百姓买不起房 是房价太高还是收入太低？

陷入"拉美化"陷阱目前房产市场已放开，但"地产市场"并没有真正市场化，也就是说，房地产业的前端没有市场化。
目前房地产市场的焦点是老百姓买不起房子。对于这个问题，过去的舆论热点集中在房价太高的指责上。然而，单纯指责房价太高并不见得完全有理。因为老百姓买不起房子，可能是因为房价太高，也可能是老百姓收入太低以及兼而有之。那么，老百姓买不起房，究竟是房价太高还是收入太低呢？
双重二元结构导致弱者愈弱
近期，笔者对"二元结构与中国房地产发展"的问题进行研究，发现中国传统的城乡二元结构在当前城市化过程中已演化成新的双重二元结构，即传统城乡二元结构与城市内部二元结构的并列，这种新型二元结构的形态是导致中国房地产发展出现许多问题的深层成因。从新型二元结构的角度看，当前老百姓买不起房，既有房价非理性上涨的因素，也因为收入太低。从长远看，双重二元结构的收入分配结构将制约中国房地产健康发展。
众所周知，二元结构是城市化的巨大拉力，因为城乡收入间高达5～6倍的差距，才有了源源不断向城市涌入的人群。从1996年以来的情况看，每年平均有2000多万人进城，但除了200万从农村考入大学从而可以进入城市白领的人员外，其余过亿人口的收入都非常低。这意味着中国过去的城乡二元结构已经转化为城市内部的二元结构："新市民"收入低，在住房消费等方面却无法融入城市人群，此外城市中也有一部分"老市民"由于改制等原因而成为城市中的"弱势群体"。老百姓买不起房的问题由此成为中国二元结构在城市化过程中的基本问题。
二元结构的收入分配结果可以从基尼系数中得到反映。对于我国的基尼系数，又有很多说法，国家权威部门的说法认为，其已经超过国际公认的警戒标准0.4，而学者们一般认为已经超过0.5。笔者不想去深究基尼系数测算的是与非，可确定的是，在二元社会结构下，人们的收入差距在拉大这是不争的事实，而且这个趋势在短时间内不可能出现根本改变。
从国际比较看，在世界银行的《World Development Report 2004》中，中国的收入不良指数排在第十七位，仅在巴西等拉丁美洲和南美洲国家之后；前十大经济规模国家的收入不良指数，中国在其中排第二位，第一是墨西哥，美国排在第三位；考察前十大人口规模国家的收入不良指数，中国排在第三位，排第一的是巴西；比较世界上19个转型国家的收入不良指数，中国则排在第一位，排在第二位的是俄罗斯。根据国家统计局城调总队最新的季度报告，中国人的收入差距不仅达到了惊人地步，而且仍在继续扩大：2005年第一季度，最高收入10%人群组的人均可支配收入8880元(是全国平均水平的3倍)，比去年同季增加1203元，增长率为15%，高出全国平均增长水平4.4个百分点；而最低收入10%人群组的人均可支配收入755元,比去年同季仅增加53元，增长率为7.6%，比全国平均增长水平低3.7个百分点。其结果是两组人群组的人均可支配收入之比为11.8倍，明显高于去年同季的10.9倍。而且，如果对两组人群的收入增幅进行比较，我们可以发现前者人均可支配收入增加额是后者的近23倍。
在这种情况下，各阶层住房消费模式如何，最终又如何影响房价呢？
打压房价 不能解决多数人住房问题
据统计，当前我国城市82%的家庭拥有自己的住房，也就是说，我国计划经济下的城市老居民的情况是"有家有业有钱"，那么这些人是不是就不买房子了呢？不会的。他们中的高收入者一定还会买房，其目的自然是改善住房条件及投资，改善性购房和投资性购房便成为主流。上海有关部门统计，2004年，投资性购房已经占二至三成。开发商的选择，当然便是为这些有房又有钱的富人造房，房价自然也就不断水涨船高了！
另一部分是刚刚被城市化的人们，他们买房的目的很简单，就是为了居住，能在城市安家，融入城市。无论是高端进入的高校学子，还是打工和失地进入城市的农民工，虽然他们对住房的"需要"非常强烈，但收入低，即使经过积累，现有购买力仍然很低。在当前的房地产市场化形势下，他们力量较弱，只能是市场的接受者，不会对市场产生决定性的影响。如果这批人只是极少数，那比较好办，让他们去住廉租房可也，就像美国等国家那样。但问题是他们已占城市的相当比重，并且将成为城市中的大部分人群，因此，他们不是可以忽略的少数，而是必须重视的"大多数"。
