郎咸平：房地产宏观调控带出负面效果

眼下中央和各地出台的措施，对于稳定房地产行业有一定作用。但看最终效果，尚需时日。依我看来，这些措施中有些比较恰当，但也有些措施比较武断和粗糙，对保持房地产行业的健康发展并无好处。这些缺点主要有：
一、中央及相关部门出台的政策过于宏观，没有照顾到各省区之间的差别。
上海的泡沫比较严重，而北京和广州并没有甚么泡沫。所以对上海的调控是必要的，而对北京和广州实施调控则大可不必。实施调控的结果，是造成北京和广州未来房地产的发展具有潜在的威胁。以广州为例，这个原本比较成熟的市场，经过调控虽然保持了平稳发展的态势，但是有些数据也透露出负面的效果。
中国人民银行广州分行披露，广州2005 年第一季度新增贷款仍以中长期限为主，但在宏观调控下，贷款增势已受到抑制。一季度人民币中长期贷款增加292.16 亿元，同比少增164.13 亿元，新增的投资类贷款及消费贷款都有所减少。其中新增人民币消费贷款64.15 亿元，同比少增73.39 亿元。主要为新增住房贷款减少和汽车消费贷款余额的下降。
另外，《信息时报》记者发现，在广州市国土房管局、市财政局、市地方税务局联合发布了《关于我市享受优惠政策普通住房标准的通知》（下称《通知》）后的首周，除个别楼盘一天接待6 至7 个客户外，其他不少楼盘都反映市场较为冷清，与以往「大热」的6 月楼市相比，今年6 月楼市前所未有的「冷」和「静」。
《通知》出台使更多的消费者进入持币观望状态。众多楼盘纷纷放慢了推盘节奏，部分楼盘销售明显下降。因此，对于广州来说，市场的自我调节要比宏观调控更为妥当，无谓的调控，对房地产业的发展未必是好事情。
另外，全国很多地方房地产业还没有发展起来，如西部一些地区。这些地方非但不需要调控，反而需要鼓励发展和培育房地产业。
二、央行的上调房屋贷款利率没有区分购买群体，因此可能造成对穷人的打击。
3 月17 日央行的决定，主要有两个实质性内容，一是在房地产增长过快的地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20 ％提高到30 ％；另一条则是个人住房贷款的利率由5.31 ％提高到了5.51 ％。央行官员表示，提高房贷是为了保护穷人。
我相信央行的用意。不过，投机商和普通民众对房贷利率的敏感度是不同的，对于穷人来说，房贷利率调高的结果只有一个，就是每个月就要多付钱，这是明显的负担，而不是甚么利好消息。对于投机商来说，这0.2 个百分点的升幅无关痛痒，只要维持目前的房屋价格涨幅高于这个比例，投机商取得的银行资金成本显得并不高，而且，在土地供应有限的情况下，开发商只要轻微提价，就可以弥补损失。提高利率的结果，很可能是没有打击到投机商，却伤害了普通的购房者。
《中国青年报》的文章揶揄，这是变相向老百姓要「保护费」。而这些保护费都流向了银行。对银行来说，提高利率算是好消息。
上海市政协港澳委员、房地产开发商屠海鸣的观点与此呼应。他认为，调控的一个缺点是对普通商品房的倾斜政策不明显。央行提高房贷利率，没有区分不同收入的购房群体，在抬高投资门槛的同时，也使普通工薪阶层买房压力骤增。事实上，这样的买房门槛投资客并不十分在乎，而对于普通百姓来说，哪怕是首付标准提高5% ，都会抑制其购房需求。
在调控措施实施后，上海二手房指数总结为：价格在5500-6000 元/ 平方米占15% ，6000-7000 元/ 平方米占45% ，7000-7500 元/ 平方米占20% ，而5500 元/ 平方米以下和7500 元/ 平方米以上房产抛售比例相对较低。可见，中低房价的普通房屋还是占市场主流。
由于政策一刀切，有的网站作出这样大幅标题：「央行新政朝地产泡沫捅刀子流血是老百姓。」更有网民认为，房贷新政将劫富八百、损贫三千。还有的人将歌曲改编：「经过漫长的等待，又听『涨』声响起来，我的心中有无限感慨，荷包里的数字依然还在，可是我仍需要在梦想门前徘徊。」
屠海鸣认为，调控政策应该区分高档商品房和普通商品房之别，例如规定高档商品房的首付比例在50% 以上，而自住型普通商品房特别是中低价商品房的首付比例可以适当放宽，甚至维持原来的门槛。
