房地产能成为支柱产业吗？

现在，你该买房吗？ 开发商曝光楼市真相

　　引言

房地产能成为支柱产业吗？

　　2003年是“房地产支柱论”诞生的元年，这一年，房地产开发热潮一浪高过一浪，随之而来的是房价年年飙升。随后，全民卷入房地产，掀起了房地产的热潮。房地产因为其与上下游企业的关联性，成为事实上各个地方的支柱产业。

　　很多人对于房地产成为支柱产业很不满，有人说，房地产作为支柱产业就是拿空心大萝卜当做支柱。房子逐渐脱离消费品属性而变成投资品的过程，房地产业价格高歌猛进而成交量无法有效放大的过程，实际上也是这个行业外强中干、逐步走上空心化的过程。它就像一个空心大萝卜，萝卜的个头还在长，但里面却成了空絮。

　　有人认为，经济发展史也已证明，任何一个国家都不可能依靠“盖楼”实现经济的现代化，依靠房地产业拉动经济增长本身也不具有长久的可持续性。凡是将房地产作为支柱产业发展的国家，最终都吞下了房地产这个“支柱产业”的苦果。日本的房地产崩盘使得1990年后成为日本“失去的十年”。美国用房地产泡沫掩盖高科技泡沫，结果次贷危机将全世界拖入了金融危机，美国的经济也回到2007年的水平，至今没有恢复。沙漠神话迪拜，越来越像是一个海市蜃楼的神话。

　　也有人认为，那种否定房地产支柱产业说的论调过于片面。在他们看来，说房地产是支柱产业，并不是要将房地产一辈子当支柱产业。我们应该历史地和阶段地看问题，任何一个产业都有生命周期，因此，现阶段是城市化进程的时候，该房地产作为支柱产业，就应该当仁不让成为支柱产业，城市化进程完成的时候，房地产没有能力承担支柱产业的责任，自然就不能成为支柱产业。

　　陈国强教授认为，所谓房地产作为支柱产业，从2000年到2030年这样一个区间，可能是我们房地产产业作为一个支柱型的产业快速发展的区间。过了这个阶段，中国城市化进程如果到了70%以上，房地产支柱产业地位可能会回归到一个普通的产业地位。支柱产业地位形成既和中国城市化进程相适应，也和中国进入工业化高速发展期、中国消费进入新的消费阶段相关。

　　2009年，全球金融危机爆发，中国也面对着危机的冲击，为了提振经济，政府确定了十大振兴产业，据说，在构思阶段，房地产是其中之一，但是因为房价太高，民怨太大，最终房地产失去了进入十大产业的资格。但是，一个不容忽视的事实是，2009年中国经济能够保八成功，房地产在其中起到的作用非常巨大。有人认为，说房地产2009年拯救了中国经济都不为过。

　　不管如何看待房地产的作用，但有一点必须明白，中国的房地产和西方国家的房地产是两个完全不同的行业，如果不能认清中国房地产行业的本质，不尊重中国房地产行业的内在规律，盲目照搬西方国家的调控手段，只可能走上失败的道路。一、房地产的本质

　　1．房产是投资品，更是消费品

　　居住是人类与生俱来的需求，房屋就是用来满足人类居住这一需求的。不管是自住还是出租，都不脱离房屋居住这一功能。不同的是，有的人有钱，可以买地段好的、环境好的、面积大一些的房产，也可以装修好一些；没钱的，买一个小点的房子，周边配套不行，环境可能很差，上个班要花一个多小时在交通上，装修马马虎虎就行了。不管是有钱的还是没钱的，都希望能够有一套自己的房子，可以安心地住在里面。实在是暂时没有能力购买自己的房子，或者不愿意买房的，就只有通过租的方式来解决居住问题。不管怎么样，总是要找到一种办法来解决这一居住需求。

　　作为满足人类居住需求的房子，对每个人都关系重大。一旦这种居住需求受到危险，相当于是人的基本生存状况受到威胁，也就是人的存在受到威胁。这种状态所引起的个人焦虑以及社会震荡，都是非常可怕的事情，也会导致可怕的后果。

　　但是，在中国的房地产市场，却出现了一批投资人，他们买来房子，不是自住，也不出租，而是买来之后，装修好，然后囤积起来，等着房价走高后再卖出去，赚取中间的差价。这就是所谓的炒房人。在炒房人的心目中，房子总是有人要的，只要能买到房子，自然会有下家来接盘。这就有点像击鼓传花的游戏，谁都希望花在自己手里的时候鼓点不会停下来，谁都期待有人接下一棒。但是，鼓点终究会有停下来的时候，这就看谁的运气差，成了最后的买单者。整个房地产的炒作，于是就变成了一个博傻的游戏。

　　在炒房人看来，房产是投资品。中国的一些政策，也在明里暗里将房屋当做投资品对待。例如，全国人们都关注的CPI指标，就并没有将房屋的价格纳入进去，统计局给出的理由，就是房屋是投资品而不是消费品。房产作为投资品，在世界各国都是一样的。作为投资品，房产可以获得升值的好处，可以抵御通胀。

　　区分房产的投资品属性还是消费品属性，可以很好地理解中国房地产出现的很多匪夷所思的现象，比如“抢房”，比如恐慌性购买，比如囤房，比如囤地，等等，都可以从这个属性上去进行解释。

　　在中国，房屋不但是消费品，而且还是必需品，同时，还是区域垄断产品。房地产的这种属性，使得中国的房地产业跟欧美国家相比并不是同一个产业，因此，这时候参考欧美国家调控房地产的政策和经验，毫无疑问与中国房地产对症下药的可能性比较小，失败的命运在根基上就注定了。

　　根据经济学的规律我们知道，必需品是缺乏弹性的，或者说弹性很小。也就是说，不管价格如何，必需品都是必须的，每平方米5000元的价格人们必须买，每平方米1万元的价格也是必须买的。这就是很多人说房地产存在“刚需”的原因，也是开发商、炒房人敢于提价、抢房的内在逻辑。

　　如果只是必需品，那多增加供给就很好解决了。就像中国人吃饭是必须的，只需要增加大米的供应就行了。但是，房地产同时还是一个区域垄断产品。根据经济学的规律，垄断一定导致供给不足。于是，一方面是供给不足，一方面是需求不变，甚至随着人口的增加带来需求增加，人们对房屋的稳定需求与供给缺乏的矛盾成为中国房地产的主要矛盾，市场变成卖方市场。经历过20世纪80年代的人都知道，卖方市场就意味着生产商和销售商市场权力更大，竞争不充分，消费者没有挑选余地，只能想着尽可能的买到商品。

　　在西方国家，房地产更多地表现为投资品属性，在中国，房地产更多地表现为消费品属性。在投资品属性占主导地位的时候，就应该采取针对投资品的调控措施，在消费品属性占主导地位的时候，就应该采取针对消费品的调控措施。只有这样调控措施才能真正有效，2010年4月的调控政策向着这个方向迈出了一步。2．住房是一种必需品

