地产“绅士”的慢逻辑_

 2010-10-28 21:21:04   随时随地看新闻金秋十月，弗兰克·盖里（Frank Gehry）出现在北京三里屯Village，主持个人作品展览的开幕。这位后现代结构主义建筑师，惯于打破对称美和现代艺术的界限、违反物理学定律的失衡造型，以设计具有奇特不规则曲线造型雕塑般外观的建筑而著称，其代表性作品为西班牙毕尔巴鄂古根海姆博物馆和美国洛杉矶的沃尔特·迪斯尼音乐厅。盖里坦言，央视新大楼是非常棒的建筑，也是其最喜欢的作品之一。
盖里在三里屯Village的现身不是偶然，他承担着太古地产旗下的香港山顶司徒拔道53号项目的创作任务，这是他个人在亚洲承揽的首个住宅项目，而Village的业主正是太古地产。除了SOHO中国（00410.HK）的潘石屹，或许，内地的地产商很少愿意选择盖里这种风格诡谲的建筑师来设计项目。一个写字楼项目拥有央视新大楼这般造型，或许能打造品牌，吸引眼球，却未必是一笔最佳的生意。“地产项目的设计师不仅仅要做出空间的概念，更需要了解产品，学习成本把控”，万达商业规划研究院院长赖建燕说。
而太古地产行政总裁郭鹏（Martin Cubbon）愿意拿出足够的预算，去满足艺术家的想象，“过去的30年来，太古地产一直都跟有着创新精神的各类设计师和建筑师打交道”。三里屯Village项目就是一个有点“潮”的项目，开放空间式的设计曾经遭到不少人的反对：在北京干冷的秋冬季节，谁愿意在一个漏风的广场里闲逛呢？
当时，太古地产中国区总裁安格里（Gordon Ongley）费了很大的力气去说服香港董事会，“北京人是愿意尝试新东西的，我们坚持把开放式的格局建在北京”。如今，三里屯Village成了北京潮人心中的新地标，目前租用率超过九成，租户中包括苹果（Apple）的旗舰店。
慢节奏太古地产成立于1972年，为香港上市的太古股份有限公司（00019.HK）的全资附属公司，太古股份的业务由五个业务部门组成：地产、航空、饮料、海洋服务和贸易及实业部门，为香港老牌的太古洋行旗下重要的综合化企业。
2009财年，太古地产的营业总额为83.41亿港元。内地开发商动辄以数十亿拿地，每年的开发面积以百万平方米计，从这个角度来说，太古地产算不上是一家大公司。然而，其营收中75.26亿港币来自于写字楼、商铺、住宅的租金收入。持有的商业物业可以创造这等规模的稳定现金流的地产公司，内地屈指可数。
目前，太古地产最主要的资产配置是在香港的物业投资，在港的楼面总面积合共约166万平方米，并以太古广场、港岛东及又一城为核心物业，这些物业多为酒店、购物中心、公寓等多种业态综合开发。除香港以外，太古地产的业务亦遍及中国内地、美国及英国。
在华润集团董事长宋林眼中，太古广场是学习的榜样，华润地产“住宅加商业地产加增值服务”的商业模式就师承于此。住宅加商业地产，形成两种业态的互动，聚拢人气，加快该地段的升值，而操盘最直接的困难则在于，初始投资大，回报慢，有可能给开发商带来资金压力。
由于运营的时间较长，太古具备雄厚资金实力，可以一次性从容操盘数十万平米的商业地产项目。“大陆的地产业一般都是散售为主，在资金方面比较紧张，不得不要快速出售房屋回收现金，太古地产很幸运能够有很长的历史，同时具备长远的意识，可以更专注地发展投资。”郭鹏说。
然而，太古地产的推进进展，从容得让人感觉有些拖沓。目前在中国内地，太古地产只在最富裕的北京、上海、广州拥有4个投资发展项目，投资物业项目逾100万平方米，其中大部分正在兴建中，如今建成运营的只有三里屯Village项目。
与国内地产商项目推进一日千里的速度不同，太古在项目推进上格外“有耐心”，以广州太古汇项目为例，该项目包括一个120万平方英尺（一平方英尺约为0.093平方米）的高级购物中心、两栋写字楼、一间五星级酒店及一个文化中心。其落成日期，太古股份在披露的年报中数次改“口风”：2004的年报“预计于2008年落成，总成本约40亿元人民币”；2005年“先暂定于2009年初落成”；2006年财报又解释说“建筑工程于2006年间出现延误，现时预期于2010年初落成”……遗憾的是，2009年财报计划又有了变更，“预期由2010年底开始分阶段启用”，而安格里最新的说法是“预计在明年春天的时候能够完全竣工”，希望这是落成时间的最后版本的更新上海静安里大中里项目同样遭遇到类似的尴尬。2007年财报中，预计这个建筑面积360万平方英尺的项目“将于2012年落成”，据说是由于上海世博会，现在该项目仍处于地盘清理以及安置工作，预期启用时间将延迟到2014年。
很难想象，中国内地一个地产开发商的老板对于下属的执行力会有这等耐心，坐视项目一再延迟。然而，郭鹏似乎认可推进的时间表可以存在弹性，在他眼里，做正确的事情比马上做完来得重要。“太古在大陆的发展时间并不是特别长，我们必须要会花很长时间来确定项目是有价值的和可持续发展的，必须确保所做的事情是正确的。”
有意思的是，太古内地一直未涉足内地住宅地产业务，除了目前着手的项目之外，也未进行大规模的土地储备，显得较为另类。而过去几年，内地住宅地产一直是公认的最挣钱的业务。同为香港知名的地产公司新鸿基地产（00016.HK），截至2009年6月，按所占楼面面积计算，集团在内地的土地储备达到5530万平方英尺，其中超过70%为高级住宅以及服务式住宅。
