楼宇广告收益谁说了算

来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/07/07 09:52:40
物权法》改变生活之一 楼宇广告收益谁说了算 (2007-9-13 15:21:18) 分类：未分类 　  　 《物权法》改变生活之一     楼宇广告收益谁说了算　　编者的话4月中旬，一场由江苏省律师协会举办的《物权法》专题讲座，400多名律师挤满了报告厅，主讲人是《物权法》起草人之一、中国人民大学法学院王轶教授，200元一张的听课证早早售罄。多年来，恐怕也只有《物权法》才会如此牵动法律界的神经。 　　这部历时13年终于出台的法律，今年10月1日才会正式实施。但它已开始深刻影响所有人的生活，本报将就此作出系列报道。 　　《物权法》公布已近一月，楼宇媒体广告界似乎颇为平静。然而平静湖面下波澜汹涌。 　　以南京为例。近期，纳斯达克上市公司分众传媒已经放慢了购买楼宇视频媒体广告位的速度。旗下“中国最大”的电梯平面媒体运营商框架传媒则从南京一些住宅小区退出。其他较小的楼宇媒体公司则开始等待观望，如：擦鞋机媒体———聚溪传媒、公益广告牌媒体———天脉广告等。 　　南京新街口某住宅区里安装了分众传媒的几块电梯液晶广告屏。突然有一天，小区业主委员会找到分众传媒南京分公司，提出该广告位租金要提高。分众传媒开始有点发懵：怎能中途毁约？仔细一查，当初的协议书仅仅是和物业公司签的，并没有业委会盖章认可，分众的液晶屏随时可以被业主撤下。只好硬着头皮将租金价格提高了一倍多。 　　这样的波澜缘起于《物权法》。其第六章第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利”。楼宇媒体广告普遍设于电梯厅、门厅、小区绿地、小区道路两侧、楼房外立面、楼顶……均为建筑物共有部分。其处置、收益权当然全部属于业主。地方规章也早有规定。《江苏省物业管理条例》明文要求：“利用物业设置广告等经营性设施”，应征得“相关业主、业主委员会的书面同意”。然而，由于新楼盘业主尚未真正入住、不少小区尚未成立业主委员会、业主们忙于工作……实际情况是这一权力往往掌握在物业公司手中。 　　江苏法德永衡律师事务所李刚律师认为，《物权法》做出明确的权力界定，实质上宣告，楼宇媒体广告位出租决策权、收益权必须归还业主。无论开发商、物业公司，以往有意无意擅自出租广告位，均属违法。这等于断了部分物业公司、开发商及其负责人的财路。几年前，南京新街口一座高层写字楼的楼顶广告位永久使用权竟然被开发商“搭配”卖给了某两层楼的买主。江苏当代国安律师事务所合伙人王苏闽律师直言，假如今天来打这个官司，业主必胜无疑，开发商将为此付出高昂代价。 　　据分众传媒透露，截至今年3月，其在南京总共拥有5600余块液晶广告屏，框架传媒有约3000座电梯安装了轿厢平面广告牌。根据部分物业公司提供的今年最新行情，液晶屏广告位年租金均价1500元/个，电梯轿厢牌广告位年租金均价800元/梯。如此计算，仅分众传媒支付的租金就可达到一千余万元！一位资深人士估计，如果加上其他媒体公司租金支出———尤其是出租率正不断提高的楼顶广告位，今年南京楼宇广告位的收益至少接近2亿元。 　　2亿元的大蛋糕目前有两种正确的分法。一是去除成本后，70%归全体业主，但作为建筑物及其附属设施的共同维修基金，30%补贴物业管理费用。二是业主与物业公司另有约定，一般是补贴物管费用的不足，如南京湖北路某宿舍楼，广告收益全部归了物业公司，原因是：物管费0.25元/平米·月，太低。然而，更多的是不正确的分法，收益完全归物业公司掌控。 　　《物权法》正式实施后，蛋糕必然重分。首先是在楼宇媒体广告公司与业主之间的重新分配。媒体公司支付给业主的租金明显低于其广告收入。以电梯轿厢平面广告牌测算，其每梯媒体成本仅为广告销售价的约1/7到1/8。业主介入谈判，其对自身资产收益最大化的追求毋庸置疑。如果某一城市多数楼宇都要求提高租金，媒体公司恐难坚守低价。在南京圣·欧庭小区，今年的电梯广告位出租已由业委会接手，这种情况以后会逐步扩容。 　　第二个层次的重新分配，在业主与物业公司之间。出租广告位，实际上主要是一种筹集维修资金的行为。既然租金主要用于建筑物维修，那么租金分配就应向业主倾斜，以保证业主能够拥有更多的维修基金。 　　楼宇广告位租金的重新分配中，不动产业主们将是最大受益者。王苏闽律师提醒，为确保受益，业主们应该主动了解出租情况，参与谈判、理性决策。作为义务，物业公司则必须将出租计划提前告知业主，稳妥的做法是与媒体公司联合公示，征询业主意见。
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