纽约人在北京——北京国际生活环境大调查

[提要]搜房网讯 随着北京的基础设施、综合服务、人口素质、居住环境取得的长足进步。全球人与北京越来越有默契。越来越多的全球人选择定居北京，但同时也有越来越多的全球人在寻找他们心目中理想的国际生活区。这个国际生活区将会在哪里诞生？

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搜房网讯 随着北京的基础设施、综合服务、人口素质、居住环境取得的长足进步。全球人与北京越来越有默契。
越来越多的全球人选择定居北京，但同时也有越来越多的全球人在寻找他们心目中理想的国际生活区。这个国际生活区将会在哪里诞生？
全球人，爱北京
有关方面调查显示，中国是世界上城市化最快的国家。事实也的确如此，承奥运之势，中国经济生活的各个层面都将向国际化趋势演变，中国人的财富观、生活观、价值观无不因国际化而再次升级。
作为首都的北京，已经是一个国际化的城市。通过在金融、贸易、商业、文化、体育、社会发展等各个领域对世界开放，北京成为国际社会中的一个重要组成部分，对外开放与交流合作水平得到新的提升，日益展现出国际社会熟识的现代国际城市轮廓，成为一个多元化的魅力之城。
而这个新兴的国际化都市，在生活配套和生活服务水平方面，是否与其地位匹配呢？
从调查材料来看，某些配套指标已经与一流的国际都市相差无几。以零售业的发展和外资比重为例，这一点尤为明显。据权威机构发布的一份研究报告显示,北京已经成为我国内地零售业国际化程度最高的城市。报告中的零售化程度和零售商入驻率等多项数据都显示,北京已经成为了内地最具吸引力的国际化购物天堂。位列零售业国际化程度排名的前15强,零售化程度与东京、香港、米兰等人们耳熟能详的著名购物城市仅有2.47%、1.65%和1.24%的微小差距。
据介绍,这份调查报告统计了全球67个国家280家世界顶尖零售商的发展轨迹。统计结果显示,中国零售市场的发展速度,已经超越了美国、日本,而北京的发展速度,也超过了内地其他城市。其中,北京以36.21%的零售商百分比列在全球第15名,也就是说,全球280家顶级零售商中,已经有超过三分之一的商家在北京落户安家。
据统计,2005年以后,外资开店数量以每年100多家的速度增长,年增长25%以上。今年以来,零售企业在北京开设新店的步伐丝毫没有减缓。从传统的王府井商圈、西单商圈、国贸商圈,到新兴的公主坟商圈、西三旗商圈、西南商圈……各个商圈今年都将有新的外资零售店面亮相。这为生活在北京的全球人提供了空前的便利条件。
而除此之外，其他的生活配套能否适应全球人的需要，并不能这么简单给出结论。从社会文明成就方面来看。北京的不少指标与国际化大都市不相上下，个别指标甚至超过了国际化大都市的平均水平。如平均预期寿命、万人拥有医生数、高等教育毛入学率等。但在国际化生活区的建设方面，北京仍然有很长的路要走。
从燕莎到国贸，从国贸到后沙峪，看北京的国际居住取向
从建国之后，在北京建国门外和朝阳门外渐渐形成新的使馆区，习惯上被称为“第一使馆区”和“第二使馆区”。随着北京城市规模的扩大和中国建交国的增多，1980年，北京规划设计研究院按指示将亮马河下游过三环路的区域规划成“第三使馆区”。首先落户这里的是德国驻华使馆。
1992年，在德国使馆不远处，燕莎友谊商城落成，成为北京20世纪90年代最大、最高档的零售百货商城。这座商城是德国建筑师设计的，燕莎商圈也是随着德国使馆的落户逐渐兴起。密集的涉外机构和浓郁的国际化氛围，让燕莎成为北京较早的涉外生活区。
燕莎的国际居住特征与大使馆密不可分。在燕莎周边地区，分布着第二使馆区和第三使馆区，聚集着各国使领馆或派出机构百余处。加上与之毗邻而建的数十幢外交人员公寓，共同为这一地区奠定了国际化的居住基调。在这个区域中分布有四星级以上的涉外宾馆饭店如长城、昆仑、希尔顿、凯宾斯基、中旅等，以及高档商务楼如亮马河、发展、幸福、南银、京城、鹏润、瑞城等，再加上散落其间的涉外豪华公寓、住宅，让燕莎成为北京典型的国际化居住圈。
比燕莎更具有样板效应的是CBD， 根据《北京市中心地区控制性详细规划》，北京CBD的中心是朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，规划总用地面积约4平方公里。 CBD的经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置。从上世纪80年代开始至今，CBD的发展速度全球瞩目。目前， CBD区域内除入驻了数百家外资银行、保险、证券公司及办事机构外，还聚集了近千家外资企业、数百家跨国公司和外国驻京代表机构。以及大量中外律师事务所、会计师事务所、投资咨询公司等服务机构。
以上两个典型的涉外区域在国际化发展方面均有各自的优势，然而从国际化居住的角度来看，却各有各的不足之处。
燕莎区域内的涉外公寓大都与使馆相邻，或者说以外交公寓为主，这与纯正的多元化的国际生活区有着本质区别。
而在CBD的规划中，整个区域内写字楼约50％左右，公寓25％左右，其它为商业、服务、文化及娱乐设施等。居住与商务的混搭造成了日常生活氛围的缺失。
