关于规范房屋入住收费项目及收费标准的通知

各区、县（市）物价局、房产局，各物业管理单位：
为进一步规范我市房屋入住收费行为，维护房屋产权人、使用人和业主的合法权益，根据国家、省和市有关规定并通知如下：
一、房屋入住收费项目及收费标准
（一）、实行物业管理的普通住宅入住收费项目及收费标准，按照沈价发[1998]66号文件规定执行。
1、物业管理服务收费：
一室一厅以下的住户，每月每户9.00元；
二室及二室一厅的住户，每月每户10.00元；
二室二厅及三室一厅的住户，每月每户11.00元；
三室二厅及四室一厅的住户，每月每户12.00元；
四室二厅以上的住户，每月每户13.00元。
2、邮箱管服务费：每月每户1.50元。
物业管理单位设置邮箱并负责管理的，可收取此项费用。
3、化粪池清掏运费：
普通住宅、办公和商业用房：每年每平方米建筑面积0.10元。
饮食服务行业用房：每年每平方米建筑面0.50元。
公有住房（包括国有直管和单位自有公有住房），由产权单位或售房单位缴纳（按照房改政策个人购买产权时，如已按建筑面积每平方米房改成本价的1%一次性缴纳公共设施维护管理费的，不再缴纳此项费用）。
化粪池清掏清运费，专款专用，每年交费一次。年底向住户公布费用使用帐目，结余转下年。
4、住宅小区内的办公、商业用房物业管理服务收费标准：办公用房为每月每平方米建筑面积0.25元，商业用房为每月每平方米建筑面积0.35元。
5、公共设施维护管理费：按照沈价发[1995]4号文件规定执行，其收费标准为每月每平方米建筑面积0.10元。
个人购买的商品房，该项费用由房屋产权人缴纳；居住公有住房，该项费用在房屋租金中列支，费用不足时由房屋产权单位弥补；按照房改政策个人购买产权的，该项费用也可按建筑面积每平方米房改成本价的1%一次性缴纳。
公共设备维护管理费，专款专用，每年交费一次。年底向住户公布费用帐目，结余转下年。
（二）中高档住宅入住收费项目及收费标准，按照沈价发[1999]202号文件规定执行。
1、中档住宅小区物业管理服务收费等级标准：
一级收费标准，每月每平方米建筑面积1.00元；
二级收费标准，每月每平方米建筑面积0.80元；
三级收费标准，每月每平方米建筑面积0.65元；
四级收费标准，每月每平方米建筑面积0.50元；
2、高档住宅小区物业管理服务收费标准，实行特级收费管理，根据物来管理服务内容、服务质量和设施功能情况，由物价部门以按质论价的原则确定。
（三）、高层住宅楼、公寓电梯运行服务费，按照沈价发[2002]283号文件规定执行，每人每月12.00元（学龄前儿童免收）。
（四）、普通、中高档住宅统一收取的收费项目及收费标准
1、装修房屋垃圾清运费：
一室一厅以下的住户，每户200.00元；
二室及二室一厅的住户，每户260.00元；
二室二厅及三室一厅的住户，每户320.00元；
三室二厅及四室以上的住户，每户380.00元；
此项费用是指住户因室内装修而产生，并由物业管理单位外运的建筑垃圾清运费，此项费用可在住户进住时预收，如果住户不装修或装修垃圾不需要物来管理单位外运的，在进住一年后，退还原住户。
2、共用部位、共用设施设备维修基金：按照沈房发[2002]7号文件规定执行，其标准为购房款的2.5%。
3、国家、省和市政府规定允许收取的有关收费项目。
二、物业管理单位在办理房屋入住收费前，必须持物业管理行业主管部门颁发的资质证书和工商行政主管部门注册登记的企业法人营业执照手续，到物价部门办理《经营性收费许可证》，具有收费资格后，方可收费。
三、物业管理单位在办理房屋入住收费时，必须按《经营性收费许可证》标明的收费项目及收费标准收费，并向交费者出示《经营性收费许可证》，实行亮证收费。
四、物业管理服务收费按月或按季收取，由产权人、使用人和业主按照物价部门核定的收费项目和收费标准，向物业管理单位交纳物业管理服务费。物业管理单位必须使用市财政局统一印制的物业管理服务收费专用收据。
五、物业管理服务收费按照《沈阳市物业管理服务收费明码标价规定》的要求，实行明码标价。收费项目、收费标准及收费办法，要在经营场所或收费地点以明码标价板的形式公布。
六、未经物价部门批准，物业管理单位不得代任何单位对产权人和业主收取水费、电费和煤气费以及其他费用，不得以任何名目对产权人和业主收取未经批准的管理基金、抵押金和保证金。
七、凡执行中高档物业管理服务等级收费标准的住宅小区，物业管理单位不得再收取公共设施维护管理费、邮箱管理服务费、化粪池清掏运费。
八、凡属为物业产权人、使用人和业主提供专项有偿服务收费或提供特约服务收费的，其收费标准由物业管理单位物业主管理委员会或产权人、业主办协商议定。
九、以擅自定价、任意提高收费标准或只收费不服务以及多收费的单位，将按照有关法规严肃查处。


二○○○年十一月二日
正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第十三条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区委员会协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
业主大会、业主委员会应当配合社区委员会依法履行自治管理职责，支持社区委员会工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出决定，应当告知社区委员会，并认真听取社区委员会的意见、建议。
第三章前期物业管理
第十四条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订《前期物业服务合同》，由受聘的物业管理企业实施前期物业管理。
第十五条住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者建筑面积少于5万平方米的，经区、县（市）房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第十六条物业管理企业与建设单位办理物业承接验收时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验中发现问题的，由建设单位负责，并由交接双方书面认定。
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第十七条办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理用房、《商品房买卖合同》示范文本、《业主临时公约》、书面承诺等物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第十八条建设单位应当在销（预）售物业之前，制定《业主临时公约》，并在与买受人签订《商品房买卖合同》时，向买受人明示，并予以说明。买受人应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。
《业主临时公约》应当对物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项依法作出约定，不得侵害物业买受人的合法权益。
第十九条建设单位与物业买受人签订的《商品房买卖合同》应当包含前期物业管理服务合同约定的内容。建设单位应当将前期物业管理服务合同向物业买受人明示。
第二十条建设单位应当按照不低于物业总建筑面积03%的标准配置物业管理用房，但总面积不得低于150平方米。其中，物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋，具备水、电、供热等条件。
任何单位和个人不得改变物业管理用房的使用用途。确需改变的，应当经业主大会同意，并依法办理相关手续。
第二十一条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位、物业管理企业不得擅自处分。
第二十二条已建成物业管理区域内存在的开发建设遗留问题，由相关行政主管部门依法处理。业主委员会、物业管理企业发现开发建设遗留问题，应当及时向相关行政主管部门报告。
