房价波动的深层原因 短评

短评(2010-01-05 07:50:05) 标签：房产  二手房交易税费的优惠政策，同时又连续出台了数项抑制房价的土地政策措施，引发了股市中房地产股的下跌和市场中的波动。 当房地产投资仍未能恢复正常的增长速度时，严厉的打压消费的政策措施又会对投资产生什么样的后果和影响呢？如果投资与新开工仍不能回升到合理的水平，那么供求关系又如何缓解呢？ 重要的不是如何刺激生产，而是如何刺激需求。如果中国要在低于其他发达国家数倍的时间内完成工业化与城市化的进程，就不得不采取特殊的发展战略。如果在短期内的（如去年）满足高增长的需求，就必然用超量的生产以缓解供求的矛盾。而当一方的需求高增长时，另一方的投资、供给受到了低于需求增长速度的限制（如土地供给）时，那么必然产生的就一定是供求关系恶化所导致的价格波动！ 在中国住房私有化率高达85%的情况下，住房的价格本来只牵动部分购房消费者的神经，但当政策性需求、财产性收入与投资和防通胀因素都集中于房价之上时，房价就不再仅仅是个居住功能和人权问题了。当多个收入阶层的矛盾混为一体时，仅靠保障已无法缓解社会矛盾了，供求关系这一经济规律必将再一次主导市场，不从供求关系上解决矛盾的结果，终将引发新一轮的市场波动。

2009年听到最多的呐喊声大约是房价的高涨了，不管是媒体还是民众最关注和谈论最多的还是房价。

2009年听到最多的呐喊声大约是房价的高涨了，不管是媒体还是民众最关注和谈论最多的还是房价。 与2009年初最低点的房价相比，出现了快速的回升，但环比的增长却只有不到3个百分点。房价指数如果从2007年的最高点到快速下降的最低点计算，大约只回升了50%，环比的增幅也小于2007年的跳跃。图一：房价指数变化 而房价上升的动力则来自于销售面积的快速增长。自2007年的二套房贷政策出台之后，在消费信贷政策紧缩的打击之下，全国的各种住房销售迅速下滑，并在2008年持续出现负增长，直到2009年刺激政策出台之后才扭转了下滑的局面，让销售迅速回升。图二：销售面积变化 正是由于2009年采取了刺激消费的政策，让2008年被抑制了一年多的消费需求迅速的爆发出来了。 1、4万亿元投资中的征地拆迁； 2、棚户区改造的大量拆迁； 3、家庭分裂的特殊需求； 4、改善性需求； 5、通胀预期； 6、税费减免； 7、利率下降； 8、人头补贴。 多项利好措施大大提高了住房的可支付能力，二手房交易的活跃为改善打下了良好的基础。一手房市场的销售自然就出现了持续的井喷式上升。刺激消费的政策确实起到了拉动内需的积极作用。 然而，没有有效的刺激投资增长的相应措施（降低资本金率的措施在土地出让金一次性支付之下，无法发挥杠杆的作用）。一是，土地的供给量在2008年快速下滑时并未给投资的上升提供原材料充足的库存条件，想让投资快速增长是不具备条件的。二是，2008年有大量的停工、烂尾及半库存，在去库存化时首先消化的是这些半库存的在建工程。而让新增开工被挤压。三是，2009年的土地供给严重不足并不能为新开提供充足的条件。四是，对政策的预期不明，都在对房价上升之后的政策打击形成疑虑。房改十年的历史已证明，每次出现房价上涨波动时，支付总会出台多种组合拳来抑制投资或需求，以打压房价。这种一年被蛇咬十年怕井绳的担忧，并没有让销售快速回升以及拉

与2009年初最低点的房价相比，出现了快速的回升，但环比的增长却只有不到3个百分点。房价指数如果从2007年的最高点到快速下降的最低点计算，大约只回升了50%，环比的增幅也小于2007年的跳跃。

图一：房价指数变化

 

