北京一块菜地：17.6亿

图为停工两年半之久的摩根中心。CFP
 
“价高者得”是土地出让中的常见现象。而如今国土资源部正在与建设部联手酝酿有关地价改革方案，试图变革现行各类商业用地的土地出让竞价方式。
潘石屹“病”了。
2006年6月6日，空中有无数短信在相互祝福———这一天被众人说成是“百年一遇的六六六大顺”的日子。但潘石屹闷坐着，想着与自己擦肩而过的摩根中心。
文字娴熟的潘石屹给他的“病”取了个名字———“唱标恐惧症”，这个“病”他过去得过，现在竞标摩根中心失败使之再度“发作”。
“怎么会这样呢？是我太保守了，还是首创太激进了？疯了？”17.61亿，一次性付款———最后夺标的首创置业开出的价格，相比潘石屹能接受的16亿上限仍然多出1.61个亿。
但这样的天价似乎自有理由———即使因为各种矛盾、纠纷和官司，摩根中心已停工两年半，且此次盘活后总建筑面积27万平方米比原本少15万平方米，但摩根中心距北京奥运会主体育场“鸟巢”仅500米，距奥运会游泳馆“水立方”仅180米的地理位置让人浮想联翩。
一周之后的6月14日，北京阳光明媚，沉寂已久的摩根中心紧张动工，但这一切不仅已与潘石屹无关，同样也早已与摩根中心原“主人”———北京摩根投资有限公司———无关。
但无法被忽略的是，在过去5年的沉浮之中，几经易手和用途改变，摩根中心所在———原本只是北京朝阳区大屯乡的一块狭长的菜地，从2002年12月摩根投资3.63亿拿下，到现在首创17.61亿元的天价得手，这个地块的单位建筑面积拿地成本与销售价格实现了令人惊叹的增值过程。
“唱标恐惧症”
5月15日，摩根中心招标答辩。
“唱标恐惧症”之下，各家开发商焦灼不安，仔细盘算自己的有利与不利因素。一位参与投标的开发商代表告诉记者，此次投标的评标分两个阶段：第一阶段，评估和比较投标人的财务及资信，这个阶段为25分；第二阶段为综合评估，其中投标价格占25分，付款进度占15分，开发理念、工程进度和奥运赛时完工承诺占20分，企业资质、开发业绩和投资业绩共计10分，剩余的5分为印象分。
为此，潘石屹在投标文件中附了一封致评委的信，针对性地谈到“2002年初，我们用了140天时间，建造了拥有115座别墅的博鳌凯宾斯基酒店，为首届有二十三个国家元首参会的博鳌亚洲论坛及时提供了食宿条件……我们一直采用稳健方式经营。现在，我公司无负债……公司决定一次性付款，并承诺整个工程于2007年底完工，交由奥运相关部门在奥运赛前及赛时无偿使用，为奥运效力。”
但上述开发商代表认为，“其实开发商自己能控制的只有投标价格和付款进度，合计40分，其他60分就看评委的了。”据称，任志强仔细研究过，按照相关公式，每比起始价高出1亿元开发商差不多能在评标中多拿1分。
最后投标的只有上海实业、首创、华远、大连正源和潘石屹掌舵的SOHO中国等5家开发商———“唱标恐惧症”使招标答辩时购买这个项目标书的其余十来家开发商悉数退出。
招标的底价为9.91亿元。5月21日，潘石屹召集内部开会，投标价格确定为14.5亿元，相比摩根中心15.4万平方米的地上建筑面积，这一出价意味着每平方米成本已从底价对应的6435元上浮到9416元。
5月22日凌晨5点，首创的投标组的工作人员仍在忙于打印投标文书。4个小时之后，4家开发商应缴存的3亿元保证金先后到帐，资金晚到了3分钟的上海实业被前者集体签字取消资格。SOHO中国成功“五进四”。
5月22日上午9时32分，夺冠心切的潘石屹在递交标书前将价格改为15.2亿元，“当时我心里面都想着开香槟酒庆祝了。”但这个喜悦的心情没保持多久，一个来小时之后，第一个开标的首创报价17.61亿元，单位建筑面积成本11435元。
“唱标恐惧症”终于发作。潘石屹在自己的博客上写道：“这两天，我失眠了，整夜睡不着觉，不为别的，就是为了摩根中心这个项目的招标。”潘石屹失眠的背后，是他接受不了的涨幅———招标之中单位建筑面积成本从本就不算低的底价又抬高了77.7％。