第二十三条物业管理企业应当对其服务合同、服务内容、收费标准以及所承接物业的有关情况进行公开，接受业主和其物业所在地的房产行政主管部门及相关部门监督。
第四章物业管理服务
第二十四条物业管理企业应当在取得工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》后，向市房产行政主管部门提出核定物业资质申请。符合条件的，由市房产行政主管部门核发资质证书。
第二十五条业主大会可以通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立物业服务合同。
签订物业服务合同可以参照建设部示范文本，约定物业服务范围、服务项目、收费标准、双方的权利和义务、违约责任等内容。
第二十六条市房产行政主管部门应当建立健全物业管理市场服务体系，将物业管理企业自然情况、资质等级、管理项目、诚信状况向社会公布，为业主择优选聘和企业公平竞争创造条件。
第二十七条
物业管理企业收取服务费用，应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则，并区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定具体收费办法。
物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外服务项目的，服务报酬由双方协商确定。
第二十八条物业服务费用，由业主根据物业服务合同的约定交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
已竣工出售并办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人交纳。
第二十九条物业管理企业应当协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作。聘用的保安人员应当经过专业培训合格，并接受公安机关的监督管理。
第三十条物业管理企业不得将物业管理区域的全部物业管理事项一并委托给他人。
第三十一条住宅区物业管理合同提前解除时，应当由街道办事处对住宅区域内的环境卫生和垃圾收集实施管理，并按未实施物业管理住宅区卫生费标准收费，直至业主大会选聘新的物业管理企业。
第五章物业使用与维护
第三十二条物业使用禁止下列行为：
（一）破坏房屋承重结构；
（二）损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备，移动共用设备；
（三）破坏房屋外观；
（四）违法搭建建筑物、构筑物；
（五）擅自改变物业的使用性质；
（六）侵占绿地，损毁花草树木；
（七）随意停放车辆；
（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（九）违反规定生产、储存、经营易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；
（十）擅自设置摊点；
（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。
业主、业主委员会、物业管理企业发现有前款行为的，应当进行劝阻和制止。对经劝阻和制止拒不改正的，可向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门应当依法及时处理。
第三十三条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。责任划分如下：
（一）供水设施：进户管道第一阀门及阀门以内部分由业主负责，其余以外部分由供水公司负责。
（二）排水设施：住宅区建设红线范围内的排水管道及窨井（不含市政管线）由业主负责；以外的由市政部门负责。住宅区内的化粪池由业主清掏、清运。
（三）供气设施：由燃气部门负责，维修、更新改造费用按有关规定执行。
（四）供热设施：由供热企业负责。
（五）供电设施：低压架空线路维修管理的分界点为用户墙外接户线与用户的接头，如无接头以穿墙套管外端200毫米处为分界点，分界点以内由业主负责（房屋产权单位），分界点以外的供电设施维护管理由供电部门负责；配电变电站配出的低压电缆以电缆终端住宅供电柜（开关箱）内主低压刀闸负荷侧接点及低压零母线接点向负荷侧200毫米为分界点，分界点以上由供电部门负责管理，分界点以下由业主（房屋产权部门）负责。
（六）通讯设施：由通讯部门负责。
（七）有线电视设施：由有线电视部门负责。
由业主负责维修养护的，可以委托物业管理企业实施维修养护。
第三十四条任何单位或个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或场地。业主、物业管理企业，确需临时占用、挖掘道路或场地的，应当征得业主委员会的同意；其他单位或个人应当事先征得业主委员会和物业管理企业的同意。临时占用、挖掘道路、场地完工后，要及时恢复原状。
第三十五条车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，可参照物价部门规定的收费标准收费。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。
物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
第三十六条业主装饰装修房屋时，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主。
第三十七条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第三十八条住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第六章法律责任
第三十九条违反本规定的，由城市管理行政执法部门和房产行政主管部门或有关行政管理部门按照职责分工实施处罚和管理。构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
（三）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
（四）未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
（五）挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，吊销资质证书。
（六）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
（七）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的，给予警告，责令限期改正，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
（八）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，给予警告，责令限期改正，对个人处1000元以上1万元以下的罚款，对单位处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
（九）建设单位不履行或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。
（十）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第四十一条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违法活动构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第四十二条违反本规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章附则
第四十三条非住宅物业管理活动可以参照本规定执行。
第四十四条本规定自2006年1月1日起施行。