二手房交易税费的优惠政策，同时又连续出台了数项抑制房价的土地政策措施，引发了股市中房地产股的下跌和市场中的波动。 当房地产投资仍未能恢复正常的增长速度时，严厉的打压消费的政策措施又会对投资产生什么样的后果和影响呢？如果投资与新开工仍不能回升到合理的水平，那么供求关系又如何缓解呢？ 重要的不是如何刺激生产，而是如何刺激需求。如果中国要在低于其他发达国家数倍的时间内完成工业化与城市化的进程，就不得不采取特殊的发展战略。如果在短期内的（如去年）满足高增长的需求，就必然用超量的生产以缓解供求的矛盾。而当一方的需求高增长时，另一方的投资、供给受到了低于需求增长速度的限制（如土地供给）时，那么必然产生的就一定是供求关系恶化所导致的价格波动！ 在中国住房私有化率高达85%的情况下，住房的价格本来只牵动部分购房消费者的神经，但当政策性需求、财产性收入与投资和防通胀因素都集中于房价之上时，房价就不再仅仅是个居住功能和人权问题了。当多个收入阶层的矛盾混为一体时，仅靠保障已无法缓解社会矛盾了，供求关系这一经济规律必将再一次主导市场，不从供求关系上解决矛盾的结果，终将引发新一轮的市场波动。

 

而房价上升的动力则来自于销售面积的快速增长。自2007年的二套房贷政策出台之后，在消费信贷政策紧缩的打击之下，全国的各种住房销售迅速下滑，并在2008年持续出现负增长，直到2009年刺激政策出台之后才扭转了下滑的局面，让销售迅速回升。

图二：销售面积变化

 

 

正是由于2009年采取了刺激消费的政策，让2008年被抑制了一年多的消费需求迅速的爆发出来了。

1、4万亿元投资中的征地拆迁；

2、棚户区改造的大量拆迁；

动投资的快速增长。图三：施、竣工面积变化 自2007年底，“两防”的措施出台之后，房地产的开工、施工与竣工面积应声而下，一路快速下滑。销售面积的下降让开发商现金流紧张，信贷政策的紧缩让开发商几乎断流，自然就无力增加新开工。大量的已开工项目则不得不半路停工，连万科这种号称世界最大的住宅供应商都在大量降价回收现金的同时停工了数个楼盘，放缓了建设速度。 从图中可以明显的看出，当2009年初的刺激消费的政策发挥了作用之后，销售面积的增长让开发商手中有了现金流，但这个现金流并没有投入于新开工，而是投入于将已销售的房屋竣工交用以及迅速让停工、烂尾的楼盘转入正常的施工与建设之中。 因此，2009年初始竣工的面积快速增长了，是在施的面积快速增长了，但快速的去库存化的过程中新开工面积受政策预期和土地供给的制约始终处于负增长的缓慢回升之中。直到2009年10月才出现了3%的正增长，11月才出现了1.62亿平方米的新开工，拉起了新开工的阳线。 而从新开工面积严重滞后于销售的情况看，去库存化的加速与新开工的增速的缓慢形成了巨大的反差，而这些滞后的新开工大约要在半年之后才能形成新的销售量。那么意味着，今年的上半年供不应求的现象并不会在新开工面积的快速增长中缓解，反而会矛盾更加突显。最可怕的则是投资的下滑，当销售快速增长、现金流迅速回笼、开发贷放松、开发商到位资金充足时，为什么投资却在回落。图四：房地产开发投资变化 自2009年2月中央刺激房地产消费的政策出台之后，房地产投资开始出现缓慢的增长，至9月份达到投资的高潮，投资增速达到18%以上。虽然同比上一年仍低5—6个百分点，但总算是个持续上涨的趋势，但以后却出现了掉头向下的情况。9月份的3900亿元，10月份的3400多亿元，到11月份的2800亿元，虽然没有12月份的数字，但趋势并不乐观。 去年12月份的经济工作会议之后，为遏制部分城市的高房价，终止了

