神马文学网警惕房价骤降的代价
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/07/03 12:29:09
房地产价格问题变得如此敏感，令人惊讶的是，有一些媒体和民众急切地觉得房价大跌特跌是一桩好事，那么不妨考虑，如果房地产出现雪崩式的价格下跌，我们能够收获什么？在此，崩盘被定义为，12个月内，一手和二手房交易价格下跌30%以上，以及其余未交易的物业存量的市场评估价值也下跌30%以上。
先看银行系统承受的冲击。目前银行系统中，与房地产相关的大约有六类贷款：第一类是土地开发贷款，余额大约为2000亿，其中对各地土地储备中心的贷款约为1000亿；第二类是对开发商的贷款，余额大约为9200亿；第三类是对建筑施工企业的贷款，这类贷款的数额较难确定，估计在2000亿左右；第四类是对个人的住房抵押贷款，余额为1.9万亿；第五类是混入到个人消费贷款的装修贷款，这部分贷款同样难以确定，估计在数百亿的规模；第六类是政策性住房贷款，大约为2800亿，其中个人住房公积金贷款大约2300亿。
累计起来，中国银行业对房地产的金融支持大约在3.51万亿。如果遭遇房地产行业崩盘，这些信贷会遭受怎样的损失？
关于土地开发贷款，土地储备中心获得此类贷款，通常一是依赖地方政府担保，二是以土地使用权作为质押物，这种做法既违反担保法也违反央行的《贷款通则》。考虑到各地土地储备中心资本金匮乏，运作杠杆极高，也考虑到土地开发中征地拆迁安置等投入，以及“七通一平”投入，对银行而言既毫无流动性也缺乏回收变现可能，处置成本和难度极高。日本房地产泡沫崩溃后，地价一度下跌了80％，因此如果房地产崩盘，我们倾向于认为此类贷款将完全损失。
关于对开发商的贷款，目前开发商资质可以分为四类，为便捷起见，我们粗略地假定，占开发商总数20%的一二级资质的开发商占用了全部贷款的80%。根据2006年中国房地产百强企业排名的调查，百强房地产企业的资产总额为6100亿，净资产约为2550亿，土地储备为4亿平米。除百强企业之外，二级以上资质开发商的净资产大约为2600亿。其余二级以下开发商累计全部净资产仅2000亿左右。
如果遭遇房地产崩盘，二级以上资质的开发商，大约有30%将进入破产清算；二级以下资质的开发商，则可能全部破产。总体上有90%的开发商将因行业崩盘而不复存在，这也是中国20世纪90年代那一轮房地产热潮的经验值。
据此进一步推算，目前对开发商的贷款通常采取封闭账户管理，抵押物是土地使用权和地面建筑，这些抵押物的变现处置效果是相当糟糕的。
考虑到对二级以上资质的开发商的7360亿贷款，目前对应的是5150亿净资产和4亿平方米土地储备，根据央行要求开发商自有资金率至少35%的要求，目前而言这些贷款的不良率在7%以下，大致还是安全的。但在遭遇行业崩盘时，即便三成开发商出局，但其净资产却极有可能整体缩水更严重（假定为40%），那么7360亿贷款最多能获偿3090亿，相应的可疑及损失贷款可能高达4270亿。
考虑到二级以下资质的开发商基本没有从事过实际项目开发，因此其整体出局时，现有的2000亿净资产极有可能荡然无存，因此，对其的1840亿贷款也会随之蒸发。
两项相加，如果房地产行业崩盘，9200亿开发商贷款形成可疑和不良贷款的总额大约为6110亿元，这些不良贷款的特点是贷款损失高，次级和可疑贷款占比较低。
关于对建筑施工企业的贷款，目前大型建筑施工企业都是大型央企，较小规模的企业往往是通过层层分包获得项目。因此对其2000亿贷款，遭遇行业崩盘时可能会有一半形成不良资产，但其中损失类贷款占比较低。
关于个人按揭贷款，目前1.9万亿的个人按揭贷款整体不良率不足2%，平均按揭率为63%，平均借款期限为17年。因此对此类贷款，值得考虑的问题是：抵押物价值如何？个人未来收入变动如何？与惩罚贷款人违约责任的相关司法体系是否奏效？
