陈杰 -- 腾讯博客 - 从新加坡平抑楼价举措中我们可以借鉴什么？ - Qzone

从新加坡平抑楼价举措中我们可以借鉴什么？
陈杰 复旦大学住房政策研究中心执行主任
     近日来国内媒体纷纷报道新加坡政府是如何抑制房价暴涨和打击楼市投机。尤其新加坡总理李显龙关于“房子应该是买来住的，不是买来投机”的论断，被媒体竞相传颂，并或明或暗地拿来与诸多国内地方政府默许炒房之风肆虐而不作为的态度做对比。李显龙总理还强调，稳定房价，实现楼市可持续发展，关键在于提前防止泡沫出现，“我们应该设法及时防止泡沫出现，那么日后就不必紧急刹车。因为市场一旦过热，就难免日后须采取激烈的抑制措施。”新加坡国家发展部长马宝山也提出，“与其刺一刺完整的泡沫，以致它的破灭伤人无数，政府宁愿选择为逐渐形成的泡沫先泄点气，防患未然”。此外，他还强调，“基本上，我们要看到的是稳定及可持续的市场，也就是说房价不应该跑在经济(增长)前头，市场也不应该有过多投机活动。”
     这些论断都恰击中内地楼市久治不愈顽症的病灶所在，一时间，新加坡俨然成了人们心目中发展健康楼市的模范生。这样，新加坡政府抑制楼市的政策举措，继其世界闻名的组屋政策之后，再度成为内地房地产界和普通百姓关心的热点。
     但如果就此掀起学习新加坡之风，笔者这里先要泼一些冷水，好让我们更明白可以学什么和怎么学习。
    首先，新加坡住房市场的结构是极为特殊的，可以说举世无双。最大特点是具有鲜明的二元结构：过去近50年来，新加坡近90%的居民都居住的是政府（建屋发展局）建造的住房——组屋，这部分住房价格低廉，但其购买、使用和转手都是受到严格规制的，拿现在时髦的话说，是“有限产权”的；只有10%多一些的人是从自由市场购买私人住房，主要是没有拿到新加坡永居的外籍人士、来新临时工作者和不满意组屋质量而希望改善自己住房条件的本地有钱人，也包括一些投资性海外买家，而这次所说的楼市泡沫恰是这部分住宅市场。虽然涉及居民人数比例不高，但因其多为价值不菲的高档住宅和豪华公寓，如每平方米住宅单价如今在1.1万美元左右，在亚洲一直仅次于香港和日本，所以对经济影响绝不容忽视。然而，总体上来说，新加坡政府基本上放弃把住宅房地产看作一个产业来发展，转为把为每个人提供住房作为政府的公共责任来全部背负起来，这与新加坡特殊的国情和政治制度都有很大关系。具体这种制度安排，是好是坏，也是颇多争议的。好的方面来说，真正和完全彻底解决了“居者有其屋”问题，住房自有率从1970年的27%上升到如今的91%，为此举世广受称赞，社会很和谐，执政党地位很巩固。但不利的地方是，巨大的公共资源投入到住房上是否合适，由政府来建房是否有效率问题，如果遇到一个不廉洁的政府，恐难避免巨大的腐败和浪费。再说，房子是买来住了，不是买来投机的，但老百姓也失去了财产性收入和财富累计的机会。而且还有一个隐忧，政府连住房都控制了，老百姓就没有对抗政府的可能性了，不利于民主和自由的发育。不管怎么说，新加坡模式，至今也只有独此一家别无分店，别的国家学也学不来。总之，从哪个角度来说，新加坡抑制楼市面对的挑战、承受的压力和受到的制约，比起任何其他国家尤其国内来说要小的多。
    其次，新加坡政府在对待私人住宅市场方面也曾走过很多弯路，对抑制楼市投机也不是一直那么迅疾和有力，有过迟疑和耽误。
