钟伟：不要妖魔化房地产行业 房价跌幅不会超50%\\刘纪鹏：中国不需要休克疗法

王佑

在已经出台的“十大”产业振兴规划中，被舆论所席卷的房地产业，还是没能占到一个席位。北京师范大学金融研究中心主任、经济学家钟伟日前在接受《第一财经日报》专访时表示：“令人惊讶的并不是房地产未被列入十大振兴行业，而是它为什么没能进入十大振兴规划中应当考虑的前三。”

如果房地产市场成交量继续下滑，各级政府可能会出台更多的政策，但新政是否就能阻挡继续下滑的趋势，对经济起到明显的拉动作用？对于这个疑问，钟伟说，每个人心里都有自己的一个药方，政府开药前，多听取各方意见谨慎从之，可能会让这个风浪中的行业，找到真正的避风港。

供过于求十分严峻，

产业仍将漫长调整

“2009年，房地产行业肯定会继续调整，调整的原因之一是存量太大。”

“我们估计的土地储备有10亿平方米以上，可以再开发的是20亿平方米；即便未来3年土地出让大举收缩规模，也不能充分化解过大的囤地存量。”

而截至2008年年底，国内各城市的在建和新开工面积约为25亿平方米，按照2005年、2006年和2007年三年平均销售计算，足够销售3到4年。这样算下来，土地可供开发3年，在建和新建的面积可供销售3到4年，导致存量土地必须要消化，行业势必会经历漫长的调整。

钟伟认为，供过于求的情况形成之后，意味着产业整合将拉开大幕。次贷危机逐步渗透实体经济，对优势企业来说机遇刚刚开始，弱势企业的苦难却没有结束。行业整合意味着劣势企业要淘汰出局。相比其他产业，房地产是否应纳入到“振兴规划”一直存有争议，这说明公众有情绪、政府也有迟疑。在这样的背景下，即便房地产行业侥幸列入到振兴计划，那么其振兴内容到底起到救市还是毁市的实际效果，犹未可知，与其如此，有振兴规划，还不如没有的好。

上述三大因素，导致了房地产行业在2009年仍然资金短缺，市场低迷，仍将继续调整。

今年全年可能仍然价跌量升，

最乐观也只是价稳量升

在今年房价的走势上，钟伟的判断是“继续下跌”。

“单纯用均价来衡量房地产行业其实是不合理的。各个地区的物业品质、地段、开发成本不一样，导致房价千差万别。但如果要谈到房价趋势的话，它依然会下滑。”

钟伟表示，开发商需要回笼资金、消化存量，因而一些开发商有可能率先再启动降价大旗。“我们看到，目前一些企业的降价已暂时告一段落，原因是前两个月2009年房地产市场有所回暖。回暖之后，房地产开发企业降价销售的行为有所收敛。不过要注意的是，不是他们不再降价，而是他们也在观望市场和政策。”

“如果到了第二季度，房地产政策刺激效应已经过去并且销售又开始疲软，第二波降价销售潮就会到来。假如所有企业都以更大的力度降价，危险的恶性循环就产生了。到最后消费者的观望情绪更加强烈，企业普遍价格就不会有个别企业降价那样取得较好的销售表现。”

接下来的疑问是，房价是不是会大跌呢？钟伟说，不要幻想跌幅会在40%甚至50%以上。

政策和消费预期双重混乱，

市场情绪宣泄多于理性思考

事情变得最糟糕的时候，曙光反而就在眼前。因此，好的政策有可能就会扭转局势。钟伟说，扭转局势并非是“政策一出来就会有变化”，而是要看看出什么政策更利于市场和企业发展。

钟伟表示，政策调控不能不听社会底层的舆论，但却不能尽听。毕竟房地产是对金融、钢材、水泥、铝、PVC、玻璃、家电家居等行业有巨大拉动作用的行业，是对中低收入阶层提供大量就业岗位的行业。这个行业受损时直接受到最大冲击的恰恰是中低收入群体本身。

例如，关于未来三年用9000亿元资金投向保障性住房，这不一定对房地产业就有利。“200万套廉租房、400万套经济适用房及220万套给矿区、学校等地区的住房，总计620万套的这类住房对房地产市场的冲击力非常大，使得房地产供过于求的趋势更严重。

“在昆明、武汉、北京等保障性住房供应超过了房地产供应的40%，突然有这么大的增量注入，对房地产业是灾难性的冲击。”

而大量廉租房等保障性住房，对于一些已失去工作的人来说，可能会突然变得遥不可及。“有些人已经失业了。低收入可买低价房，更高收入和更高房价联系在一起，工作岗位丢失可能与房地产就没关系了。”

钟伟认为，目前比较有力的政策是：第一，保障性住房通过投资或者收购来取代新建。现在存量已经很大，政府可以回购现有房地产。这样会消化存量，并用更低廉的价格售予工薪阶层。

第二，现在政府对土地出让、拍卖都有严格的限制。钟伟认为，政府对地价款、土地增值税等可以暂缓或者暂停收取，等到行业复苏再说，并鼓励企业之间相互转让土地和项目。

第三，要引导舆论和媒体走向建设性的理性，不是谁越流行、越极端和越语言暴力，就越值得追捧，不能将房地产振兴和抬高房价直接画上等号。

第四，谨慎看待风险。多次置业的风险未必高于首次风险。就多次置业和多套房贷，政府可以谨慎地适当放宽。

第五，对一些在大中城市工作多年的大学生和一些企业主的户籍入户问题应该给予地方政府适当的自主权。

今年以来，在国际经济危机和中国扩大内需的背景下，陆续有人提出了分国有产权，藏富于民，拉动内需的思路。例如谢国忠提出给13亿人分国有企业股份，张维迎提出分外汇储备，牛刀则认为“即使把国有企业的股票和外汇储备都分给了民众，都不能解决真正的民生。因为这些都是短期行为，分完了就完了，只有将土地分给民众，才是真正的铁打的江山。”“分”成了2009年开年最热门的话题。

