物业税改革"北大方案"要点

　　物业税是针对国民的不动产所征收的税收。政府有责任保护公民的财产所有权，并且提供国家安全、司法、金融、环境保护和公共设施等各项服务。与此对应，财产所有者必须缴纳一定的税收来保证国家的相关开支。在任何时候，有权利就一定有相应的义务。拥有房地产的业主得到了政府提供的法律保障和各项服务，就有义务支付相应的费用，而法律则应当保护纳税者的权益。如果业主拒绝按章纳税，实质上就侵占了其他纳税人的权利，损害了公共利益，可以动用强制力对使用或者占有不动产的业主征税。
　　征收税赋主要发生在4个环节：交易、所得、资产持有和资源特许利用。在交易环节征收的有交易税、契税、印花税、营业税等，所得税包括企业所得税、个人所得税、增值税、遗产税等。在资源特许利用环节上征收矿藏资源税、燃油税等，环境污染税也属于这个范畴。物业税属于资产持有阶段应缴纳的税种。毫无疑问，住宅以及相关联的土地都是资产，持有这些资产自然要照章纳税。
　　物业税是地方政府的主要财政来源。物业税的好处是税基稳定，数额较大，易于征收，和其他税种相比，由于逃税比较困难，因此缴纳率比较高。此外，物业税有助于缩小贫富差距，激励地方政府为当地居民提供更好的服务。
　　物业税改革"北大方案"要点
　　近年来有关部门和研究机构曾经提出过一些开征物业税的方案，但是争论不休，没有得出一个共识。在讨论物业税的税率时对房价和地价的选择出现了较大分歧。时至今日，这些分歧尚未解决。有些学者对开征物业税比较悲观，认为现有的方案缺乏理论支持和可行性，在最近几年内还不具备全面开征物业税的条件。为了推动物业税改革，集思广益，北京大学中国经济研究中心的一些学者提出如下的物业税改革方案：
　　（1）物业税的征收对象是固定在土地上的商品房及其附属设施，和居住在该住宅中的人员没有必然关系，也和该不动产的产权归属没有必然关系。
　　（2）对地面所有不动产全部征税，包括属于地方政府、军队所有的不动产在内。
　　（3）由国土资源局根据地表建筑物的平面图开出应征物业税的第一清单。
　　（4）由建设部将商品房分为若干等级，以各个小区的平均房价为参考，适当降低一个比例，分别确定公告房价。这个公告房价并不是真实房价，只是征税的参照体系。
　　（5）按照房屋的建筑面积和公告房价计算出每套商品房的征税额，提出第二清单。
　　（6）大城市按照商品房征税额的2?5%征收物业税，其他城市按照2%征税。允许各地政府根据情况在这个幅度内适当地调整税率。
　　（7）由税务局按照门牌号码逐个寄送税单。送达对象是门牌地址而不是具体个人。
　　（8）依法纳税是每个公民应尽的义务。在收到物业税纳税通知之后业主应当在规定的时间内到指定的地点缴纳物业税或者办理减免税手续。
　　（9）为了照顾低收入家庭，每个身份证给予30平方米的免税额度。
　　（10）为了照顾中等收入家庭，每个身份证再给20平方米的抵税面积，税率为0?5%。
　　（11）居民收到物业税税单之后，如果对税单有意见，可以到指定的部门申述。合理者自然应当得到减免。属于军队、福利事业和其他公务部门的房产可以按规定给予减免。
　　（12）居民只能使用自己的身份证办理一次物业税减免。如果重复使用，则按重复报税的不动产中价高者房价的10%处以罚款。
　　（13）如果使用他人身份证申报物业税，一旦出现财产纠纷，法律支持纳税人的产权。
　　（14）如果逾期未交物业税，将自动对所欠税额开始计算利息，年利率18%。超过3个月之后按照22%的惩罚性利率计算。
　　（15）当累计欠税达到房价的25%时，法庭发出第一张传票。如果不去法庭，过两个月之后发第二张传票。在发出第二张传票两个月之后发出第三张传票。此时，传票的性质发生转变。前面两张是经济问题，可以通过补交税款来解决，第三张传票是"藐视法庭罪"，法警在执法同时查封该处商品房。
　　这里提出的不过是一个建议，希望能够抛砖引玉，百家争鸣。物业税法规必须经过国务院职能部门、学界和民众的反复讨论，不断优化，才能付诸实施。本书接下来将分别探讨提出上述物业税改革方案的理由和根据。总之，物业税法规要增加透明度，要在理论上站得住脚，并且具有很强的可实施性；在各种力量的反复博弈中不断地完善，逐步建立、健全房地产市场的正常的竞争秩序。
　　必须结束当前房地产市场上税费混乱的局面
　　当前，在房地产业正式应用的税种有7个：营业税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。在开发环节上有土地增值税、耕地占有税、土地出让金等。在交易环节的税种有契税、营业税、印花税、城市维护建设税等。在保有环节上有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税等。迄今为止，对于一般居民住宅还没有征收物业税。2006年全国征收的房产税和城镇土地使用税692亿元，仅占地方财政收入的3?8%。??数据来源：《中国统计年鉴》，2007。
　　当前涉及到房地产的有如下税费：
　　印花税：在不动产交易过程中按照交易价的0?05%缴纳印花税。
　　交易服务费：按照建筑面积，在一般情况下每平方米征收3元。
　　土地契税：按土地出让金的3%征收。
　　律师费：在取得按揭贷款时按照房价的0?3%交纳律师费。
　　保险费：按照按揭贷款总额的0?8%乘以保险期限。
　　公共维修基金：按照购房价格的2%征收。
　　营业税：对于用于投资的房地产，按照交易额的5?5%征收营业税。
　　个人所得税：出售房地产的人应当交纳房地产交易个人所得税。计算方法是在交易额中扣除原来购房时支付的金额和买卖过程中交纳的税费（包括转让住房时实际交纳的营业税、印花税等）之后按照实际所得的20%征收。对于不同情况制定了一些减免所得税的规定。
　　除此而外，对房地产征收的各种名目的收费有40余种，在有些地方甚至超过100种，如城市维护建设税、教育费附加等。
　　当前涉及房地产的征税状况相当混乱，多税种、多环节、重复课税的现象相当普遍；征税的目的性不明确，税率设计不科学，税收负担不公平。税费的混乱不仅加重了房地产企业和购房者的负担，还造成了和房地产相关的贪污腐败和偷税漏税。
　　此外，税制不统一。外资企业和外籍个人适用《城市房地产税暂行条例》，内资企业和个人适用《房产税暂行条例》。内外税制不统一，不仅不利于企业之间的公平竞争，也不符合国民待遇原则，阻碍房地产业的长期可持续发展。