香港特区政府施政报告提出“置安心资助房屋计划” “夹心层”置业可先租后买（倾听）

香港特区政府施政报告提出“置安心资助房屋计划”
“夹心层”置业可先租后买（倾听）
本报记者 李海元《 人民日报 》（ 2010年11月04日   15 版）
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置业，在香港俗称“上车”。10月13日出炉的香港施政报告中“置安心资助房屋计划”为香港“夹心层”“上车”，又提供了一个选择。
根据计划，市民以五年期定额租金租住政府提供的住房，头两年只限租住，第三年起至搬离单位或租约期满后的两年内，租户可以选择以市价购入自住单位或计划下的其他物业，也可购买商品房。届时，政府返还50%的租金资助市民支付首期房款。
今年以来，香港政府已经连续三轮出手，压抑楼市炒风，但房价涨幅依然惊人。10月26日，香港政府公布的数据显示，100平方米以上住宅价格较2008年金融危机时回升约47%，甚至超出1997年楼市高峰13.8%。100平方米以下住宅价格也达到1997年楼市高峰时期的89%。
每年，香港有5万对新人结婚，1万人需要购置新房屋。而在“置业”大军中，最为尴尬的是那些事业刚刚起步，或储蓄不够，无力购买商品房的“夹心层”。
先租后买，政府提供首付援助
5月至9月间，除利用网络、电话和书信等方式向市民征求意见外，香港政府举办了3场咨询论坛、16场公众论坛，与专家学者、智库、专业团体、立法会议员和地产商人等举办多次讨论会研讨“夹心层”置业扶助政策。
2100多位市民，返回建议意见6500多条，网上论坛吸引1300多人参与，所有咨询会、研究报告和市民意见，政府都充分考量，“置安心”计划正是在这种背景下出炉。
“置安心”计划，允许符合条件的市民以5年期定额租金租住政府提供的住房，头两年只限租住，第三年起至搬离单位或租约期满后的两年内，租户可以选择以市价购入自住单位或计划下的其它物业，也可购买商品房。届时，政府返还50%的租金，资助市民支付首期房款。若市民选择5年期满后不置业，一半租金不予退还。
根据“置安心”计划，政府将分别在青衣、钻石山、沙田、大埔、屯门等地区预留土地，新建5000余套房屋。目前首个“置安心”项目已选址青衣青绿街，项目建成后将提供近1000套房屋，最早2011年接受市民申请，2014年下半年“入伙”。
参与计划的市民，需符合家庭收入和资产限定：比如单身申请人，月收入不超过2.3万港元，家庭申请人月收入不超过3.9万港元；资产上限方面，单身为30万港元，家庭为60万港元，且申请人和将会居住于“置安心”单位内的家人，不可在过往十年内拥有过物业。
“‘置安心’计划下兴建的房屋单位全部为中小户型，不设豪华会所、泳池等设施，单位建筑面积50—78平方米不等，实用率提高至80%。”特区运输及房屋局局长郑汝桦强调说。
“置业”计划涉及个人利益，对于哪些对象需要重点“照顾”，社会人士与政府想法“不谋而合”。家住港岛西坚尼地城的叶先生认为，应清楚认识明确划清政府在房屋住所方面的责任，杜绝部分青少年一些不切实际的期望。例如，有的年轻人月入港元1万左右，就业未久，若无家人资助首期，实难置业，这是现实。同样，月收入三五万港元，便想买五六百万港元中上价位的商品房，也是不太实际的。因此，政府应该协助25—35岁、大专以上文化程度、月收入在20000港元以内的单身人士。因为这些人都是香港未来的动力，如果他们有家的感觉，社会才会安稳，他们的下一代才会在安定的环境中成长，社会问题才会减少。
“市民有充分的时间估量自身需求和规避市场风险”
“上车”，是每个工薪族的梦，但仓促“上车”，可能变成一场噩梦。
35岁的于先生，在1998年3月第二次置业正值亚洲金融风暴期间，物业急速贬值，资不抵债，瞬间成为“负资产一族”，直到今年8月才挨过破产期。回顾过去十几年的痛苦经历，他感叹到：“勉强‘上车’杀伤力更大！”
因应社会现实，政府推出新的“置业”资助政策时，慎之又慎。郑汝桦表示，政府不希望“好心做坏事”，既要避免新措施推高需求，而令炽热的楼市“火上加油”，还须提防市民因心急获得资助而勉强“上车”。她认为，“置安心”计划为期长达7年，包括两年的“考虑期”，市民有充分的时间估量自身需求和规避市场风险，免去“被逼上车”之苦。
中学教师黄先生表示，经历过十多年前房地产泡沫破灭“阵痛”的港人，不希望简单地重复过去，希望新政更稳妥，更有保障。施政报告发布后，香港媒体通过网上平台，访问了2275名市民，其中支持“置安心”计划的有1520人，占总人数的67%，支持复建居屋的只有33%。
施政报告虽未提重建居屋，但“置安心”计划实际上称为“新一代居屋”。郑汝桦指出，“置安心”计划不用传统的方式来资助市民，而是针对处理难付首期的问题。“置安心”计划下的住宅单位，不设转售时限等方面的限制等问题，比居屋更有操作性和自由度。若计划有成效，政府会考虑继续推出更多房源，供应市场。
有专家在新政推行初期，提醒市民“上车”前，对置业涉及的法律知识、供款能力、按揭申请及按揭保险等，进行全面了解。此外，香港地产行政师学会副会长黄锦昌建议首次置业的巿民，除财政压力测试外，还要通过心理的压力测试，对楼价波动作好心理准备。
“先租后售模式下，若未来楼市逆转，受害者也不致太多”
上世纪70年代至2003年，香港曾推出“居者有其屋计划”，由政府委托香港房屋委员会负责该计划的选址、设计、开发和出售。居屋建成后，通常以成本价（市价的60%—70%）出售给中低收入者（月收入上限为23000港元，家庭资产不超过66万港元）。除了政府，私营开发商也曾参与计划。从1978年—2002年，居屋售出31万多套。2003年，居屋项目无限期停建。
“置安心”计划推出伊始，传出不少质疑之声，要求重建居屋的声音也不断出现。供职跑马地中原地产的经纪人吴先生忧虑，5年后的楼价无法预测，如果升幅超过预期，市民“上车”依然需要内心挣扎，而且政府公布的5000套房“远水不解近渴”，第一批1000个单位要在2014年供应市场，效果如何令人生疑。
但业内人士评论说，过往经验证明，发展居屋项目，从找到适当的土地到开工、落成、选号直至市民“入伙”，至少需要4—5年或者更长时间。其间，楼市变化可能翻天覆地，一旦房价大跌，市场供应的商品房即刻无人问津，居屋就更找不到买家，政府只能停售以免冲击楼市，相比之下，“先租后售”的模式更为稳妥。
“置安心”计划下政府资助的金额，以每个受惠家庭计算，大约相等于传统居屋的一半资助，动用纳税人的资源较少。供职一家保险公司的赵小姐表示，政府若复建居屋，是变相利用纳税人金钱资助部分市民置业，可能引起社会纷争。她指“置安心”计划是“醒目”政策，政府透过计划向申请人收取半数租金，可显著减轻供房人负担。
香港知名律师周浩鼎认为，现行条件下，政府不胡乱资助市民“上车”是务实做法，即使将来楼市逆转，泡沫爆破，受害者也不致太多，社会创伤也不致太严重。因为目前利率超低，资产市场大幅波动在所难免，政府在此形势下出重招或勉强出招，很容易对整体经济、市民造成严重伤害。