南方周末 - 2008年的房地产大崩盘

2008年的房地产大崩盘
作者: 罗伯特·希勒（Robert J. Shiller）（耶鲁大学经济学教授）
2008-12-30 15:35:16
 来源:南方周末
图片
罗伯特·希勒

标签
房地产 已有评论0条
发表评论
收藏
推荐给
打印
字体:大 中 小
错误的观点在2003年到2006年成为信条，最终导致了今天的危机。2009年会成为人们对这些问题有更深刻觉醒的一年。
是什么在2008年引起住房价格崩溃的呢？这种崩溃是现在席卷世界许多地区的金融危机的根源。
以标准普尔Case－Shiller房价指数计量的美国住房价格显示，一些美国主要城市的住房价格大约在2006年年初到达顶峰之后，在调整通货膨胀后实际上已经下跌超过了40％。就包括所有城市的美国全国范围而言，下跌已经超过了25％。
芝加哥商业交易所期货市场预测，在2010年房价见底之前，还要再跌大约15％。这些只是市场预测——而且房地产市场不是一个流动性非常好的市场。但是，做出这些预测的人暗示，在有些地区，房价从最高点到谷底有超过50％的真正下跌。
为什么我们会看到如此大的价格下跌呢？为什么现在很多其他国家的房地产市场也出现了类似的情况呢？引起这些问题的原因既有近因，也有潜在的原因。
对美国来说，住房价格下跌的近因是，在2006年之前，贷款标准的降低使人们在房价不断上涨的情况下买房。更宽松的贷款意味着人们可以更容易地将房价推高到荒谬的水平。简陋的小房子都卖到了一百万美元一套。
在房价到达最高点后，贷款人严格了其贷款标准。当买房的人发现很难为买房筹到钱时，卖房的人就不得不降低要价了。
贷款的这种变化代表了一个信贷周期，而信贷周期在几个世纪来的经济波动中，扮演了重要的角色。在其1873年的作品《伦巴第街》中，英国商人兼《经济学家》的编辑沃尔特·白芝浩（Walter Bagehot），完美地描述了这种周期。他所描述的19世纪70年代萧条之前的繁荣，听起来和当前危机爆发之前发生的事情非常相像。他写道，当信贷扩张时，“肯定的结果是国家繁荣的提升；国家像是被施了魔法一样向前跃进。但是，这种繁荣中只有一部分具有坚实的理由……它是不稳定的。”
但是，信贷周期不是19世纪70年代萧条的根本原因，也不是我们今天看到的危机的根本原因。最终，人们肯定总是会问，为什么会放松贷款标准，然后又严格贷款标准呢？信贷周期是一个放大机制。贷款政策方面的不稳定总是存在的，只有在某些突发因素触发它时，危机才会显现出来。
而且，虽然房地产的繁荣－萧条周期在世界的大部分地区都很普遍，但是，信贷标准极度放松然后收紧的现象似乎只有在美国特别突出。
导致当前危机的突发因素和我们全球文化的发展——它通过强大的媒体网络和因特网迅速传播——以及其对市场的看法有关。
当前的危机和对繁荣时期发展起来的市场的高度崇拜有关，这与理论金融学中的“有效市场理论”是一致的。人们普遍认为，金融市场是非常庄严的信息会聚地，它们代表了超越任何一个凡人的集体判断。2004年詹姆斯·索罗维基（James Surowiecki）以庸俗的《群众的智慧》为书名的畅销书，在房地产市场最繁荣的时候，将这一观点进一步向前推进。
2003年到2006年全球房地产市场和股票市场的繁荣，是由以上的错误观点以及投资房地产和股权是发财的可靠途径的观点造成的。房地产和股票的价值在长期来看只会上升，试图“确定市场时间”是愚蠢的，这种观点已经成为一个信条。房地产市场和股票市场上升轨道的中断只会是很小的而且是暂时的观点，得到了人们内在直观判断真诚地相信和支持。人们似乎认为，这些市场的快速升值像光速一样，已经成为一个常数。
除此之外，没有其他的东西能从根本上解释，贷款人为什么非常愿意在截至2006年的繁荣中降低其住房抵押贷款的信贷标准，监管者为什么愿意让贷款人这么做，评级机构为什么愿意给予抵押证券很高的评级以及投资者为什么愿意投资它们。
经济学中没有理论为这些市场的价格只能上涨的观点提供根据。相反，经济学理论家一直对股票市场的历史增长率感到困惑，他们将此称为“股权溢价之谜”。对住房市场的表现，经济学理论家没有相应的名字，因为从历史上看，直到2000年后的房地产泡沫之前，平均起来，住房价格（调整通胀后）并没有普遍上涨很多。
房地产市场和股票市场的繁荣完全可以追溯到这样一个观点的发展过程：人应该一直不断地尽可能多地占有这些资产，就像应该每天喝绿茶或者吃黑巧克力来抗氧化一样。这样的观点引起了虚假的需求——但是这种需求只会持续很短的时间。毕竟，我们不再通过吸烟来预防传染病了。
如果人们有富人和名人也相信这些事情的印象，他们就会相信许多事情。但是，如果有显而易见的事件与他们相信的事情相矛盾，他们的信念就会突然瓦解。这就成为现在正在发生的危机，而且2009年会成为人们对这些问题有更深刻觉醒的一年。
【南方周末】本文网址：http://www.infzm.com/content/21997