一一对上述问题进行分析。关于个人按揭的抵押物价值，央行的统计显示，贷款人所购贷款对应的物业在过去3年价格平均上涨了15%，因此即便未来1个月其市值下跌30%，那么对应于1元按揭贷款，其抵押物的价值仍然高达1.28元，即便考虑到处置成本，银行也完全可以封闭贷款风险敞口。
关于个人未来收入的变动，不少官员和学者都担心按揭贷款的长期性使其面对经济波动时更脆弱。这种说法难以成立。不景气不仅仅使个人按揭业务风险增加，对企业和个人的其他贷款业务也概莫例外。事实上和居民收入相比，企业盈利能力更易遭受经济波动的影响。
在过去7年，中国居民的收入增长一直维持在10%－12%的区间之内，工资刚性决定个人按揭贷款较之其他类型的贷款更能耐受经济周期的考验。如果行业崩盘和个人按揭贷款利率大幅度上升两种灾难性情况没有同时发生，那么居民还款能力就大致不受损害。
目前最难以估测的是一旦贷款人违约，银行是否可以对抵押物进行有效处置？因此与其说行业崩盘给按揭业务带来损失，还不如说带来巨大的道德风险。只要司法体系不软弱无效，那么撇除少数害群之马带来的三五百亿贷款恶意拖欠，乐观估计个人按揭可以基本无恙。
关于个人装修贷款，这部分贷款或者通过购房者的价格虚报，被纳入到按揭贷款中；或者由于其贷款周期短而风险容易控制，因此此类贷款形成不良的可能性也不大。
关于政策性住房贷款，其中2300亿公积金贷款可能会遭受比商业贷款高得多的资产损失。一是公积金贷款人的住房需求往往是拆迁安置造成的被动需求，其还款人本身能力较弱；二是对公积金贷款人的还款约束、催收等难度较大，更容易遭受来自社会安定方面的考虑。因此如果行业崩盘，此类贷款达到25％左右的不良率并不为过，其余500亿政策性住房贷款则可能全部成为不良，因此这一块的不良余额可能在1070亿。
累加上述各项，大致粗略的估计是：对房地产行业的3.51万亿贷款而言，目前的全口径综合不良率大约为4.6%左右。如果12个月内房价下跌30%，那么不良贷款可能激升到1.02万亿的水平，不良率大约为29.1%。中国银行业资产的整体不良率将因此上升3.2个百分点，从目前的8.3%重新恶化到11.5%。
房地产行业的发展，使地方政府每年收获了5000多亿的土地出让金，使中央政府每年收获了数千亿税收，当然也使中国收获了蔚为壮观的开发商富豪榜单。如何理解行业崩盘的结局？房地产行业的悲剧，对政府而言，大约相当于其未来再处置中国建设银行加上中国银行改制上市过程中的同等不良资产负担；对居民而言，大致相当于其14%的家庭财产全部蒸发。
因此，对中央针对房地产市场的调控措施，各方应有理性的预期，调控是完全必要的，但绝不意味中央希望楼市崩盘，对此，笔者将在下一篇文章中详细论述。
上涨也是好现象 中国房价高涨的伪逻辑
房价在经济发展的进程中，占人们收入支配的比重只能是越来越低。不如此，就不足以引发更新的消费；不如此，就不足以刺激全社会的进步创新
仔细观察，中国房地产界确实存在许多颇有意思的谜团。关于谜团的解释也不一而足。最主要的争论就是目前的房价上涨究竟合理与否。
囤积居奇合理？
有一种观点认为，目前房价上涨有一个很重要的因素是由于中国目前奉行人民币汇率钩紧美元的制度导致了“引入性通胀”。而在任何一个通胀时期，房地产都炙手可热，房价上涨也就趋于合理。
这番导致房价上涨的技术面成因，自然源于很多学术的道理。但近来有一组数据不知是否有人关心，截至今年3月底，全国空置商品房面积已达到1.23亿平方米。依据这一观点，之所以存在如此之高的空置面积，全因开发商预期后市供应的紧缺，因此会囤积居奇，有房也暂且不卖。但果真如此吗？
据笔者了解，在这些空置房的背后还隐藏着一批数量更为庞大的在建商品房。仅东部某城市就有1亿多平方米的在建商品房会在未来数年内竣工销售，而这尚不包括未来几年新增加的开工面积。这一数字已相当于这座城市巅峰时期房屋销售量的三倍。