3、家庭分裂的特殊需求；

4、改善性需求；

5、通胀预期；

2009年听到最多的呐喊声大约是房价的高涨了，不管是媒体还是民众最关注和谈论最多的还是房价。 与2009年初最低点的房价相比，出现了快速的回升，但环比的增长却只有不到3个百分点。房价指数如果从2007年的最高点到快速下降的最低点计算，大约只回升了50%，环比的增幅也小于2007年的跳跃。图一：房价指数变化 而房价上升的动力则来自于销售面积的快速增长。自2007年的二套房贷政策出台之后，在消费信贷政策紧缩的打击之下，全国的各种住房销售迅速下滑，并在2008年持续出现负增长，直到2009年刺激政策出台之后才扭转了下滑的局面，让销售迅速回升。图二：销售面积变化 正是由于2009年采取了刺激消费的政策，让2008年被抑制了一年多的消费需求迅速的爆发出来了。 1、4万亿元投资中的征地拆迁； 2、棚户区改造的大量拆迁； 3、家庭分裂的特殊需求； 4、改善性需求； 5、通胀预期； 6、税费减免； 7、利率下降； 8、人头补贴。 多项利好措施大大提高了住房的可支付能力，二手房交易的活跃为改善打下了良好的基础。一手房市场的销售自然就出现了持续的井喷式上升。刺激消费的政策确实起到了拉动内需的积极作用。 然而，没有有效的刺激投资增长的相应措施（降低资本金率的措施在土地出让金一次性支付之下，无法发挥杠杆的作用）。一是，土地的供给量在2008年快速下滑时并未给投资的上升提供原材料充足的库存条件，想让投资快速增长是不具备条件的。二是，2008年有大量的停工、烂尾及半库存，在去库存化时首先消化的是这些半库存的在建工程。而让新增开工被挤压。三是，2009年的土地供给严重不足并不能为新开提供充足的条件。四是，对政策的预期不明，都在对房价上升之后的政策打击形成疑虑。房改十年的历史已证明，每次出现房价上涨波动时，支付总会出台多种组合拳来抑制投资或需求，以打压房价。这种一年被蛇咬十年怕井绳的担忧，并没有让销售快速回升以及拉

6、税费减免；

7、利率下降；

8、人头补贴。

多项利好措施大大提高了住房的可支付能力，二手房交易的活跃为改善打下了良好的基础。一手房市场的销售自然就出现了持续的井喷式上升。刺激消费的政策确实起到了拉动内需的积极作用。

然而，没有有效的刺激投资增长的相应措施（降低资本金率的措施在土地出让金一次性支付之下，无法发挥杠杆的作用）。一是，土地的供给量在2008年快速下滑时并未给投资的上升提供原材料充足的库存条件，想让投资快速增长是不具备条件的。二是，2008年有大量的停工、烂尾及半库存，在去库存化时首先消化的是这些半库存的在建工程。而让新增开工被挤压。三是，2009年的土地供给严重不足并不能为新开提供充足的条件。四是，对政策的预期不明，都在对房价上升之后的政策打击形成疑虑。房改十年的历史已证明，每次出现房价上涨波动时，支付总会出台多种组合拳来抑制投资或需求，以打压房价。这种一年被蛇咬十年怕井绳的担忧，并没有让销售快速回升以及拉动投资的快速增长。

图三：施、竣工面积变化

二手房交易税费的优惠政策，同时又连续出台了数项抑制房价的土地政策措施，引发了股市中房地产股的下跌和市场中的波动。 当房地产投资仍未能恢复正常的增长速度时，严厉的打压消费的政策措施又会对投资产生什么样的后果和影响呢？如果投资与新开工仍不能回升到合理的水平，那么供求关系又如何缓解呢？ 重要的不是如何刺激生产，而是如何刺激需求。如果中国要在低于其他发达国家数倍的时间内完成工业化与城市化的进程，就不得不采取特殊的发展战略。如果在短期内的（如去年）满足高增长的需求，就必然用超量的生产以缓解供求的矛盾。而当一方的需求高增长时，另一方的投资、供给受到了低于需求增长速度的限制（如土地供给）时，那么必然产生的就一定是供求关系恶化所导致的价格波动！ 在中国住房私有化率高达85%的情况下，住房的价格本来只牵动部分购房消费者的神经，但当政策性需求、财产性收入与投资和防通胀因素都集中于房价之上时，房价就不再仅仅是个居住功能和人权问题了。当多个收入阶层的矛盾混为一体时，仅靠保障已无法缓解社会矛盾了，供求关系这一经济规律必将再一次主导市场，不从供求关系上解决矛盾的结果，终将引发新一轮的市场波动。

