“房价降一半是国家灾难”论是学术恐怖言论

“房价降一半是国家灾难”论是学术恐怖言论

作者：湘水之鹤

来源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_545811bb0100d9su.html

    最近,在社科院的二位学者曹建海、牛凤瑞就牛凤瑞本人所主持的城市发展与环境研究中心发布的《房地产蓝皮书》所表述的观点展开针锋相对的辩论时，曾担任过中国社科院研究生院常务副院长的邹东涛以一个看似调解人的角色出面加入论战，但实际上却是为牛凤瑞助阵，并批评曹建海是“用民粹主义说话”，还妄加推断说：“如果突然房地产价格降一半，是国家的灾难。”

    听罢邹前副院长的言论，我心里确实暗暗吃惊，我不知道到底谁是民粹主义，是不是真是民粹主义？我想到经济学家赵晓的“买房就是爱国”的观点，想到北师大董藩的“反对房地产复兴就是反人类”的言论，我觉得这里面都有着一个共同特点，那就是：逃避别人的观点，不与对方就论点、论据进行正面的直接交锋，而是直接把自己的观点包装上一个坚硬而漂亮的外壳来掷向对方，试图使对手无法接招，从而沉重地打击对方，同时也起到迷惑听众的作用。看看赵晓的观点：你不买房，那你就不爱国。不爱国，万民痛恨，你承受得了吗？听听董藩的观点：反对房地产复兴，那你就是反人类。反人类，你不想活了？你如果要生存，就要离开这个被人类主宰的地球；再仔细想想邹前副院长的观点，他的说话更令人无法接招：房价下跌国家就会有灾难，如果房价下跌一半国家就会有大灾难。你要反对房价上涨就是反对国家经济振兴，反对国家应对金融危机的政府决策！你看看，话是一环扣一环，理是一句接一句，并且这些人头上又顶着教授、学者、院长、博士之类的高帽，又供职于大学、权威机构或是决策机构里吃着皇粮国禄，普通老百姓不是被晕倒就是被吓死，哪还有勇气去与之与驳斥。其实,依我看，以邹前副院长为代表的这样一些专家学者的言论，其实已不是单纯的学术讨论，而是一种学术恐怖言论了。

    学术恐怖言论有几个明显特点。

    第一个特点就是无理也想闹三份。从邹前副院长关于批判曹建海的言辞中，我们可以看到，邹东涛其实并不了解房地产行业，尤其是不了解中国的房地产行业。经过近年来的激烈争论,普通民众都基本认识到,中国的房地产行业需求主要是住居性需求、投资性需求、投机性需求这三个需求。只有住居性需求由居民的有效购买力决定，衡量依据就是居民的房价收入比。在目前中国的房价水平上，我国房地产的有效需求早已不足，已完全不足以支撑目前的高房价;投资性需求实际上由无风险收益率所决定的,如果租赁收益低于银行存款的实际利率水平的话，房地产是没有投资价值的。从目前全国的房屋租金水平来看，我国大多数城市的房地产早已没有投资价值；投机性需求是由投机收益率所决定的，投资收益率决定于从银行贷款得来的借贷资金成本和房价的上涨空间。在目前，我国银行的资金的借贷成本是较低的,同时,由于我国社会信用体系缺失，银行监管不到位，使得投机者可以从银行借来大量廉价资金进行投机炒作，从而推动房价高速上涨，使投机者攫取了巨额的利润。中国房地产的初级阶段主要是住居性需求为主导的，因而从分析房价收入比来分析房价是否合理是有依据的，也是科学的。但发展到中期阶段后，投资性需求开始潜入，分析银行的借贷资金成本也是可行的。但进入房地产发展的晚期阶段后，只有分析金融政策才是可行的，因为只有金融政策才能决定投机性需求的规模大小，才能决定房价上涨的速度。也只有进入晚期，房地产才是最危险的。环视中国目前庞大的经济学家群体,我们可以看到,中国至少在目前为止还没有产生真正的房地产专家。因为，到目前，还没有哪个专家，能从这三种需求入手对房地产进行全面分析，并判断出房地产的价格走势。曹建海较多地从住居性需求去分析房地产的需求，虽有不甚完善之处，但还是基本认识到中国房地产发展中所存在的问题和危害程度，唯一遗憾之处就是没有从金融政策上对房地产的房价走势的影响去做判断。除此之外，还有哪个专家对房地产的研究能超过曹建海的研究成果呢？董藩完全是一个丧失学者良知的人，赵晓基本上是特殊利益阶层的代言人，他们谈到房地产基本上是胡言乱语。而邹东涛虽然立场不甚明确，但完全没有从一个正确视角去分析中国高房价的成因，反而为高房价去辩护，天真地认为要维护“市场”决定的高房价，反对政府去干预。他就象一个庸医一样，不问你是什么让你生病了，只要开药就行。这样开出的药有效用吗？不死人就万幸了。不懂装懂，或是干脆无理也闹三份，博得一个露脸机会，这是当代中国房地产领域许多学者的共性，也是学术恐怖言论的第一个特点。

