马光远：楼市的疯狂，地王的崛起，绝非中国经济的福音

马光远：楼市的疯狂，地王的崛起，绝非中国经济的福音

　　最近，房地产市场最热点的话题有两个：一个是全国一线城市土地市场再陷“07式疯狂”，从南到北，地王每天都在刷新，城头变换大王旗。以北京为例：5月25日，北京通州区九棵树大街地块刚刚诞生了17.4亿的 “地王”，6月26日，朝阳区奥运村乡地块就拍出了19.6亿元，而定于6月30日开拍的一宗股价在25亿以上的，必将成为新的“地王”，可谓城头变换大王旗。 （世界企业家·专栏）

　　在全国土地市场一片疯狂的同时，6月27日早晨5时半左右，位于上海闵行区的“莲花河畔景苑”小区一幢已接近完工的在建13层商品楼突然整体倒塌，该消息一经互联网发布随即超越“地王”，成为地产各大网站地产频道点击率最高的话题，举国震惊。

　　一面是疯狂的圈地，一面是倒塌的在建住宅，期间并非毫无逻辑，稍微回瞻中国房地产的疯狂史，每一轮地产投资热潮，如影相随的就是必然产生一些具有安全隐患的建筑垃圾，上海的建筑倒了，倒在全国疯狂圈地的狂潮中，的确具有某种宿命的预示意义。

　　美国的房子还在跌，欧美的房子在盘整，唯独“中国房子”一枝独秀，在全球经济萧条，国内经济未稳，企业利润下滑，居民收入缩水的大背景下，硬生生走出了一轮谁也看不懂的全面上涨的行情。虽然发改委那个从来都不准确的数据显示房价还在跌，但事实上，很多一线城市的房价已经演绎了全面上涨的疯狂。广州、北京等主要城市楼盘价格很多超越了2007年的历史高点，买房排队卖号的怪相又再现江湖，深圳的房子在领跌之后再次领涨全国，在08年统计数据显示需要消化至少两年的库存一夜之间无影无踪，很多地方开发商的数字显示，房子只够买3个月，4个月，房荒又来，圈地潮起。

　　但是，房地产经济的基本逻辑和常识告诉我们，在宏观经济不景气的情况下，房地产全面回升基本是不可能的。2007年的圈地历史也明明白白告诉我们，“地王”频现，并不一定意味着房地产市场的繁荣和景气，相反，可能意味着是房市崩溃的前兆。2007年“地王”频现之后，中国房地产市场随机进入了调整期，殷鉴不远。和2007年相比，这一轮圈地，主要动力来自于政策的三重推力：一是宽松货币政策导致的流动性过剩，宁波举行的北京国际金融论坛夏季年会，业内人士、高层都明确指出，信贷资金大量流入了楼市，助长了新的泡沫，推高了银行的风险;二是疯狂的资本金调整政策，自2008年下半年开始的所有的救市政策，都比不上国家大幅下调房地产投资资本金比例的影响，从35%大幅下调至20%，等于是拿银行的未来赌房地产的明天;三是人为制造的通胀的预期，开发商都在鼓噪，恶性通胀将来，买房子保值。在这三重推力下，没有经历真正调整的房市重现疯狂，走出了一轮和居民收入与宏观经济完全背离的行情。房价重回巅峰，国家房地产调控政策陷入尴尬。

　　国土部最新的数据表明，地价不是房价高企的主要因素，但傻瓜也知道，面包价格不仅取决于供求规律，更取决于面粉本身的价位。在地价的推动下，房价再一次短期疯狂上涨似乎成为必然。以北京奥林匹克公园的“地王”为例，按照目前的地价，楼面价将达到每平方米15216元，如果再考虑拆迁成本、基础设施费、建安成本、契税等，每平方米的价格至少将在2万以上。这么高价位的房子，究竟有多少真实需求?我们看到，楼市推动地价，地价再助楼市，而这一切的背后，并非经济的全面回暖，而完全是用于救实体经济的资金进入了虚拟经济所致。而各地过于宽松的销售政策，无疑于火上浇油，一成首付，零首付等重现江湖，投机盛行，在实体经济仍然在泥沼中挣扎的情况下，这种虚火不可能持久，而一旦银根收缩，流动性回收，房地产新一轮惨烈的调整将不可避免，银行将成为最大的买单者，中国式债务危机似乎并不遥远。 （世界企业家·专栏）

　　面对楼市、股市的疯狂，在政策上绝不能对此无动于衷了，经济真正复苏的关键不在于楼市、股市的虚火，而在于实体经济本身真正回暖。如果虚拟经济背离实体经济的基本面，只能意味着新一轮泡沫的破灭，不仅无助于实体经济的回暖，反而会成为下半年经济复苏的最大隐患。“地王”的出现，不仅仅有开发商的非理性炒作和预期，同时，也和土地供应制度以及地方政府的推波助澜不无关系，土地市场繁荣的直接受益者是地方政府，在地方政府保财政收入的短期利益的主导下，对于未来房地产市场的调整在政策上可能不会考虑更多。但历史经验告诉我们，对这样的风险如果在政策上不能预先予以重视，一旦调整真的来临，受损的将是整个宏观经济，因此，政府出手遏制这种圈地疯狂很必要。

　　笔者认为，下半年房地产市场这种疯狂不仅走不远，在这种非理性的疯狂透支下，将会进入惨烈的调整，宏观经济基本面，居民的收入，房地产调整的周期，乃至于各地大量的保障性住房的涌入，都不支持这种非理性的上涨，而且，这轮上涨绝非所谓的“刚性需求”的释放，而完全是政策混乱，对房地产市场研判不清导致的再一次政策泡沫而已，高层应该对泡沫的破灭早有准备，以免殃及抗风险能力并不高的银行系统。一旦房地产的回调影响到了金融系统，对中国实体经济的打击将是沉重的，在欧美等国快要爬上岸的时候，中国可能会因为房地产的不理性而再陷深渊。

　　鉴于此，笔者再次呼吁，必须对流入楼市和股市的违规资金加以彻查。关部门对此不要只停留在吓唬和说说的层面上，必须拿出切实有效的措施，一方面防止新的资金流入，另一方面，将已经流入的信贷资金责任到人，坚决追回，让其进入实体经济，如果对巨额违规资金继续玩“狼来了”的游戏，恐怕要付出沉重的代价。同时，面对土地市场的疯狂，中央政府应该出面对此降温。各地应该加大土地供应，抑制土地投机，加大土地执法的力度，让土地真正进入开发市场而不是人为圈占起来，制造地荒。

　　楼市的疯狂，地王的崛起，绝非中国经济的福音，更不是经济复苏的象征。上海住宅倒塌了，不过一栋住宅而已，然而，如果楼市疯狂引发的风险传导到银行系统，导致金融系统的雪崩，恐怕没有人担负这样的责任。 （世界企业家·专栏）

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