　　房子在中国是一种必需品，这跟中国人的文化有很大的关系。

　　西方人是个体文化，强调自由，喜欢闯荡和流浪。中国人是群体文化，强调稳定，注重安土重迁。在西方人看来，拥有一套房屋与否并不重要，因为今天在这个地方，明天可能就在另外一个地方。拥有房子很可能成为累赘，租房子，倒是更好的选择。而中国人则不同，稳定是中国人内在的要求，一旦在一个地方习惯了，喜欢落地生根，很少愿意迁移到其他的地方去。因此，拥有自己的房子成为必然的选择。

　　在第一篇中我们还说过，很多地方还有盖房娶媳妇的传统。要娶媳妇，父母就必须为儿子准备好新房。否则，不但女方可能会提出异议，甚至自己也觉得做得不到位。一些专家学者提出岳母和大龄未婚女青年决定房价说，其背后的逻辑也就在这里。

　　中国人还有买房保存财富的传统。古代，田舍翁是很多人的梦想，“田”是土地，“舍”就是房屋。赵匡胤杯酒释兵权的时候，也劝大将们去做田舍翁，这样可以过逍遥日子。中国古人也很聪明，买房升值的事情很多，特别是在盛世时代，豪宅是财富的象征，而即使是一般的贫民，也喜欢买房置地，也算是给子孙一些遗产。中国的家庭财富是一代一代积累起来的，而古宅大院正是财富代际传递的一个例证。

　　有位朋友说，一套属于自己的房子是家庭的必需品，这句话并不准确，更应该是中国男人的必需品。因为在中国一个女人没有房子可以嫁一个有房子的男人，而一个男人没有房子娶老婆的事儿就有点玄，会被女朋友、亲人所看不起，承受着各种各样的压力。中国女人现在找男人的标准是：房子、车子、票子，这是铁定的事实，也是她们的基本要求，房子列第一位并不是说中国女人逼中国男人，而是因为她们太想有一个自己的家，太想拥有爱情空间，太想组建一个可以不必担心被房东赶走，不必担心搬家公司电话找不到，不必担心刚三个月吃奶的孩子在风雪夜哇哇大哭和父母一起搬家，更不必担心孩子上学因为没有房产证而受到学校拒收，成为文盲……

　　事实上，我们不能过分责备中国女人都是“现实性的动物”，因为在自然界必须要现实起来，才能真正的谋求生存，把自己的基因传递下去。

　　虽然房子不能吃也不能喝，但房产就跟油盐酱醋一样，却是中国人的必需品。正是因为它是老百姓的必需品，人们才会倾尽两代人的积蓄去付首付，炒房人才敢于如此大胆地去炒，开发商才敢于如此大胆的提价，因为他们知道，对房产的需求是确定无疑的，不管是什么价格，人们都会尽自己的所能去购买一套住房。对比住宅地产的火爆，再看看商业地产的冷清，对比开发商想尽办法要将商用的地转变成住宅用地，就更容易明白其中的逻辑了。3．房产具有区域垄断性

　　房产是垄断产品，是因为房屋都是建筑在土地上的。土地是不可移动和再生的，也是不可重复利用的，一块地面上已经建筑有房屋，就不可能再进行建筑，除非是拆倒了重建。因此，一块土地，根据相关的容积率要求，可以建筑的房产是确定的，不会多只会少。即使因为房地产的火爆，开发商通过各种关系改变容积率，增加的房产套数也是有限的，不足以对供给状况造成重大影响。因此，谁拥有了土地，谁就拥有了某一个区域房产供给的垄断权，这种垄断权力，来自于土地的特性。一些房地产开发商利用“帝都”、“皇家”、“园林”等概念来吸引购房者，就是考虑了土地的垄断性。

　　土地是不可移动和再生的，房产也一样。人们不能像移动大米一样将房产根据自己的意愿在不同区域间进行迁移。这除了土地的限制之外，也与房产本身的特性有关。上海的房产再贵，安徽的房产也不可能搬到上海去。虽然报道上也有移动的板房，或者说也有集装箱建房，但是这些做法都是暂时的，是过渡性的，不是普遍的现象，也不是长久的对策。即使是集装箱房子，搬迁的时候也是非常麻烦的，并不真正具有迁移性。房产的这种固着性让人们不能像“进口”大米那样从其他的地方“进口”房子，这也就限制了一定区域的房产供给，也使得房产具有了一定的垄断性。

　　当然，房产不能搬迁，但人是可以迁移的。因此，工作在某一个地方的人们，他们并不一定要在当地购买房产，而是可以在离该地一定距离的地方购买房产。这是一种变异形式的“进口”，相当于是增加了一定的供给。在北京，很多人觉得城区的房产价格太高，选择在郊区购买房产，就是在这种逻辑指导下做出的选择。但是，因为上班、交通等条件的限制，这种改变对空间距离和时间距离是有要求的，不可能随意拉长，也就限制了通过这种形式“进口”的房产是有限的，供给不可能随意的增加。房产依旧具有一定的垄断性。

　　大部分的垄断之所以是阻碍产业发展的因素，是因为他们压制竞争和阻塞资源继续优化配置的通道，只追求垄断利润。我们可以回顾一下，凡是垄断色彩比较强烈的产业，大多都是价格飞涨的行业。房地产表面上是非垄断的，但是，垄断的土地供应和银行信贷倾斜足可以遏制大部分民企。

　　土地的垄断性造成房产建筑的基础不足，房产的垄断性造成房产供给不足，两者使得房产成为一种垄断产品。世界上所有的垄断产品，首先都肯定是谋求高价的，因此，开发商将房产价格定高，并不是开发商的道德有问题，而是符合经济规律的做法。同时，垄断产品，相比于竞争的状态下，质量是要差的，这也是符合经济规律的做法，在中国这样一个监管缺失的地方，质量就更容易出问题，楼裂裂、楼沉沉等的出现，已经是最好的证明。此外，垄断都容易产生腐败，这也是符合经济规律的行为。经适房成为腐败高发区、土地局官员被腐败击倒，这些都是不足为奇的事情，跟他们个人的道德无关。想通过道德规劝的方式解决这些问题也注定是徒劳。

　　2010年两会后，北京出现央企疯狂拿地制造地王的现象，据说房地产老大万科被挤出一线城市，任志强只能到三线城市谋求发展，这些都跟垄断有关。

　　在三央企疯狂拿地的时候，央视主持人白岩松发问道，房地产市场究竟是总理说了算，还是总经理说了算。很多人将此视为对高房价的无奈，但事实上，都要听市场的，都要服从经济规律。

　　一个产品既是必需品，又是垄断品，同时被定位于投资品，在市场经济社会，还从来没有这样的商品，如果一定说有的话，最接近的可能就是发行权掌握在各国政府手中的货币。换句话说，或许在目前的中国，房地产具备和货币一样的性质。相信只要有能力，谁都愿意拥有更多的货币，同理，只要有可能，谁都愿意拥有更多房产。

　　认识中国房地产行业的本质，我们的政策才不会头痛医头脚痛医脚，才可能真正有效。我们不必期望政府打压房价，只要政府能够规范市场，形成有效的机制增加住房供应，从根本上平抑房价。依照市场经济规律办事，政府的归政府负责，市场的归市场调节。离开了房地产行业的本质，不论是单纯地增加供给还是压制需求，不论是打压房价还是打压炒房人，都不可能真正解决问题。

