潘石屹：百日内房地产业将有剧变

2008-03-22 02:26:32　来源:上海证券报(上海)进入房地产贴吧共 311 条  黑马推荐
SOHO中国总裁潘石屹坦言，受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反映，并进入前所未有的融资艰难期。
地产企业临阵叫停赴港IPO在内地房地产业引发的效应开始显现，上海证券(行情股吧)报此前独家报道的“房企演绎地价股价对堵怪圈”正逐渐产生恶果。昨日，SOHO中国总裁潘石屹(博客)在接受上海证券报记者采访时坦言，受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反映，并进入前所未有的融资艰难期。
几乎与此同时，中国证监会发行部公开表示，支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，将不予核准。
一边是刚刚大量囤地再包装上市的企业融资受阻，一边是政府防止股市资金与土地资本的风险对接，去年本报所提出的“地价股价对赌”怪圈或将提前走向破灭。所谓“怪圈”的定义是：开发商先囤地，甚至负债囤地，以此为资本进行IPO融资；融得的钱或还债，或再用来买地囤地。这是一个恶性发展的连环套，一但资本市场信心不足，无法融得资金，开发商看似完美的资金链将顷刻破灭，加上房地产市场加紧调控，国内资本市场将严控股市资金用于囤地。接下来，开发商资金不足就会抛售物业，房价继续调整。
可见，房地产业是正处于敏感时期的高危行业。据业内人士介绍，以恒大为代表，今年排队境外上市的内地房企的有40多家，准备募集200亿美元。“赴港房企的IPO推迟是一个标志性事件，国际资本与中国房地产融资的对接通道正在缩窄，而国内物价上涨的压力下，政府会继续实行从紧货币政策，近日人民银行又一次提高银行存款准备金率就是最明显的信号。所以房地产行业承受的资金压力确实不小。”潘石屹称。
此外，潘石屹还指出，“目前国际资本市场的状况非常不堪，两个月前，美国商界人士都非常悲观，但政府人士从布什到鲍尔森都在不断给大家树立信心。但这两个月中，贝尔斯登等事件令国际资本市场信心不足。而中国经济日益紧密地与国际经济相联系，也令这一形势对中国市场的影响进一步加大。”
“总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”潘石屹认为，IPO遇挫的开发商会想出各种各样的办法，但到底会朝什么样的方向发展，还需要观察。房地产企业可能面临的具体困境包括：公司负债情况是否已经十分危急；产品定位是否符合市场需求，会不会与保障性住房形成冲突；同类住宅开发商之间竞争如何解决；从紧货币政策将减少按揭贷款，如何应对其对需求量的影响等。
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"次按风暴加股市不振,令亚洲房地产市场大大改变风险预期,不少房地产投资信托公司纷纷脱售房地产来减轻负债。"3月21日,新加坡华侨银行原分析员陈木坤(Tan Buck Koon)告诉本报记者。
陈木坤表示,在美国次按风暴连累下,澳大利亚多家房地产信托公司,包括Centro房地产集团、麦格理全国信托(Macquarie CountryWide Trust)等纷纷脱售物业来削减债务,以加强投资者对它们的债务状况的信心。
陈续称,"美国次按危机将拖累整个亚洲经济。除了亚洲制造业和金融业受到重创,房地产业也难逃此劫。"受到次按风暴的寒气吹袭及环球股市下滑影响,亚洲房地产市场已经出现疲软现象,在未来几个月内其交易量和价格都将下滑得很厉害。
业内观点：王石：房价仍将稳步上涨 万科将加紧并购
对于当前不断升温的楼市“拐点论”，王石表示，内地特别是珠三角地区，其楼价正理性地回落，但并不是说会出现大跌，内地楼市并不会如股市般从牛市转向熊市。
他说，虽然近期股市表现不理想，但并不会因此而影响内地楼市成交量的扩大。反而是内地宏调收紧银根，使得货币流动性减少，并可能导致房地产市场继续调整。在这种情况下，万科集团将把握宏调带来机遇，并购优质企业的住宅项目，可望维持集团资产回报率超过15％水平。
投资策略：中金公司(行情股吧):可逢低吸纳优质房地产股
投资者应摆脱“政策市”思维，相反股市急跌有助于股市的长期稳定，分析行业和个股基本面长期趋势和合理估值水平，在急跌中寻找反弹机会才是正道。经过近期股价大幅调整，大盘蓝筹股平均2008年市盈率已不到22倍，而其它很多中小盘个股市盈率仍高达30-50倍以上，估值风险较高。如果进行非对称加息，必然会挤压到银行的净息差，银行盈利将面临较大下调风险。而目前银行2008年平均市净率仍在3.2倍以上，股价调整的风险依然存在。房地产公司股价从高点回落至今幅度普遍超过了50%，股价对负面因素反映较为充分，从近期对全国主要城市房地产市场调研情况来看，房地产龙头企业销售和业绩情况可能要好于当前市场过度悲观的判断。进一步考虑到房地产行业稳定性对宏观经济全局的意义，对地产股票可逢低吸纳。
(本文来源：上海证券报 作者：于兵兵)