美国政府对房市救助措施欲罢不能

美国政府对房市救助措施欲罢不能在大举干预经济一年之后，美国政府正开始逐步降低对私营部门的支持力度。

美国总统奥巴马(Barack Obama)周一在华尔街发表重要演说，当天正是雷曼兄弟(Lehman Brothers)破产一周年。奥巴马在讲话中表示，政府维护金融体系稳定的需求正在不断减少。奥巴马政府公布了一份51页的报告，具体阐述了政府正在慢慢减少救助力度的项目。但撰写这份报告的美国财政部指出，目前撤出对住房市场的支持还为时过早。

过去一年，美国政府几乎对住房领域购房的每个阶段都实施了大举干预。实际上，据行业刊物《Inside Mortgage Finance》预计，今年新发放的住房抵押贷款中，有80%以上都享受到了某种形式的政府支持。

为了促使资金继续流向住房市场，美国政府去年向房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)提供了救助，目前实际持有着两家抵押贷款融资巨头以及两家公司总计5.4万亿美元的贷款和担保。为了将抵押贷款利率维持在低位，美联储(Fed)正按计划购买政府各个抵押贷款部门发行或担保的将近1.5万亿美元债券，并再购买3,000亿美元的美国国债。美国国债收益率被视为房贷利率的基准。

为了提振住房销量，政府还为首次购房者提供了8,000美元的抵税额。

这些举措似乎起到了意想中的效果，止住了住房市场的大幅下滑势头。

住房市场已经浮现了触底迹象。预售屋销量较今年年初的低点回升了超过30%，成屋销量回升了将近17%。住房建筑商股价转而走高，待售新屋的库存量出现下降，住房价格在大幅下滑之后也开始小幅回升。

经济学家和住房市场专家表示，美国政府的支持举措是住房市场继续运转的首要原因。尽管出现好转迹象，但美国住房市场仍然远远低于此前热潮时期的水平。据标准普尔(Standard & Poor's)统计，美国住房价格已经较2006年第二季度的峰值回落了大约三分之一，回到了2003年左右的水平。止赎房屋销量仍然占据了成屋销量的三分之一左右，在美国南部各州等一些市场，房价仍在继续下跌。此外，目前“巨额贷款”的发放量非常之少──巨额贷款即金额超过房利美和房地美购买或担保上限的贷款。

加州大学伯克利分校哈斯商学院(University of California Berkeley's Haas School of Business)的经济学教授贾菲(Dwight Jaffee)表示，至少在未来两年，可能还会更长的时间，美国政府不可能说：美国抵押贷款市场不再需要政府支持了。如果他们这么说的话，抵押贷款市场和住房市场几乎肯定会崩溃。

对美联储而言，是否开始撤除对住房市场支持的问题已经成为了一个大问题。今年年初以来，美联储已经购买了8360亿美元的抵押贷款支持证券，这些证券是由房地美、房利美、美国政府国民抵押贷款协会(Ginnie Mae)发行的。美国政府国民抵押贷款协会是一家联邦政府机构，主要将联邦住房管理局(FHA)的贷款证券化。据追踪抵押贷款市场动态的HSH Associates统计，在美联储这些证券购买举措的推动下，上述公司担保的抵押贷款利率从去年10月的6.5%大幅下滑至目前的5.15%。

这似乎是以超出许多官员预期的速度给住房市场构建了一个“底部”。但同时，也使得这个市场出现了扭曲。

巴克莱(Barclays)美国固定收益证券研究主管拉加哈亚沙(Ajay Rajadhyaksha)指出，当美联储不计价格地每周投入至多300亿美元购买抵押贷款支撑证券时，市场就很难找到自己的平衡点了；投资者就转而交易国债，这种投资受美联储救市行动的影响较小，国债收益率也随之下滑。

美联储可能决定继续买进直至触及3月份时设定的1.25万亿美元的目标水平，与此同时逐步减少购买额度。部分联储官员可能会主张更早停止购买，可能最早在下周的常规政策会议上就发出这样的呼声。

如果美联储的罢手时间早于预期，则有可能撼动住房抵押贷款市场，并使楼市复苏成为泡影。拉加哈亚沙预计就算美联储仍按计划继续买进，抵押贷款利率仍有可能在第三季度中抬升0.5-0.75个百分点，只因美联储不再进行大手笔交易。

即便在停止购买抵押贷款支持证券之后，美联储仍会面临着管理这些资产的挑战。当它买进这些证券时，它有效地为金融系统注入了大量现金。官员们总有一天需要将这些现金从系统中回笼。如果他们行动过缓，则有可能引发通胀；如果行事过快，则有可能伤害仍然脆弱的抵押贷款市场。美联储主席贝南克(Bernanke)已经制定了计划，据他说，该计划允许他从金融系统中回笼资金，并在需要时加息。

为年收入在7.5万美元的个人购房者和夫妻双方收入在15万美元以上的家庭购房者提供的8000美元的抵税额政策将于11月到期。它最初是包含在2月份通过的价值7,870亿美元的经济刺激政策之中的。因赤字不断攀升而愈发焦头烂额的美国国会必须要决定是否将它进行延期。德意志银行(Deutsche Bank)估计这一政策帮助促成了35万桩售房交易；占过去六个月单户型住房销量增幅的一半。

抵税政策的有效性在很大程度上取决于它的持续时间。因为分析师认为许多由此促成的房产销售是透支了未来的市场需求，诱使一些本打算明年、甚至更晚出手的买家现在购房。这项激励政策寿终正寝之时，也就是由此产生的需求偃旗息鼓之日。

不过，让人更难确定的是房利美和房地美的未来，因“两房”而起的愤怒已经使得它们的前景变成了一个政策难题。当它们去年被置于政府控制之下时，官员说那是在找到永久解决之道前的临时措施。贝南克正在吹风说希望让它们重新成为一个公共事务机构或将它们私有化，并在收费的情况下为它们的债券提供政府担保。

奥巴马政府已将问题的解决推迟到了明年，预计明年3月份时将就相关问题出炉一份提议。