当前景点投融资现状分析

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发布人：程大兴  信息来源：王群 发布日期：2004-3-30 15:11:48
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随着中国旅游业的高速发展，景点成为新的融资和投资热点，相关领域的理论研究也很活跃。其中有些观点，是历史经验教训的总结和内在规律的归纳，对现有15000多家景区、景点的从业人员和其他准投资者，可能会有所启发。 　　融资的目的 　　国外有的学者认为：景点按所有权的归属可分为国有、营利和社团组织三种类型。营利型景点融资的目的是为了支付自有资金难以全部付清的各项费用。国内有的学者认为：旅游景区投资是指在一定时期内，根据需要将一定数量的资金投入到其发展项目之中，以获取比其投入资金数量更大的产出。还有的学者认为景区，尤其是国家认定的风景名胜区，应该由财政拨款的事业单位，甚至是当地一级政府管理，只能以保护为主、开发为辅。 　　由于概念不同、理论模式不同，对同一现象，会得出截然不同的结论。比如，据对全国187家年接待量50万人次以上的、4A级旅游区1999年统计结果分析显示：它们的平均经营利润指标达24.39%。有学者据此得出结论：旅游景区利润率，高于同期500间以上客房的大型旅游饭店的8.1%和旅行社全行业1.93%的利润率。还有的学者研究了游乐园的净利润，得出结论却是：目前主题公园类型的景点大体是七成亏损、二成持平、一成盈利。 　　出现上述现象，有几方面的原因：其一，将类别、统计口径等指标不同、没有可比性的客体进行了比较；其二，出现了一些将经营利润混同于净利润的常识性错误；其三，固守传统观念、体制和既得利益，将所有权、目标和功能不同的经营实体混为一谈。 　　景点和景区是两个既有联系、又有所区别的概念。对以营利为目的的投资者来说，景点是资本的物化、是将本求利的工具，景区则是景点所在的相关社区。部分景区是依靠天然或人为垄断的公共资源经营，做的是无本生意或公益事业，也就谈不上利润，更谈不上融资、投资、回报。按照景区是政府机构附属物的理论，景区内的公用道路、水、电、能源、排污等基础设施以及部分景物、景色、景观、景点，就属于公共产品或资源，应该由政府用财政收入投资，免费或低价开放、保本运营，不应该追求赢余、与民争利。事实上，近年来政府退出竞争领域的步伐正在加快，对景区的财政投入相对减少，国债投资项目相对增加；大部分事业单位转变为企业已是大势所趋。 　　对从事营利景点开发的企业来说，投、融资是企业资本运作的不同表现形式，将贯穿景点开发和管理的全过程。只要投资方向正确、项目有增值潜力，同时把负债率控制在安全、合理的界限之内，融资就是企业资本运作的常规手段，不一定是自有资金不足之后的被动举债。 　　如何融资 　　海外的情况：景点融资有三条主渠道，方式主要有直接和间接两种。 　　第一条主渠道：从中央政府、地方政府、公立机构争取拨款、贴息或低息贷款等形式，为直接融资；争取政府财政提供实物、货物、服务和转移支付等方式，为间接融资。主要有：免费或以低价、分享股份等方式，获得土地、建筑物等相关基础设施的产权或使用权；减免税费、关税；使用政府培训的劳动力；获得低成本租赁、特许经营权等形式。 　　第二条主渠道：景点向银行、企业、个人等投资者融资。其中直接融资主要有募集风险资本投入、股票转让、管理人员和员工持股等形式。间接融资主要有贷款、存款透支、商业抵押、商业扩张方案、租赁、分期付款、出售回租、转让景点特许经营权和租地营业权、赞助等形式。 　　第三条主渠道：社团组织帮助提供志愿者。志愿者对于文化遗产中心、蒸汽机车旅行等文化教育、专题旅游类型的景点开发相当重要。志愿者的参与可以降低劳务费用。 　　在实际运作时，景点大多会综合使用上述各种融资方法。