　　但是，在中国，要真正从本质去理解一件事，按照事物的本质要求去采取对策，好像从来就不是那么容易的事情。房地产市场不过是又一次给出了证明。1．高房价为何会掏空竞争力

　　房地产市场的崛起，是否会削弱其他产业的竞争力？这已经成为很重要的问题。很多人说，因为高房价的原因，一方面很多原来做实业的资金被引诱投入房地产市场，要么是做开发商，要么是成为炒房资金；另一方面高房价透支了老百姓的消费能力，没有多余的资金用于其他产品的消费。总之，不管是企业的资金还是老百姓的资金，都被房地产所吸附，阻碍了其他产业的发展。

　　很多人甚至认为，房地产已经绑架了中国经济，因为房地产连着银行。房地产不好，银行给房地产的贷款，包括给开发商和炒房人的贷款，很可能就会从优质资产变成问题资产。银行资产的安全性受到威胁，银行系统有可能出现问题，而银行作为整个经济系统的“血液”部门，一旦出现问题，将会对整个经济造成毁灭性的打击。因此，在宏观调控的时候，很多开发商笃定政府不敢对房地产下重手，就是因为觉得政府会讳疾忌医，不可能真正将房地产打压下去，因而造成了他们的一些行为变本加厉。在2008年宏观调控的时候，有开发商就断言，并不怕政府打压房地产，因为自己背后连着的是银行，银行会比开发商先倒下，而政府是绝对不会允许银行倒下的。

　　同时，房地产还连着地方政府。土地财政的存在，让地方政府对房地产调控投鼠忌器，深怕因为对房地产的调控，导致地方财政收入受到影响，进而影响地方的发展。因此，才会有一些地方政府成为房地产的“托儿”，宣称到自己的地区搞开发，赚了算开发商的，赔了算地方政府的。也还有一些地方政府，面对中央制定的房地产调控政策，做出自己的“理解”与“转化”，导致政策执行走样，调控效果落空。房价始终在不可控的状态下飙涨，为了购买一套住房，民众不得不倾尽自己的所有。买了一套房子，生活要降低好几个台阶，因为已经无力再支付其他方面的消费了。

　　为了遏制房地产价格和规范房地产市场，很多人主张政府介入房地产市场，希望通过行政手段来降低房价，使得中国经济能够走向正轨，不至于出现房地产一个行业独大的情况。比如，清华大学经管学院教授李稻葵认为，房价高涨将会影响中国经济的竞争力，因此房地产是后金融危机时代中国最需要改革的产业。“我认为'二次房改'并不遥远，也许不会称作'二次房改'，但基本方向是一致的，就是政府更大力度地介入房地产市场。”

　　房地产是不是掏空了竞争力，这是个人们见仁见智的问题，不过，我们倒是可以仔细地审查一下，为什么资金都往房地产跑。从消费者方面来说，第一部分的本质已经有了详细的叙述。从生产者开发商方面来说，之所以蜂拥进入房地产行业，道理很简单，就是相比于其他行业，房地产行业能赚钱，或者能够更加轻松地赚钱，或者能赚大钱。

　　资金总是以利润为导向，现在热钱为什么都追逐房地产，就是因为其他产业相对不好了，才导致产业资本变成了热钱，大家都在房地产这个行业里抱团取暖。如果其他产业好起来，这些资本就会开始回归本位。

　　因此，与其说房地产掏空了竞争力，更准确的说法或许是因为其他产业本来就没有吸引力了，所以导致更多的资金流入房地产行业，大面积的非房地产主业的央企进入房地产行业，就是因为2008年经济危机之后，央企获得的大量低价资金没有出路，只好进入房地产行业。如果其他产业具备了吸引力，那么，资金自然会流出房地产行业，进入实体经济的其他产业部门。

　　解决房地产对资金的吸附问题，可以从两个方面入手：一方面是降低房地产行业的赚钱效应，也就是降低房价。一方面是增加其他产业的盈利预期，也就是增加其他产业对资金的吸引力。

　　现在大家比较关注的是第一个方面，期望政府能够打压房价，增加开发商或者炒房人的成本。这是比较简单直接的思维，也是比较能够得到舆论赞许的做法。殊不知，如果不能从房地产的本质上来思考问题，不能从本质出发提出政策，这些成本最后都有可能被转嫁到真正的消费者身上，造成消费能力的严重降低，更使得其他产业失去了发展的空间。

　　当前资产价格上涨过快的一个重要原因是生产能力过剩，导致企业利润率下降，资本被迫抱团转移到房地产市场寻求更大利润，因此，要解决高房价问题，其中一个重要的途径是为资本寻找到出路，激活民间资本创富能力。

　　2010年5月颁发了国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展若干意见，是政府试着为房地产找接班人。垄断限制了中国市场经济向着纵深发展的脚步。凡是民间资本参与比较充分的地方，已经是产品过剩了，生产得越多死得越快，谁还愿意生产呢？但那些利润丰厚的部门，却被效率低迷人浮于事的国企霸占着，民间资本没办法进入，没有竞争的产业岂能有更高的效率和更优化的资源配置呢？因此，这次国务院的意见就是针对这些非改不可的难题了，以前搞增量改革，尽量不触及既得利益集团的神经，随着大部分的产业生产过剩，不打破利益集团的盘踞的阵地，可能要出大问题。更重要的是，不能为中国经济找到更坚实的动力源，岂不是坏了大事吗？

　　房地产已经将中国经济托出了金融危机的泥潭，现在卸磨杀驴还需要找好替身，否则，难免经济硬着陆，陷入滞胀的境地。因此，这次国务院颁布的促进民间投资意见，就是寻找新生带，继续激活经济腾飞的密码。这个意见更明确了政府应当垄断的范围。政府投资主要用于关系国家安全、市场不能有效配置资源的经济和社会领域。也就是说，其他的领域民间资本都可以做。

　　有两点值得我们注意：第一，鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。这与笔者前期多次建议的让民间资本参与保障性住房建设的思路一致。但关键是要制定好细则，让房企有利可图，又不至于暴利。方向固然重要，但路线和细节指南更重要，我们期待这些细则能够尽快出炉，具有可操作性。

　　第二，允许民间资本兴办金融机构。这在以前是不可想象的，即使是有，也是限制很严格。这次意见很明确地提出了几个鼓励的行为，比如支持民间资本以入股方式参与商业银行的增资扩股，参与农村信用社、城市信用社的改制工作。鼓励民间资本发起或参与设立村镇银行、贷款公司、农村资金互助社等金融机构，放宽村镇银行或社区银行中法人银行最低出资比例的限制。在实践中，笔者接触过村镇银行，这种形式实质上是一个重要开拓，既然以前很多银行难以放开，开辟新形式来接纳更多的民间资本和外资也能促进金融业的发展。

　　相信只要我们切实能够打破盘踞多年的既得利益集团的产业，我们就能真正地促进产业升级换代的任务，否则，天天喊淘汰落后产能和升级换代都是难有实效的。在这里，我们还要呼吁，既然打破了垄断产业解放生产力，也要将压在服务业头上的重税去掉，以促进经济和就业。

