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落袋者胜利大逃亡

随着2010年“国十条”的出台，中国房地产市场迎来了调控之年，房价维持高位整理态势。土地市场受其影响而出现与前几年火爆局面截然相反的冷清。而进入年中，国土资源部对土地闲置等违法违规用地行为曝光和查处力度陡然增加，令房地产大佬们顿生寒意。

与目前那些手上握有大量未开发土地的囤地者相比，在调控风暴来临之前兑现囤地收益的开发商心情舒畅得多。他们完全不用理会逐渐趋严的调控政策，更没有陷身“黑名单”者的惶恐不安，而是尽可能潇洒地享受丰厚收益带来的奢侈生活。东方海外就是其中的幸运儿。

据媒体报道，2010年1月，东方海外与凯德置地达成协议，以总共150亿元的价格出售包括上海4幅地块在内的7个内地房地产项目。上海的4幅土地中至少有2幅闲置2年以上，包括东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块和中山公园地区的长宁区88街坊32/8丘地块。而占地面积为3.9万平方米的长乐路地块，早在2001年5月即已为东方海外所购得，直至转让前仅建造了两栋在建工程，地块的大部分面积空置了9年之久。

由于取得时间不同，东方海外这4幅在沪地块价格涨幅不一。以天平路地块为例，东方海外2005年购入的价格仅为2.9亿元。该公司对凯德置地承诺，一旦天平路地块由于“闲置土地”而被扣押或收回，将转回地皮权益5亿元。这也意味着，在四年时间里，该地块的价格至少上涨了70%。

相比天平地块，其他几幅地块的升值幅度更大。长宁区88街坊32/8丘地块购入时的价格仅为14.8亿元，现在的估值已经达到43.2亿元；同在2006年购入的南码头地块，当年的购入价格是4.8亿元，现在的估值已经达到了12.6亿元，涨幅均在两倍以上。

至于早在2001年就被收购并开始动迁的长乐路地块，由于无法确切了解东方海外当年的土地出让支付金额和动迁成本，因此无法估算上述项目的获利情况。但由于上述地皮时间年代较早，当时上海住宅价格低廉，2002年东方海外在发展该项目之初，也仅仅预计该项目的销售价格在1.5万-2万元/平方米，而该区域目前的新房销售价格可以达到10万元/平方米，增长了五六倍。地产业内专家指出，在过去的几年里，土地价格的涨幅要高于房价的涨幅。据此推测，东方海外长乐路项目的实际收益可能超过想象。

粗略计算可知，东方海外出售上海四幅地块，利润至少达40亿元。而摩根大通预估，东方海外向凯德置地出售7个项目，贡献的账面利润超过10亿美元。

在过去几年中，很多开发商都有东方海外一样的快乐。“小巨人”李泽楷旗下盈科大衍下属高置投资有限公司拿下北京三环内工体4号地，总价为5.1亿元，楼面地价约1.1万元/平方米，至2009年7月，“正在兴建中”的工体4号地被作价8亿元转让给香港瑞安地产，扣除先期投入的建筑成本，李泽楷至少收获了超过2亿元的囤地收益。“什么也不干，举举牌、刨两坑就能成为亿万富翁。”业界人士笑称。

港企围猎内地

囤地黑名单甫一发布，观察人士即发现，港企上市公司所占比重较大，几乎所有知名的房地产类上市公司均在名单之列，和记黄埔、华润置地、新鸿基、新世界地产、富力、雅居乐、信和集团、碧桂园、恒大地产，包括已经胜利大逃亡的东方海外，均在内地囤积着或囤积过大量土地。

在香港，地产商囤地现象非常少见。为何到了内地，这些地产商却疯狂圈地？业内人士指出，原因在于港府监管制度严于内地。据介绍，香港与内地在土地出让管理方面的差异表现在三个方面，第一是招标信息较内地更透明，而且用合约限定了项目完工日期；第二是拍卖过程公平、公开；第三是土地出让金付款时间短，政府不提供融资。

付款方式的差异可能是决定地产商弃港而选择内地囤地的最主要原因。香港要求成功拍得土地的开发商或个人在拍卖结束后28日内缴清全部地款，之后才能在律师协助下签订地契合同。而内地却允许开发商分期付款。港府要求地产商一次性付款的交易方式逼得地产商无法囤地，因为土地闲置成本太高，使得地产商必须尽快让项目动工并出售。即便地产商有足够的现金流，他也不敢捂地，因为港府与开发商签订的卖地合约中明定了完工时间等内容，如后者不照合同办事，常设的独立监督机构将向其开出昂贵的处罚单据，甚至收回土地。因为该监督机构并不代表出让地块的政府部门，不存在内地“地方政府与开发商利益趋同”问题。

对于上市公司热衷囤地的原因，知名地产商潘石屹称与融资密切相关。一般而言，囤地行为多发生在IPO之前。他解释道，这涉及到资本市场对上市房地产公司的评价指标。一般资本市场对上市公司的评价是看利润，衡量它的指标是PE。但对于房地产公司，还要看另一个指标NAV，囤地越多，NAV值越大。对即将上市的和已经上市的房地产公司，为了迎合资本市场，就要把NAV值做大，这就需要囤积大量的土地，“融资—囤地—再融资”成为上市公司一个简单的运作循环。