陈真诚：政府燃烧货币 房价还将上涨

文/陈真诚

（内容导读：如果政府再继续坚持比理论教条更可怕的政策教条，如果政府没有及时通过采取加息、公开市场操作等措施来打击通货膨胀，那么，在一定的阶段性时间内，房价不排除再次出现暴涨的可能…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

6月房价已开始真实性上涨

自2008年11月以来，为应对金融危机、促进经济增长，政府实行了适度宽松的货币政策。2009年3月18日，央行和银监会还联合下发了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，要求落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，鼓励普通商品住房消费。支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。

央行公布的数据显示，6月份当月人民币各项贷款增加1.53万亿元，同比多增1.20万亿元。6月末，金融机构人民币各项贷款余额37.74万亿元，同比增长34.44%。上半年人民币各项贷款增加7.37万亿元，同比多增4.92万亿元。

在信贷大规模增长和政府系列救市政策作用下，加上部分开发商降价销售，1-5月，一些地区的房地产成交有了相对增长，虽然就普遍意义来说房价并没有多少实际意义上涨。但进入6月份以来，由于通货膨胀预期高涨，房地产泡沫再起，一些地区的房价开始了真实性上涨。

再则，国家统计局发布数据显示，上半年国内生产总值(GDP)为139862亿元，同比增长了7.1%，比一季度加快了1.0个成分点。从这些数据上来看，中国的经济因政府大规模财政性投资、巨额的信贷投放而已经开始回暖，政府的政策已经达到救市效果。只是，需要看到的是，主要是政府大规模投资、大量燃烧货币所导致的经济回暖的基础并不牢固，私人投资需求和市场消费需求并没有被真正激活，不少信贷资金已经直接或间接地流向了房地产领域，导致了股市、房市再起新的泡沫，而通货膨胀预期依然还在高涨，这些都在继续拉升房价阶段性上涨预期。一些有真实性需求的自住性消费者，可能因担心房价再次上涨而再次出现恐慌性购买，一些投资性资金，为对抗通货膨胀，也已经开始再次入市购买。这样，房价继续上涨的惯性还可能在短期内进一步加强，尽管成交量可能因房价上涨而出现下降。

房地产资金形势有了改观

在房地产销售增加给开发商带来了一定的资金回笼的同时，政府在大规模增加信贷投放之外，还出台降低资本金比例、放宽房企发债、增发融资等一系列利好政策支持。

从目前来看，就整体而言，房地产企业的融资环境已经优化，资金局面有了一定改观。

部分大型房地产企业，尤其一些国资背景或上市的大型房地产企业，融资渠道更广更畅通。如不久前刚夺得北京地王的中化方兴，除了母公司中化集团购买了其部分增发股份之外，今年上半年还总共获得245亿元的银行授信。而且，房地产市场的销售增长，使得一些开发商的销售回款增多。这样，一些大型开发商为主的房地产企业，资金压力已经大为降低。

而且，由于销售业绩增长，由于税费减免、贷款利率下调、信贷猛增等系列政策刺激，在证券市场上，房地产板块估值大幅上涨。一些房地产企业，在从银行获得信贷资金之外，还增加了通过资本市场的融资这个资金来源。

于是，自今年4月份以来，一些开发商融资扩张的意愿也开始抬升。如保利地产、华润置地和SOHO中国等开发商，纷纷推出几十亿元的再融资的计划，融资方式包括股票增发、发行企业债等。

今年前5个月，包括泛海建设、张江高科在内的6家公司，计划发行公司债券融资，募集资金共计110亿元。

在香港上市的房地产公司，如华润置地，在5月19日发布公告称，将配售3亿股，拟筹资金净额约42.4亿港元。5月27日，SOHO中国宣布，计划发行本金总额28亿港元的五年期可换股债券，预计所得款项净额约为27.40亿港元。

截至6月1日，包括金地集团、保利地产、泛海建设、SOHO中国、华润置地、龙湖地产在内的10余家房地产企业，推出的融资计划中，金额超过300亿元人民币。云南城投则于2009年完成增发20亿元。

IPO重新开闸房企拿地图上市

6月10日傍晚，证监会正式发布《关于进一步改革和完善新股发行体制的指导意见》，11日开始正式实施。7月12日，证监会公告称，定于7月15日召开2009年第48次发行审核委员会工作会议。而且，上市公司发行公司债券预计也将于近期恢复。这是自去年9月16日以来，第一次就IPO和公开发行再融资召开发审会。这意味着，在时隔10个月之后，IPO审核正式重启。

