神马文学网任志强杭州开讲 称今天的房地产就是谷子地
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/07/03 11:55:35
任志强：昨天在上海也有很多人参加，晚上的一场活动两千多人的大礼堂，一层坐满了，二层也坐了很多人。今天我也看到有很多人没有座位，谢谢大家能够来参加这样一场活动。房地产出现了很多新政，所以大家对市场都很关心。昨天晚上亚运会开幕式，但是我看到关心房子的人可能比关心亚运会的人还要多，很多人在会场上更热烈的去讨论房子的问题。
任志强语录二：房地产就像爱情一样，没有人能够说得清楚
任志强：冯仑(博客)先生曾经有一句话说：房地产就像爱情一样，每个人都在讨论。从老人到孩子，都在参与这场爱情的讨论。但是爱情最终能给人们留下来的最深记忆可能是没有爱情，或者是没有结果。比如说国内流传最广的梁祝，两个人都准备变成蝴蝶；七夕会，两个人都隔着银河。似乎没有人能够说清楚爱情到底是什么，我们今天房地产就变成了似乎永远没有人能够说得清楚的东西。
任志强语录三：市场在继续回落
我们认为市场在继续回落。现在价格调整中大部分和老百姓预期不一样，因为很多所谓的伪专家们认为房价跌50%，或者有人认为至少跌20%，他们看不到，在统计学上有零点计算，如果杭州一个3万块钱的楼盘，从3万销售登记价格降到2.5，大家会觉得它降了5千块钱，但是如果一个新开的楼盘价格是2.5，这样在销售登记时是2.5，即使卖到2.6万也是涨价。所以统计结果就是销售整体指数是上升的，因为从3万降到2.5万的时候有人去买，后来价格慢慢涨到2.6、2.7万。最典型的价格是北京的万科周边开盘是1.8万、1.9万，后来政府压制他们让他们1.3万卖，他们销售非常好，第二次就涨到了1.5万，300多套房子很快卖光了。后来媒体就报告它说万科带头涨价，而没有人说它是从1.8万降到1.5万。所以我们说稳中有升的价格是在于开盘价略微降低。
任志强语录四：政府有太多黑锅让我们背着
我曾经说过商品房是给富人盖的，有些媒体把它变成了房子是给富人盖的。法律上明确规定商品上一定是在出让土地上盖的房子才叫商品房，所以只有缴纳了土地出让金才叫商品房，而且开发商只能在出让土地上盖方法，如果开发商在非出让土地上盖房子是违法的。
很多人问我为什么不给老百姓盖保障型住房，我告诉他法律不允许，现在我们投招标的时候都是政府委托你进行保障性住房或者是廉租房或者是经济适用房建设。为什么叫委托？就是法定权利不变，这个房子怎么用你说了不算，经济适用房卖给谁你说了不算，要经过政府批准才可以，所以它只是代理关系。严格说起来，开发商建的都不是保障性住房，我们盖的应该是商品房，全世界有没有对保障性住房收取出让金呢？没有一个政府是这样。
很多人认为商品房应该具备公民的居住权利，居住权利和商品房其实没有任何关系，商品房是财产权而不是居住权，所以我个人认为让商品房保障基本居住权利的决策是错误的。商品房是要在满足基本生存权利之外去引导生活方式和生活质量。基本生存条件是什么？是指人作为劳动力，如果要活着，维持劳动力再生产的基本条件，你得有一个地方待着，你有一个居住权的问题。比如1—9年是义务教育，但是在大学的时候不是义务教育，尤其是EMBA，要培养精英，它就不是基本需求的问题，上EMBA得有钱才上。
我们现在希望政府赶紧出一个《住房保障法》，因为有太多黑锅让我们背着，我们背着难受，出了《住房保障法》我们就不用背黑锅了。它会告诉大家和社会商品房和你没有什么关系，《住房保障法》会保护所有人的权利。因此就形成了政府与市场之间责任的界定，所以现在我们欢迎它的出台。
任志强语录五：你的房子不断增值，你怎么是奴隶呢？