“农转非”的故事
摩根中心的“前世”是个平淡无奇的“农转非”故事———规划使用前摩根中心所处的南北长562米、东西宽约80米的狭长地带，原是北京朝阳区大屯乡的一块菜地。中国申奥成功前的2001年，菜地被北京某房地产开发中心改为住宅用地。
“当时农业用地变更用途是最常用也有效的赚钱办法，”一位地产业摸爬滚打近十年的房地产咨询公司李姓老总告诉记者，“从宏观来看，城市化的进程必然意味着部分农用地要变成非农用地，但从实际来看，当时大家很多时候拼的就是关系，看谁更有办法把用途改掉。这也是为什么前年国家专门要限制这一块的原因。”
1998年到2002年底，房地产投资进入平稳快速发展时期。根据北京市发改委、市建委文件，2001年12月11日注册地址位于朝阳区慧忠北里302号楼的该房地产中心退出，将此地转让给后改名为北京摩根投资的另一家投资顾问公司。
从慧忠北里302号楼到注册地址为慧忠北里413号的北京摩根投资，虽然项目“主人”注册地址只偏移了100多号，但预期投资规模大幅上升。一位张姓知情人士说，那家房地产开发中心“要赚钱也就只能是地块转让，它衍生出来的3家企业，包括1个绿化经营部、1个商业经营部和1家房地产信息咨询公司都不很理想，后来都注销或吊销掉了。”
2002年，全国商品住宅竣工面积与销售面积之比为1.2：1，很少有人能预料到此后的火热房价，该地块变为商业用地。2002年9月2日，北京市发改委、建委联合发文，正式批复摩根中心启动二期公寓、酒店的开发。按当时的构想，落成后的摩根中心总占地面积3.89万平方米，总建筑面积约42万平方米，预计工程总造价就高达8.5亿元，远非预期投资规模2.3亿元、建设规模近19万平方米的汇景园小区能比。
2002年12月北京摩根公司以近3.63亿元与北京市国土资源局签署《国有土地使用权出让合同》，拿下这块总建筑面积42.6万平方米的地，当时平均楼面价约856元。而周边其他住宅项目售价都在7000元左右。北京摩根公司为此支付了整个土地价款的15％———即5451万元定金。
2005年10月8日，该局官方网站发布《公告》称，已解除包括摩根中心在内的七宗土地出让合同，收回国有土地使用权，理由是“受让方没有按出让合同的约定期限付清全部地价款”。
今年1月13日，北京市国土资源局与市发改委、规划委、建委联合发布《公告》，在解除出让合同、收回土地使用权的基础上，取消了摩根中心等七个项目的许可证等批准文件。
正是该项目地块被收回后于今年5月22日举行的招标，让潘石屹体会了巨大希望后的巨大失望，也使过去这块菜地达到自己5年中身价飙升的顶端———17.61亿元。有消息称，该项目完工后每平方米销售价格将达2万元，但对于该价格首创方面没有反馈。
拿地方针
摩根中心沉浮的5年，也是政策与市场行情多变的5年。
上述菜地转让给摩根投资的2001年四季度始，土地交易价格开始攀升。与此同时，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000至2004年一直维持在60%-70%的水平，摩根中心工程停顿的2004年，该比值降到50%以下。
“与摩根中心类似沉浮的在北京不止一个”，一位多次深入参与北京多个巨型楼盘操作的地产业资深人士告诉记者，2000年以前只有北京当地部分开发商有在计委立项的资格，外地开发商要取得一手地几乎是不可能的。
2000年开始，北京房地产市场对外开放，也就是说有资金和操作能力的企业都可以直接参与房地产开发，这标志着北京房地产开发正式步入市场化道路。
但随之出现的一些问题使得从2001年下半年开始，土地供应规范化、市场化的问题频频见诸报端。而之后北京市政府颁布33号令和4号令———终止经营性项目国有土地使用权的协议出让，改为通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行，“应该说是北京市土地交易走向市场化的真正标志”。
