季度楼市就会反弹，因为届时两会开完、世博会召开，关注的重点将转移到世博会上，对房价的打压将不再是关注的焦点；另一方面，上海去年GDP增速低于全国，房地产对上海GDP的贡献仍不可忽视。”
而倪冰也对今年的“小阳春”行情颇有信心，“从2005年到2009年，3、4月份的成交量普遍较9、10月份高20%，这种情况下有理由对2010年上半年的行情有一波期待，”倪冰认为，“政策清晰之后，自住客会不会入市将决定今年楼市的走势。”
与之相比，吕正韬和蒋雷霆则是观望派的典型：“一月份本来就是淡季，这个时成交量出现下降是正常的，三月份的成交量将是衡量政策是否见效的风向标。”
不识庐山真面目，只缘生在此山中。对于上海地产这座迷雾重重的“大山”，未来到底是阴是晴尚是一个未知数。
七问信贷收紧成楼市“老虎钳”？
面对不断释放的房地产市场调控信号，在银监会加强信贷规模约束的情况下，商业银行开始加速房地产信贷调整步伐。收紧开发贷额度、利率上浮、提高个人住房按揭贷款首付款比例等成为现实。这些将会对楼市以及房产企业带来什么影响呢？
受紧银贷成“全国运动”——2010年伊始，全国各大城市的银行贷款开始纷纷收紧，特别是一些一线城市房贷首付40%成死规定。目前上海部分银行由于1月份的贷款额度用完，已经开始停贷。
准备金率一提再提——1月12日，中央上调准备金率0.5个百分点，这是2008年6月7日央行上调准备金率之后，首次再度上调，届时存款准备金率提高至目前的16.5%。2月12日，央行再次宣布：从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
央票利率全面提高——在首次上调基准利率之前，1月初上调三月期央票利率4.04个基点，一年期央票提升8个基点，种种迹象表明了货币市场的流动性已经趋紧。
观点
优质个贷将抢占市场
“银行信贷收紧的目的是为了做到月度放贷均衡，有保有压。”谭百强的看法代表了很多业内的意见。谭百强认为：“当前部分银行停贷对于购房者来说，获得贷款机率降低，势必会增加购房成本，随之抬高购房门槛，从而使整体成交量受到抑制。”
不过胡炯则判断：“对于房贷政策方面，至少今年上半年在房贷方面的大政方针不会改变,而在具体操作层面会根据市场情况微调。”
周宇鸣也承认：“不少银行收紧利率，可能让楼市"缺氧"的影响更快且更全面性。今年的中国房地产市场格局成交量下降趋势相当明显，因此，各大银行必须在缩小的市场上抢夺市占率。”周宇鸣也表示：“银行本身当然不会将市场拱手让出。预计春节后，各大银行都会推出各具优势的个人贷款产品以抢占市场。”
八问开发商加速推盘？
元旦过后，国家出台的“国四条”等政策进一步释放了调控的信号。在此背景下，上海开发商究竟打算快跑放量还是慢走等时机？
现象
开发商收拾“捂盘心理”——近期，中央不断发出遏制楼价的信号，从一周3次敲警钟，到“国四条”、“开发商拿地首付不低于50%”，再到住建部汇集几百名副市长商谈“房事”，在这种政策调控下，开发商一改昔日捂盘惜售之常态，开始进入如烫手山芋似的批量推货阶段。
“上海之春”一位难求——根据即将在3月18日举行的上海之春房展会主办方透露：本届展览规模达20000平方米，近200家参展企业将携旗下300余个楼盘参展。绿地集团、大连万达、大华集团、中华企业、张江高科、建工集团、上海置业、易居中国等在海内外上市的主流开发商全线参展，许多原本准备五一开盘的楼盘都将开盘日期向前推移，甚至再次打出已销声匿迹一段时间的优惠措施。由此可见，今年开发商有一场硬仗要打。
观点
要占据市场主动性