国内的情况：国内景点融资除了政府出资、申请国债、银行贷款、上市、股权置换、资产重组、项目招商等常规做法之外，最近几年，出现了一些新的动向。比如：买断某个景点、景区甚至一个城市所有景点20到50年的经营权；用商标、商誉、策划方案、知识产权等无形资产作价融资；公开招募志愿者，实现劳务融资；发行企业债券；向合伙人集资，如此等等。 　　在景点间接融资中，我们可以借鉴海外出售回租、转让景点内部分设施的特许经营权和租地营业权等形式。在投、融资方面，要树立“做资本运作平台而非单纯做实业项目”的观念，争取尽可能多地和直接投资者、战略合作伙伴共同努力做强做大。 　　租赁融资对景点开发商也是有益的。因为景点不仅受季节影响，而且直接受天气影响。按旺季最大接待量购买配置设备、设施，必然产生资本沉淀和资产闲置。如果有了发达的租赁业务，景点开发商就不必投资购买大量的流动资产，改为用时租赁、不用时退租套现，让资本在不断地运动中保值增值。 　　对部分游乐类景点而言，租赁游人聚集地，把景点搬到游人的家门口，是一种更高级的融资方式。它实质上融到的是中心城市最佳时间、最繁华地区土地的短期使用权。虽然投资的日均绝对数较高，但相对资金的时间价值和丰厚回报而言，还是很值得的。 　　财务预测和风险控制 　　旅游景区投资可分为实物和金融、短期和长期、直接和间接、建设性、更新性、追加性和稳定性等若干类型投资。它有几个特点，即投资周期的长期性、复杂性与综合性、“供给时滞”性、连续性与波动性、回收的不确定性、敏感性。 　　海外景点通常使用投资回报率、投资回收期、贴现现金流动(纯现值或内在收益率)等三种投资评估方法，进行财务预测。这包括盈利和亏损判断，现金流动预估等方面的内容。其中，可变成本、营业收入非常不容易预估，因为在不同的季节、市场中，不同规模、性质的景点收支会有很大的差别。 　　国内的一些学者认为：景点预测除财务分析外，还应进行经济、社会分析；风险控制要进行盈亏平衡、敏感性、概率等方面的分析。 　　目前，国内景点在财务预测方面往往过于乐观，常常忽略投资风险及其控制，主要表现为几种偏差： 　　———以当地、本国甚至是国际一流的同类景点为参照物，进行简单类别，得出主观的结论。 　　大多数世界级的景点，或者是大自然和祖宗的遗产，或者是经过大浪淘沙和激烈竞争之后的优胜者。景点是非标准化产品，特色越鲜明越容易得到市场的认可，所以不能用单一模式来应对千差万别的景点经营。 　　———线性思维、算术推导。有些投资商在预测景点投资回报率和回收期时，简单地以银行贷款利息为参照物，设定一个固定的数值和平均增长率，得出有利可图的结论。 　　实际上景点投资是长线投资，在全部收回投资的漫长过程中，不可控制的因素太多，所以在预测时要用理性思维，用非线性的、多元函数来推导。 　　———把所有景点都当作传世精品来投资，出现盈利时，盲目追加投资；出现亏损时只考虑如何融资补救，不到倾家荡产的地步，绝不考虑止损出局。 　　商业性开发的景点大多数是具有明显生命周期的商品。高明的投资者可能会在景点的鼎盛期将它高价转让，用回收的本息去开发更有增值潜力的预先项目。当景点滞销、进入衰退阶段之后，采取了重振措施仍然不见起色，就要退出，休养生息后再等待东山再起的机会。 　　———景点的土地可以保值增值，经营不行时，土地还可以收回残值。 　　这是对景点投资风险的又一个误解。景区土地的价值高低与景点的兴衰成正比，景点兴旺了，景区的土地才会因为商业机会的增加、消费需求的增长而增值，反之则共同贬值。 　　在我国，景点投资和融资是一个新兴的理论研究领域，还有许多课题急需列入议事日程。比如景点开发企业贷款时，由谁、如何对土地、不动产等抵押物进行价值评估，就是一个既需要实证研究，又需要理论探索的现实问题。值得庆幸的是，在这个领域中，已经有了一批先行者和初步的研究成果。相信经过百家争鸣的热烈讨论，必然会迎来百花齐放的满园春色。 
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