相对于这两者而言，另外一个区域可以说是得天独厚——空港区的后沙峪凭借其环境优美、人口密度低等特殊地理属性及区域发展现状，已经有潜力成为北京空前的低密度高端生活区。相比CBD及燕莎商圈、丽都商圈的各种业态的驳杂分布却又部分高度集中的现状，后沙峪区域的低密度的居住环境借地利之便则更加相对宽松，而其各种生活配套更以低密度的集合姿态呈现，显然具备这样双重特质的“生活区”势必成为外籍人士热捧并集中居住的城市副中心。
北京的 “国际生活区”最有可能诞生在哪里？
随着数字化、全球化以及以时间为竞争基础的产业理念的发展和不断深化，机场成为21世纪劳动城市发展的重要驱动力，正如同20世纪带动城市发展的重要驱动力是高速公路，19世纪是铁路，18世纪是港口一样。
目前，世界贸易总值的40%经过空运，而且这一比例还在稳步增长。在美国，几乎三分之二的货运是经24小时到48小时的空中快运完成的。有研究数据表明，机场对周边经济活动的直接影响范围是5至20英里，在这个范围内，房地产价值增长速度远远超过一般城市，而超大型国际机场对于整个城市的影响则更为深远，甚至能够影响到这座城市的经济结构和城市发展动线。
根据国内外成功经验，机场城市的发展通常会呈现以下几个趋势性特征：
首先，空港功能形态逐步完善后，由机场形态向综合功能的城市形态转变，形成一个区域的中心城市形态；其次，在功能日益健全的条件下，从单一航空运输功能转变成综合交通枢纽的功能，此时，多种产业开始有机组合；最后，多种产业逐步形成较为完善的链条，区域配套日渐完善，环境价值提升，物业大幅升值，最终成为这座城市准入门槛最高的区域之一。
以北京首都国际机场所在的顺义区为例，机场近城区方向的大片土地经十余年不间断开发，迅速发展成为北京首屈一指的高档别墅区域，业界称其为“中央别墅区”，在该区域别墅开发用地高度稀缺之后，空港别墅带分别沿温榆河向西北和东南方向扩展，形成更为广阔的温榆河别墅带，吸引了全球的高端人群，成为全球人的聚居地。
但不无遗憾的是中央别墅区由于缺少整体规划和一体化运营，该区域目前仍仅仅是全球人的聚居区，而难以作为一个国际化生活区存在。
地产业内人士认为，以中央别墅区的业已形成的“外国人居住区”为基础，通过整合首都航空城内的中央别墅区、顺义绿地走廊公园、国际会展区和空港工业区等板块，打造一个集居住、工作、休闲、娱乐、购物于一体的新国际生活区是北京的空前机会。后沙峪，将是诞生真正国际化生活区的第一站。
“国际生活区”的难点之首：规模化集约配套建设
过去全球人在北京的居住只有两个选择，一个是选择国际化商圈或经济开发区，一个是选择传统豪宅。从北京是较晚取消内外销房区别的城市就可看出这点。在这之前，外销房实际上是北京的所谓国际化生活特区。
目前阶段，北京的全球人还是集中在涉外区域和经济活动国际化程度高的区域。实际上，这些区域也是目前国际化的客户最集中、比例最高的区域。但这些区域中仍然没有出现理想的国际生活区。
整个国际生活区建设的难点不在于人口聚集速度也不在于涉外程度，而在于更多更具体的微观问题。突出表现在规模化的集约配套建设上面。比如物业形态的配比和布局，即社区商业、会所的功能，对工作与居住的关系的思考，是否需要在社区内配置酒店、大型商业设施等；室内建筑设计对国际化生活习惯的考虑，如起居室举办party和家庭宴会、视听室、工人房、厨房的设计、总体的装饰风格、卫生间设计等等；机电设备的考虑，比如直饮水、花粉过滤、空调新风、湿度、电梯配置等；尊重和满足国际化客户的民族和宗教方面的需要。除此之外，国际化还突出表现为信息沟通的无边界，信息基础设施的完备、电视接收、各种先进的通讯沟通手段；社区的国际化管理。物业服务内容和质量的国际化，引入更为专业的物业和会所的管理机构等等。
另外，国际化社区的特征还突出表现为起居作息和饮食消费习惯的复杂性，与此相关的整条服务链的资源整合具备相当难度，这是目前北京尚未出现在建“国际生活区”的另一个重要原因。
北京首个“国际生活区”即将面世后沙峪
奥运一年后，北京已经云集了200多家跨国企业总部，16家国际组织驻华代表机构，138个大使馆，成为中国“全球企业”个数、 “全球人”长期居留人数和往返次数最高的城市。在北京打造“世界城市”、“全球城市”的背景下，这种趋势将更加明显，北京迫切需要一个为“全球人”服务的国际生活区。
作为中粮地产战略布局中相当重要的一个项目，中粮?祥云的定位是北京首座“全球人”国际生活区。一座按照国际精英熟悉的生活方式来建设的，集合了居住、工作、休闲、娱乐、购物于一体的新国际生活区。在顺义区政府的支持之下，整合首都航空城内的中央别墅区、顺义绿地走廊公园、国际会展区和空港工业区等板块，组合城市中购物、餐饮、娱乐、办公、居住、展览、会议等生活功能，营造多功能、高效率的综合性生活区，形成针对目标客户的全服务链。
在这里，肤色不重要，蓝眼睛不重要，国籍不重要，重要的是他们都是全球精英，到这里都是回家。这里的邻居和他一样，有他熟悉的街区，国际流行的休闲运动，让孩子赢在起跑线的国际教育，有国际标准的物业服务……
未来两年，在中粮地产的组织推动下，一个囊括顶尖服务团队的“全球城”将在顺义逐渐成型。中粮?祥云国际生活区将借助北京打造“全球城市”的契机，凭借全球化的生活配套、居住条件、消费氛围、生态环境、交通设施吸引北京的全球人士转移生活重心。在后沙峪形成史无前例的聚合效应，成为空港区的国际化生活核心，并同时辐射空港区乃至全北京。