“很容易有种误解：似乎后来招、拍、挂土地交易价格高了，就意味着过去让开发商占太多便宜了，”上述资深人士认为，在这个特定的阶段，通过土地使用权协议出让，可以大大降低取得开发土地的门槛，使房地产市场得以快速发展，“如果在十年前就实行土地挂牌交易，又有几家房地产公司有能力开发，北京的房地产市场以及提高这么快的城建水平可能根本无法发生。”
2003年6月13日，央行出台“121文件”———《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》击中了开发商的命门：房地产开发申请银行贷款，其自有资金不低于开发项目总投资的30%；封顶才能按揭。
北京百世园房产咨询的负责人告诉记者，此后资金的松紧程度成为竞争的紧箍咒，“价高者得”成为土地出让中的常见现象。
而如今国土资源部正在与建设部联手酝酿有关地价改革方案，试图变革现行各类商业用地的土地出让竞价方式———向上竞地价，谁地价出得高给谁；往下竞房价，房价报低者得标。
另一位地产公司老总说，“现在很多投资基金就等那些资金紧缺的开发商以获暴利，且最新的政策意味着未必出价高的人拿地，以后应该会比较少出现摩根中心这样的高价”。
但戴德梁行执行董事张国正很怀疑这样的判断，他认为开发商的出价是看投标项目在自己整个盘子中的作用，而一旦开发商认为目标项目有战略意义，仍会出比别人高得多的价格。
而在这一争论之外，5月22日，已经预计投标失败的潘石屹带着自己的下属聚到凯宾斯基咖啡厅，他在自己的博客上写到：“我检讨了我保守主义的思想及过去三年时间关于拿地方针的错误，把公司搞得现在都没有可供开发的土地了。”
潘石屹的另一个思考是，“通过这次招标的过程，我们看到了一个事实，就是想要在北京做房地产，最低的门槛就是一定要有10亿元的现金。而这么高的门槛会使北京多少房地产发展商出局？”
“拿地成本的高低不是政策最需要考虑的问题，过去的地产发展史证明了一点：缺少前瞻性的认识，所以也很难有前瞻性的政策”，北京一位销售额数亿元的开发商几乎能背出周小川行长2003年底在“2003中国企业领袖年会开幕式”的讲话，“城市土地管理模式的选择会对宏观政策产生重大影响……土地批租制度会影响地方政府的行为方式。任何一个地方政府财政都争取自求平衡，地方政府是否有主力税种来获得收入是非常关键的问题。”
他认为，周的概括极为精辟。
链接：摩根中心5年沉浮
2001年北京申奥成功前，北京某房地产中心将摩根中心所在地块———原北京朝阳区大屯乡的一块菜地开发为住宅用地。2001年12月11日，该地块转让给文茂公司。随后经股权变更,文茂公司于2002年更名为北京摩根公司，该地块变为商业用地。
2002年12月，摩根公司以近3.63亿元与北京国土资源局签署《国有土地使用权出让合同》。
2002年10月，前期工程结束，北京建工介入项目开始施工。
2003年10月27日，北京建工声称摩根拖欠工程款宣布停工，自此再未复工。摩根公司认为北京建工未严格履行施工合同，拒绝付款。
2005年8月2日，北京市仲裁委裁决认定，摩根中心建筑质量严重不合格。
2005年10月8日，北京市国土资源局以“未按期付清全部地价款”为由，解除摩根中心土地出让合同。
2006年1月13日，市国土资源局联手其他部门，取消摩根中心的立项、规划、建设和施工等许可证明。摩根公司失去摩根中心开发权。
2006年3月，摩根公司向朝阳区法院起诉市国土资源局，并向国家发改委等部委申请行政复议。
2006年5月22日，摩根中心再次进行公开招标。首创集团和广西阳光股份组成的投标联合体以17.61亿元中标。
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