营业税法规汇编1销售不动产 - 综合纳税实务,中财税网,财税,会计,税务,审计,管理,财务,...

1．税目注释
【国税发[1993]149号营业税税目注释】
　　销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
　　不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。
　　本税目的征收范围包括:销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。
　　(一)销售建筑物或构筑物
　　销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。
　　以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
　　(二)销售其他土地附着物
　　销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
　　其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
　　单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
　　在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
　　以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
　　不动产租赁，不按本税目征税。

2．纳税时间
【国税发[1994]86号】国家税务总局关于经营房地产收入纳税义务发生时间的通知
各省、自治区、直辖市税务局,各计划单列市税务局:
　　最近，财政部就房地产开发业务收入实现问题以(94)财会二字第02号文件答复深圳市财政局称:“转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票账单提交买主时，作为销售实现”，并将该复函抄送各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局。该复函发出后，不少地区税务机关询问，对于房地产经营征收营业税的纳税义务发生时间，应按营业税暂行条例及其实施细则的规定执行，还是按该复函的规定执行。
　　经与财政部联系，该复函是仅就房地产经营的会计核算而言的，并不是对房地产经营的营业税纳税义务发生时间作出新的规定。因此，房地产经营的营业税纳税义务发生时间，仍应按营业税暂行条例及其实施细则的有关规定执行。纳税人采取预收款方式转让土地使用权或者销售不动产的，仍应以收到预收款的当天为纳税义务发生时间。

【闽地税政一〔1997〕28号】福建省地方税务局关于对外商投资房地产开发企业预收定金征收营业税问题的批复 
    根据国家税务总局国税函发〔1995〕156号文件精神，外商房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应按税法规定计征营业税。预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

【闽地税政一［2000］15号】福建省地方税务局关于房地产开发企业销售不动产营业税纳税义务发生时间问题的批复 
福州市地方税务局：
    你局榕地税政一［1999］392号请示悉。《营业税暂行条例》规定："营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。"这是对营业税纳税义务发生时间的基本规定，但对销售不动产的应税行为，《营业税暂行条例实施细则》又补充了特殊规定，即"纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。"
    根据上述规定，经请示国家税务总局，现就房地产开发企业销售不动产营业税纳税义务发生时间问题批复如下：
    一、房地产开发企业销售不动产，采取预收款方式的，不论合同如何规定，以收到预收款的时间为营业税纳税义务发生时间。
    二、房地产开发企业与购房者进行结算，并开具销售发票，因购房者原因而拖欠价款的，其应收未收款项应确定为经营收入，开具发票进行结算的时间为营业税纳税义务发生时间。
    三、房地产开发企业销售不动产，采取银行按揭付款方式的，其营业税纳税义务发生时间参照上述第一、二条规定办理。即：房地产开发企业销售不动产，在未办理结算、开具销售发票前，以收到预收款的时间为营业税的纳税义务发生时间；凡进行结算并开具销售发票的，其各项应收未收款项均应确定为经营收入，开具发票、进行结算的时间为营业税纳税义务发生时间。


3．委托、合作建房
【闽地税政一〔1999〕18号】福建省地方税务局关于营业税若干政策问题的通知 
二、委托建房征收营业税问题
    纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应以其向委托方收取的手续费按"服务业--代理业"税目税率征收营业税。这里所说的"代建房屋"必须同时符合下列条件：
    1、以委托方的名义办理立项及相关手续；
    2、受托方与委托方不发生土地使用权、产权的转移；
    3、与委托方签订委托代建合同；
    4、受托方不垫付资金、不以受托方名义办理建安工程结算。
    凡不符合上述条件的代建行为，对委托方应以其收入全额按"销售不动产"税目税率征收营业税。

【国税函发[1996]718号】关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复

浙江省地方税务局:
　　你局《浙江省地方税务局关于个人从事房地产业务有关营业税问题的请示》(浙地税--[1996]59号)收悉。关于个人经营房地产应如何征收营业税等问题，经研究，现批复如下:
　　个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人(以下简称“地主”)签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户。这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。另一方面，个人与地主的关系，属于一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房的行为。对其双方应按《国家税务总局关于印发<营业税问题解答(之一)>的通知》(国税函发[1995]156号)第十七条的有关规定征收营业税。

【国税函发[1994]644号】关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复
广东省国家税务局:
　　近接广州市税务局税一[1994]327号《关于合作开发房地产征收营业税问题的请示》，反映该市部分国内企业将土地三通一平后以土地与外商合作建商品房，双方成立合作公司，领取营业执照，中方将土地使用权转移到合作公司，外方负责兴建商品房的一切资金并负责商品房在境外销售，双方采取分建筑面积、分销售收入、提取固定利润等分配形式。并对上述经营活动中涉及的转让土地使用权的行为如何计征营业税问题，要求予以明确。经研究，现批复如下:
　　一、关于中外双方合作建房的征税问题
　　中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。
　　同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房(包括分面积)各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；