显然，中国城市化的主力军将是进城务工的农民，中国的城市化是农民工的城市化，如果二元社会结构持续存在，他们虽然进了城，但在工资和福利体制上依然是"农民工"，无法获得城市身份认同，那么每年新增2000多万新城市人的同时，就必然同时新增了2000多万可能在网络和各种场合下指责和批评政府的庞大人群，这将是一件可悲而又可怕的事情。这也许能够解释，为什么民间会有如此激烈的反对房价上涨的声音。
但解决之道显然不在于一昧地打压房价，因为房价再打压，二元结构中的这大部分低端收入人群仍然可望不可及。比如，按照北京市公布的社会平均工资2000元左右，房价就是降30%～50%，绝大部分市民还是无法自行解决自己的住房；上海的房价每平方米从2万元降至1万元，前来抄底的一定还是高收入人群或境外资金，而不可能是城市中汹涌增长的低收入者。
过不在市场化 还地于民方能治本
值得关注的是，收入分配问题的背后又与土地资产收益分配不公有关。本来，中国农民曾经有两次重要的机会可以分享社会经济繁荣带来的益处：一次是改革开放后大力发展乡镇企业的工业化阶段；二次是当前的城市化阶段。但这两次都由于现行土地制度的制约，农民未能得到其中增值的收益，因而只能靠出卖劳动力获取低收益，最终滞留在低收入群体阶层。根据国务院发展研究中心课题组最近做的调查显示：土地增值部分的收益分配，有20%～30%留在乡以下，其中，农民的补偿款占5% ～10%；城市政府拿走土地增值的20%--30%；各类城市房地产公司、开发区、外商投资公司等等，拿走土地增值收益的大头，占40%--50%。另据学者估计，农民在土地的收益上已为城市化"贡献"近30万亿元。一些学者由此提出要"叫停城市化"、"反对市场化"。其实，问题不在城市化、工业化、市场化本身，而在于我们的土地制度。
因此说，目前房产市场已放开，但"地产市场"并没有真正市场化，也就是说，房地产业的前端没有市场化。这显然不是真正的市场化。
要使房地产市场根本上持续健康发展，政府必须做两件事，相比之下打压房价只是治标不治本的办法。一是改变当前的二元结构，大力培育中产阶层，为此需要国家在户籍制度的放松、收入分配调控、打破垄断部门利益、遏制权力资本上做许多工作。二是放开地产市场，使之完全市场化。政府一手垄断土地交易市场，不仅不利于房地产市场健康发展，而且容易滋生腐败，如果在交易过程中遇上贪官污吏在里面上下其手，最后这些人会一夜暴富，加剧中国的二元结构现象。
那么地产(土地)市场到底怎么放？又该怎样市场化呢？方案很简单：还地于民。把土地交给老百姓，特别是农村集体所有的土地要交给农民。政府不再以庄家身份出现在土地交易市场，土地市场真正市场化。土地交给农民后，农民有了土地，可以由自己来决定要不要卖，地产的供需情况将发生根本性改变，房地产的产品形态也将发生巨大变化，中国房地产将进入健康的制度发展轨道。
对土地制度进行这样的根本变革会带来许多好处。第一，它可以使这项改革惠及中国目前最广泛也是人口最多的农民，缓解二元结构。第二，它对房地产市场大有好处。对土地制度进行变革、完全市场化以后，将打破政府一手包办土地市场的垄断局面，放开土地供应，房价就上不到哪里去。如果再配套一些政策，消除二元结构导致的经济背谬现象和房地产畸形，相信大多数人就能够买得起房子，开发商就会转而为大多数人造房子，从而推动房地产市场回到更加健康的轨道上来。第三是政府不再垄断土地市场，可以使政府专心致力于维护生态、改善环境、做好社会保障等公益事业，发挥好公共管理职能。生态好了，环境好了，土地管理好了，土地就会升值，政府可以从土地增值税等方面获益；相反，若以牺牲环境为代价，靠出卖土地发展经济，不注重环境，房价就会一落千丈，对地方未必有益。
在已经情绪化、泡沫化、庸俗化的中国住房争论热潮中，我们的确还需要理性地去思考这些深层次问题