对房地产业税收管理的探讨

近年来，房地产行业迅猛发展，拉动房地产税收收入大幅增长，使其成为地方财政收入的重要来源和主要增长点。但由于房地产税收涉及税种较多、征管难度较大，有法不依、征管不到位等问题较为突出，致使房地产行业的税收贡献与其实际经营业绩还存在一定差距。如何加强房地产行业税收管理，让税收充分分享房地产业发展的成果，值得认真思考和研究解决。
一、房地产业税收管理的现状
房地产行业税收管理在某市地税是一个热点问题，也是一个焦点问题。该行业作为地方财政骨干支柱产业，对某市经济建设和发展起到了一定的推动作用，但同时，居高不下的房价和房地产行业的纳税现状又吸引了众多的目光和质疑。2006年，全市房地产行业企业所得税仅入库20多万元，土地增值税预征数不足100万元，到期清算大部分企业竟然没有增值额，还要退税。一边是飞涨的房价：2006年下半年均价是1600元-1700元/m2左右，到2007年5月多层开盘均价上升到2400元/m2左右，而2007年10月高层开盘均价飚升到2800元-2900元/m2左右；一边是房地产开发商巨额的利润：大部分房地产开发公司的土地为存量土地，工程成本按照现行国家统计局公布的平均物价指数4.5%计算上涨因素，而房价上涨了40%左右，也就是说，其上涨的房价基本上就是净利润。而另一边，则是税务部门既未征收到企业所得税，也未征收到土地增值税的尴尬。
二、房地产业税收管理存在的问题
我市房地产业税收管理的现状引起了省、市地税局的高度重视。市局先后多次召开房地产税收专题研讨会，并派出人员外出学习考察，同时聘请有关专家和注册造价师、注册会计师就成本核算、工程计量等方面的专业知识，举办了为期4天的培训班。在此基础上，统一组织了全市地税系统征管稽查能手，对市直属重点房地产企业进行了大规模的税收检查，其余各局也分别组织人员对房地产业进行了专项税收检查。
通过检查发现，我市房地产行业均为民营企业，大都实行家族式管理，财务核算不准确，财务制度不健全，财会人员素质普遍不高，企业负责人税法意识淡薄。
一是企业财务普遍混乱。表现在：延迟做账、延迟报表，其企业所得税申报数字的真实性也就可想而知；两套账，一套账应付财政局和税务局，账面反映为亏损或小额盈利，一套账应付银行，账面反映为盈利和经营良好，这样的用途是贷款方便；上、下年度余额结转不一致，尤其是开发产品（在建工程）科目的结转；两种核算方式，收入按收付实现制核算，成本按权责发生制核算，实际上是少进收入，多列成本。
二是原始凭证入帐混乱。表现在：地税代开发票多，主要是购沙石，这样就很容易虚增成本，而且漏掉了资源税，应使用工业品产品发票；大量使用过期作废的填开式发票，如国税的商业发票、地税的运输发票等；发票金额等重要指标被随意涂改；服务业发票有的无收款人印章；购进材料的发票只有入库单，无对方单位的货物清单，且发票金额较大，容易虚增成本，大宗材料的购进应有采购合同；记账凭证与原始凭证的金额不符，差额部分多为白条入帐。
三是会计科目核算混乱。表现在：营业外支出款项不在营业外支出科目核算，却在营业外收入科目的借方直接冲抵收入，漏计营业税；以前年度损益调整科目，年末应无余额，转至利润分配-未分配利润科目核算，而上下年结转余额不一致，直接影响下年度利润；实收资本科目，如2002年就应该到账的出资额，到2006年才到账。
四是成本费用核算混乱。表现在：业务招待费用直接进开发成本，这样在计算土地增值税时就会多加计20%的扣除额；代收代付款项直接进成本，如收取个人的天然气、收视费等；收入、成本不按配比原则进行，侵蚀企业所得税税基；同一年度涉及几个开发楼盘，又有外建、自建，其成本重复列支，自建工程未按规定申报缴纳建安营业税；企业单位以个人名义贷款，而利息由单位向银行支付。
五是纳税申报管理混乱。表现在：申报当期税款并缴纳当期税款，但实质是冲抵以往年度欠税，逃避滞纳金；印花税（购销合同）、房产税申报不及时，土地使用税只申报当期开发的土地，已经开发但尚未卖完的楼盘未进行申报。
六是现金流量大。企业所收房款诚信金，用收据收款，不存银行，大笔现金用于成本支出，为虚增成本，少列支出提供了便利条件。
三、规范房地产业税收管理的措施
针对房地产业税收管理存在的问题，结合征管工作实践，笔者认为应采取切实措施，进一步加强房地产业税收征管。
（一）强化税法宣传，逐步规范企业财务核算
结合实际多种形式开展税法宣传，不断提高开发企业对税法的遵从度。选配骨干力量定期对开发企业进行纳税辅导，提高企业会计和经理人员对财务会计知识、税法知识的认识，帮助企业建章立制，规范财务核算；对账务核算不健全的企业实行核定征收，建议根据房地产价格上涨形势，适当提高房地产行业的预计利润率和附征率，要使实行核定征收企业所得税和以预征方式征收土地增值税的企业总体税负高于查账征收企业，使开发企业从税收筹划的角度，自觉规范企业财务核算，自愿选择查账征收的征收方式。
（二）提高干部素质，全面推行精细化管理
注重政治思想教育，加强税收政策、财务会计、电脑技能等业务知识培训，全面提高干部综合素质，推行精细化管理。建立健全分片与分户相结合的管理机制，认真落实税收管理员制度；建立房地产税收分户式台账，具体登记房地产开发企业的基本情况、开发项目的基本资料等情况；设立项目登记卡，按幢编号，注明是否已销售、税款缴纳情况及购房者基本资料；督促房地产企业建立《开发产品备查簿》，详细登记每一套开发产品的建、销、存情况，并定期与税务部门的项目登记卡进行比对；推行全程跟踪管理，跟踪每一宗土地受让（转让）及使用、开发情况，直到企业结清税款为止；着重加强土地增值税和企业所得税的管理，对已完工的开发项目要及时进行企业所得税结算，对房屋已竣工验收或已销售的房地产开发企业要及时跟进管理，准确清算土地增值税税款。
（三）加强税务检查，严厉打击涉税违法行为
一是要根据房地产行业特点，对房地产企业信息、开发产品信息及税款征收、开票数据进行分析比对，从中发现疑点，确定重点检查对象，进行有针对性的检查。二是要多种检查方法并用，不能就帐查帐，要特别注重实地调查，必要时向购房者了解房屋受让情况，避免房地产开发企业少报或不报收入，偷逃税款。三是要注重检查质量，杜绝检查的随意性。对纳税有疑点的企业，要一查到底，查深查透，绝不能姑息迁就。四是要加大对涉税违法行为的处罚力度，增大偷逃税者的预期风险和机会成本，特别是加强对屡纠屡犯的房地产开发企业和重大涉税案件的查处和打击力度，通过税务检查形成对偷逃税企业的强大威慑力，使企业不想、不敢偷逃国家税款。