同时此类观点持有者还忽略了另一个事实，国内房地产开发资金来源中有约55%来自信贷系统。而且现有的房地产开发贷款基本是短期贷款，所谓的中长期贷款也要依据施工进度，逐步到位，分期归还。支撑这种信贷模式存在的根本原因就在于目前市场的快速流动性。倘若这种流动性在供应环节被悉数打破，开发商们囤积居奇的代价就是必须面对一个比它更为强大的群体——银行。如果它能摆平这个让人头疼的债主，或许还能获得一个善终。倘若做不到这点，后果又会怎样？
教科书上写着，1929年全球经济危机时，美国人宁愿将卖不出去的牛奶倒入大海也要维持它的售价。或许我们的开发商也当效法，要不惜将建设中的房屋停工烂尾以维持现有的房价。
让我们再来分析一下开发商们囤积居奇的究竟是哪些货品吧。
此前有好事者将北京网上公布的待售商品期房面积与待售商品期房套数粗略计算了一下，得出的结论是这些房屋的户均建筑面积已经达到了140平方米。
而据上海网上房地产数据显示：中心城区（注：主要指卢湾、静安、长宁、黄浦四区）的待售商品房中，标示为普通住宅即户均建筑面积在140平方米以下的房源总计883 套（截至2006 年6 月15日）,除此以外的非普通住宅超过3600套，大约是其总量的4倍。
依照第五次人口普查时的统计，中国目前的户均人口大约是3.44人，大城市户均人口会更低。但我们姑且使用这个数字，那么上述区域内这些待售商品房所提供的人均居住面积已经超过40平方米。但不久前建设部公布的规划中刚刚提出，到2010年中国的人均居住面积要力争达到35平方米,而这一水准已与最发达国家的居住水准相当。
但如今看来，国家规划的预见性显然赶不上开发商们的超前性。今天供应的房子显然是为了迎接4年甚至5年后的消费者设计的——而这就是他们囤积居奇的真正理由吗？
令人遐想的是，倘若真到了2010年，照此趋势，我们的开发商又要为多少年后的消费者设计多少面积的房屋方才合理呢？毕竟那时的中国已然是人均居住水准最发达的国家之一了。
房价上涨是个好现象？
又有一种观点认为，今天的建筑品质与市政配套远非昔日可比，随之而来的开发成本上升自然推动房价不断上涨。与此同时，随着中国经济的增长，人们的收入也在不断增长，因而可以承受更高的房价。这也恰恰是推动目前国内房价上涨的根本力量，所以房价上涨反而是令人称道的好现象。
或许我们应该做一类比，再来探讨这个问题：1935年第一辆奥迪车下线时，售价约为1.03万马克，相当于一个普通德国工人近10年的工资。然而七十年后的今天，一辆普通奥迪车的售价已升至2万-3万欧元，但只及得上一个普通德国人一年的工资。（注：德国人均年收入约在三万欧元以上）。
相信没有人会怀疑今天奥迪车的工艺水准是大大超越七十年前的。伴随着德国人的收入增长，对汽车的消费能力也在同步上升。当然，纵观70年奥迪车的账面售价也始终保持着向上的走势。
但有一个事实却被忽略了——车价占人们收入支配的比重是不断降低的。换言之，汽车售价相对于收入乃至经济增长总是处于一个相对贬值的通道中。正因为这点，汽车方能融入一般人的生活。一旦汽车从贵族富豪们的奢侈品演变为大众消费品，它也随之成为经济发展、文明进步的标志之一了。
比之于今天的房子，不也如此吗？全世界的房屋建设水准从未停止过进步，逐渐形成的住宅工业化生产会将我们引入一个全新的居住时代。正如90年前的福特公司在汽车领域所引发的那场革命一样——它的目的只能是将产品带入大众消费领域，而非脱离普通人的视线与承受范围。
今天总有人喜于表达房价绝对上涨的观点，同时又淡化这样一个事实——全世界的房价收入比都在逐渐降低，并且发达国家显得相对更低。
这就表明房价在经济发展的进程中，占人们收入支配的比重只能是越来越低。不如此，就不足以引发更新的消费；不如此，就不足以刺激全社会的进步创新。
从另一角度看，房价走势受多方因素影响，但最终是由供需关系决定的。许多观点强调土地资源的稀缺导致现有供应紧张，从而推动房价必然上涨。然而我们看到的现实是，留于开发商的待开发面积是过多而非过少。依据REICO 报告，仅2002年一年全国土地购置面积与开发面积之差就高达1.2亿平方米，并且这一趋势还在加大。在广东的一些区域，开发商手中握有的土地甚至已超过政府，无论是在土地还是新房市场，他们都拥有比政府更大的话语权。
