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王石潘石屹将为谁收尸

发表于 2009-03-17 01:06:31

王石潘石屹将为谁收尸
     时寒冰

    最近，住房和城乡建设部公布了住房成交数据：前两个月，全国住房成交量同比增长6.1%。他们得出结论，住房成交量有所回升。
    好一个掩耳盗铃的把戏！
    前两个月住房成交量是怎么增的？业内人士都心知肚明。继1月新增贷款1.6万亿之后，2月新增贷款再超1万亿元，达到1.07万亿元。前两月新增贷款规模已达2.69万亿元，同比多增1.64万亿元，完成了今年计划“新增贷款5万亿”的一半还多。贷款的大幅增加及房贷政策的放宽，为开发商搞假按揭提供了天然的良机。在存量住房压身，新楼盘不断上市，压力重重，资金链随时崩裂的情况下，开发商乘机通过假按揭，套现撤离，而把包袱甩给银行。这种所谓成交量回升的把戏，开发商们早已玩得滚瓜烂熟了。警惕啊！有关这一问题，我以后再做分析。
    所谓欲盖弥彰。远远超出民众购买力的高房价、失业率的攀升……从大趋势来看，房地产的冬天才刚刚开始，在这个冬天，房地产将进行一场残酷的大洗牌。
    并非每个人都惧怕冬天。在房地产领域，在房地产开发商中，喜欢冬天，利用冬天养精蓄锐或趁火打劫的人，也大有人在。笔者经过数据对比发现，这样的地产商主要包括两类：一类是通过降价措施，在冬天悄悄扩大市场占有率，为将来做大做强打基础的开发商。另一类是现金流充沛，而存量住房和土地较少的开发商。房地产的众生相决定着，楼市的冬天并非冬眠之日，而是暗潮涌动，甚至刀光剑影的时期。
    第一类的典型代表是王石，他先跑的目的很简单，后跑的人会被拍在沙滩上，他们的财富会被先知先觉者捡到自己手里。王石提前预知到了冬天的到来。他作出这一判断的依据并不复杂：一，面粉贵过面包的现象不可能持续。二，房价泡沫已极端严重。
    王石是这样判断的，也是这样做的，但许多人在沙滩上痛苦挣扎的时候，王石悠然自得地透露：由于“提前撤退”，万科的市场占有率不断增加。特别是2008年在楼市环境不好的情况下，万科市场占有率提高了50％。来自万科的运营数据显示，该公司2009年1月实现销售面积28.6万平米，销售金额21.9亿元，分别同比增长24%和19%，在楼市步入冬天的情况下，如此业绩可谓骄人。
    一位私募基金人士表示：“万科前段时间率先降价一个心照不宣的理由就是要拖垮其他地产公司，但出乎他们意料的是，目前死掉的公司还不是很多。”一句话道出真谛。作为一个楼市冬天的获利者，王石当然希望冬天更冷一些，冻死更多的竞争对手，减少扩张的阻碍。因此，王石直言不讳地说：“现在的市场调整是应该的，我觉得调整还没有到位。”手持200亿元左右资金的万科，正在等待冬天里冻死的业内同行，廉价收购的戏法接下来就会上演。因此，对于王石，他宁愿冬天来得更寒冷一些。