     如附图所示，新加坡私人住宅市场的价格波动也是十分巨大的。较早的历史上，1986-1996十年间，新加坡私人住宅价格涨幅超过4倍，达到440%。1996-1998年受亚洲金融危机冲击（包括1995年组屋转售限制的放开），私人住宅房价又曾一度暴跌45%。但2000年出现30%的暴涨之后，却紧接着遭遇全球互联网泡沫破裂，于是2001-2002年，又连续10%的跌幅，之后起起伏伏，但基本还算稳定。然而2006年新加坡楼市热潮再度启动，根据新加坡城市再发展署URA编制的住宅房价指数，2006年上涨7.15%，2007年上涨23.6%，超过了历史同期GDP增长水平，但好景不长，2008年受国际金融危机冲击，全年房价下跌4.7%（考虑物价后更高达-9.6%）。
     新加坡2009年第1季度GDP同比萎缩9.5%，导致私人住宅价格出现历史最大跌幅，单季环比跌幅达到14%，折合年率更达到24.9%，第2季度继续环比跌幅达到7%（这期间跌幅最深的最主要是公寓类，别墅类跌幅很小）。然而随着全球经济复苏，与国内情况十分类似，2009年第3季度新加坡楼市突然快速升温，房价环比涨幅高达15.8%，市中心地段房价更比年初上涨了30%以上，还有很多海外买家蜂拥入场，一时引起社会高度紧张，纷纷怀疑楼市有泡沫迹象了。但考虑到2009年1-2季度还是处于严重负增长的阶段，3季度的增长带有强烈的反弹因素，政府内部以及社会各界对于是否该抑制房价没有形成共识。第4季度房价指数又环比上涨了7.4%。综合2009年全年来看，住宅价格只上涨了1.8%，但别墅类上涨了7.7%，公寓类只上涨了0.5%。
     所以当我近日看到新加坡李显龙此次出来表态要大力抑制楼市投机，并连续采取提高首付率、加印花税、累计税制等多项措施平抑房价时候，不禁想起2009年9月15日时候的事情。当时新加坡发展部部长马宝山在国会宣布，基于近期楼市已出现投机活动，政府已决定通过多个措施防止投机泡沫形成。如原来新加坡许多购房人只需支付5%房款的现金(房贷利息)，等到楼房可入住时再支付剩余房款。未来政府将禁止银行和开发商继续提供类似贷款。另外还计划在2010年上半年，新加坡政府将通过“确认清单”的方式重申土地供应计划，同时增加土地供应数量。然而这些政策却最终没有及时成为现实。主要还是当时各界对形势判断有分歧，也怕过早打击楼市影响到好不容易出现的经济复苏。然而，2009年第4季度房价的连续上涨，尤其海外炒房团来势汹汹，据称在去年第3季度时候，外国买家占到11%，到第4季度时候就更有23%。最终导致新加坡政府现在不得不出重拳了。但现在可能已经有点骑虎难下了，楼市一旦起来后，惯性是巨大的。从新加坡1998年楼市至今如过山车一般的经历，我个人不太看好光靠目前已经出台的这些举措就能迅速和有效平抑房价。特别是目前新加坡房价距离2008年初的历史高点还有一定空间，有大约10%的距离，在经济强劲复苏的背景下，恐很难房价阻止回升到这个水平上。
    所以，从新加坡的这段经历来看，我们收获的不仅是经验，也有教训。如果对楼市发展的态势把握的更清楚一些，尤其楼市暴涨暴跌、常对经济基本面过度反应的本性更加充分了解一些，对楼市的规律性理解更深入一些，切实立足于防患于未然，敢于早做坚决的干预调控，也许就不会到后来那么被动。