“市场总是不确定的，经营一个公司也有"赌性"，在资金充裕的情况下，加快工程进度可以占据市场主动性。五一前后会有一些楼盘推出，但更多楼盘要到2010年下半年。”张涛的观点十分精准。
薛建明也表示今年他负责的香岛原墅无论是产品品质，还是开发及销售速度，它将成为上海置业2010年的标杆产品：“去年5月拿地，今年5月上市。从规划、报批到开发、销售，一年推出市场，比市场平均周期(一般为2年)快了近一倍。”杨健则告诉笔者：“今年宝华会有2个别墅和2个办公楼要启动，我们还是根据自己的进度来开发，不会刻意放慢节奏。一般而言，我们都是5个月内报批完成，开工；8-10个月完成预售。”倪冰的想法与薛建明的观点有些类似：“今年我们的项目推盘量会比去年大，剩下的3栋公寓预计上半年就能售完，而别墅去年销售了约160套，还剩下大约260套，都会在今年上市。”
“2010年对于旭辉来说是非常重要的一年，去年我们拿下的8个项目，今年都会按计划陆续开工，其中7个楼盘将陆续投入预售。一切的一切都会在遵循旭辉的投资策略和财务安全底线要求下进行。我们已经付清土地款，加上还有大量楼盘预售，保证了旭辉的后续资金流。”高翔也讲述了旭辉今年的发展计划。
不过蒋雷霆则认为：“2010年开发商的推盘节奏将比2009年慢。”在他看来：“2009年底最后一批、2010年底开的项目，争取在2010年消化掉。例如同样一批产品，在2009年我们预期两个月卖掉，但2010年可能需要6个月的时间，这是基于我们对2010年楼市将比2009年有所降温的前提下做出的。”
九问上海人“被买房”长三角？
“被XX”于2009年流行于网络，是一个略带悲情和调侃的词汇，表示一种无奈的被迫行为。随着上海房价一年更比一年高，不少“刚性需求”被层层放逐，中环、外环、郊环……甚至被迫“出走上海”。
观点
二三线城市迎来发展机遇
昆山花桥是上海人异地置业的一个典型样本。事实上，无论是投资客还是自住客，决定置业花桥最重要的因素还在于较低的置业门槛和对未来的预期。相比临近的嘉定区公寓12000元到15000元/平方米左右的房价，花桥目前公寓的价格在7000到8000元/平方米区间，仍有较大的价格空间，也受到了不少初次置业者的青睐。除了花桥，目前上海人异地置业较集中的嘉兴、吴江等地，价格因素都扮演了重要角色。
一方面是价格仍处于洼地，另一方面则在于城际间交通的日益完善，让同城生活成为可能。“随着城际铁路的即将开通，三线城市以及大城市间的小城市迎来了较大的发展机遇。”金湛久如是分析。
不过，并非所有的异地置业都是“被买房”：由于长三角一些区域拥有得天独厚的资源优势，加上交通日益便利，吸引了不少高端客户关注。
十问世博成楼市强心针？
按照上海市规划局的要求，涉及世博板块的房地产项目在2010年4月至11月期间停止施工、动拆迁等工程进度。对于上海楼市而言，这种影响究竟是无足重轻还是堪称可以引发上海楼市的“蝴蝶效应”?
观点
世博板块是今年热点
“世博会对楼市有影响，但不会太大，只是对市中心楼盘的影响大一些，但放在整个上海楼市的全局而言这些比例并不足道。”沈宇嵩如是分析。对此，杨健亦颇为赞同：“世博会对楼市的影响较小，它带来的更多是对旅游业和酒店的利好。”
不过，相比世博停工对个别项目的影响，世博对整个上海楼市的发展绝对是一个里程碑。一方面，地铁13号线世博专线、地铁7号线、9号线等多条线路将在世博前开通，并将让上海地铁的总里程进入世界前三；另一方面，世博园区本来就是城市核心区域，原有的重工业搬迁之后，给上海城市发展腾出了宝贵的发展空间。“世博板块和周边的三林板块将是2010年的热点！”张涛如是认为。