解决中国房地产“虚火”应采两大措施

解决中国房地产“虚火”应采两大措施
[林烟] (2006-06-01)
中国《人民日报》5月23日载文指出，内地此波房地产热是“虚火”，并引述税务局统计数据予以说明。与一般常识相违背，在此次房地产热最嚣张的地方，例如广东、北京等地，楼宇转让契税与去年相比并无明显增加，交易量也并没有大幅攀升，偏偏就只有房屋价格和空置率不断飙升。《人民日报》文章的结论是，制造“虚火”的元凶是房地产商，为了哄抬楼价，不惜制造虚假销售信息来欺骗大众。
表面来看，不少地产商的确在市场上制造假象，放风称“房源紧张，供不应求”。但只要在法律限制以内，地产商的做法其实完全符合市场经济的规律。作为市场经济中的群体，地产商除了逐利外，并无其他社会责任。要杜绝人为的提升价格、暗箱操作等不道德手段，不能靠地产商的良知，而需要政府有效利用法律手段。换句话说，地产商的欺骗行为反映了政府监管不力。
政府必须与资本划清界限
解决房地产“虚火”的第一个长期措施，便是建立起政府对市场运作的监管职能。国务院今年提出“国六条”调控措施，其中一大特点就是针对地方政府。由于过去经验表明中央“一刀切”的方法效果不大，加上各地方的房地产市场千差万别，所以今年采取直接向地方政府提出要求的方法。
去年宏观调控中，国家税务总局曾明文规定征收二手房交易所得税，包括北京部分区、杭州、南京等地均有实施，但结果都是不了了之。这显然说明“上有政策下有对策”，地方政府在房地产市场中起着十分重要的作用。原因很简单，房地产拉动当地经济，增加政府收入，有利于政府形象。更何况在很多地方，土地收入占了地方财政的相当比重。
国务院直接针对地方政府的方法能否奏效仍有待观察，但地方政府与地产商联手对抗中央的宏观调控似乎已成为各界的共识，说明地方政府在市场中已经站到开发商一边。也就是说，市场丧失了一个公正监管者的角色。而此次中央调控直接针对地方政府，恰恰反映中央对事情已有所了解。
不过，要求地方政府达到各项规定指标只能解决表面问题，即便今年的泡沫缓和，只要中央政府稍一放松，那么，房价随时还会继续飙升，而且还有可能出现地方政府制造假象欺骗中央的可能。从长远角度看，中央政府更重要的工作还是划清政府与资本之间的关系，规范地方政府在市场中所扮演的角色。
去年的宏观调控没有达到预期效果，已经反映了市场机制的失灵。或者可以说，改革开放的目标，即建立和完善市场机制还没有成功。市场机制的运作需要法律体制来维系，在法制不健全的情况下，便更需要政府的公正性。然而，恰恰在此时，地方政府又成了利益相关者，让房地产博弈成了一场极不公平的游戏。
用经济适用房调节市场走向
解决房地产“虚火”的第二个长期措施，就是笔者曾指出过的增加建设经济适用房，建立起商品房与公共房并存的二元市场。此一环节也同样涉及政府职能的问题，与第一项长期措施的不同在于，增加房屋公共品的建设更多需要中央政府的直接干预。因为经济适用房的建设不符合市场规律，需要政府的特殊政策及补贴来鼓励，否则单靠市场力量是无法实现的。
在近年房地产是否存在泡沫的争议中，建设部有官员曾多次言之凿凿地表示，中国房地产不存在泡沫。建设部作为主管房屋建筑的政府机构，并非评论市场的最佳部门。建设部需要负责的，应是保障大众“居者有其屋”，也就是笔者在5月4日发表的《中国房地产泡沫的症结》一文中所提的公共品问题。与地少人多的新加坡及香港相比，中国在这方面的努力还远远不够。
在北京，经济适用房供应占住宅房总量的不到10％，上海更是在1999年取消了经济适用房的政策。中国全国经济适用房所占住宅比例为约6％。相比之下，新加坡有84％的人口住在政府组屋，而且这当中绝大部分都是住在自家购买的政府组屋（owner-occupied public flats）。就连标榜自由竞争的香港，也有约30％的人口住在政府提供的公屋内。中国内地城市与香港、新加坡相比，有更大比例的居民都属于低收入阶层，应该需要更多的低收入住宅才是。
新港两地经验可供参考
当然，新加坡和香港的公屋比例有很大差别，说明不同的政府有不同的选择，而公屋政策也决定着居民的生活质量。拿新加坡与香港相比，同是人多地少的国际大都市，两地人口密度相差无几。但是，新加坡房屋的平均尺价不到香港的一半。
此外，香港的人均GDP虽然要比新加坡高，但新加坡的生活环境质量却远高过香港。有统计显示，新加坡的人均居住面积大约为25平米，相比香港只有约14平米，相差甚远。这显然与新加坡政府的公屋福利政策密不可分。
当然，中国内地的情况要比新加坡和香港复杂许多，现在出现的问题也有很多历史因素，很难与法律机制完善的新港两地相提并论。但既然中国发展的最终目标是新港那样的发达、规范的社会，那么，努力的方向也就十分明显的摆在面前。
以上提出的两项措施在中国实施起来必定会有相当大的阻力，所以应成为长期努力的方向。第一项措施所指是政府需要保障市场机制的正常运作，一旦成为利益相关者便会自然丧失公信力；第二项措施则是指政府需要在市场机制以外，也起到财富再分配的作用，确保贫困阶层居者有其屋。
其实，中国政府在房地产行业遇到的问题，在医疗等其他领域同样存在。既然已经看到问题，就总有长远的解决之道。正如总理温家宝在今年初人大记者会上所说：“思所以危则安，思所以乱则治，思所以亡则存。”