看来又要回到上述的话题，开发商们是要囤积居奇了。至于结果，那就祝他们走运吧。
先看银行系统承受的冲击。目前银行系统中，与房地产相关的大约有六类贷款：第一类是土地开发贷款，余额大约为2000亿，其中对各地土地储备中心的贷款约为1000亿；第二类是对开发商的贷款，余额大约为9200亿；第三类是对建筑施工企业的贷款，这类贷款的数额较难确定，估计在2000亿左右；第四类是对个人的住房抵押贷款，余额为1.9万亿；第五类是混入到个人消费贷款的装修贷款，这部分贷款同样难以确定，估计在数百亿的规模；第六类是政策性住房贷款，大约为2800亿，其中个人住房公积金贷款大约2300亿。
累计起来，中国银行业对房地产的金融支持大约在3.51万亿。如果遭遇房地产行业崩盘，这些信贷会遭受怎样的损失？
关于土地开发贷款，土地储备中心获得此类贷款，通常一是依赖地方政府担保，二是以土地使用权作为质押物，这种做法既违反担保法也违反央行的《贷款通则》。考虑到各地土地储备中心资本金匮乏，运作杠杆极高，也考虑到土地开发中征地拆迁安置等投入，以及“七通一平”投入，对银行而言既毫无流动性也缺乏回收变现可能，处置成本和难度极高。日本房地产泡沫崩溃后，地价一度下跌了80％，因此如果房地产崩盘，我们倾向于认为此类贷款将完全损失。
关于对开发商的贷款，目前开发商资质可以分为四类，为便捷起见，我们粗略地假定，占开发商总数20%的一二级资质的开发商占用了全部贷款的80%。根据2006年中国房地产百强企业排名的调查，百强房地产企业的资产总额为6100亿，净资产约为2550亿，土地储备为4亿平米。除百强企业之外，二级以上资质开发商的净资产大约为2600亿。其余二级以下开发商累计全部净资产仅2000亿左右。
如果遭遇房地产崩盘，二级以上资质的开发商，大约有30%将进入破产清算；二级以下资质的开发商，则可能全部破产。总体上有90%的开发商将因行业崩盘而不复存在，这也是中国20世纪90年代那一轮房地产热潮的经验值。
据此进一步推算，目前对开发商的贷款通常采取封闭账户管理，抵押物是土地使用权和地面建筑，这些抵押物的变现处置效果是相当糟糕的。
考虑到对二级以上资质的开发商的7360亿贷款，目前对应的是5150亿净资产和4亿平方米土地储备，根据央行要求开发商自有资金率至少35%的要求，目前而言这些贷款的不良率在7%以下，大致还是安全的。但在遭遇行业崩盘时，即便三成开发商出局，但其净资产却极有可能整体缩水更严重（假定为40%），那么7360亿贷款最多能获偿3090亿，相应的可疑及损失贷款可能高达4270亿。
考虑到二级以下资质的开发商基本没有从事过实际项目开发，因此其整体出局时，现有的2000亿净资产极有可能荡然无存，因此，对其的1840亿贷款也会随之蒸发。
两项相加，如果房地产行业崩盘，9200亿开发商贷款形成可疑和不良贷款的总额大约为6110亿元，这些不良贷款的特点是贷款损失高，次级和可疑贷款占比较低。
关于对建筑施工企业的贷款，目前大型建筑施工企业都是大型央企，较小规模的企业往往是通过层层分包获得项目。因此对其2000亿贷款，遭遇行业崩盘时可能会有一半形成不良资产，但其中损失类贷款占比较低。
关于个人按揭贷款，目前1.9万亿的个人按揭贷款整体不良率不足2%，平均按揭率为63%，平均借款期限为17年。因此对此类贷款，值得考虑的问题是：抵押物价值如何？个人未来收入变动如何？与惩罚贷款人违约责任的相关司法体系是否奏效？
一一对上述问题进行分析。关于个人按揭的抵押物价值，央行的统计显示，贷款人所购贷款对应的物业在过去3年价格平均上涨了15%，因此即便未来1个月其市值下跌30%，那么对应于1元按揭贷款，其抵押物的价值仍然高达1.28元，即便考虑到处置成本，银行也完全可以封闭贷款风险敞口。