其实给每个公民分一万元的做法早在1992年，俄罗斯请哈佛大学教授萨克斯制定的“休克疗法”改革中就给1.49亿俄罗斯公民每人分了1万卢布的私有化券，然而对那场最初人们无不欢心鼓舞的改革，至今多数俄罗斯人仍不堪回首。

俄罗斯企业私有化经历了两个阶段，令人触目惊心的是，转让过程中国有产权出现严重贱卖的现象。据俄罗斯国家杜马提供的数字，俄罗斯已出售的12.5万家国有企业，平均售价仅为1300美元，其价格之低廉创世界纪录。俄罗斯500家大型国有企业实际价值超过1万亿美元，但只卖了72亿美元。

付出如此高昂的代价，而“休克疗法”的奇迹在俄罗斯却没出现。从1992年到1999年俄罗斯经济持续7年严重衰退，1998年俄罗斯的国民生产总值比1990年下降了44%，工业总产值减少54%，消费品生产则下降58%，俄罗斯的经济在泥泞中一直徘徊到2000年，从1987年占世界第5位下降到占世界第13位，GDP总量只有美国的1/10。在那个失去的年代，俄罗斯居民生活水平一落千丈，健康状况和平均寿命也在恶化，从一个大国沦为一个弱国。

俄罗斯从每人分一万元起步的私有化改革，无论是从理论还是实践看，也无论是从老百姓的角度还是政府的角度看，试图通过这样的分法来达到培育一个强大的中产阶级和企业家阶层的目的并没有实现，这是发人深省的。始作俑者盖达尔承认，俄罗斯私有化是“权贵阶层将国家财产私有化”，是“权力转化为资本”，承认“播下龙种却收获跳蚤”。

俄罗斯以“分产”内容的“休克疗法”的失败，给我们提供了诸多启示。

启示之一，不该把旧裹脚布当新围巾戴。萨克斯虽然给玻利维亚和波兰开出了自认为成功的“休克疗法药方”，然而他把俄罗斯看作像波兰一样的国家，只是面积比其大了4倍，并忽视无论是从经济、社会和政治结构上看，还是从民族、文化和宗教上看，俄罗斯面临的问题都是和波兰不可比的。怎么可能照搬照抄呢？设想如果发生在中国这样一个与俄罗斯领土接近，人口超过俄罗斯10倍的国家，而资源禀赋等诸多方面远不如俄罗斯的大国来说，一人分一万元人民币又会是怎样一个结果？

以俄罗斯为代表的休克疗法的激进改革和中国为代表的渐变稳定改革是两种截然不同的改革模式。今天在举世公认中国改革获得相对成功的时候，切不可丢掉自己成功的经验，而去把16年以前由美国人给俄罗斯开出的今天看来仍是懒婆娘的裹脚布，也不“漂洗”一下就当成华丽的围巾来戴。中国和俄罗斯的改革实践都已证明，盲目照搬照抄将会付出沉重的代价。当改革推进到产权这一领域时，改革的最大风险将主要来自那些不考虑当代法人资本特征和国情的激进改革者。这一点已经被俄罗斯和一些东欧国家的改革教训所证明。

启示之二，人均一万元貌似公平的背后是不公平。给每个公民人均分一万元，仅是一种貌似公平的做法，因为：1、现实中人们的财富起点不一样，贫富差距已经是我们这个社会突出的问题，国家有限的改革资源应以体现缩小这个差距为主，而不应是简单的均分。2、当均分的是股票或私有化券这类的非实物资产时，不仅要考虑弱势群体和强势人群在使用上现存的能力差异，而且要考虑到城乡不同人群由于使用环境差异所导致交易和转让中的不公平会带来两极分化的加剧，所以均分股票的结果在市场经济下是不会产生藏富于民的效果的。3、那种认为人均分一万，然后在市场经济公平的起跑线上同时起跑，本身就没考虑已经存在的由于不公平带来的差异。4、当大多数人并没有因此改变弱势群体的处境时，他们还会来找政府，与其这样，不如把用来均分的国有股权通过公平转让形成的公共财富，作为完善弱势群体社会保障以及缩小贫富和城乡差别的重要资源。

启示之三，集中统一的国有资本“好钢”，应用在刀刃上。中国今天最应该做的是把针对弱势群体的社会保障系统完善起来，目前还有相当多的人群在医疗、养老、失业三座大山的压迫下喘不气过来。10%贫困人口的实际收入还在下降之中。而仅靠国家有限的财政收入是不能够迅速建立并完善这一体系的。因此，完全有必要借助国有资本经营性预算收入来尽快完善这一体系。此外，在扩大内需中，不管发消费券，还是财政贴补，都应向弱势群体倾斜。而就农村来说，要真正缩小剪刀差，让农民在扩大内需的政策中享受到实惠，倒是应该把家电下乡、手机下乡、汽车和农业机械的下乡补贴政策落实到位。实实在在的为城里的弱势群体和农民弟兄做点实事。这样，既把钱补到了真正需要钱人的手上，拉动了内需，又借机缩小了贫、富差别、城、乡差别，保持了社会稳定。把国有股“好钢用在刀刃上”，这总比那不着边际的人均一万要实在的多。(作者为中国政法大学教授)