股市楼市全面暴跌 越南推倒亚洲第一块多米诺

虽然中国经济基本面好于“双赤字”的越南，起码仍保持财政盈余和贸易顺差，但我们也要看到，越南经济发展模式和汇率制度与中国极为相似。越南的信号非常值得我们警惕，防患必须始于未然。　

在亚洲金融危机之后，越南金融市场的例子再次告诉我们：荣耀如此稍纵即逝。

作为亚洲近几年最为蓬勃向上的经济体之一，越南正在经受考验。三大评级公司最近先后调低了越南的信用评级，原因是宏观经济动荡和政府在面对通胀压力和收支平衡失控问题上表现出的无能。

越南中央银行正大幅调高利率，却始终无法跟上物价上涨的步伐。越南5月份消费者物价指数（CPI）涨幅达到了25.2％，在彭博社追踪的17个亚洲国家中排名第二，仅仅低于斯里兰卡的26.2％。负利率水平以及对于未来通胀的预期令囤积居奇现象变得越来越普遍，而这进一步推动了物价上扬。

坏消息远未结束。从去年10月3日以来，越南股市已经下跌了64.25％；房地产价格出现跳水以及货币大幅贬值。就在去年，整个世界给予越南的还都是溢美之词。

越南并不是唯一一个面对这些问题的国家。在过去半年多的日子里，一场金融风暴席卷全球，还有就是基本商品价格大幅上涨推高的通胀。

作为一个规模较小的经济体，越南在对抗这场洪流的时候显得脆弱无比。今年前5个月，越南贸易逆差达到了144亿美元，国际收支状况正急剧恶化。

越南政府还不承认实体经济已经陷入困境，事实上越南的经济仍在高速成长，而在去年越南居民的储蓄率达到了30％。越南总理阮晋勇在6月2日的内阁会议上表示，今年7％的经济增长目标还是可以实现。在这次会议上，他和他的部长们希望可以找到尽快解决当前问题的方法，特别是如何控制住通胀，只是我们还没有看到强有力措施的出台。

世界银行驻越南的执行主管Martin Rama也同意阮晋勇的预测，世界银行对于越南今年GDP增长的预估也是7％，Rama表示世界银行相信越南政府有能力应对当前的状况。

暴跌的股市

越南股市在过去几年的走势与其他新兴市场十分类似，只是波动幅度更大。越南证券交易所指数从2003年10月21日的133点上涨到了2007年3月12日的1170点，涨幅达到了780％，不过从2007年10月3日到昨日，在短短8个月的时间内，该指数从1106点下跌到了396点。

现在的问题是：下跌结束了吗？

汇丰在最新的市场月报中表示，越南股市当前的估值水平很有吸引力，因为动态市盈率已经处于历史低点。

不过低估值并不意味着投资者马上会涌入市场。风险投资基金IDG在越南的主管Nguyen Bao Hoang表示，在未来12个月内，越南股市可能都难以恢复。IDG是最早进入越南的风险投资基金，目前已经投资了超过30个项目。

越南《西贡时代周刊》今年4月份的一篇文章更提出了这么一个疑问：越南是否已经准备好了去拥有一个证券市场？

该文章指出当前证券市场混乱不堪：大股东随意侵占中小股东利益；投资者将股市视为一个赌场而不是投资场所。

不过Ban Viet证券公司的数据显示海外投资者还没有撤离证券市场。该公司的主管To Hai表示，事实上，今年年初有6亿美元左右的海外资金间接进入了越南证券市场。另外他还表示，2006年到2007年之间，约有100亿美元的资金通过投资那些锁定期为5到10年投资基金的方式进入了越南股市，而他相信这些钱还在这里。

这并不是所有人的观点。“已经结束了，我们撤离了（越南股市），并且在短期内并没有考虑回来。”Euroland LP合伙人Xin Chen表示，“我们干得不错，虽然早一点走可能会更好。”Xin Chen不愿意透露他们通过何种方式进行投资。

房地产：相对狭小的市场

与证券市场相同，越南的房地产市场也经历了惨痛的下跌。该市场在2005年和2006年都曾出现过回落，但却没有如此的惨烈。

胡志明市某些地区的房价已经较去年底下跌了约50％。而在去年年中，投资者曾对这个市场寄予厚望，因为当时越南建筑部刚刚提议允许外国人在越南购买房屋，有望为市场引入新的血液。

不过相对于其他国家而言，越南房地产市场仍是一个相对狭小的市场。越南1993年的《土地法》规定，越南居民拥有的只是土地使用权，只有“土地得到合理使用”，在期满后土地使用权才能延续。由于价格上扬，土地已经成为越南家庭最重要的财富，普通人很少打买卖房子的主意。

正由于这个原因，越南的房地产市场规模相对较小，对于很多人来说房地产市场的起起落落只能作为茶余饭后的一点谈资。 （来源：第一财经日报）   中国楼市拐点清晰显现 未来房价至少下降40%  2008年06月05日10:04 　 南方网  近日，国家发改委出台的一份最新报告显示，今年前4个月，全国商品住房销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点。毫无疑问，价滞量缩已经是目前房地产市场的“标准姿态”，不过大量自娱于“城市化水平催升房价”的幻想依然故我地展开，一些所谓权威机构不断摆弄出“房价面临上涨压力、现在是观望气氛浓烈”的信号。 