    另一个在冬天坐等机会的是潘石屹，他是第二类型的典型代表。潘石屹跟王石不同的是，潘石屹做的主要是商业地产，而且，现金流相对比较充沛。手里有钱的人就想买东西，当然，价格越低越好——这跟他卖房子的心态完全不一样了。潘石屹想买的是别人的存量土地。我曾经多次与潘石屹交锋，他是一个老谋深算的对手，对泡沫有着清醒的判断。海南炒房，他之所以能攫取第一桶金，就是在房地产泡沫破灭前及时获利了结的结果。这次也一样。2007年，当别人疯狂拿地的时候，眯缝着小眼睛的潘石屹，再次嗅到了危险：泡沫要破灭了。
    潘石屹的判断依据同样非常简单：公开资料显示：2007年1到11月，全国土地出让总价款为9130亿元，同比增长58.9%。而2007年全国的商品房销售也就1万多亿元，加之开发商还要交纳税金，这意味着，“2007年一年，全国开发商把一年绝大部分的销售收入，通过出让金和税金交给了国家”。随后，潘石屹得出了令他激动得发抖的结论：一些房地产商将因资金链断裂而生存不下去，哀求潘某人廉价收购他的土地。这是一个多么美好的前景。于是，潘石屹抛出了他著名的“百日巨变”理论，对硬挺的房地产商进行精神上的打击。
    面对那些为资金链的断裂忧心如焚的开发商，潘石屹说：“只有一些犯了重大错误的房地产开发商死掉了，新的生命才能够起来。我说话尽管声音不高，可是底气足，因为我们账面上还有超过100亿元的现金今年准备投资。这个就是信心。作为开发商来说，是你把钱扔到市场里去才证明你有信心。”
    这话说得再明白不过，幸灾乐祸的成分溢于言表。可以看出来，地产界真的不是铁板一块，所谓螳螂捕蝉，黄雀在后。王石和潘石屹们，早就把黄雀的羽毛插在了身上。
    当然，欢迎冬天来得更冷一些的不仅仅是王石和潘石屹。两会期间，恒大地产集团董事局主席、十一届全国政协委员许家印在接受记者采访时表示，他将建议国家用“三控”手段（政府让利、国家让利、企业让利）来降低房价。全国政协委员、星河湾老板黄文仔则表示：房地产业无须列入振兴计划，“房地产振兴它干吗？发展商有那么多土地，发展的能力也大，全国几万家房地产企业，要振兴，马上把土地消化得一干二净”。是的，全国房地产企业过多，行业集中度低，即使龙头万科这样的企业，在市场的占有率也非常有限。既然冬天的到来不以人的意志而改变，哪个有实力的地产商不希望趁着冬天的大洗牌捞一把呢？
    由此看来，即使在地产界，渴望房地产洗牌的人也大有人在，这意味着，随着冬天的到来，房地产界将以更惨烈的方式洗牌，弱小者将被淘汰出局，而那些现金流充分，降价售房果断的房地产商，将脱颖而出，在冬天悄悄成长起来。当然，我们希望这种洗牌或竞争，能够真正促进房价的理性回归，使购房者真正得到实惠。当房价跌到与民众购买力相对接的地步，成交量才能真正被激活，那时，房地产对经济的拉动作用就会重新体现出来，可谓利国利民。同时，政府应该也必须加大社会保障性住房的供应，真正本着执政为民的出发点去解决住房问题，则中国经济幸甚、民生幸甚。

