巴曙松: 房产为什么容易大起大落(率直真言)

(二)恰恰表现了中国居民/投资者缺乏投资渠道

我们的居民在我们的金融体系里面有没有其他的可供选择的有效渠道，我到温州调研的时候，温州的房地产协会领导跟我们讲，我们温州人赚了点钱之所以还能留下来就是因为我们没有买股票，而买了房子。有一点晦涩的讲法，房地产交易的成本核实是可检验的，可以看到大的布局、环境、交易，而金融交易对于法律要求很高，给他拿了100万最后不知道拿去干什么，是担保了还是挪用了？在没有有效投资渠道之前我不认为投资者都是不理性的，他是在已有的投资渠道之间做出的理性选择结果。

(三)银行"当铺文化"和"砖头文化"----亲经济周期性

我在银行工作过一段时间，现在从壁垒里出来之后反思，银行利做贷款本来应该分析现金流、偿还能力、未来预期，结果现在基本上就是开帐户，要贷款100万的房子，打七折，贷70万，看得见的东西我愿意贷，一个好的创意、一个好的技术贷不到钱。百度、搜狐只能到纳斯达克才能实现它的成长融资，这就表明我们这一块的融资是缺失的。房地产成长好的时候，上海的房价从5000到1万到2万，原来200万买个房子，打个七折贷140万，涨到300万，打个七折贷210万，所以房地产越成长银行越推波助澜，这是经济周期的体现。一下下来的时候都收缩，原来是200万贷140万，现在100万变70万，你要还70万回来，这就导致了房地产的波动。

(四)过多运用管制(调控的说法太轻了), 利率杠杆的长期僵化, 基准利率不灵敏, 负利率, 银行定价能力缺乏

中国的调控过多地依赖行政的管制。甚至我不太赞成调控这个词。经常听到宏观调控不能一刀切，为什么不能一刀切？宏观调控就应该一刀切。宏观调控有高有压，就是有一个人有一个机构能够清晰地把握未来5年10年要搞什么要压什么，有这样的人吗？如果有的话我们直接搞计划经济不是更省事吗？我们为什么缺电，三峡电站建的时候有关部委说将来电用不完，所以暂时不要上新的项目。相反的，因为过分依赖这种管制，这是微观调控，而没有真正用市场化的宏观调控杠杆。比如说利率非常灵活地今年加了10次，减息也可以一年减10次，我们两三年一直没动，2004年10月份稍微加了0.2的作秀式的加息，就能让央行行长当上CCTV的年度经济人物，这个机制非常僵化。而且银行的定价能力也非常僵化，对所有的房地产项目，对不同的房地产项目的不同阶段基本相差不大，这根本不是在风险定价，这是一个非常简单的没有技术含量的，就像《天下无贼》里说的打劫一样的小偷都不如的一个行为。(此处未删节,呵呵)

(五)二元经济结构, 严重依赖外需下的物价格局
房地产容易大起大落另外一个大的原因就是二元经济结构，中国的经济结构不能说是畸形，但是很现实，进出口部门过度扩张。这样就把整个经济体系分成两个部分，一个部分是70％的外向型的部分，这一部分的价格决定是全球供求决定，这一部分的价格不会过分脱离国际市场，国际市场也不可能过分脱离上海市场，因为有国际贸易来拉平这个价差。比如说广东，为什么说国内对油的管制，想把油价压得比较低，暂时比较重要的原因是逆向思维。在国际市场物价相对平稳的情况下，这一部分的价格相对稳定。中国的另外一个指标，M2与GDP的比值以前是世界最高的，它意味着我们有很多不良资产，有超量货币投放，但是货币投放的超量发行是很重要的原因，怎么样找地方来吸收？70％的贸易品吸收自然转向不可贸易品，这就转向自然市场，其中资产市场最典型，包括股票市场和房地产市场。那么多货币投放，本来今天下午证监会通知我去参加股权分置的一个座谈会，这是一个非常重大的转型，投资者在观望，伟大的经济学家夫里曼说，在贸易品里面价格不能转向货币自然转向非贸易品市场。如果经济结构没有大的调整我们也很难预期在下一个周期里面有很大的转变。

(六) 过于单一的银行融资

我现在不好意思说是房地产融资，中国哪有房地产融资？就是房地产信贷。这是金融体系比较落后的表现，银行现在一紧缩，整个资金链也紧缩，银行一放大资金链就扩张。在融资结构没有多元化的情况下，很多改革会受到市场非常大的挤压，比如说房屋预售制度，中国的预售制度实际上隐含着一种融资安排，就是各方人在房屋预售制度下给开发商贷款。实际上研究报告表明定金和预售款占了43％，如果你没有信贷融资渠道，紧缩的信贷，这43％的资金全部切断，对这个市场形成的巨大冲击。所以需要更柔性的、简单的市场机制，我们能不能借鉴香港的房屋预售法的制度，根据测量意见一直到达开发商，根据不同的地方设立不同的门槛，这样使得这个市场的波动相对平稳，冲击相对来说要小一些。单纯的紧缩现在必须要伴随一个新的融资渠道的开放。