由此来看，从IPO首发到再融资，从股权融资到债权融资，我国资本市场融资渠道已经逐步打开。

由于通货膨胀预期下的房地产预期尤其土地市场预期再次改变，基于投资扩张，随着IPO重启，由于相对银行贷款等融资渠道而言，房地产企业更希望通过融资成本比较低、融资数额比较大的IPO的方式进行融资，绝大多数房企仍然青睐IPO。在《关于进一步改革和完善新股发行体制的指导意见》推出之后，不少房企纷纷表达出了在资本市场融资的愿望，已经在排队上市的房地产企业，和新准备上市的房地产企业，都已经在紧锣密鼓地筹备审批材料。已上市的公司希望增发融资，未上市的房地产企业则在积极争取IPO。

如一直在谋求回归A股富力，最近以来连续拿地，甚至不惜高价拿下北京“地王”。舆论认为，富力积极拿地的动因与目的，很可能与IPO重启有关，因IPO需要有必要的土地储备。数据显示，截至5月31日，富力地产的2009年销售额已经达到101亿元，成为继万科、中海、保利之后，第四个跨入百亿俱乐部的开发商。而跟有消息称，在2008年底，富力土地储备就已达到2540万平米，分布全国13个城市，足以满足未来三至五年的需求。在富力并不缺地的情况下，继续拿地囤地，很可能是为了增加回归A股IPO的胜算。

再如恒大地产，在去年某时，市场传闻其资金缺口一度达到160亿元，高达4580万平方米的土地储备曾被质疑将是压垮切的最后一根稻草，“破产”谣言四起，一度炒得沸沸扬扬。而到了今年3月份，其作为全国政协委员的“掌门人”许家印，在北京开“两会”时却公开声称，恒大最困难的时候已经过去了。公司上市如今已是万事俱备，只欠东风。无论是销售业绩，还是土地储备，恒大都有这个实力，希望成为市场回暖后赴港上市的“第一单。

还有，7月9日,招商地产公告停牌一个月。据媒体报道称，招商地产高层的知情人士透露,招商地产此次停牌或是为启动再融资做准备。

保利、万科等房企希望增发融资

7月16日，保利地产公告，非公开发行股票申请获得证监会核准，核准公司非公开发行不超过63,760万股新股。根据发行方案，此次发行募集资金将不超过80亿元。保利公司一季报账面现金有61.05亿元，定向增发完成后，将有现金141.05亿元。

还有一直被王石承诺将跑赢大市的万科，在发现房地产市场因政策等因素再次变化之后，在发现资本市场融资大门再次洞开之后，从5月份开始，再次加大了拿地步伐，而且是快速而大规模拿地。在5月到6月的一个月时间里，万科共计竞拍了8块土地，支付的土地价款高达47.03亿元，创下了自2008年2月来单月拿地的投资最高纪录。本文作者陈真诚分析认为，从其拿地规模、拿地速度和主要集中二线城市拿地等情况来看，万科拿地的主要动机，除确保房地产开发所需土地储备外，更可能是为了以足够的土地储备来增加从股票市场融资的筹码。事实上，伴随着房价和地价的上涨，万科的股价也在大幅飙升，7月6日创下了14.94元的新高，与去年年底收盘价6.45元相比，年内涨幅高达121.6%。如此来推断，万科也很可能在不久之后再次进行再融资。

土地正成为房企融资工具

已上市或拟上市的房地产企业，最近出手阔绰地高价拿地，其主要目的之一，正是为了融资。这就是说，土地，正成为房地产企业的融资工具。

事实上，在资本市场中，地产股有着独特现象，或称之为特有规律，那就是，只有越多地土地储备，房地产企业才会得到投资者更加信赖，其股票才会受到投资者追捧。比如富力当初在香港上市，就是因为买了地皮用作酒店、写字楼等等商业项目开发，投资者预期年终可以从其中得到更多的分红，于是就有更多的人买他的股票。这就是说，土地市场实际上变成了房地产企业进行资本运作的平台，土地就变成了已上市或拟上市公司进行资本运作的工具。因为，只有房地产企业尽可能多地储备土地，其报表才会变得令人乐观，拟上市的公司在股票IPO发行时才会获得好的认购，上市公司的股票才会大幅上涨。如果上市公司的股价上涨了，企业就可以在股市里通过定向增发或公开增发等融资手段再次获取更多的现金。而其实，上市公司在股市里获得的资金，很可能比做楼盘本身要来得快，要来得多要来得轻松。在这种情况下，对于所拿土地的价格高低，就不是上市公司所要重点考虑的问题了。如果土地价格高，也许楼盘本身还可能获得一定的开发利润。即便楼盘开发本身获利很少，甚至只要不赔钱，就可以去拿地。因为在资本市场上已经获得了不少资金，相比来说，还是划算的。事实上，在目前，一些上市的房地产公司，正是基于的考虑的，也是这样做的。

土地市场泡沫还可能继续

当然，还应该要看到的是，房企为了融资而拿地，只是土地与融资之间相互因果的一方面。另一方面，房地产通过IPO或增发等获得资本市场融资后，除了用于启动前几年拿到的地块或增加项目开发外，一个重要目的则是为获得更多的土地储备准备或筹集资金。