　　增加其他产业的吸引力，是一件更加艰苦的工作，也是一件更加有效的工作。这需要政府做出更大的努力，从政策、市场环境、进入退出机制等各个方面对自身的行为进行规范，避免因为政府的税费而导致企业无法持续经营的情况出现，从而赶走投资者。

　　因此，要改变房地产对资金的吸引力，降低房价只是表象，更要关注降低房价背后的逻辑和行为。否则，即使房价下跌了，可能真正得利的还是有钱阶层和有权阶层，普通老百姓并没有享受到相应的利益。老百姓买一套房子依旧要倾尽一生的积蓄，依旧没有多余的资金投入其他产品的消费，也依旧会压制其他产业的发展。不过，2010年4月的政策，终于在这个层面有了进步，也看到了逼近本质思考问题的希望。

　　热钱其实是最敏感的，一旦科技有所进步或者新兴产业的崛起，它们就会迅速进入，或者是其他产业慢慢地走出低谷，它们也就会慢慢归位。这个时候，不用逼迫，它们自然就流出房地产行业，进入了其他行业寻求机会了。

　　评论中国房地产会步日本后尘吗

　　20世纪80年代是日本的泡沫经济时代，当时的日本投机盛行，资产价格迅速上扬，受到所谓“土地不会贬值”的土地神话的影响，转卖土地投机盛行。当时东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买美国全部国土的水平，而银行则以不断升值的土地作为担保，向债务人大量贷款。地价和房价上涨使得居民财富在账面上显得更为富有，刺激了日本的消费，于是，日本的投机活动遍布很多产业，进一步助涨了投机行为，转向不动产的投机和资本市场的投机进一步向各个行业蔓延，企业越来越追求规模而不是效益。90年代初，日本泡沫经济宣告破产。1989年12月29日，日经平均股价达到最高38957.00点，此后开始下跌，土地价格也在1991年左右开始下跌，泡沫经济开始正式破裂，日本从此经历“失去的十年”。到现在，日本经济依旧处于低位徘徊中。

　　经济评论家马丁·沃尔夫撰文指出，在一个企业储蓄和固定投资水平相当高的追赶型经济体中，当经济从迅速增长开始放缓时，需求可能非常难以管理。如果有意推动信贷增长和资产价格泡沫来维持需求，情况更是如此。

　　毫无疑问，中国就是这样一个国家。事实上，很多人认为，如果中国的房价问题不处理好，不能有效化解高房价对经济的冲击，中国经济很可能像日本一样经历大衰退，并且最终诱发社会危机。世界经济论坛将中国高房价、发达国家的财政危机、广泛的资产价格崩溃，列为2010年及未来几年全球稳定面临的最大风险。网上曾经流传着一份中国房地产崩盘路线图，作者将2009年中国房地产价格以及国内外经济环境与20世纪90年代日本经济崩溃前的情况对比，最后得出结论，中国房地产将在2012年崩盘。

　　高房价已经成为中国的事实，当前，中国的土地市场投机正在兴起，房价也在飙涨，特别是一线城市的房价更是如同脱缰了的野马一般，这和日本有点类似，但是，是不是高房价一定就导致日本的危机，这与对待高房价的态度和手段有关系，不能一概而论。

　　根据一般的经济学理论，如果价格高，就会导致供给增加，平抑供需扭曲的情况，实现价格的下降。如何增加供给，中国要比日本的余地多得多。

　　第一，完全可以增加土地供应量。中国毕竟是大国，日本是小岛国，随着农业科技的提高，中国的建筑用地后备力量十分强悍。第二，中国不像日本，很多地方并不是地震多发带，因此完全可以提高容积率，拔高楼层来增加供给。第三，中国完全可以调整供给结构，建立梯度消费住房制度，从20～30平方米的迷你型，到50～70平方米的小户型，再到90平方米的中户型，这样完全可以放大供给量，梯度产品能够有效地规避金融风险以及高房价对百姓的灼伤。再加上一系列的保障房政策，完全可以低风险地解决高房价的难题，而不至于将自己逼入死地。

　　在实体经济还没有完全走过紧缩的时候，货币政策千万要慎用，如果按照上述调整供给结构以增加供给的思路，还是可以解决高房价对经济的冲击和减轻对普通百姓的灼伤的。在考虑使用推出推高成本的加税政策、野蛮打压政策和让血管爆裂的金融紧缩政策的时候，一定要充分调研，否则，就可能重蹈日本的覆辙。只是，如果重演了日式危机，我们做好准备了吗？特别是地方政府依赖土地财政发展经济和保护社会稳定，准备好对策了吗？银行准备好房地产暴跌，大量的坏账爆发后该为何应对了吗？中国经济准备好了没有支柱产业领航的办法了吗？我们准备好怎样渡过低增长和高失业的时代了吗？

　　开发商是如何炼成的

　　引言谁可以做开发商？

　　中国的房地产发展史是一个奇迹。这是一个千年未遇的时代；这个时代提供了群龙争霸的舞台；这个舞台上演了无数创业成功的故事；这些故事启示了令人回味的人生真谛。在房地产这个舞台上，风风雨雨十几年，多少地产大亨群星璀璨，多少草寇落荒而逃。

　　房地产热也将开发商推向了前台，很多开发商甚至像明星一样被人关注，如万科的王石，就被称为中国最潇洒的董事长，人们关注到王石，一般并不是万科最近又有什么楼盘了，而是王石最近又到哪里登山了、又给哪家企业代言了等与房地产无关的“花边信息”。如SOHO的潘石屹，竟然闯入娱乐业中，参演电影《阿司匹林》。如华远的任志强，则以其敢讲敢说的风格，被人称为“任大炮”。2010年5月在大连参加一次论坛的时候，任志强遭遇扔鞋事件，一时间引起了媒体的一片关注，任志强自己心态倒好，自称是享受了和总统同等的待遇。

　　他们是怎么成为开发商的？成为开发商需要具备什么样的条件？或者用一句流行的话说：开发商是如何炼成的？

　　本篇我们关注了开发商的类型，以一个典型案例来剖析开发商的成长路径，并且对开发商从拿地到建成的整个过程进行了叙述，有助于读者更好地理解开发商这个群体。

　　1．中国开发商的几种类型

　　开发商是一个干融资、投资、圈地、项目开发建设的人群和机构。开发商诞生于20世纪90年代，有人说，在中国这个社会，谁有关系，谁有钱，谁有胆识，都可以尝试担当开发商。国营企业、外资机构、先入为主的民营企业、社会关系极为良好的下海公务员、城郊结合部拥有土地的农村经济组织等机构形成了中国房地产开发商的几大类型。

　　1992-1993年，我国出现了第一波房地产热潮，这是史无前例的一种局面。在当时的经济背景下，中国房地产投资异常活跃，一下子诞生了许许多多的房地产企业。其中，国有房地产企业占了大多数，例如中房集团、住总建设等。

　　外资机构进入中国房地产行业比较早，香港一些财团如李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔，李兆基的恒基兆业、新鸿基等，进入内地房地产行业都非常早。1992年，长江实业就取得了王府井东方广场所在地块的开发权。这些境外机构基本上都集中在北京、上海等一线城市进行高档楼宇和写字楼开发。

