保利地产：最大竞争优势在于资源（表）

【新股价值分析】保利地产：最大竞争优势在于资源（表）
www.hexun.com 【2006.07.25 11:23】 招商证券

【作者：余志勇】
公司本次发行新股以来，受到了众多投资者的追捧，但我认为大家对公司具有独特的竞争优势并没有完整提炼出来，而是简单地同业内其他公司进行对比。
公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团是源于原来的总参装备部，原来的保利集团是以区域化管理为主要特点，在全国各主要城市和地区都有具体业务，对这些地方的社会、经济等方面的具体情况非常了解，也积累了广泛的人脉关系，因此这种基础不仅非常有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。这在公司现有的开发业务方面已经体现得非常明显。
优异的开发能力使公司资源优势得到了极好的发挥。公司并不是仅仅只是依靠资源优势来生存和发展，而是既很好地结合了南派地产的精细，又融会贯通了北方开发商的文化气质，将公司的资源优势很好地体现出来，创造出很好的产品和公司业绩。我认为这种结合才是公司目前具有的最值得关注的核心竞争能力。
良好的执行力将保证公司未来几年高速发展。公司在经营过程中决策速度快、执行力度非常坚决。其基础不仅在于公司拥有一套科学、务实和高效的决策机制；而且得益于公司都有的雷厉风行的军旅作风。尽管我认为随着规模的扩大，公司能否继续保持这种优势有待观测，但在现阶段公司向全国扩张过程的初步阶段，这种优势将是非常关键的，对公司的快速发展将提高保障。
投资建议。根据我们的预测，公司2006年EPS为1.07元，2007年EPS为1.42元。按照目前A股市场主要房地产公司的估值水平和公司具有的特有竞争力，我认为未来6个月的估值中枢应在19.26元，未来12个月的估值中枢应在25.56元。
公司具有其他房地产企业无法比拟的资源优势
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股子公司，是保利集团房地产业务的主要运作平台之一，坚持以中高端精品住宅为主，辅之以城市地标性商用物业等，业务涵盖房地产开发、设计、建筑、销售、物业管理等全过程。
由于原来的保利集团是以区域化管理为主要特点，在全国各主要城市和地区都有具体业务，对这些地方的社会、经济等方面的具体情况非常了解，也积累了广泛的人脉关系，因此我认为这是这种基础不仅非常有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。对比国内所有的地产开发企业，我认为公司具有的这种优势是其他公司无法比拟的，因此公司提出“在300万人口以上的所有城市都会寻找扩张机会”是有着其资源优势作为支持的。
因此从2002年到2005年，公司在资产规模、销售额、利润总额、土地储备量等方面均保持着接近100%的增长率，目前在全国十大城市同期运作40余个项目。2005年保利地产开始进行产品结构调整，在高端住宅大规模推向市场的同时加大了商业地产储备，目前仅在北京、广州两个城市商业地产储备量高达120亿，涵盖城市地标性商务办公写字楼，大型综合性购物中心、五星级国际酒店、国际会展展厅、总部培训基地等。

而且公司增加土地储备的方式也多种多样，不仅积极参加“招拍挂”等公开转让方式，也积极通过合作开发、协议转让方式获得了不少优秀的开发项目。这点也是其他公司难以模仿的。
优异的开发能力使公司的资源优势得到充分发挥
更值得投资者关注的是，公司并不是仅仅只是依靠资源优势来生存和发展，而是既很好地结合了南派地产的精细，又融会贯通了北方开发商的文化气质，将公司的资源优势很好地体现出来，创造出很好的产品和公司业绩。
公司多年来一直孜孜以求的品牌理念是打造亲切、自然、和谐的人居环境“，成就都市“和谐生活”。早在1999年建设国家康居示范工程小区保利花园的时候，就明确提出“和谐”的项目品牌理念，确立了“和谐生活，自然舒适”品牌主张，将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度考虑，以和谐理念为指引做产品、做服务、做品牌，通过产品、服务和文化将其具体化。
在产品打造方面，公司在广州最早提出开发“零缺陷”规划设计理念，形成一整套保利独有的节能型、环保型、智能化社区建筑设计规范标准；同时注重“强强联合”，美国SOM、SWA等国际著名设计规划公司以及科勒、伊莱克斯、摩恩等世界知名装修材料品牌企业，都是其战略合作单位。
公司也是广州较早推行“客户关系管理”的房地产开发企业，明确提出了“让客户满意，出满意客户”的服务观，将“客户满意度”提升到公司发展的战略高度予以重视。
属下的保利物业作为全国性的知名物业品牌，在全国范围内积累了写字楼、别墅等高端物业管理经验。公司同时非常重视诚信价值体系建设，在公司发展的历程中，从来没有出现推迟交楼和缓办房产证等现象，合同履约率是百分之一百，因而在业主和合作伙伴心目中，塑造了“诚信可靠、服务社会”的国企形象。
另外公司还具有自己独特的竞争力：因为房地产不仅仅是建筑体的集合，更应该将完美的社区生活、文化融入到每一个家庭，打造社区文化。从圆明园国宝展到佛像展、青铜国宝展，从情人节“笔墨传情”到祝福广州漂流瓶活动，保利地产的社区文化建设以其温馨、有文化内涵的独特品格，为城市的人文注入了鲜亮的色调。
因此，我认为保利地产是目前国内房地产企业中将资源优势和开发能力结合得非常完美得典范，在目前还处于相当分散的我国房地产市场现阶段，这种优势确实值得特别关注。
良好的决策执行能力将为现阶段公司快速成长提供有力保证
保利地产在开发过程中还有一个非常鲜明的特点：决策速度快、执行力度非常坚决。其基础不仅在于公司拥有一套科学、务实和高效的决策机制；而且得益于公司都有的雷厉风行的军旅作风。尽管我认为随着规模的扩大，公司能否继续保持这种优势将形成挑战，但在现阶段公司在向全国扩张过程的初步阶段，这种优势将是非常关键的。
自2003年以来，公司保持了高速增长态势，而且收益状况也非常理想，显示保利地产已经进入了一个良性的发展期。

估值及投资建议
我们对公司未来三年的盈利预测（股本按照5.5亿）如下：2006年EPS为1.07元，2007年EPS为1.42元，2008年EPS为1.84（表3）。
按照公司目前的竞争优势和处于的快速成长阶段，结合目前行业内主要开发企业的估值水平，我认为给予公司18倍的动态市盈率比较合理，因此公司未来6个月的估值中枢应在19.26元，未来12个月的估值中枢应在25.56元。