[经济杂谈]交易成本有多高

作者：yevon_ou 发表日期：2010-11-12 23:16:00
　　交易成本有多高
　　
　　
　　我们今天不想讨论局势问题，只想纯技术地分析一下，交易成本有多高。
　　
　　　　目前的房地产市场，交易成本主要分为三块。直接交易成本+间接交易成本+隐性交易成本。
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　一）直接交易成本
　　　　
　　　　直接交易成本，简单点说就是税费。他一共包括8个方面；
　　　　
　　　　a) 契税
　　　　b) 营业税
　　　　c) 个人所得税
　　　　d) 印花税
　　　　e) 土地增值税
　　　　f) 中介费
　　　　g) 装修折旧
　　　　h) 公证费（或有）
　　　　
　　　　现在，我们要对模型作一个重大简化，我们讨论的是：“满5年，非普通住宅”。
　　　　
　　　　或许有人大惊小怪地跳起来了。说，房产的审税规则有很多档次，国家提供了诸多优惠，我们应该小心翼翼地展开一张表格，用上20页纸，具体地和客户列清楚，各种各样税费计算方法。
　　　　
　　　　我们认为，这种做法毫无必要。事物的分析，关键在于抓住重点；宛如一把尖刀，一下子刺入核心。过多地阐述细节，反而耗费读者精力，反而分散了文章主题。
　　　　
　　　　我们要说的是：“现在已经没有普通住房了”。90%以上的住房都是非普通住房，99%我们想买的房子，都是非普通住房。在这种情况下，讨论“普通住房的优惠政策”毫无意义。反而是镜中花，水中月。更显得欺诈与无耻。
　　　　
　　　　其次，“满5年”的优惠，也已经消失殆尽。国家似乎已并不鼓励“长期投资”。不仅连短期的买卖要打击，长期持有价值投资，一样需要拦路收钱。随着2010.9.27最近一批调控政策出台，税收已象猪剥皮。
　　　　
　　　　
　　　　在这样的情况下，我们大致可以列出八种费用的预估值：
　　　　
　　　　a) 契税，3%
　　　　
　　　　理由是，虽然理论上还存在1%，1.5%的优惠可能。但实际操作中，90%以上的房屋会缴纳3%契税。所以理论无意义。
　　　　
　　　　b）营业税4.44%
　　　　
　　　　理由是，营业税的计算方法，是差价的5.55%。
　　　　
　　　　在实际计算中，一套持有满5年的房子，至少翻了五倍。所以差价5.55%和总价5.55%其实没有什么分别。简单地按照翻五倍计算，营业税是4.44%。
　　　　
　　　　以上，还没有计入某些区的土政策，核定征收和实测征收必须捆绑执行。
　　　　
　　　　c）个人所得税2%
　　　　
　　　　个人所得税2%。无法抵扣，在2010.9.27新政之后增加。
　　　　
　　　　此项税收还有可能大幅增加；如按5%标准。
　　　　
　　　　d）印花税0.1%
　　　　
　　　　双边各0.05%。此税收本于2009年暂缓，但2010年恢复征收
　　　　
　　　　e）土地增值税0%
　　　　
　　　　此项税收增加潜力巨大。在2009年时免征，但2010年加税时，管理层始终忘记了本项条款。
　　　　
　　　　若切实征收，本项目提价潜力巨大。可预估为2%~5%。
　　　　
　　　　f）中介费1%
　　　　
　　　　本项收费比预计中便宜。很多菜鸟，或者初次买房者，都认为中介费是1%+1%=2%。甚至有更高者。
　　　　
　　　　但事实上，中介费由市场决定，而非政府决定。在任何情况下，中介费都收不足2%。随房屋价值越大，费率越低。
　　　　
　　　　目前情况下，一套200W左右房产，双边各付7000。累计可收15000中介费就算可以了。中介费是唯一市场化竞争可降低的交易成本。
　　　　
　　　　g）装修折旧2%
　　　　
　　　　装修通常卖不出价钱。我如果买一套毛坯房，还得全部重新装修；但如果当我卖出该房屋时，装修却会被贬得一文不值。因买卖双方对房屋的喜爱不同，装修成本，无可避免地会遭遇到损失。
　　　　
　　　　“装修折旧”的成本很难估算。但对于满5年的房产，可认为全部都装修过的。不存在毛坯房。此项损失，初步估计为5W，按250W的房屋中值预算，交易损失2%。
　　　　
　　　　
　　　　h）公证费0.35%（或有）
　　　　
　　　　产证任何一方，出现外籍人士，需要0.35%的公证费。
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　好了，现在让我们累加一下，契税3%+营业税4.44%+个人所得税2%+土地增值税0%+印花税0.1%+中介费1%+装修损失2%=12.54%
　　　　
　　　　以上是房产交易的直接成本。
　　　　
　　　　
　　　　二）间接成本
　　　　
　　　　
　　　　房产交易的间接成本，主要体现在“贷款利率”上。
　　　　
　　　　假设一套100W的房子，我有60W七折贷款。当我把这套房子卖了，换筹换另外一套房子，这60W就会自动“升级”成为1.1倍的贷款。
　　　　
　　　　按目前的利率下，七折利率4.333%，1.1倍利率6.809%。我们来算算，60W贷款到价值多少。
　　　　
　　　　 在1.1倍6.809%利率下，60W贷款月还款为3915.15元。
　　　　 在七折4.333%利率下，78.8W贷款月还款为3915.15元。
　　　　
　　　　所以，这一笔60W元的贷款，其价值就是1.1倍利率后的788056元。
　　　　
　　　　
　　　　当我把一套价值100W，还有60W元贷款的房子卖掉。我损失的不仅仅是12.54万元直接交易成本。我还损失了18.8万元间接交易成本。
　　　　
　　　　也就是说，我拿了87.46万元，只能去再买回一套68.66万元的房子。
　　　　
　　　　总交易成本=直接10.54%+间接18.8%=31.34%。
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　我相信，除了脑子烧坏掉的人，没有人再愿意交易了。
　　　　
　　　　
　　　　三）隐性成本
　　　　
　　　　
　　　　“限购令”是另外一项隐性成本。或者说，我卖出就再不能买进了。
　　　　
　　　　限购令的成本，很难估算。其对楼市的杀伤力，仍没有数学模型。甚至这项政策会持续多少时间，我们也不知道。
　　　　
　　　　
　　　　粗略地估算，自从2010.9.27限购令出来了以后，市场普遍上调价格5%~10%。假设市场反映部分真理，那我们把限购令的成本，打对折，估算为3%好了。
　　　　
　　　　
　　　　四）结语
　　　　
　　　　
　　　　好了，现在我们有总数据了，每一次楼市交易的成本是12.54%+18.8%+3%=34.34%
　　　　
　　　　或者说，我一套100W的房子卖掉，拿到手就只有66W。
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　在这种情况下，你还指望房东降价，甚至还指望“宏观调控导致房价下跌”。恐怕不仅书白读了，大脑也断路了。
　　　　
　　　　上一周的“波士堂”中，袁鸣访问SouFun网的老总，提出了一个观点。“国家宏观调控之后，你能否不涨，跌一些，好歹给国家一点面子”。
　　　　
　　　　
　　　　开什么玩笑！国家的宏观调控，就是加了34%的交易成本。你还想让房东再让利么。房东没有办法，只有涨价20%。
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　（yevon_ou@yahoo.com，2010年11月12日晚）