商品房还具有金融与投资功能，首先土地就是房地产本身的一部分；然后是房屋，把土地变成房屋就变成了增值；第三是现金流，人们通过房屋的出租或者是通过房屋的买卖产生一个现金流，就形成了一个不动产的结构。更重要的一条是它的投资功能和金融功能，就是投资收益，因此最大的房地产商不是把房子建了就卖掉，而是把房子存起来在经营过程中实现升值的。
在杭州房子里面从开盘价到现在涨价过程当中，是开发商拿到的多还是小业主拿到的多？在现有经济的条件下，开发商只拿到了前面三个部分，但很少有人把增值收益拿到，而小业主通常可以获得增值收益。比如卖的时候大概是8000—12000的价格，它还有建设和土地成本，但是小业主把它卖掉的时候已经到了40000块钱以上，从8000块钱算大概是32000万元的差，不管拿多少税一定赚的比开发商多，小业主收益远远大于开发商。虽然有些人不愿意承认这个事实，他们认为我们是房奴。一个奇怪的问题，你的房子不断增值，你怎么是奴隶呢？你卖了房子一定比你原来收益高的多，所以我从来不承认房奴的问题，尤其是房子在不断增值过程当中。
任志强语录六：真正占土地资源更多的是我们的农民
很多人都说，因为开发商占用了很多的土地，导致了蔬菜价格上涨，也有人说因为我们占用了更多的耕地，所以我们的粮食价格上涨。于是把所有通胀产生的压力，甚至于棉花上涨的的这些压力都推到了开发商头上。这是一个误解，其实我们没有占那么多地，真正占土地资源更多的是我们的农民。从建设用地来看，我们建设用地每年只占全部农村占用土地的15%，大部分土地是用在了退耕还林上，而建设用地总量分六类，有军事、基础设施、工业、交通、旅游，房地产开发只占其中不到六分之一，而房地产开发投资中有商业、住宅、办公，住宅里面又分廉租房、保障型住房、经济适用住房以及高档别墅，真正用于普通商品房占地只占全国占地的1.5%，所以开发商在全国占地中非常少，但是社会上都把压力放到开发商头上。尤其是现在出现的一些强制拆迁，有多少拆迁抓的是开发商呢？很多都是抓的当地的领导，而且这有可能是交通用地、军事用地，在所有土地转换中，我们只占了1.5%，这1.5%很少，都加起来我们只有4个点是住宅开发，所以我们在房地产开发中占了1.5，不能用这个理由来指责房地产开发商占用了大量土地来获取金钱。
但是我们所有媒体没有把这些问题都告诉老百姓，所以造成了老百姓对开发商有很多误解。
我们城镇建成区有3.84平方公里，是不是我们可以拿出四分之一的国土面积让城市居民居住，而农村现在有16.84万平方公里，大概是城市建成区面积的4.37倍。所以到底谁占用了过多的土地资源？我们政府在骂那些富人住大的房子、大别墅占用了大部分的土地，其实是我们那些农民占用了更多的土地资源。这16.8万平方公里当中拿出其中一部分，就可以解决16亿人的居住问题。
任志强语录七：其实中国有最好的保障制度
很多人说中国没有实行最严厉的保障制度，其实中国是最好的保障制度，比如中国的宅基地比香港面积还要大，在其他国家再也找不到给农民自主的土地。在住房私有化率保障性最高的时候民众仍然不满，就是因为他们总想拥有财产权利。而政府错误的估计和指导他们，以购买为主，而不是以居住为主。反之，在其他一些国家，从小就告诉你是解决居住的问题，这是公民权利的基本责任问题，而购买是拥有财富的表现。
为什么美国人住农村的房子也叫有房子？而中国住在农村的房子会在城市里被称为无房户呢？我们看到重庆和其他城市都在大量提出是不是要解决农民工进城问题，原因就在于我们的户籍管制限制人口的流动，城市土地和农村土地不能自由交换，所以被限制不能转让、不能进行交易，不能交易变现就没有资本去进城买房子，而不像美国人把农村卖给富翁当别墅，他可以有很多钱进城买房子。