关于个人未来收入的变动，不少官员和学者都担心按揭贷款的长期性使其面对经济波动时更脆弱。这种说法难以成立。不景气不仅仅使个人按揭业务风险增加，对企业和个人的其他贷款业务也概莫例外。事实上和居民收入相比，企业盈利能力更易遭受经济波动的影响。
在过去7年，中国居民的收入增长一直维持在10%－12%的区间之内，工资刚性决定个人按揭贷款较之其他类型的贷款更能耐受经济周期的考验。如果行业崩盘和个人按揭贷款利率大幅度上升两种灾难性情况没有同时发生，那么居民还款能力就大致不受损害。
目前最难以估测的是一旦贷款人违约，银行是否可以对抵押物进行有效处置？因此与其说行业崩盘给按揭业务带来损失，还不如说带来巨大的道德风险。只要司法体系不软弱无效，那么撇除少数害群之马带来的三五百亿贷款恶意拖欠，乐观估计个人按揭可以基本无恙。
关于个人装修贷款，这部分贷款或者通过购房者的价格虚报，被纳入到按揭贷款中；或者由于其贷款周期短而风险容易控制，因此此类贷款形成不良的可能性也不大。
关于政策性住房贷款，其中2300亿公积金贷款可能会遭受比商业贷款高得多的资产损失。一是公积金贷款人的住房需求往往是拆迁安置造成的被动需求，其还款人本身能力较弱；二是对公积金贷款人的还款约束、催收等难度较大，更容易遭受来自社会安定方面的考虑。因此如果行业崩盘，此类贷款达到25％左右的不良率并不为过，其余500亿政策性住房贷款则可能全部成为不良，因此这一块的不良余额可能在1070亿。
累加上述各项，大致粗略的估计是：对房地产行业的3.51万亿贷款而言，目前的全口径综合不良率大约为4.6%左右。如果12个月内房价下跌30%，那么不良贷款可能激升到1.02万亿的水平，不良率大约为29.1%。中国银行业资产的整体不良率将因此上升3.2个百分点，从目前的8.3%重新恶化到11.5%。
房地产行业的发展，使地方政府每年收获了5000多亿的土地出让金，使中央政府每年收获了数千亿税收，当然也使中国收获了蔚为壮观的开发商富豪榜单。如何理解行业崩盘的结局？房地产行业的悲剧，对政府而言，大约相当于其未来再处置中国建设银行加上中国银行改制上市过程中的同等不良资产负担；对居民而言，大致相当于其14%的家庭财产全部蒸发。
因此，对中央针对房地产市场的调控措施，各方应有理性的预期，调控是完全必要的，但绝不意味中央希望楼市崩盘，对此，笔者将在下一篇文章中详细论述。
上涨也是好现象 中国房价高涨的伪逻辑
房价在经济发展的进程中，占人们收入支配的比重只能是越来越低。不如此，就不足以引发更新的消费；不如此，就不足以刺激全社会的进步创新
仔细观察，中国房地产界确实存在许多颇有意思的谜团。关于谜团的解释也不一而足。最主要的争论就是目前的房价上涨究竟合理与否。
囤积居奇合理？
有一种观点认为，目前房价上涨有一个很重要的因素是由于中国目前奉行人民币汇率钩紧美元的制度导致了“引入性通胀”。而在任何一个通胀时期，房地产都炙手可热，房价上涨也就趋于合理。
这番导致房价上涨的技术面成因，自然源于很多学术的道理。但近来有一组数据不知是否有人关心，截至今年3月底，全国空置商品房面积已达到1.23亿平方米。依据这一观点，之所以存在如此之高的空置面积，全因开发商预期后市供应的紧缺，因此会囤积居奇，有房也暂且不卖。但果真如此吗？
据笔者了解，在这些空置房的背后还隐藏着一批数量更为庞大的在建商品房。仅东部某城市就有1亿多平方米的在建商品房会在未来数年内竣工销售，而这尚不包括未来几年新增加的开工面积。这一数字已相当于这座城市巅峰时期房屋销售量的三倍。
同时此类观点持有者还忽略了另一个事实，国内房地产开发资金来源中有约55%来自信贷系统。而且现有的房地产开发贷款基本是短期贷款，所谓的中长期贷款也要依据施工进度，逐步到位，分期归还。支撑这种信贷模式存在的根本原因就在于目前市场的快速流动性。倘若这种流动性在供应环节被悉数打破，开发商们囤积居奇的代价就是必须面对一个比它更为强大的群体——银行。如果它能摆平这个让人头疼的债主，或许还能获得一个善终。倘若做不到这点，后果又会怎样？
