《象山县农民建房用地管理办法》的说明

一、制定背景
为全面推进新农村建设，加快城乡统筹发展，改善农民生产生活条件，切实提高土地节约集约利用水平，省委、省政府下发了《关于加快农村住房改造建设的若干意见》(浙委（2009）56号)，市委、市政府下发了《关于推进农村住房制度改革和住房集中改建的意见》（甬党（2009）7号），要求在农村全面开展住房制度改革和住房集中改建工作。这项工作有利于改善广大农民的居住条件，引导农村人口和生产要素有序集聚，促进城乡一体化发展，优化配置农村土地资源，拓展城乡建设发展空间，对我县新农村建设意义重大。
近年来，随着象山县经济社会的快速发展，城乡面貌发生了很大的变化。农民改善生产生活条件的意愿和需求与日俱增，对居住条件的要求越来越高。但是，由于农民建房管理不规范，不到位，普遍存在布局零乱，未批先建、少批多占、批新不拆旧等现象，形成了“空心村”、“村外村”等现象，极大地浪费宝贵的土地资源，严重影响新农村建设进程，与广大群众改善生活环境美好愿望不相符合。
一直以来象山县没有系统的、完整的宅基地审批管理办法，以参照《宁波市宅基地管理办法》为主，并辅之以逐步形成一些符合象山实际的宅基地审批规章制度。这显然不符合当前的政策形势和实际需要，非常有必要制定一套完整的、系统的管理办法，更好地配合农房“两改”工作，推进新农村建设，规范农民建房用地审批，提高土地集约节约利用水平。
二、制定依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城乡规划法》
3、《浙江省浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法 》
4、《宁波市农村宅基地管理办法》
5、《关于推进农村住房制度改革和住房集中改建的意见》（甬党（2009）7号）
三、制定过程
近年来，象山一直在积极准备出台一个完整的农民建房管理办法。象山县国土资源局多次牵头相关部门到基层调研，对全县农民住宅情况进行调查摸底，听取基层群众的呼声，在合理参考兄弟县市的做法的基础上起草了《象山县农民建房管理办法》。经相关领导专家多次论证，县国土资源局领导办公会议讨论一致通过后，将本《办法》初稿报县政府审定。2010年9月30日，县领导召集相关部门逐条讨论了本《办法》，达成一致共识后，广泛征集社会各界意见。2010年10月8日，县政府召开第三十八次常务会审议通过了本《办法》。最终，本《办法》由李关定县长签署后，于2010年11月1日起实施。
四、重要条款说明
第四条  农民建房的总体原则是“控制单家独院、推广多户联排、鼓励多层公寓”，实行统建和自建相结合的方式。中心城区（丹东、丹西、爵溪）、石浦规划建设用地范围内推行多层、小高层公寓式住宅；其他镇（乡）集中居住区范围内建设实行低层多户联排及多层、小高层公寓；在梳理式改造区推广多户联排，鼓励建设多层公寓。
说明：《办法》为了与农房两改工作相衔接，改革了农民传统单家独院建造方式。
第十一条  农民建房用地面积标准，根据农村村民在册家庭人员和本村建设用地使用情况确定：3人（含3人）或3人以下户总用地面积不超过95平方米，其中建筑占地面积不得大于75平方米；4人（含4人）或4人以上户总用地面积不超过105平方米，其中建筑占地面积不得大于85平方米；原址改建住宅，建房用地审批面积最高不得超出120平方米。
说明：《办法》为了与农房两改工作相衔接，用地面积每户由原来耕地125平方米，非耕地140平方米，变为现在的大户105平方米，小户95平方米，节约集约利用土地。
第十四条  有下列情形之一的，可以户为单位申请农民建房用地：
（七）本村经济合作社社员一家四代及四代以上同堂，经村委会三分之二以上村民代表证明确属共同居住一处，且原有用地面积不到105平方米、同堂居住人口在7人以上的；
说明：为了照顾特殊群体实际困难，符合一定条件的四代同堂户，允许新批一处。
第五条  各镇（乡）政府、街道办事处负责各自行政区域内农民建房用地的管理工作，并列入各镇乡、街道办事处年度考核内容。县国土资源局、县建设局、县规划局按各自职能负责农村建房用地、规划、质量等监管工作。
第十八条  村民委员会应当将申请建房用地的户名、原有建房用地情况、申请要求等情况张榜公布。公布无异议的，必须经村民委员会同意并盖章后送当地规划管理所和基层国土所审查。负责审查的单位要到实地调查申请人是否符合条件、拟用地是否符合土地利用规划和村镇建设规划等，把申请材料及调查结果报请当地镇（乡）政府、街道办事处办理审批手续，并由乡镇长（主任）签字，报县国土资源局备案，其批准结果由村民委员会予以公布。
说明：《办法》创新农民建房管理模式，放权给镇乡、街道办事处，由镇乡街道办事处负责本辖区的农民建房管理工作。方便群众办事，加强监管力量，切实规范农民建房用地行为。