    第二个特点就是无知妄想，假想并不存在的必然结果来恐吓决策层。董藩有许多的恐怖言论，最近最流行的就是他的未婚同居推高房价论。许多网友曾经问：未婚同居是西方人的古董，为什么西方并不因未婚同居现象推高房价呢？其实，这些人屡发恐怖言论，暴露了他们一是心态浮燥，没有认真地去研究房地产，因而无法去正确地认识到房地产的客观发展规律，二是他们屁股决定脑袋，站在房地产这个特殊利益阶层的角度去观察问题，而不能从全局角度去研究房地产问题，三是他们学术肤浅，没有掌握一个正确的分析研究房地产的正确方法，甚至于满足于获取一些公开的数据，从而想当然地或是一厢情愿地去推演出一些并不存在的必然的结果。以邹东涛的“房价降一半是国家灾难”的言论来看，我们可以来看看邹前副院长的结论是多么的荒唐和不堪一击。以一个简单的经济学原理分析来看，房价下降，可以产生多重影响。第一个是对消费者预期的多重影响。在房地产的三种需求当中，房价下降影响最深的应该是投机性需求，这种以在房价上涨过程中博取投机收益为目的的需求将在房价下降过程中完全消失。其次是影响投资性需求，由于投资性需求当中也会隐含部分投机的要素在里面，因而投资性需求也将在房价下降过程中减退。最后影响的是住居性的需求。如果是有效的住居性需求（也即房地产开发商言必说的刚性需求）的话，房价下降会扩大需求的。从目前房地产的发展形势来看，我们可以看出，投机性需求完全消失，投资性需求基本停止，而有效的住居性需求不足，是目前决定房地产销售萎靡、价格下降的根本原因；第二个影响是房价下降是否能扩大成交量。由前面分析可以看出，房价下降过程中，只有有效的住居性需求才是刚性需求。但是，刚性需求是多层次的，是与居民的收入结构相匹配的。我国的基尼系数早已超过世界公认的警戒线，说明我国居民的收入结构极不合理，少数富人掌握着国家的绝大多数财富，因此，房价下降，首先是要先满足少数富人的刚性需求，然后才是满足部分中产阶层的刚性需求。最后才是广大工薪阶层的需求。由于我国的少数富人的刚性需求早已满足，部分中产阶层的刚性需求满足困难，广大工薪阶层基本无力满足，因此，目前，我国房地产的需求与供给之间存在一个巨大的豁口，无法对接。如果房价在这个豁口内部缓慢下降，是不会带来成交量的实质扩大的。这好象刚刚处于下降阶段的股票一样，价跌量不增，这是一个基本常态。要填充这个供需豁口，需要房价大幅度地下降。只有房价大幅度地下降，才能满足刚性需求，才能有效地扩大销售量；第三个影响是房价下降是否将带来灾难性影响。房价下降将对三个方面产生重要影响。第一个影响是将对银行的按揭贷款的资产质量产生重大影响。如果房价跌破了按揭贷款数目，是否会带来银行的不良资产，其实这也是一个复杂的问题。如果是单纯的投机性需求的话，如果房价跌破按揭贷款的数目，投机者会选择弃房，因此，银行产生不良资产；如果是投资性需求的话，投资者必须将住房的装修成本考虑在内，房价跌破按揭贷款数目，他不一定弃房，因此不一定会产生银行不良资产；如果是住居性需求的话，购房者必须将装修成本、搬迁成本、下一次住房的选择成本、新环境的适应成本考虑在内，如果房价不是极大地低于按揭贷款的数目的话，住居性需求的消费者是不会弃房的，更是不可能产生银行不良资产。另外，如果我们考虑前几年银行发放的按揭贷款都是以住居性需求为主的话，并且随着还款数目的增多而贷款成数较大地下降，银行更不可能产生大面积的不良资产。同时，房价下降带来的影响也是多元性。由上面分析，房价下降可能对银行带来不良资产（但并不会对银行产生大面积的不良资产），但房价下降处于供需豁口之间时，并不会带来成交量的放大。只有房价下降到供需能有效地进行对接时，成交量才能快速扩大，此时，才能真正地起到刺激消费的目的，才能对下游产业带来多方面的带动作用，才能对中国经济摆脱金融危机的影响产生积极的推动作用。相反，倒是房价继续上涨只有一个唯一的结果：房价上涨只能带动投机性需求的增长，只能使房地产的需求更加薄弱，对银行将产生灾难性后果，对国家经济发展的带动作用减弱到极点。综合几个方面的影响，房价下跌不可怕，并不会带来令人恐怖的后果，反倒是高房价不能带动有效需求才是真正的可怕，试图维持高房价才是犯罪！以“房价下降一半是国家灾难”论来搞危言耸听，一是说明这些人犯了无知妄想症，二是说明这些人有一个阴暗目的：就是以此来恐吓决策层，阻止短期内不利于房地产发展但长期有利于中国经济发展的政策出台。