对此，郭鹏的解释是，大规模、快速的住宅地产开发，并不是太古的强项，“对于住宅项目而言，你必须动作迅速，很快地拿到地，开始设计，然后卖掉，周期非常之短。在大陆我们承认有一些人在这方面做的比我们好。”太古只有在香港持有部分住宅项目，但是其在资产配置中的比例非常低，2009财年，其住宅的租金收入只有2.68亿港元。郭鹏表示，在中国大陆太古只会选择一些富有的高端城市发展住宅项目，因为只有那里才具备享受其设计和管理的购买力。
无论是郭鹏还是安格里，都乐意标榜太古的品质，“我们总是比较苛刻，有严格的标准来选择项目，而且在设计和创造的过程当中，始终具有创造性的活力，非常有创意，这是我们成功的秘诀所在。”
非标准化扩张太古地产的运作模式，往往采用综合开放的模式，集合商业、零售、酒店及住宅物业等多种业态，涵盖办公、购物、住宿、娱乐、餐饮等需求，中国内地开发商万达集团的城市综合体模式与之非常相似。
就综合体的开发模式，万达集团董事长王健林认为，主要会有三方面的挑战：“其一，涵盖酒店、写字楼在内的大型商业中心，业态构成、配比较为复杂，前期的规划设计要求非常高；其二则是招商，很多人认为招商主要是价格，我们感觉双方的信任程度更为重要，需要聚拢大量的商业资源；其三是营运维护非常繁琐，住宅地产的主要是销售，建起来只要卖出去就算是成功，而商业地产的开业只是开始。”宋林则认为，商业地产对组织能力要求特别高，缺少产品的定义、业态的深刻理解以及核心的组织能力，风险就会非常大。
由于商业地产是持有型物业，不像流动性资产能够短期退出，其最大的风险是时间的风险。郭鹏反复强调，“太古没有一个成功的秘方。如果有的话，其他人也可以复制，事情会变得简单得多。我们最核心的坚持就是，必须有耐心，放眼长远。”
“只要你在这行待上一段时间，你就会知道，大家经常说，最重要的就是位置，位置，位置。”安格里说，太古地产的发展策略集中于在主要运输交汇点上发展综合物业项目，因此位置的选择至为关键。
而在满足特定地址的同时，另外一个选择的维度则是迎合特定的城市的特征，适应城市以购物为主导的生活方式。“我们的所有项目一般规模都比较大，而且都是具有综合性的，自然建筑的过程也会比较长。太古地产在选择发展项目的时候，主要关注项目的可行性，有严格的标准和要求。”安格里以三里屯Village举例，“它是非常独特的，是独一无二的，我们主要是考虑选址和考量这个城市，一定要迎合这两方面的特色”，因此，其与广州的太古汇的功能定位和产品设计必须有所不同的。
“三里屯Village这种模式不会在中国的每一个城市都取得成功，三里屯Village之所以在北京，因为这里是首都。”郭鹏说。
太古强调因地制宜的设计与管理，“我们强调设计，我们要确保即便是过了50年或者100年，我们的建筑看上去还是不错的，在香港就有很好的例子。我们也非常强调持续的管理，管理也会创造价值，比方太古广场已经非常成熟，但是我们还是要安排一些优化的工期。”郭鹏说。而这么做的原因，则是为了项目在时间的考验面前，能够不断的增值。事实上，由于三里屯地标意义的确立，今年其单位租金增长超过30%，“这是我们管理层预期之中的增长比例而中国大量的商业地产公司，以速度和规模进行跑马圈地，目前是更为现实的策略。以万达集团为例，其新进公布的2011年扩张目标是，预计开业17个万达广场，新增开业300万平方米，其一年的增量大约是太古地产在内地建筑面积的两倍。
不过，甚至连王健林个人都承认，与“快”伴生的另外一个问题是不够精细，在一次内部谈话中，他曾经说过，“万达广场的名气大，效益也不错，但是不够精细，一是设计不精细。二是工程施工质量不精，三是品牌商家不够，四是管理不够精细，这可能是因为我们建设速度太快，很多东西都需要整改。”
安格里愿意坦率承认，太古地产在内地并没有很大的野心。“我们不是说要在五年之内，在20个城市建立我们的物业项目，如果胡子眉毛一把抓，肯定会导致我们管理质量的下滑。消费者希望从我们这里获得什么呢，无疑是简洁、时尚的建筑，还有大气简约的风格。我们既然没有那么大的野心，就专注一些精挑细选的项目，做好就可以了。”
据安格里透露，太古地产在中国的一线城市，将继续推广综合购物中心的模式，在地址相对较差的地段，才会实行百货店的模式。“百货概念可能在二三线城市，或者是地点不是太好的商圈来说，还是有它的角色，在需求不太大的空间里面，可以提供不同的一些零售商品等等。越来越多的一线城市，或者二线城市的一些重点零售区，大悦城、Village这种体量的商业概念会越来越多。”　　
一位资深地产观察者在接受采访时说，像太古、新鸿基这类长期运营的地产公司，基本不存在资金链断裂之类担忧，只要看中好的地段，开发的物业会以持有为主，“成熟企业，主要是维持既有的组织架构，顺便发展一点，做事以控制风险为主，赢取暴利为辅，不会刻意追求超额利润；而发展中成长起来的玩家，每个人差不多都是冒险家，还在打江山创品牌的过程中，只要风险可控，就会放手去做。”
或许，在百舸争流的大陆地产圈，像太古地产这样的地产商，在圈子里即便不算是个贵族也可称是一位老绅士了，其理念和行动的节奏似乎显得有些另类