教科书上写着，1929年全球经济危机时，美国人宁愿将卖不出去的牛奶倒入大海也要维持它的售价。或许我们的开发商也当效法，要不惜将建设中的房屋停工烂尾以维持现有的房价。
让我们再来分析一下开发商们囤积居奇的究竟是哪些货品吧。
此前有好事者将北京网上公布的待售商品期房面积与待售商品期房套数粗略计算了一下，得出的结论是这些房屋的户均建筑面积已经达到了140平方米。
而据上海网上房地产数据显示：中心城区（注：主要指卢湾、静安、长宁、黄浦四区）的待售商品房中，标示为普通住宅即户均建筑面积在140平方米以下的房源总计883 套（截至2006 年6 月15日）,除此以外的非普通住宅超过3600套，大约是其总量的4倍。
依照第五次人口普查时的统计，中国目前的户均人口大约是3.44人，大城市户均人口会更低。但我们姑且使用这个数字，那么上述区域内这些待售商品房所提供的人均居住面积已经超过40平方米。但不久前建设部公布的规划中刚刚提出，到2010年中国的人均居住面积要力争达到35平方米,而这一水准已与最发达国家的居住水准相当。
但如今看来，国家规划的预见性显然赶不上开发商们的超前性。今天供应的房子显然是为了迎接4年甚至5年后的消费者设计的——而这就是他们囤积居奇的真正理由吗？
令人遐想的是，倘若真到了2010年，照此趋势，我们的开发商又要为多少年后的消费者设计多少面积的房屋方才合理呢？毕竟那时的中国已然是人均居住水准最发达的国家之一了。
房价上涨是个好现象？
又有一种观点认为，今天的建筑品质与市政配套远非昔日可比，随之而来的开发成本上升自然推动房价不断上涨。与此同时，随着中国经济的增长，人们的收入也在不断增长，因而可以承受更高的房价。这也恰恰是推动目前国内房价上涨的根本力量，所以房价上涨反而是令人称道的好现象。
或许我们应该做一类比，再来探讨这个问题：1935年第一辆奥迪车下线时，售价约为1.03万马克，相当于一个普通德国工人近10年的工资。然而七十年后的今天，一辆普通奥迪车的售价已升至2万-3万欧元，但只及得上一个普通德国人一年的工资。（注：德国人均年收入约在三万欧元以上）。
相信没有人会怀疑今天奥迪车的工艺水准是大大超越七十年前的。伴随着德国人的收入增长，对汽车的消费能力也在同步上升。当然，纵观70年奥迪车的账面售价也始终保持着向上的走势。
但有一个事实却被忽略了——车价占人们收入支配的比重是不断降低的。换言之，汽车售价相对于收入乃至经济增长总是处于一个相对贬值的通道中。正因为这点，汽车方能融入一般人的生活。一旦汽车从贵族富豪们的奢侈品演变为大众消费品，它也随之成为经济发展、文明进步的标志之一了。
比之于今天的房子，不也如此吗？全世界的房屋建设水准从未停止过进步，逐渐形成的住宅工业化生产会将我们引入一个全新的居住时代。正如90年前的福特公司在汽车领域所引发的那场革命一样——它的目的只能是将产品带入大众消费领域，而非脱离普通人的视线与承受范围。
今天总有人喜于表达房价绝对上涨的观点，同时又淡化这样一个事实——全世界的房价收入比都在逐渐降低，并且发达国家显得相对更低。
这就表明房价在经济发展的进程中，占人们收入支配的比重只能是越来越低。不如此，就不足以引发更新的消费；不如此，就不足以刺激全社会的进步创新。
从另一角度看，房价走势受多方因素影响，但最终是由供需关系决定的。许多观点强调土地资源的稀缺导致现有供应紧张，从而推动房价必然上涨。然而我们看到的现实是，留于开发商的待开发面积是过多而非过少。依据REICO 报告，仅2002年一年全国土地购置面积与开发面积之差就高达1.2亿平方米，并且这一趋势还在加大。在广东的一些区域，开发商手中握有的土地甚至已超过政府，无论是在土地还是新房市场，他们都拥有比政府更大的话语权。
看来又要回到上述的话题，开发商们是要囤积居奇了。至于结果，那就祝他们走运吧。