前两天我们看到国务院办公会议上特别提到，未经农民许可不得随意拆迁和并存，因为它使农民失去了保障体系和宅基地，而他们又没有得到相应的资本去进城或者是获得劳动补充。这就变成了资源不平衡，教育资源、医疗资源都集中在城市，而土地资源都集中在农村，改革开放之后大量农民从农村解放出来进入到城市，可是土地或者是土地指标并没有随此而进入到城市。比如现在土地管理基本上按照户籍制度管理，现在我们土地政策是保障了户籍人口，为什么农村可以占两套土地资源，而城里人却要花钱买呢？如果不能改变现在财税体制和土地垄断性，如果不能调整地方政府和中央政府，一个政府两个利益的问题，不得不依赖于用土地的办法、用商品房的办法去获取财产。 任志强语录八：没有人能抄的住底，神仙也不行现场提问：我相信这里很多人都想经营房地产，过去越调控房价越高，现在中央政府又在调控，请任总说一下未来几年房地产的走势以及什么时候房价会跌还是会涨，什么时候进入炒房是最好的时机？
任志强：从股市来说，每个人都想抄底，其实大家的心理真的是买涨不买跌，所以很难在最底部的时候出手。也许有时候有人碰上了，但是从长期规律来说不要去抄底，这个底没有人能抄的住，神仙也不行。
我个人觉得，你要作为投资，首先你要成为一个合格投资人，什么叫合格投资人？在美国投行里都有名门规定，要签字、宣誓，比如美国个人银行500万美元，可能你至少得有100万美元，签什么字呢？就是你赔光了不要跳楼，意思就是这个钱赔了和你日常生活没有影响，不能因为你赔了就把奔驰车卖了。理财是一个保守的概念，可能挣不了大钱，但别赔就可以了。而投资概念就是有市场风险。
我个人觉得中国房地产市场什么时候会跌？其实我已经说了，趋势是涨，跌通常有三个因素，一个是我们的住房城市化率大部分在1：1.1以上的时候，就是每一个城市家庭就有一套城市住房，他就不需要改善了。包括有棚户区改造，有很多房子没有卫生间和厕所，那就是得改，所以这是一个建设过程。第二个有没有后备力量进入城市，也就是城市化率到多少，一般来说65%以上到80%之间，这是缓慢增长或者是下降的速度，65%以上就是大头进城了。中国比较特殊，中国农民如果不变成城市的话，农村土地没有办法集约化生产，没有办法提高收入。我们现在人均1.32亩耕种面积，你要把4亿多农民变成城市人的时候，这个土地才够用。所以现在我们重点解决的也是城市化率和农村变成城市的重要问题。在这种情况下，我认为房价是不可能跌的。
从全世界情况来看，80%的人口集中在离海岸线20公里距离附近，中国也是这样，30%国土面积上住了90%的人口，原因是沿海地区有利于经济发展，所以更多向沿海地区转移，这个趋势不可能改变，为什么内陆地区一定会遇到这种发展瓶颈呢？原因就在这里。所以在这种趋势下，你今天买了明天一定比今天还贵，因为土地越来越贵，房子怎么会越来越便宜呢？不现实。当然我们不希望暴涨，暴涨政府一定会发怒，政府就会采取措施。
任志强语录九：有的人都像我这样吵吵，可能政府就不敢找你麻烦了
问：任总在我眼里是一个专家型的很正直的学者。我想问一下，包括中央政府，北京市城乡建委、建设部有没有打过招呼请任总少说几句，或者是任总外面说了跟宏观调控有点冲突的言论，政府会不会给你找麻烦？
任志强：我觉得太多人担心别人会找你麻烦，所以都不敢维护自己的权利。如果在座所有的人都像我这样吵吵，可能政府就不敢找你麻烦了。严格来说，政府在作出政策之前，大部分会征求我的意见，我是建设部签约的政策顾问，但是签约有三条：第一不得以建设顾问名义对外发表任何言论，第二不得将汇率和探讨对外进行泄露，第三所有的各种决策我要个人承担责任。所以我从来都是以我个人名义发表言论。任志强语录十一：你认为这个短命的政策会永远不变吗？
问：任总你好，有句话这样说：前面十年是住宅的十年，后面十年可能是商业地产的十年。我们的投资是不是要转向商业地产？
任志强：我觉得你们理解错了，今年商业地产确实增长很快，因为所有新政面对的都是第二套住房，没有管商业地产，所以给了商业地产的机会。但是你认为这个短命的政策会永远不变吗？现在不是说第二年就不出政策了，明年不但会出政策，可能还会出很多政策。今年一下出了三个，市场随便有点什么变化就调了，你怎么知道明天不会调商业呢？