 

 动投资的快速增长。图三：施、竣工面积变化 自2007年底，“两防”的措施出台之后，房地产的开工、施工与竣工面积应声而下，一路快速下滑。销售面积的下降让开发商现金流紧张，信贷政策的紧缩让开发商几乎断流，自然就无力增加新开工。大量的已开工项目则不得不半路停工，连万科这种号称世界最大的住宅供应商都在大量降价回收现金的同时停工了数个楼盘，放缓了建设速度。 从图中可以明显的看出，当2009年初的刺激消费的政策发挥了作用之后，销售面积的增长让开发商手中有了现金流，但这个现金流并没有投入于新开工，而是投入于将已销售的房屋竣工交用以及迅速让停工、烂尾的楼盘转入正常的施工与建设之中。 因此，2009年初始竣工的面积快速增长了，是在施的面积快速增长了，但快速的去库存化的过程中新开工面积受政策预期和土地供给的制约始终处于负增长的缓慢回升之中。直到2009年10月才出现了3%的正增长，11月才出现了1.62亿平方米的新开工，拉起了新开工的阳线。 而从新开工面积严重滞后于销售的情况看，去库存化的加速与新开工的增速的缓慢形成了巨大的反差，而这些滞后的新开工大约要在半年之后才能形成新的销售量。那么意味着，今年的上半年供不应求的现象并不会在新开工面积的快速增长中缓解，反而会矛盾更加突显。最可怕的则是投资的下滑，当销售快速增长、现金流迅速回笼、开发贷放松、开发商到位资金充足时，为什么投资却在回落。图四：房地产开发投资变化 自2009年2月中央刺激房地产消费的政策出台之后，房地产投资开始出现缓慢的增长，至9月份达到投资的高潮，投资增速达到18%以上。虽然同比上一年仍低5—6个百分点，但总算是个持续上涨的趋势，但以后却出现了掉头向下的情况。9月份的3900亿元，10月份的3400多亿元，到11月份的2800亿元，虽然没有12月份的数字，但趋势并不乐观。 去年12月份的经济工作会议之后，为遏制部分城市的高房价，终止了

自2007年底，“两防”的措施出台之后，房地产的开工、施工与竣工面积应声而下，一路快速下滑。销售面积的下降让开发商现金流紧张，信贷政策的紧缩让开发商几乎断流，自然就无力增加新开工。大量的已开工项目则不得不半路停工，连万科这种号称世界最大的住宅供应商都在大量降价回收现金的同时停工了数个楼盘，放缓了建设速度。

从图中可以明显的看出，当2009年初的刺激消费的政策发挥了作用之后，销售面积的增长让开发商手中有了现金流，但这个现金流并没有投入于新开工，而是投入于将已销售的房屋竣工交用以及迅速让停工、烂尾的楼盘转入正常的施工与建设之中。