　　许多境外机构一开始的定位就是瞄准一线城市的重要商圈，专做高档住宅楼宇和商业地产项目。如20世纪90年代初期和中期，在房地产开发前期阶段，南京西路、淮海路、外滩商圈、陆家嘴金融圈等上海的许多重要商圈都被香港及境外的地产商所拥有。港商凭借雄厚的资金实力与驾轻就熟的商业运筹经验，在上海这种不可复制的黄金地段，先入为主拿下地块，然后通过几年的运作，一座座商场、写字楼、宾馆拔地而起，如香港广场、金钟广场、时代广场、恒隆广场、中信泰富、嘉里中心等。然而在当时业内人的眼里，他们并不认同这些境外机构的做法，认为这些境外机构不会快速赚钱，前期投资大，回报慢，资金占用周期长。

　　在整个20世纪90年代里，商场、写字楼物业并不是香饽饽，出租率很低，甚至被套牢。不过回过头来，从现在的时点看这些商业地产，业内无不为之感叹，它们占据了上海黄金商圈的战略要地，其丰厚、稳定的收益使后人追悔莫及。

　　民营房地产企业也开始崭露头角。虽然资本金不是很充足，但很有活力，许多企业后来成为了知名的房地产企业，比如万科、万通、合生、富力、绿城等。随着房地产市场的活跃度不断增加，房地产民营企业无论从数量上还是从业人数的递增上都在不断发展。总体上来说，中国民营房地产企业资产规模相对较小。如万科，成立于1984年5月，号称目前中国最大的专业住宅开发企业，总资产不过100亿元左右，但香港的长江实业、新鸿基等地产公司的总资产早已超过1000亿元。

　　房地产企业里面还有一种类型，要说归属也是民营企业，但他们是在市场浪潮中下海的公务员，由于他们社会关系极为良好，在商海里如鱼得水，很容易以小博大。

　　在早年的开发商机构中，大家的资本结构是不在一条起跑线上的。中国内地的民营开发商，往往是资本门槛低，瞄准的是住宅开发为主，兼带社区商业的开发。

　　20世纪90年代初期的开发商，最没有钱的就是那些农村经济组织。它们往往是城郊结合部生产大队成立的房地产公司，它们凭着独特的土地资源优势，到相关房地产主管部门报规划，申请土地批租。那时候实行的都是协议转让，只要解决好农民安置问题，其他问题都不是问题，所以资金门槛极低，几百万元甚至一二百万元就可以拿到土地证。先动工开发，土地款可以分期付款，即到了预售以后再支付。大多数的开发商还是比较守信，有了钱开始慢慢支付土地款，但也有良莠不齐的开发商，到最好房子都卖完了，还没有支付土地款，于是造成了一系列的法律纠纷，出现业主拿房入住后产权证没法办出来等问题。

　　随着体制的改革，许多集体经济纷纷转制，原来的集体性质的房地产公司都转制给个人经营。从此这些集体房地产公司的老总们就顶着公司的负债，变为民营企业了。这些被转制的公司，都在不同程度上持有土地资源，也造就了他们后续发展的基础。这批企业家赶上了中国经济体制改革的大好时光，其中的不少人后来就成为富豪甚至超级富豪。

　　也有一批开发商原先是做建筑商的。开始的时候是因为没有办法，替开发商建完房屋之后还得替开发商卖楼，于是建筑型房地产企业的开发商就产生了。它们从乙方做成了甲方，从无奈到后来发展成众多房地产富豪。这类房地产商中以浙江居多。

　　在20世纪90年代与21世纪初，国内地产商凭借自己的人脉与土地资源优势，迅速在住宅地产领域快速扩张，完成了原始积累，从初始资金几百万元至几千万元，一跃变为亿元乃至上百亿元的富商，一个个地产神话就此诞生。2．开发商的成长史

　　回顾中国本土开发商的发迹史，有的是凭着自己的胆识和眼光，借助改革开放的大好时光给予的机会，在机会到来的时候，能够迅速捕捉到商机。在整个20世纪90年代中国的开发商，实际上并不都能在房地产开发上盈利，许多房企受制于20世纪90年代第一轮宏观调控的影响，许多项目资金链都相当窘迫，在现金为王面前，只能望洋兴叹。20世纪90年代之所以出现大量的烂尾楼，一方面是市场的需求不旺盛，更关键是开发商被资金所压死。20世纪90年代的绝大多数房地产项目并不像2000年后那样利润丰厚，盈利还很有限，真正资产规模的发迹，大多数富豪还是到了2000年后才有了几何级数的突破。

　　在上海郊区有一位目前有着三十多亿元资产规模的民营企业家吴沪康。在20世纪90年代他管理着一家生产制造型企业。20世纪90年代后期，上级要求这家集体企业也转制给个人经营。虽然这家企业是制造型企业，但同时在上海南汇海边持有一块1000多亩的住宅用地，其中一部分土地已经拿到土地证，另一部分在大市政规划里面，没有去办理土地证。这块土地在当年由于是滩涂，几乎没有什么动拆迁安置，所以土地成本极为便宜，每亩土地只要支付4万多元的出让金即可。

　　吴沪康当年把企业接管过来，顶着几千万元的原先集体企业的银行负债，艰难地开始了他那传奇式的商海生涯。那块土地在当时所处的位置周边是一片荒滩，没有任何人气，大市政配套都不齐全，也无法投入开发住宅小区。吴老板在那个年头经营是很痛苦的，一方面制造型企业在逐步走下坡路，另一方面持有土地也无法投入产出，而且每月还要支付繁重的银行利息。

　　相信风水的人说，许多人与生俱来就有财运，吴老板就是这样的人，是一个有福分的人。转眼到了2000年后，他持有的那块土地被规划成了上海临港新城，随后这块土地的价格就扶摇而上了。

　　临港新城现在已经归属于浦东新区了，是上海东部的门户，拥有重要的地理位置与战略位置。芦潮港为国家一级口岸，洋山深水港为一个城市深水港。临港新城规划辖区面积453.26平方千米，人口近60万。在这样的大背景下，吴老板的地块随着土地资源的不断稀缺和土地整体价格的飙升，自然是百倍的上涨。2000年后，吴老板光在这块土地上的增值，身价就变成了十多亿元。

　　如果没有企业的转制，如果没有这家企业的土地储备，吴老板就不可能在2000年后资产出现几何级数的突变。有了丰厚的资金做铺垫就能做更多的事情，例如运作几十万平方米的动迁房基地，尽管这块利润很低，但在做动迁房基地里面还有很多商业配套房，这就弥补了利润不足的空白。同时，政府为了弥补动迁房周期长，搞动迁房开发商前期需要垫相当数量的资金，建成后政府才按照需求逐步回购的不足。所以地方政府再批给吴老板十几万建筑平方米的别墅用地，每平方米最后能赚到1万多元的毛利，这对他等于是如虎添翼，资金也就像滚雪球那样越滚越大。

　　开发商都是资本运作的高手，吴老板也不例外。在20世纪90年代证券市场里，在没有太多人看好法人股转让的时候，吴沪康毅然买了几千万股价格只有一元多的法人股。在持有10年后，大小非解禁了，吴老板又在股市上又大赚了一把，个人资产又拔升了许多。钱生钱，项目滚项目，富豪就是这样产生的。