商业不商业要分类，而这个地方你看GDP第三产业比重增长度，如果第三产业增长是一年涨两到三个点，北京现在基本上两个点，浙江现在大部分以第二产业为主，第三产业比重虽然在增长，但是增长速度仍然没有核心大城市增长的快，比如杭州有多少大部分靠金融服务的？而中国第三产业上不去，是因为国家垄不开放，比如金融开放吗？银行会向市场开放吗？媒体会开放吗？不会开放。电信开放吗？也不会开放，任何一个城市如果这些比重不提高，不开放，怎么会用那么多写字楼？北京为什么急速增长，因为所有的总部都在那里，电信总部、石油总部等等都在那里，所以就猛涨。
不要轻易说今年政策指标让商品房增长很快，明年你就投资，也许你投对了，也可能你投坏了。但是前几年可能是房荒，后几年可能会大幅度提高，这是一个发展方向，美国只有4%的工业产值，没有农业，因此第三产业占的比重很大，中国恰恰都没有开放，所以希望在短期之内所有城市都铺开不太现实。 所以会出现很多城市有倒挂，就是写字楼的钱卖不出住宅的钱，写字楼一定赚钱很大？这个不一定。所以投资的时候一定要尊重经济规律，这是我的一个建议。
任志强语录十二：今天的房地产实际上就是谷子地
问：我们知道3个月前博鳌房产论坛上，您倡议开发商降价促销以免招来政府更严厉的调控。现在三个月过去了，我们政策环境跟市场环境都发生了很大的变化，您对开发商有哪些建议，是继续建议他们降价，还是像您刚才说的那个慢慢的涨价？
任志强：我年初的时候就知道，通胀问题可能会引起政府的重视，他们会把房地产作为替罪羊，所以年初的时候我就说大家赶紧从了吧，如果大家都从了，可能9.29就出不来了。可是大家都很贪财，他们都不听我的。前段时间我们在开会的时候，我又在网上发了一个，我给工商联盟所有开发商们一封信，告诉他们要加强自律，建立共识，要合理定价。我们既不敢说你一定是降价，但是我们说你们要按照政策要求合理定价，什么意思？中国城市太大，国家太大，在某些一线城市房价过高，但是在某些二线城市和三线城市房价过低的时候，它还在涨，所以你不能要求那些地区房价也降，不现实。因此国十条明确提出是防止个别城市房价上涨过快，没有说全国房价上涨过快，尤其是它提了三个标准，第一房价过高，第二增长过快，第三严重供不应求。这三个条件到了9.29的时候只提出14个城市，杭州是符合这个条件的，剩下的城市不符合这个条件，还可以涨，我们不要以为国家让所有城市房价都跌下去，我们在文件上查不到一个词让房价跌，只是不要让房价上涨过快，今年房价上涨过快吗？去年一季度水平最低，到三季度就变成了九点多，四季度就十点几了，而环比中间几个月是零增长，个别是0.1和0.5增长，十月份就是0.2，0.2就是慢慢涨，同比增幅如果持续下降，中央就知道开发商从了。
所以我刚才说，紧急戒严是在特别情况下政府采取的措施，如果大家还不从还得来。所以我觉得正确的理解中央政策的精神非常重要，它的目标绝不是为了房地产本身来的，因为它一定要依赖于房地产支撑中国的整体经济。反过来说，你又不能造成资产价格的上涨引发全局的通胀，这是核心。假如涉及到可能由于资产价格上涨导致通胀压力继续加大，那可能政府就不干了，因此他会用更严厉手段去解决我们影响到整体物价上涨的通胀因素的问题。这是核心，为什么？我前面说了，每年买房的人就是500多万户，2%左右，城市家庭大概是两亿三千万户，但是这两亿三千万户要吃粮食，如果引起其他通胀政府就受不了了，因此市长现在又戴上了一个帽子，就是米袋子、菜篮子，所以一定要用很恶劣的手段先把房价按住，以后再说。
总得有人让你当谷子地，谷子地既不能不打而逃跑，还要坚持到底，偷偷逃跑不行，你一跑整个防线就崩溃了。所以得有人当谷子地，今天的房地产实际上就谷子地。