在现实生活中，无论是SOHO中国还是保利地产或其他房地产企业等等，其通过多种渠道获得的融资或再融资中，大部分已经用于或将用于购买土地用于储备或收购扩张。

事实上，在宽松信贷政策下，市场销售增加，库存消化顺利，部分地区的土地市场再次升温，正逐步改变开发商的预期。于是，增加土地储备，再次提上了开发商的仪式日程。而对企业来说，增加土地储备，加速扩张，自然将增加对其资金的需求。当企业手头有了成本不高的资金就好办事，有了现金就可以大胆的再去拿地，继续企业“土地—融资-土地-融资……”的循环。

或正是在这种情况下，再有通货膨胀预期高涨和政策救市支持房价上涨等推高房价预期攀升等因素作用，以及在一些地方政府的作为影响，最近在一些地区再次出现地王“频现”的景象。根据目前情况来看，房地产泡沫可能还将继续，尤其土地市场泡沫可能还继续增大，还可能继续火热，并可能向二三线城市蔓延。

房价还能短期内继续上涨

由于土地终究是房地产开发的必须资源，开发商购买土地最终是要将之用来开发楼盘向消费者销售，土地价格虽然不能决定房价的最高水平，但终究是影响房价的重要基础因素，终究将决定房价的最低水平。因此，土地市场再起泡沫，地价再次上涨，就具有了导致房价可能再次上涨的基本前提。

再则，信贷大规模增加已导致市场流动性泛滥，通货膨胀预期高涨，市场上到处飘荡着房价可能再次上涨、房地产投资回报预期回升的舆论，可能进一步影响市场对房价走势的判断，影响消费者的心理。

这种情况下，一些确有需要购房的自住消费者，可能因担心房价继续上涨而再次纷纷恐慌性入市购买，投资性购房者，则可能乘机购房以套利或试图通过获得升值来对抗通货膨胀。

在自住性和投资性购房者的合力推动下，在通货膨胀预期下，在政府政策教条制约下，在市场人为作为等因素作用下，终于被中央和地方政府一手推动再次走向上升轨道的房价，很可能还将在阶段性时间内继续真实性地上涨，但成交量可能继续下降。

甚至，如果政府再继续坚持比理论教条更可怕的政策教条，如果政府不能及时通过采取加息、公开市场操作等措施来有效打击通货膨胀，那么，本文作者陈真诚分析认为，在一定的阶段性时间内，房价不排除再次出现暴涨的可能。只是，由于房地产并没有完成调整周期，中国经济客观上存在着诸多问题并没有得到真正解决，政府也不可能长期大量烧钱，通货膨胀不可能无止境地放纵，那么，房价一旦再次出现暴涨，就可能使得房地产因缺乏有效需求而在不久后变成可怕的滞胀。一旦房地产真的出现滞胀，因燃烧货币、透支未来、数据造假、放纵通货膨胀而造成暴涨的房价，就不排除再次暴跌的可能。那样，在政策教条下，如果房地产出现大起大落，如果房价在短期内交替出现暴涨暴跌，那么，政府所希望的、表态长期含糊其词的“稳定房价”，就可能变成让部分开发商抱怨、让消费者痛骂、为国外经济学教科书提供案例的“空头支票”，尽管市场上会有人欢喜有人忧。

地王命运难测

同样，如果房地产市场真的出现滞胀，房价真的在短期内交替出现暴涨暴跌，那么，土地市场也可能出现有人欢喜有人忧的局面。尤其是那些新近出现的高价“地王”，基于历史地王的现状来看，其命运则难测。

事实上，2007年出现的全国10大家地王，其迄今为止的命运并不乐观。目前，没有一家因囤地超过2年而被有关部门无偿收回，有一家退地，有4家至今土地还在闲置状态，仅有两家完成开发、3家已经开工。而在“已经开工”这之中，如长沙“地王”等，实际上只是“开”而不“工”——除了搞了个开工仪式外，几乎再没有多大的进展。

在广州，7月10日下午，广州市国土房管局副局长黄文波对媒体公开表示称，2007前年广州土地交易中心通过公开拍卖产生的8块出让价最高的“地王”，开发商在拍卖会上举牌了，把土地交易价格推上去了，但之后就没有人来办理后期签约付款手续，到目前均未按约定完成土地出让手续，土地交易信息是虚假的。在这些“虚假地王”中，万科等知名房企或在列。2007年广州住宅用地总成交约50宗，到目前为止，未售或未动工的地块还有24个，共128.6万平方米，占总量294万平方米的43.8%。2007年的广州“地王”中，至今有九成还在“晒太阳”——2007年广州土地市场出让的27块平均楼面地价超过当年土地成交均价4622元/平方米的商品住宅用地（限价地除外），目前仅有3块已动工，其他24块多数仍未见动工迹象。

在北京，2007年的“地王”中，约有12块地王仍处于闲置、延缓开工状态……