　　近年来，很善于运用电视、网络、报纸提高影响力的潘石屹，似乎成了行业里面的意见领袖，经常在各大媒体抛头露面。潘石屹是甘肃天水的农村孩子，家境贫寒，父亲又被划为右派。1989年左右，潘石屹跟从冯仑在海南炒地产，闯海南挖掘到了第一桶金。1992年左右进军北京，通过当年在华尔街高盛银行工作的妻子张欣的帮助，在北京从收购烂尾楼SOHO一点点做大，现在成了在香港上市的房地产公司--SOHO中国董事长兼联席总裁。潘石屹开发的SOHO品牌在北京CBD占有了一定的市场份额。中国改革开放30多年来确实造就了无数的创业成功者，这是时代给予的机会。一个人能在事业上获得成功，这实际上是一种综合因素。在成功的道路上，一个人的勤奋、毅力与天赋是很重要的。然而机遇也是不可缺少的，再好的种子如果落在荒芜的沙漠上，那也是很难发芽成长的。机遇对成功是很重要，但它毕竟只是提供一种条件和一种可能，要变成现实，还得通过自己的顽强努力去拼搏才能实现。有时机遇就在你面前，看你是如何挖掘它。如果你没有丰富的阅历，没有一种敏锐的洞察力，机遇就可能瞬时而过。生活中处处都有机会，只要你能留心它，发现它，并善于抓住它。

　　开发商的成长，无外乎这样几个因素：

　　第一，资金的杠杆效应，开发商利用资金的杠杆效应，以小博大，一步一步地长大。房地产是资金密集行业，如果全部用手头自有资金来开发，对于中国开发商来说是没办法做到的，只有通过银行融资，继而拿地，四证齐全，通过在建项目再融资。一般来说一个项目的开发成功，自有资金在早期最多也就是20%左右，有的甚至还不到。到了2000年后，资本门槛高了，自有资金充足率也要求高了，开发商项目中的自有资金一般也就是在30%上下。成功的开发商都是利用资金杠杆效应的高手，与银行建立了良好的合作关系。或通过私募募集，填补项目前期的资金空白。私募的对象一般是行业以外的投资者，给投资者30%左右的资金回报率即可。

　　在中国，银行老总们不像是金融家，倒像是官员；而开发商不像是开发商，倒像是金融家。因为房地产项目需要的资本特别大，中国的开发商虽然发展很快，但私有资本毕竟很少，很多项目都需要四两拨千斤式的操作。融资和拿地，成为决定整个房地产开发流程最核心的问题。

　　第二，土地在房地产利润里面占了很大权重，中国的开发商好多是靠土地的增值而发财的。建安成本在各个项目里面差异不大，最多是项目的景观投入与外立面的用材。所以土地价格的高与低，是项目利润的真正所在。土地对开发商来说就是身家性命，没有土地就无法构成房地产企业，更谈不上利润。同时土地还有个不断增值的过程，在2000年后往往慢悠悠开发一个项目，周期拉得长利润就丰厚。比如一家开发商用了六年时间开发了一个10万平方米的社区，与另一家开发商利用六年时间，前后开发了两个10万平方米的社区，其核算利润差异不大。因为后一家开发商走的是快进快出的操盘原则，每个项目的利润没有第一家开发商赚得多。前面这家开发商在慢悠悠地开发过程中，随着房价的飞涨，土地也随之大幅度的增值，开发商始终抓住了房地产最大利润点--土地，到最后项目的利润达到了最大化。

　　第三，与地方政府达成共识，建立良好的关系。几乎每一家开发商都与当地的地方政府建立了非常融洽的关系，没有地方政府的支持与配合，项目就无法取得圆满进展。协议转让时代拿地，没有政府支持，就没办法拿到既价格优惠又土地区位较好的项目。20世纪90年代开发商拿地很容易，那时还实行的是协议转让，只要开发商看好某块土地，通过与地方政府的协商，包括容积率、地价等达成共识，支付土地出让金和前期费用，土地项目就很快转手过户到开发商名下。就是在招拍挂的时代，由于竞争厉害，为了志在必得，开发商也会与当地政府相互配合，从而摘得土地。所以就会出现一些阴暗面，比如，不少地方的土地储备中心与开发商有暗箱操作的行为。在招拍挂过程中故意设置门槛，政府与开发商在招拍挂之前签订招商协议。最后不管土地价格竞争得多高，开标后开发商可以从地方政府手中获得“优惠奖励”返回。

　　更有甚者，一些地方为配合某家开发商保证获得土地，趁年底春节前突然挂牌，大多数开发商正在忙于年底关口时，土地挂牌悄然进行，使得其他开发商措手不及。许多地块在挂牌公告发布会上，土地储备中心的工作人员就直截了当地告知前来咨询的商家，此地块已名花有主，直接把竞争者挡之门外。

　　资料：2008年4月20日，来自广东佛山的房地产企业碧桂园成功在香港上市，那天起人们就已经意识到，在当年的百富榜上，首富必将出现一个新的名字。10月8日，《福布斯》亚洲版“中国40富豪榜”公布，两天之后，胡润百富榜揭晓。排名两张榜单第一的同是碧桂园董事局主席杨国强的二女儿杨惠妍。这个取代玖龙纸业董事长张茵首富位置的女富豪当时年仅26岁。碧桂园的成功，被称为“农民”创造的房地产航母。今年54岁的杨国强出身广东顺德，自幼家贫，17岁前未穿过鞋。他曾放牛种田、做泥水匠及建筑包工头，当时月入180元人民币。1992年，随着邓小平南巡讲话的发表，沿海开放的几个城市，出现了一股房地产投资和开发的狂潮。也正是这个时候，杨国强开始了自己的房地产创业之路。当年，顺德碧桂园的开发商由于第一期销售情况一般，其中一个股东准备退出，当时主业还是建筑承包商的杨国强毅然接盘，低价买下顺德碧江及桂山交界的大片荒地，兴建4000套别墅和洋房，并以“碧桂园”命名，开始进军房地产。而刚刚起步的“碧桂园”却遭遇到了1993年的宏观调控，杨国强接手的碧桂园4000套房只卖出了3套，几成烂尾楼。靠着建造国际学校成功摆脱危机之后，1998年的房改让碧桂园真正进入了黄金时期。1999年，碧桂园进入广州，“用生产商品的方式来盖房子”。2001年，碧桂园凤凰城项目公开销售，杨国强打着“价廉物美”的大旗，大卖特卖。到现在为止，碧桂园创造的一分钟销售一套别墅、一天之内销售7.5亿元的神话还没有开发商可以打破。对此，业内形容为“像卖白菜一样卖房子”。

　　3．开发商是高风险行业

　　在过去的年代，赚钱的房地产企业很多，但也有亏钱的企业。早期的内资房地产企业，特别是民营房企，资本门槛都很低，抗风险能力相对较弱。一旦销售不快，自有资金不充足，就抵不住巨大的市场压力。大量在建楼盘成为了烂尾楼，在高负债的巨大压力下，许多开发商不得不忍痛割爱，把项目亏本转让。