    具体来说，笔者建议，有关方面如果真心想保持和维护一个健康稳定的住宅房地产市场，使之造福于百姓而不是政府之私利，那首先应该大力建立完善住房市场风险预警机制，并如货币政策委员会那样建立一个住房市场专家小组。住房市场专家小组7-13人，以有富有学识和长期经验、同时社会公认具有客观公立性的房地产研究专家为主，但吸收各方面利益代表，一般情况下每一个季度召开一次会议，研判和审视当前楼市发展态势，通过投票，以多数原则来决定是否做出相应政策调整，每个人投票记录备案并可公示。但一旦风险预警机制发出警告信号，如房价连续三个月的月度环比上涨超过2%，或房价单月环比超过10%，或成交量突然连续两个月环比暴涨30%，就应立即开会研究是否采取相应对策。
    房地产市场目前已经成为举国经济与社会民生之焦点，非常有必要在宏观政策制定层面提升对其重视程度，加强政策的科学有效性，而这需要建立相应的规章制度。就住房市场政策（可兼顾民生住房和住房保障问题）设立与货币委员会功能类似、级别相当的专家委员会，十分需要。考虑到中国地域广大、地区房地产市场发展十分不平衡的国情，不仅要有中央一级的专家委员会，更要全面设立省一级的专家委员会。
    当然不是幻想有了专家委员会，住房市场投机和暴涨的问题就一蹴而就了，但至少有了这条时刻会被拿起来的缰绳，市场多了一些保持气压稳定的阀门，投机者的爆炒之风会有所顾及和收敛，房价这匹野马可以跑的更慢一些。

延伸阅读：新加坡连出重拳防楼市崩溃
东方早报2010-2-23  方晓
继上周五宣布两项私人房地产市场降温措施后，新加坡昨天宣布，从2011年1月起，新加坡房地产税制将改成累进制。根据房产年值，税率将为0％，4％和6％。政府指出，新制度将让大多数新加坡人受惠。
此外，新加坡政府估计会在下个月推出措施抑制组屋可能出现的投机活动。目前，新加坡的房产大致可分两类，大多数新加坡人居住在政府建设的组屋内，其余还有少量私人地产项目。
新加坡总理李显龙21日指出，虽然新加坡私人房地产市场尚未出现泡沫，但是政府及早采取这一系列降温措施，是要避免市场失控，“到目前为止，房地产市场还未出现泡沫，不过价格起得很快，整个市场很兴旺，买方的情绪也很激动。所以，政府采取了一系列的措施，让市场适当地降温。”他还提醒新加坡人:“房子应该是买来住的，不是买来投机的。”
提前防止泡沫出现
上周五，新加坡政府宣布，对在购买后于一年内转售的私人房屋或私宅地皮征收卖方印花税，同时将金融机构的房地产贷款占买价的比率顶限，从90％降至80％。李显龙称:“我们应该设法及时防止泡沫出现，那么日后就不必紧急刹车。因为市场一旦过热，就难免日后须采取激烈的抑制措施。”“居高不下的房价是无法永远支撑下去的，当人们开始买不起私人房地产时，房价就会下跌，泡沫也将破灭。”　
房价不应跑在经济前头
除了私人房地产市场外，李显龙还劝请新加坡人好好珍惜所居住的组屋，别太早脱售套利，“请好好保管这份资产，不要急着脱手套现。你的组屋是一份珍贵的资产，使你的生活更有保障。”
新加坡国家发展部长马宝山同一天也说，与其刺一刺完整的泡沫，以致它的破灭伤人无数，政府宁愿选择为逐渐形成的泡沫先泄点气，防患未然。“基本上，我们要看到的是稳定及可持续的市场，也就是说房价不应该跑在经济(增长)前头，市场也不应该有过多投机活动。”
在新加坡昨天宣布的2010年财政预算案中，三大主轴之一就是“让国人分享国家经济增长的成果”。
新加坡近期平抑房价举措
2月19日，对在购买后于一年内转售的私人房屋或私宅地皮征收卖方印花税；将金融机构的房地产贷款占买价的比率顶限，从90％降至80％。
2月22日，宣布从2011年1月起，房地产税制将改成累进制。
3月，预计推出抑制组屋投机的措施。