神马文学网何帆：谁说房价只涨不跌
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何帆：谁说房价只涨不跌
2009年08月17日08:11 来源：
我有话说 
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好文我顶(13) 从冬天进入夏天，进入2009年之后，买房的人和卖房的人都没有想到，楼市几乎在一夜之间实现了这个转变。
2008年下半年，地产商们普遍感觉到了压力。据说，当时万科的走廊里，灯都是隔一盏才亮一盏的。2009年之后，银行信贷突然开闸放水。原本是地产商苦苦哀求银行，现在倒过来了，银行反倒求着地产商赶紧借钱。房地产的销售量和房价一路走高，房地产投资也开始迅猛增加。各路炒房的“英雄”们再出江湖。
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但是，房价真的是只涨不跌吗？
流行的说法是，土地是稀缺的，但人口却越来越多，所以房价一定会上涨。人们总是根据自己的经验得出判断。
任何投资品都是有周期的，股票如此，黄金如此，房地产也如此。但是，房地产的周期更长，长到超过了我们的经验和心理因素所能把握的时间长度。买房很可能是我们一生中最大的一笔开支，如果是我们自己住，有可能会住上三四十年。从长期来看，房价究竟会如何变动，关系到我们每个人的财富。
经济学家现在能够找到的、时间跨度最长的房价数据，可能是阿姆斯特丹的房价。马萨诸塞大学教授Piet Eichholtz收集了1628～1973年间阿姆斯特丹王子运河（Herengracht Canal）边上的房屋价格指数。《非理性繁荣》一书的作者Robert Shiller教授和Karl Case一起研制了美国房地产的长期价格指数，大致可以追溯到美国19世纪末以来的房价变动趋势。这些对房价长期变动趋势的研究结果是令人气馁的：从长期来看，房价并不像我们想象的那样会不停上涨。
从阿姆斯特丹的案例来看，房价在过去350年内增长了一倍，但这意味着每年房价只增长0.2%。美国20世纪90年代的房价（扣除通胀因素）跟19世纪90年代的房价相比，几乎没有增长。美国在过去100多年的时间内，真正称得上房地产黄金时期的只有两次：一次是第二次世界大战之后；另一次则是在20世纪90年代后期以来，即在这次美国金融危机之前。
为什么历史数据和我们的感觉相差如此之远呢？
首先，人们认为土地必定稀缺的想法并不完全正确。跟所有的土地资源相比，城市里拿来开发住宅的土地面积仅占很小的比例。美国城市地区土地面积只占其国土面积的2.6%。如果大城市的土地变得越来越昂贵，那么地产商将会想办法寻找替代资源，比如提高建筑密度。未来的城市规划也会对土地价格带来很大的影响。人们退休之后愿意居住的城市很可能不是现在的大城市。
其次，人口因素的变化也会对未来的房价带来巨大冲击。当前房价高涨，在一定程度上是和计划生育政策有关系的。由于现在的小两口都已经是独生子女，当独生子女夫妇买房子的时候，往往需要双方的家庭提供财力支持。
这或许可以解释为什么中国年轻人买房的平均年龄很小，但买的房间面积很大。高房价会进一步加剧出生率下降。城里的人们不愿意生孩子，是因为房价太高，以至于人们养不起孩子。当出生率不断下降之后，中国将会突然进入人口老龄化社会。到那时，对住房的需求将会急剧萎缩。如果收入不平等的局面没有得到根本缓解，城里人的房子无法卖给进城的农民工，中国将会进入房地产大量过剩的时代。
再次，房地产市场仍然处于混乱局面。既有在市场上流通的商品房，又有各种产权杂乱的央产房、军产房、小产权房。至今为止，二手房市场仍然发展滞后。这意味着中国的房地产存量中有大量的闲置，同时遗留着许多重大的历史问题和利益分配问题。这些问题都是悬在房地产市场上方的达摩克利斯之剑。
最后，说实在的，让我们考虑未来三四十年的事情可能是太过奢侈了。中国的房子没有土地所有权，只有70年的使用权，饶是如此，我们居住的房子能有70年的寿命吗？就连开发商自己都承认，中国的房子平均寿命只有三十年。这意味着我们买房子的时候，其实买到的房子价值要扣掉一半，或是价格要多算一倍。
一个房地产只涨不跌的神话，很可能会在不久的将来破灭。美国的房价会下跌，英国的房价会下跌，东京的房价会下跌，为什么中国的房价就不会下跌呢？一旦房价大幅度下跌，每个中国家庭的财富将会再度被剥夺，中国经济将会陷入长期的困顿。一直被娇惯的房地产行业，将会由于过度服用兴奋剂而未老先衰。（作者系中国社科院世界经济与政治研究所所长助理）