　　但在房地产行业滚打顺利的企业可是赚得盆满钵满的，中国的富豪中至少一半以上都与房地产行业有关联。可以这么说吧，一般的房地产企业做惯了房地产开发，让他们再去做其他行业，除非是垄断型行业，如资源类的行业，其他行业一般都不会愿意做。尽管房地产在整个开发过程中流程极多，极为繁琐，但开发商们还是津津乐道愿意在这个行业滚打。

　　房地产的高风险体现在作为开发商如何来把握项目的市场风险，市场风险是广大的消费者是否对自己所开发产品的认可，是否自己开发出来的产品被市场所接受，所以产品定位与推广尤为重要。

　　房地产行业还有很大的政策风险，这个行业牵涉到国计民生的大问题，房价的不断高企已成为民生越来越关注的话题。的确，这几年房价的涨幅很大，尤其在2009年下半年里房价涨得有点过头，老百姓的购房压力很大。在这样一个大背景下，从中央政府到普通百姓对房地产都非常关注。2009年底连续出台了各项调控房地产的政策，甚至在2010年的两会，特别是政协会议上，房价几乎成了主导话题。委员们纷纷提出了房价涨的过头、房价过高这样一些提案。包括温家宝的政府工作报告上也提到了关于房地产的问题。

　　房地产行业的风险还体现在资金链上，企业的融资能力是否强大很关键，在整个开发过程中，从拿地到立项，从招标到开工，以及后续的不断建设投入，需要大量的资金做铺垫，一旦资金链发生问题，企业就将陷入困境。

　　2007年底中央货币政策一下子收紧，掐住了货币政策这道坎。开发商本来就融资渠道有限，正常的银行开发贷款也不给贷了。手头比房产贵的土地（俗称“面粉贵过面包”）无钱开发。原来的预期涨价都没了，土地只能闲置。只有土地证而没有四证的土地，想要问银行贷款，银行是不会开这道门的。

　　2008年年底大关来临时，在市场连续低迷一整年后，很多开发商犹如热锅上蚂蚁，吃饭不香、焦虑不安。那些被套牢的开发商，只能怪自己没有把握好市场的风险，在房价猛涨的时候头脑发热，一路追高拿地，所拿地的楼板价，比周边楼盘的销售价还高。在他们眼光里的房价是不会阶段性地盘整的，所以拼命融资，赌徒式的赌着未来。

　　有一位开发商，所借的银行开发贷款要到期了，银行哄着说先还掉吧，先还后贷。本来就销售低迷，资金回笼很慢，每月还被建筑商和供应商逼着要钱。在货币政策收紧的年头，融资极为不容易。所以2008年民间高利贷非常疯狂，境外资金通过国内掮客也来放高利贷了。这位开发商出于无奈，明知借高利贷像吸毒那样后果严重，但也管不了那么多。高利贷自然利率是很高的。高利贷商说半个月是年利率的四分利。开发商想，四分利，我借一个亿，也就是四百万，成本高点就高点，但时间反正不长，只是短期的融资，只要先挺过去，于是将高利贷借来的钱存入了银行户头上。好了，银行在开发商还钱之前是每天陪着笑脸，款子一到银行户头上，立马变了脸色。再想续贷大门马上紧锁。这下子开发商着急了，要知道这些钱不是口袋里的钱，每天的利息高得不可想像，打个通俗比喻，就像每天把一部5系列宝马车朝海里扔。有一些开发商，就这样被高利贷给控制了。

　　房地产是一个资金密集型行业，再大的房企也是靠融资来进行项目开发的。一旦战略发生错误而误判大势，盲目制定开发计划，弃整个经济大势而不顾，到头来只能自食其果。

　　房地产行业比起其他生产制造型企业来说，运作得好的话，投入周期短，回报高，所以在房地产发展史上，非房地产行业即外行行业被房地产行业的利益诱惑，不断有新的外行企业投入到房地产行业中来。特别到了每次管理层打压房地产行业，在房地产企业资金链紧缺时候，业外企业试水进入房地产行业的情况屡见不鲜，这一方面是受到舆论宣传的诱惑，另一方面，也是看准非常时期房地产企业有一定的资金难度，尝试收购兼并，甚至廉价收购，或直接投资，设立房地产企业来进入地产领域。

　　上市企业利用手头的资金优势直接与间接投入房地产领域的还是屡见不鲜，如海尔、国美、苏宁等。在业外来看，房地产行业是一个高利润、高回报的行业，但要知道高利润后面还有着高风险。而且企业上市后，主要任务要围绕上市时候的主营业务来发展，把主营业务做强做大，对得起公众股民。但在利益驱使下，许多上市企业不是这样想，而是财大气粗，盲目扩张，偏离上市的主题，把资金一味流入被认为利润丰厚的房地产领域，从而失去理智地到处疯狂圈地，拼财力而不顾市场的规则，去抢做新的地王。所以证监会对房地产企业上市，不是持很积极支持的态度的，在审批上一直把关很严。

　　4．开发商是如何拿地的

　　开发商是如何获取土地使用权的呢？当前我国的开发商获取土地的主要形式是国有土地出让，即参加招标拍卖挂牌，简称招拍挂。2007年后，地王现象频出，很多人也将批评的矛头瞄准了招拍挂制度，认为是招拍挂制度导致了房价的疯狂上涨。

　　房地产行业分一级市场、二级市场和三级市场。土地市场就是一级市场，这完全控制在政府手中，政府在土地一级市场实行寡头垄断，所有的土地资源全部被国家独家控制。一级市场是拿地最主要的通道。

　　一级市场土地交易在20世纪90年代采取协议转让形式，开发商与政府签订土地出让协议，支付出让金与前期动迁费等费用，就可以把土地转让到开发企业名下。协议转让也是时代的产物，那个年代土地资源丰富，拿地企业并不踊跃，地方政府为了保证土地财政收入，主动向各类开发商热情招商，以较为优惠的条件，吸引开发商拿地，从而确保地方财政收入的来源。

　　1997年，正逢东南亚金融危机，上海整个市场极度低迷。当时上海政府就主动向香港的几大房地产巨头招商，让这些富豪们来上海投资，开给他们的条件相当优惠，其他不说，就在土地开发期限上，极为宽松，大多数土地出让合同上规定，土地开发周期长达八年之久，这样就给这些外资囤积土地的机会，通过土地的长期储备来博取土地增值。不少外资到了2000年后也没有主动开发，还是通过股权转让的方式把一块块土地转让给其他内资与外资企业，通过土地增值来获取收益，钱赚得很轻松。

　　房地产发展史上有些开发商成长是有原罪的。不少内资小房企，限于资金窘迫，往往是与地方政府协商，先象征性地支付一些意向金，出资几百万元就够了，而房屋土地部门违规操作，收到定金后就发放土地使用权证，开发商拿到了产权证后就可以去银行融资，拿了银行的资金再来进行房地产开发。