政府保证开发商赚钱是角色错位
    贾图
 
　　全国各地都在积极保增长、扩内需，廊坊也不例外，凭着处于京津间的地理优势，廊坊市市长王爱民在接受记者专访时发布了他的招商口号：“房地产商来我市投资，赚了算他们的，赔了算我们的！”他透露，如果这两年房地产没有起来，廊坊市会以再批地的形式来补偿房地产商。
    王市长的话让许多人感到瞠目结舌。
    政府的主要职责是什么？中共中央、国务院此前早已明确：“切实履行区域经济调节和社会管理的职能，按照国家法律、法规和方针、政策，制定区域性的经济社会发展规划，加强社会主义精神文明和物质文明建设，创造公平、公正、公开的竞争环境，维护市场秩序，打破地区、条块分割……”
    就发展经济而言，政府的重点是创造公平、公正、公开的竞争环境，让优秀的企业通过打拼脱颖而出，而不是直接插手企业的具体事务，更没有义务去保证企业赚钱。实际上，任何行业，即使是处于上升阶段的朝阳行业，如果经营不善、定位不明确、管理混乱，企业仍有可能亏损，这是市场经济中非常正常的现象。这种自然的淘汰法则，确保了市场有序地向前发展，这也是市场经济的魅力所在，也是企业不断加强管理，提高经营管理水平，以在竞争中胜出的动力所在。
    如果政府承诺保证企业赚钱，替开发商承担亏损风险，开发商就可以坐享暴利。透过这一层，也可以看出中国高房价的一个根源——地方政府与开发商的利益盘根错节，且纠缠太深。但是，政府却无权为开发商承担亏损。财政收入源于纳税人。公民依法纳税与政府提供公共产品和服务之间实际上构成了一种契约关系，民众依法纳税就是要换取政府提供的公共资产、公共服务、公共福利。政府动用财政资金，需要严格的程序，而依照现行法律规定，帮助企业承担亏损的开支，并不能从财政中出。也就是说，王市长保证开发商赚钱的承诺得不到法律的授权。
    王市长包赔的方式是，“以再批地的形式来补偿房地产商”，我们知道，2004年3月国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即“71号令”），要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，在2004年8月31日之后，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。 那么，政府就不能无偿向开发商提供土地来弥补其亏损。否则，就将违规。
    从法律角度来看，政府保证开发商赚钱，承诺替开发商承担风险本身，就是不合法的。
    实际上，政府包赚本身就超出了政府的职责和权限范围，是一种典型的角色错误。一旦地方政府付诸于行动，可能造成严重后果。
    其一，容易进一步推高房价。由于有政府包赚作为靠山，开发商可以大胆地抬高房价，牟取暴利，即使房子卖不掉，也有政府兜底，这种做法有可能造成房价的失控，严重损害民生。应该认识到，目前的房价虽然经过了调整，但调整幅度非常有限，高高在上的房价与民众的实际购买力相比，仍然有相当大的差距。进一步抬高房价，将会使更多的人因买不起房而摇头叹息，从长远来看，这将影响中国经济的复苏。
    其二，人为扼杀竞争。在市场经济环境下，企业亏钱还是赚钱，取决于企业的定位、经营策略和管理模式，如果政府帮助开发商承担风险，实际上是在人为破坏竞争，因为，它阻止了应该被市场淘汰企业的退出，破坏了优胜劣汰的市场法则。
    其三，容易造成利益输送。如果一个开发商，明明是赚钱的，但人为增大企业费用，抬高成本，制造出亏损的假象，就可以骗取政府的“补贴”。甚至，政府与开发商联手，通过这种方式玩利益输送的把戏，共同牟利，则可能助长腐败，损害纳税人的利益。
    因此，我认为，政府既没有能力保证开发商赚钱，也没有权力帮助开发商承担亏损，所谓政府的归政府，市场的归市场，王市长应该从错位的角色下清醒过来。

根据出版社的安排，3月21日（周六）下午13：00到14：30，我在北京西单图书大厦（一楼东厅）举行《中国怎么办》读者见面会及签名售书活动。另，3月22日（周日）下午14：30，我在北京知钱俱乐部做题为《宏观经济走势与大宗商品价格趋势分析》的商业讲座，是针对专业投资者的，一般博友不必参加。主要内容：今明两年的宏观经济走势；下一轮通货膨胀何时到来，如何应对（保值升值策略选择）；大宗商品（石油、铝、铜、钨、镍、钢材、锌、煤炭……）及黄金的价格走势及把握；大宗商品与中国股市的机会掌握等。讲座预告：http://www.zhiqianclub.com/channelh/ShowArticle.asp?ArticleID=5733

链接：用提高印花税率增收是极端无知

链接：中国房地产困局黑皮书全本

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时寒冰简介：姓时名寒冰字暖之。70年代人。现居上海。本人E－mail：editor@vip.sohu.com 本人官方博客：http://shihb.blog.sohu.com/ 通信地址：（200127）上海市浦东新区杨高南路1100号上海证券报 时寒冰（收）

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