神马文学网杨红旭：别把房子当股票买卖(东方早报 2009-11-10)
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/10/04 05:47:56
别把房子当股票买卖
2009-11-10 2:10:26
杨红旭
楼市江湖告急。近期上海多个房地产交易中心人满为患，仿佛重新回到今年6月份楼市繁荣顶点。这都是房产优惠政策年底要终止的传言惹的祸。
实际上，上海和全国一样，今年6月成交量达到高点后，已出现连续三四个月的下滑，虽然房价依然在涨，可楼市调整已成为业界共识。从10月下旬开始，关于年底终止优惠政策的媒体报道铺天盖地而来，搞得买房的、卖房的神经紧张，交易双方热情突然大增。“萝卜快了不洗泥”，对于普通商品，在市场供应紧张的时候，出现抢购潮不足为奇，可对于住宅这样的大消费品和投资品，却由于买方双方预期偏空而出现抢房、抛售的现象，确属一大奇观。
若以国际视角观察，这也不能说有多“奇”，上世纪80年代后期的日本、中国台湾，1996-1997年的中国香港，2004-2005年的美国，都曾出现过炒房炒地的热潮，业界人士都不陌生，迎来的是房价泡沫的破灭，以及经济的持续萎靡不振。
众所周知，房子是一种投资品，但若像炒股一样购房，肯定会出大问题。股票的流动性好、交易成本低、适合中短线操作；而房屋的流动性差、交易成本高、长期保值增值功能强、安全边际高。值得担忧的是，近几年国内出现了短线炒房的现象。原因也很简单，近十年来房价持续上涨，而且涨幅很大。于是，人们形成了一种高度的共识：投资房产，只赚不赔。
在这一投资理念诱惑和驱使下，民间投资房产的热情高涨不退。这其中又分为两种情况，一是社会中产阶层，目前拥有两套或以上商品住宅的家庭数目庞大，这类需求多属中长线投资，助涨了市场需求，但短期内尚不构成多大的房价泡沫。另一种是专业投资客，多属中短线操作，在房价高涨期，少数极端者会借钱、贷款投资房产，只求短期转手获利。
后一种情况更容易对市场造成负面影响。会驱使很多炒房者非理性入市，从而在短期内快速推高房价。另外，由于房产交易成本较高，若想短期内转手谋利，必须以高于购入价二成以上价格出售，方能获利。
很多人都明白炒股的风险，却不知炒房的恶果。2005年夏天，确也零星地听闻上海有炒房者的房子沦为负资产；而2003年房价最低迷期，香港却有10.6万宗房屋成为负资产；这两年，美国购房人被贷款银行赶出家门的也是不计其数。
那么，凭什么说国内炒房客甚众。仅从一个政策就可管中窥豹。为抑制投资投机需求，2005年重磅调控文件“国八条”中规定：对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；2006年，著名的“国十五条”中，进一步把营业税的征收年限由2年增加到5年。有趣的是，当这两个政策出台后、实施前的一段时间内，各地都曾出现过一波“赶末班车”的交易热潮。
当前的情况亦如此。2008年末，为刺激市场需求，国家再度将优惠营业税列为“救市”范畴。国务院办公厅出台的“131号文”中，特别注明两条政策截止于今年年底，其中就包括减免营业税。由此证明，国家原本就担心此政一开，必然招来投机客。而眼下买家急于出售的房源，确属“2年以上、5年以内”——能够享受营业税优惠的房源。
近几年，国人购房的观念和心态已经有些扭曲。年轻人一毕业就通过“啃老”的方式购房，中年人有些积蓄就投资第二、第三套房，富裕阶层都学香港人，要买只买豪宅，职业炒房人更是以敛才有道而得意洋洋。在强化和夸大房产投资属性同时，人们似乎都已淡忘了房子之所以和股票不一样，是因为它具有实实在在的使用功能——居住，至于衡量居住功能价值高低的租金收益率，事实上国内的这一指标已经非常糟糕，遗憾的是大家却熟视无睹。(作者系房产研究人士)
http://www.dfdaily.com/node2/node24/node224/userobject1ai197179.shtml