    第三个特点就是暗藏私心，蝇营狗苟。失却正直学者的良心和正义，完全是金钱至上主义。屁股决定脑袋，大凡发布恐怖言论的学者多是跟在房地产开发商或是房地产特殊利益集团后面，蝇营狗苟，追求私利的人。这些人大多出卖自己作为一个学者应有的良知、公正、智慧，从而换取房地产开发商的一些利益，其逐臭之态甚是可恶，其媚态之形甚至是可憎，其张狂之言甚是使人愤怒。正常人只要看看董藩在房地产开发商举行的各种论坛上的丑恶表演，足以使你丧失一切对学者的美好印象。

    第四个特点是峨冠博带，颟顸凶恶。大凡能发表恐怖言论的人，大都与其有一定的地位或是影响有关。试想，你没有话语权，没有学界的影响力，房地产开发商付重金找你来，你的言论如何能产生恐怖的震憾效果呢？你看看，赵晓是教授兼博导，董藩是教授并自诩为博导，邹东涛还曾是中国社科院的副院长。这些人帽子够高，名头够响。房地产开发商花重金请来，就会产生预期的“效果”。这些人也颟顸凶恶得很，费尽心思，或是指鹿为马，或是暗渡陈仓，或是李代桃僵，发表一些极具震憾效果的言论，将自身的影响发挥到最大化，以满足主子的要求，争取下一次邀约。

    这些相继发表恐怖言论的经济学界人士,都一一拜倒在金钱的石榴裙下，既是学术界的悲哀,也是体制的悲哀,更是中国经济发展的悲哀,值得我们深刻反思！