他还认为，目前的调控没能够限制个别企业过高的利润。这几年，个别高档楼盘开发商为了拉高售价，采取了很多看上去合理合法的推销手段，一味拉高自身楼盘的房价。如某个滨江楼盘为了拉高房价，选了一套最好的顶层豪华装修物业进行公开拍卖。最后这套豪宅的拍卖价格是同一小区其他物业售价的4 至5 倍。这些楼盘对其他楼盘起了领涨作用，造成房价非理性上升。对于类似的炒作行为，目前全国房地产市场尚没有这样的监督机制，开发商也毋须为所获得的高额利润缴纳额外利润税。
三、禁止有抵押的房屋转让的决定过于草率和猛烈，容易造成房地产交易停滞。
2005年4月6日上海市房地局下发通知，其中有一条内容是：凡有抵押的房屋转让，卖出方（上家）应当先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方（下家）共同申请转移登记，办理房产证。未办妥房地产抵押权注销登记的，各房地产交易中心不再受理转移登记以及买进方新设定的借款的抵押权登记。这就是说，要卖房，必须先付清贷款。
措施粗糙违反规律
这个措施过于粗糙，后果是很严重的，它可能堵死了那些正常的房屋转让，造成房屋交易市场的停滞。按照这个规定，即使有人因为个人爱好或者住宿方便要换掉原先的房子（也是他唯一的一套房屋），他也只能先把几十年的贷款还完。这种决定显然是违反经济规律的，将会进一步造成银行信贷的困难和失控，也会养成更多的刁民。
其实，上海市不必这样一刀切，完全可以将买卖种类区分开来，对于用于投机目的的交易实施这种打击。例如，对于只有一套房的居民，不必应用此项规定。
四、调控增加了银行的不良贷款，使银行风险加大。
《京华时报》的一篇署名萧宾的报道分析认为，在2002年到2004年度，国内几乎所有的银行都将房贷业务作为最重要的增长点，都发放了大量的住房贷款，所以在此轮房地产调控浪潮中，都免不了被「潮水」波及。
作者列举了民生银行、浦发银行、华夏银行、招商银行、深圳发展银行等2004年年报以及2005年第一季度的资产质量情况，认为银行的逾期不良资产在上升，这与房地产行业的变化息息相关。
五、调控可能导致负财富效应，造成居民生活水平下降。
宏观调控一个可能的后果，就是大众财富缩水，对于已经拥有房产的人们来说，房价的下跌就意味着财富的减少。由于这个原因，人们会相应减少在其他领域的消费开支，从而影响整个消费领域的发展。因此，政府的调控一定不能过头，要力求行业的平稳发展，避免造成房地产的大萧条，否则后果十分被动。
这方面，香港的例子值得借鑑。上海市政协港澳委员屠海鸣援引香港的例子：1997年金融风暴后，由于政府的整治措施不利，香港的楼宇在两个月内跌了5%；而从跌幅5%到10%，仅为一个月；从跌幅10%下降到30%，更缩短到只有短短的两个多星期。
值得注意的是，不少高价楼盘跌幅更大。一些高档楼盘的跌幅甚至达到了60%！香港楼市迄今还未完全恢复到1997年时的水平。
据香港金融管理局的统计，受1997年亚洲金融危机和2003年沙士影响，香港共产生负资产家庭10.6万宗。在成功抗击沙士后，中央政府先后推出了CEPA、自由行等一系列政策，使得香港经济形式快速好转。
但到今年3月30日，香港的负资产家庭仍有1.4万宗，涉及金额240亿港元。究其原因，既有金融风暴、非典等因素，也有政府处理不当的因素。
香港民众因此对政府极其不满。负资产家庭还成立了「苦业主」协会。2003年7月1日，香港70万人上街游行，负资产家庭几乎全部走上了街头，造成了极坏的负面影响。
同时，香港市民负资产也导致大批购房业主拖欠银行贷款。香港金融管理局公布的数据显示，至2004年12月底，拖欠银行3个月以上贷款的，占全港整体楼宇贷款金额的1.58%。这些都是内地房地产的前车之鑑。
屠海鸣很担心由于投资客抛盘激增可能导致整个上海楼市恐慌性抛盘，从而重蹈香港楼市的覆辙。楼市大起大落，无论是人均GDP还是市民素质都优于上海的香港尚且难以招架，上海显然还没有做好房产出现大幅下降的各种准备。
中国地区广阔，各地区各行业发展十分不均衡，房地产行业尤其如此。因此，我们不宜使用大一统的调控手段，而应认真分析，辨清不同区域和不同群体的特点，制订不同的政策。对于有泡沫的地区，要坚决予以调控；对于没有泡沫、市场成熟的地区，尽量减少行政干预，力求以市场供求关系调节；对于房地产发育不充分的地区，则要积极支持鼓励；对于兴风作浪的大投机商，要实施有力打击；对于跟风投机的小群体，要加以限制；对于那些渴望买到住房的低收入阶层则要给予政策上的扶持，切忌伤害到他们的利益。如此，中国的房地产行业才能健康、稳定、均衡地发展。