2009-11-10 2:10:26
杨红旭
楼市江湖告急。近期上海多个房地产交易中心人满为患，仿佛重新回到今年6月份楼市繁荣顶点。这都是房产优惠政策年底要终止的传言惹的祸。
实际上，上海和全国一样，今年6月成交量达到高点后，已出现连续三四个月的下滑，虽然房价依然在涨，可楼市调整已成为业界共识。从10月下旬开始，关于年底终止优惠政策的媒体报道铺天盖地而来，搞得买房的、卖房的神经紧张，交易双方热情突然大增。“萝卜快了不洗泥”，对于普通商品，在市场供应紧张的时候，出现抢购潮不足为奇，可对于住宅这样的大消费品和投资品，却由于买方双方预期偏空而出现抢房、抛售的现象，确属一大奇观。
若以国际视角观察，这也不能说有多“奇”，上世纪80年代后期的日本、中国台湾，1996-1997年的中国香港，2004-2005年的美国，都曾出现过炒房炒地的热潮，业界人士都不陌生，迎来的是房价泡沫的破灭，以及经济的持续萎靡不振。
众所周知，房子是一种投资品，但若像炒股一样购房，肯定会出大问题。股票的流动性好、交易成本低、适合中短线操作；而房屋的流动性差、交易成本高、长期保值增值功能强、安全边际高。值得担忧的是，近几年国内出现了短线炒房的现象。原因也很简单，近十年来房价持续上涨，而且涨幅很大。于是，人们形成了一种高度的共识：投资房产，只赚不赔。
在这一投资理念诱惑和驱使下，民间投资房产的热情高涨不退。这其中又分为两种情况，一是社会中产阶层，目前拥有两套或以上商品住宅的家庭数目庞大，这类需求多属中长线投资，助涨了市场需求，但短期内尚不构成多大的房价泡沫。另一种是专业投资客，多属中短线操作，在房价高涨期，少数极端者会借钱、贷款投资房产，只求短期转手获利。
后一种情况更容易对市场造成负面影响。会驱使很多炒房者非理性入市，从而在短期内快速推高房价。另外，由于房产交易成本较高，若想短期内转手谋利，必须以高于购入价二成以上价格出售，方能获利。
很多人都明白炒股的风险，却不知炒房的恶果。2005年夏天，确也零星地听闻上海有炒房者的房子沦为负资产；而2003年房价最低迷期，香港却有10.6万宗房屋成为负资产；这两年，美国购房人被贷款银行赶出家门的也是不计其数。
那么，凭什么说国内炒房客甚众。仅从一个政策就可管中窥豹。为抑制投资投机需求，2005年重磅调控文件“国八条”中规定：对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；2006年，著名的“国十五条”中，进一步把营业税的征收年限由2年增加到5年。有趣的是，当这两个政策出台后、实施前的一段时间内，各地都曾出现过一波“赶末班车”的交易热潮。
当前的情况亦如此。2008年末，为刺激市场需求，国家再度将优惠营业税列为“救市”范畴。国务院办公厅出台的“131号文”中，特别注明两条政策截止于今年年底，其中就包括减免营业税。由此证明，国家原本就担心此政一开，必然招来投机客。而眼下买家急于出售的房源，确属“2年以上、5年以内”——能够享受营业税优惠的房源。
近几年，国人购房的观念和心态已经有些扭曲。年轻人一毕业就通过“啃老”的方式购房，中年人有些积蓄就投资第二、第三套房，富裕阶层都学香港人，要买只买豪宅，职业炒房人更是以敛才有道而得意洋洋。在强化和夸大房产投资属性同时，人们似乎都已淡忘了房子之所以和股票不一样，是因为它具有实实在在的使用功能——居住，至于衡量居住功能价值高低的租金收益率，事实上国内的这一指标已经非常糟糕，遗憾的是大家却熟视无睹。(作者系房产研究人士)
http://www.dfdaily.com/node2/node24/node224/userobject1ai197179.shtml
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别把道歉当挡箭牌
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