2009年听到最多的呐喊声大约是房价的高涨了，不管是媒体还是民众最关注和谈论最多的还是房价。 与2009年初最低点的房价相比，出现了快速的回升，但环比的增长却只有不到3个百分点。房价指数如果从2007年的最高点到快速下降的最低点计算，大约只回升了50%，环比的增幅也小于2007年的跳跃。图一：房价指数变化 而房价上升的动力则来自于销售面积的快速增长。自2007年的二套房贷政策出台之后，在消费信贷政策紧缩的打击之下，全国的各种住房销售迅速下滑，并在2008年持续出现负增长，直到2009年刺激政策出台之后才扭转了下滑的局面，让销售迅速回升。图二：销售面积变化 正是由于2009年采取了刺激消费的政策，让2008年被抑制了一年多的消费需求迅速的爆发出来了。 1、4万亿元投资中的征地拆迁； 2、棚户区改造的大量拆迁； 3、家庭分裂的特殊需求； 4、改善性需求； 5、通胀预期； 6、税费减免； 7、利率下降； 8、人头补贴。 多项利好措施大大提高了住房的可支付能力，二手房交易的活跃为改善打下了良好的基础。一手房市场的销售自然就出现了持续的井喷式上升。刺激消费的政策确实起到了拉动内需的积极作用。 然而，没有有效的刺激投资增长的相应措施（降低资本金率的措施在土地出让金一次性支付之下，无法发挥杠杆的作用）。一是，土地的供给量在2008年快速下滑时并未给投资的上升提供原材料充足的库存条件，想让投资快速增长是不具备条件的。二是，2008年有大量的停工、烂尾及半库存，在去库存化时首先消化的是这些半库存的在建工程。而让新增开工被挤压。三是，2009年的土地供给严重不足并不能为新开提供充足的条件。四是，对政策的预期不明，都在对房价上升之后的政策打击形成疑虑。房改十年的历史已证明，每次出现房价上涨波动时，支付总会出台多种组合拳来抑制投资或需求，以打压房价。这种一年被蛇咬十年怕井绳的担忧，并没有让销售快速回升以及拉

因此，2009年初始竣工的面积快速增长了，是在施的面积快速增长了，但快速的去库存化的过程中新开工面积受政策预期和土地供给的制约始终处于负增长的缓慢回升之中。直到2009年10月才出现了3%的正增长，11月才出现了1.62亿平方米的新开工，拉起了新开工的阳线。

而从新开工面积严重滞后于销售的情况看，去库存化的加速与新开工的增速的缓慢形成了巨大的反差，而这些滞后的新开工大约要在半年之后才能形成新的销售量。那么意味着，今年的上半年供不应求的现象并不会在新开工面积的快速增长中缓解，反而会矛盾更加突显。

最可怕的则是投资的下滑，当销售快速增长、现金流迅速回笼、开发贷放松、开发商到位资金充足时，为什么投资却在回落。

动投资的快速增长。图三：施、竣工面积变化 自2007年底，“两防”的措施出台之后，房地产的开工、施工与竣工面积应声而下，一路快速下滑。销售面积的下降让开发商现金流紧张，信贷政策的紧缩让开发商几乎断流，自然就无力增加新开工。大量的已开工项目则不得不半路停工，连万科这种号称世界最大的住宅供应商都在大量降价回收现金的同时停工了数个楼盘，放缓了建设速度。 从图中可以明显的看出，当2009年初的刺激消费的政策发挥了作用之后，销售面积的增长让开发商手中有了现金流，但这个现金流并没有投入于新开工，而是投入于将已销售的房屋竣工交用以及迅速让停工、烂尾的楼盘转入正常的施工与建设之中。 因此，2009年初始竣工的面积快速增长了，是在施的面积快速增长了，但快速的去库存化的过程中新开工面积受政策预期和土地供给的制约始终处于负增长的缓慢回升之中。直到2009年10月才出现了3%的正增长，11月才出现了1.62亿平方米的新开工，拉起了新开工的阳线。 而从新开工面积严重滞后于销售的情况看，去库存化的加速与新开工的增速的缓慢形成了巨大的反差，而这些滞后的新开工大约要在半年之后才能形成新的销售量。那么意味着，今年的上半年供不应求的现象并不会在新开工面积的快速增长中缓解，反而会矛盾更加突显。最可怕的则是投资的下滑，当销售快速增长、现金流迅速回笼、开发贷放松、开发商到位资金充足时，为什么投资却在回落。图四：房地产开发投资变化 自2009年2月中央刺激房地产消费的政策出台之后，房地产投资开始出现缓慢的增长，至9月份达到投资的高潮，投资增速达到18%以上。虽然同比上一年仍低5—6个百分点，但总算是个持续上涨的趋势，但以后却出现了掉头向下的情况。9月份的3900亿元，10月份的3400多亿元，到11月份的2800亿元，虽然没有12月份的数字，但趋势并不乐观。 去年12月份的经济工作会议之后，为遏制部分城市的高房价，终止了