我们认为，决定房价趋势的，不是城市化带来的对“住房的渴望”，渴望不是有效的购买力。过高的房价同样也会降低城市化水平、或者让城市化发生逆转。而决定房价走向的是民众未来的收入流增减变化。但即使我们以北京、上海这样的超级城市来衡量，也会发现民众的未来整体的实际收入流水平(扣除通胀因素)是趋向下的。我们曾经在《超级城市房价即将面临拐点》等一系列文章中细致地解释过未来收入流对房价走向的决定性作用。

收入流是决定房价“拐点”的基础性力量，但其房价波动的形态学特征却是另外一回事。我们用“不对称性原理”来刻画这种房价“上升——下降”的变动轨迹，即在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的力量可以是居民自住需求的释放，也可能是富人们的投机需求(富人们转手、最终以图“自住型购买者高位接盘)。但房价“抗跌”力量只有一个，就是自住性需求，这反映在工薪阶层和小中产人士的未来的可支配收入变化。而现在市面上说，楼市“观望气氛浓重”——如果是指那些有房产的人正在思忖是否应该再投资，那么这种观望就是非常“虚假”的，对楼市的“抗跌”不提供任何帮助的；而如果是指那些自住性需求，我们则怀疑他们是否夸大了现在还没有房子的人的有效购买力。

“不对称原理”可以简化为：富人产生房价的峰值，而穷人产生房价的“抗跌值”(整体收入流的变化产生房价整体的“拐点值”)，这也使得房价的偏离度(上下波动的剧烈程度)变成了一个“阶层购买力问题”。这诱使我们产生一种想法：是否可以将基尼系数引入到房价偏离度的考察？是否阶层购买力差别将决定了房价暴涨暴跌的夸张程度？

以日本为例。日本在1980年以前一直被神话为“增长且平等”的典范之国，它的基尼系数稳定在0.26左右。日本的政府被誉为高效而精确地遵守着社会再分配的适当程度。但在1983年以后，日本的基尼系数开始恶化，在1991年日本的基尼系数达到了0.38，而房地产价格也处于历史峰值，中产阶级为了购买房产不得不节衣缩食，M型社会飞速确立。然后，日本“泡沫破灭”，国民的实际收入流明显恶化，房价从峰值开始崩溃而下，3年后日本的房价下跌幅度达到了40%。而被地产泡沫“套牢”的民众依然“下流化生存”，成为泡沫史上凄楚的一群苦人。

再以香港为例。香港一直是世界上基尼系数最高的经济体之一，它的基尼系数似乎很少低过0.5的。当然它也是一些经济学家所鼓吹的“收入差距夸大会增进经济自由”的最好样板。这个样板在1997年——也就是香港地产峰值的时候，它的基尼系数达到了0.53，不过，后来的故事很悲惨，它的房价在3年内整体性跌去了70%(很多小户型的房子跌去了9成)，“负资产”成为风靡一时的词汇，刻画着香港中产阶级的勤奋、投机、背运和地区优越感的丧失。

我们再以现在饱受“次贷危机”煎熬的美国房地产市场为例。在这场格林斯潘用“低利率”手段刺激出来的房地产虚假繁荣中，美国民众大多都享受了泡沫的好处，并利用地产增值获得更多的消费信贷支持。但即使是在这场全民“皆有所沾”的盛宴中，美国的基尼系数有条不紊地攀升，用美国经济学家克鲁格曼的话说，“在布什减税的掩饰下，中产阶级发现自己变穷的感受力比以往更迟钝，但他们实实在在的确变穷了。”去年，也就是次贷危机爆发的时候，美国的基尼系数达到了0.41的高水平。而现在，美国的房价从峰值已经下跌了25%左右，而像摩根这样的大多数投资银行估计美国房价还会继续下滑15%，也就是说，美国房价至少会跌40%。

现在中国的房价虽然局部有所回落，但作为超级城市的上海和北京看上去还并没有进入明显的颓势，但我们认为，这两座“房价堡垒”并不能支持多久，中国房价的“拐点”已经非常清晰地形成了。中国目前的城镇基尼系数大约是0.48(因为我们认为农村人口并不是城市房产的有效潜在购买者)，类比地看，这意味着中国的房价将至少要下降40%。当然，这一“黑色”的结论会让一些房地产泡沫受益阶层感到不满，但这却为整个社会提供一种比较型的眼光和观察。

事实上，我们将外国资本套利涌入、人口密度(保持高价格的时间偏长)、当局对正当利率水平的认知程度(房价都会跌，但采取软着陆的方式会延缓下跌时间)、国民年龄结构程度(例如老龄化，例如年龄越大，收入流的均等性越强，就容易提高社会的基尼系数，日本的基尼系数提高也有老龄化的因素)、住房自有率的社会偏好等因素考虑进去，但发现这都不改变基尼系数和房价偏离度之间的有效关联。 来源： 21世纪经济报道网络版