图四：房地产开发投资变化

 

 动投资的快速增长。图三：施、竣工面积变化 自2007年底，“两防”的措施出台之后，房地产的开工、施工与竣工面积应声而下，一路快速下滑。销售面积的下降让开发商现金流紧张，信贷政策的紧缩让开发商几乎断流，自然就无力增加新开工。大量的已开工项目则不得不半路停工，连万科这种号称世界最大的住宅供应商都在大量降价回收现金的同时停工了数个楼盘，放缓了建设速度。 从图中可以明显的看出，当2009年初的刺激消费的政策发挥了作用之后，销售面积的增长让开发商手中有了现金流，但这个现金流并没有投入于新开工，而是投入于将已销售的房屋竣工交用以及迅速让停工、烂尾的楼盘转入正常的施工与建设之中。 因此，2009年初始竣工的面积快速增长了，是在施的面积快速增长了，但快速的去库存化的过程中新开工面积受政策预期和土地供给的制约始终处于负增长的缓慢回升之中。直到2009年10月才出现了3%的正增长，11月才出现了1.62亿平方米的新开工，拉起了新开工的阳线。 而从新开工面积严重滞后于销售的情况看，去库存化的加速与新开工的增速的缓慢形成了巨大的反差，而这些滞后的新开工大约要在半年之后才能形成新的销售量。那么意味着，今年的上半年供不应求的现象并不会在新开工面积的快速增长中缓解，反而会矛盾更加突显。最可怕的则是投资的下滑，当销售快速增长、现金流迅速回笼、开发贷放松、开发商到位资金充足时，为什么投资却在回落。图四：房地产开发投资变化 自2009年2月中央刺激房地产消费的政策出台之后，房地产投资开始出现缓慢的增长，至9月份达到投资的高潮，投资增速达到18%以上。虽然同比上一年仍低5—6个百分点，但总算是个持续上涨的趋势，但以后却出现了掉头向下的情况。9月份的3900亿元，10月份的3400多亿元，到11月份的2800亿元，虽然没有12月份的数字，但趋势并不乐观。 去年12月份的经济工作会议之后，为遏制部分城市的高房价，终止了

自2009年2月中央刺激房地产消费的政策出台之后，房地产投资开始出现缓慢的增长，至9月份达到投资的高潮，投资增速达到18%以上。虽然同比上一年仍低5—6个百分点，但总算是个持续上涨的趋势，但以后却出现了掉头向下的情况。9月份的3900亿元，10月份的3400多亿元，到11月份的2800亿元，虽然没有12月份的数字，但趋势并不乐观。

去年12月份的经济工作会议之后，为遏制部分城市的高房价，终止了二手房交易税费的优惠政策，同时又连续出台了数项抑制房价的土地政策措施，引发了股市中房地产股的下跌和市场中的波动。

当房地产投资仍未能恢复正常的增长速度时，严厉的打压消费的政策措施又会对投资产生什么样的后果和影响呢？如果投资与新开工仍不能回升到合理的水平，那么供求关系又如何缓解呢？

重要的不是如何刺激生产，而是如何刺激需求。如果中国要在低于其他发达国家数倍的时间内完成工业化与城市化的进程，就不得不采取特殊的发展战略。如果在短期内的（如去年）满足高增长的需求，就必然用超量的生产以缓解供求的矛盾。而当一方的需求高增长时，另一方的投资、供给受到了低于需求增长速度的限制（如土地供给）时，那么必然产生的就一定是供求关系恶化所导致的价格波动！

在中国住房私有化率高达85%的情况下，住房的价格本来只牵动部分购房消费者的神经，但当政策性需求、财产性收入与投资和防通胀因素都集中于房价之上时，房价就不再仅仅是个居住功能和人权问题了。当多个收入阶层的矛盾混为一体时，仅靠保障已无法缓解社会矛盾了，供求关系这一经济规律必将再一次主导市场，不从供求关系上解决矛盾的结果，终将引发新一轮的市场波动。