　　乱世出英雄，在房地产行业还很不规范的时候，这个行业造就了无数亿万富翁。有一个从百万富翁变成亿万富豪的故事。一位当时在机关做团干部的年轻人王为东，在常人看来，他有一定的社会地位，收入稳定，但他还是愿意去商海里尝试游泳而毅然下海。当时他凭着一股积极创业的热情和社会关系资源，在上海浦东找到了一块很小的土地，先签订了一份土地转让意向书。然后他凭着这份意向书到处找合作伙伴，终于被他找到了一家乡镇企业，这家企业对房地产开发一无所知，但对王为东很信任，答应去银行融资后投入开发。王为东创业时候可以说一无所有，成立公司的钱还是这家企业在银行融资时候多借了一百万元后再借给他的，由王为东归还银行利息。在现在看来一百万元只能开家小饭店，但在那个年代，运作得好，奇迹就会出现。

　　在浦东小地块初试牛刀，赚了钱后，现金流就有了一些铺垫，于是接着再拿地开发第二个项目。王卫东凭着一种悟性，每步节奏踏得很准，合作伙伴是乡镇集体企业，他利用这种优势，借助他们的资金实力，实行承包开发合作制，其他股东不参与经营，由他来全程操盘。君子协定，其他股东拿投入资金30%的固定回报，项目今后的亏损与否，其他股东永远是约定的固定回报。要知道房价一直是处于上升趋势中的，约定的回报率只是一个时点的定格，房地产的增值空间在实际运行中经常是无法预测到的。两年后项目运行基本完毕，但项目的利润回报并不是当初预计的那些，这样王为东按照约定按时支付给其他股东的回报后，他的个人身价顿时从小矮人变成了小巨人，新生代富豪就此产生了。

　　一级市场土地出让到了2002年7月1日后由协议转让改为土地竞拍，由房地部门通过组织竞拍的形式让拿地企业参与现场竞拍。但各地在土地招拍挂的形式上又有变体，如上海实行的是土地竞标方式，开发商的出价不是唯一获取土地的因素。即每块土地的取得，并不是价高者得，而是每家开发商把欲竞标的土地，标上自己的出价，提供此地块的规划设计方案，同时提供银行资金证明、开发资质等级证明等。由专家评审小组根据出价、方案、资信等综合因素，当场评出该土地的得主。

　　拿地的模式还可以通过与政府合作，参与土地一级市场的开发后自己再保留一块土地，这样就可以以较为低廉的价格轻松获取。也可以通过资本运营、企业股权收购获取。

　　土地市场招拍挂制度的建立，从整体上是规范了土地市场的混乱定价行为，有利于价格发现。1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了土地使用权的出让是可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，包括住宅用地协议出让的方式。但是，很长的一段时间以来，协议的形式占了很大的比例，这就产生了权力寻租以及低卖国土的问题，房地产界权威专家孟晓苏多次呼吁，要增加土地出让中的招标和拍卖的比重，全面进行招拍挂这样的一个阶段性措施开始落地。但是包括孟先生在内的很多人士，都认为后来的招拍挂制度推高了地价：土地出让招拍挂在不断引发新“地王”的出现。所以要想抑制过快上涨的房价，就要完善我们的土地制度，包括土地供应和出让制度，这值得我们进行深入的思考和分析。

　　早期的开发商拿地都是可以通过协商，分期付款来获取土地资源。到了2000年后特别是招拍挂制度形成后分期付款的形式越来越被管理层所不容许。再加上土地价格的日涨夜大，中小房地产企业拿地的能力越来越削弱了。大体量的土地只有大型国企和上市企业有能力操作。很多大型房企不是靠着市场的积累获得资本，而是靠具有国资背景容易筹钱，获得了垄断地位，并采取疯狂推高土地价格的办法，将民企逐步驱出市场。2009年一线城市房价涨了50%以上，这与土地一级市场不断冒出的新地王有很大关系。

　　地王与金融危机有关系，适度宽松的货币政策受益方很多都是国企，而中小企业贷款现在依然很难。地王的出现，一部分原因就是在于这些大型房企太凶猛，吓到了一大批房企和购房者。地王的出现，断了楼市一条修正自己的活路，楼市不断蹿火冒烟，危及房地产业的根本和可持续发展。

　　土地的招拍挂制度比以前那种采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理，而且效果也很不错。土地招拍挂的方式可以有效地遏制国土资源的流失，最大限度地防止权力寻租等一系列人为干扰市场的行为，打击圈地和炒卖地皮的行动，较好地维护公共利益。而且，从近些年的城市化进程不断加速的势头来看，土地招拍挂方式确实为地方政府增加了收入，地方政府更有积极性去加速城市化进程。

　　土地招拍挂制度最初源于欧美，后来在我国香港广泛推广使用。我国目前的经营性土地招拍挂的形式，正是参照香港的土地拍卖规则而制定的。这个制度从理论上说可以从源头上防治土地批租领域腐败，同时也是提高城市土地运营水平、改善投资环境的根本措施，让土地可以以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，从而让市场机制发挥作用。

　　但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从2007年开始，地方政府一味倾向于“价高者得”的做法，更加推动了地王的不断产生，在很大程度上使得中国房价近几年来不断暴涨。也就是说各地的房价高企，是地方政府为了追求土地财政收入而推高了房价，面粉比面包贵的故事也在中国这个快速发展的国家经常上演。因此，必须改革土地拍卖制度，将其与民生问题挂钩，避免土地拍卖对民生问题的伤害。

　　房地产流程繁多，比起国外发展商而言，中国的开发商在运行过程中所承担的心理压力与风险压力，是外界无法想像的。房产商在运行过程中苦于行政部门的各种审核与签批颁证，中间要经过无数道坎。在一线城市一般来说还比较规范，但在二三线城市相关职能部门就不是那样好伺候。

　　许多房地产企业被热情招商引资到了一个新的城市进行开发，主管领导非常关心，但职能部门经常刁难，常言说，阎王好见，小鬼难缠。腐败就是这样出现的，一件很容易走常规程序就能办完的事情，经常被管理部门延后审批，或制造这样那样的问题，使得项目审批不能如期进行。要知道，房地产商一旦投入开发，财务成本的控制很重要，拖一个月就是一个月的财务费用。房产商如在火里，职能部门如在水里，开发商只得以各种形式来慰劳与取悦这些权贵们。在一些经济不发达的城市，公务员的收入并不高，穷山恶水的培养下，他们就靠灰色收入来弥补收入不足。所以每个项目许多开发商总是会预算一笔交际成本，一般控制在总投资的2%～3%之间，用于项目的协调与公关。

　　开发商拿地与项目定位是项目成功与否的关键所在。业内经常这样说，七分定位，三分销售，也是就说，对于项目的把握正确与否决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要开发商主导，以及营销策划公司、设计院等单位的配合，踏踏实实认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同区域与地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。如果只是在产品出现问题后再来策划会诊，只能在广告包装、媒体通道、营销策略上下些功夫，很难提升产品的附加值，从而造成产品滞销与倾销，既增加财务成本又没有获取应有的利润。

　　获得了土地，开发商在项目定位完成后，接下去的大多工作就是项目立项、规划等行政审批。房地产是图章的游戏，一个项目从立项开始到完工验收以及取得权证的初始登记，大约有100个图章需要盖，也就是说，要经过层层报批，才能把房屋完整地交到业主手中。

　　在前期，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

　　期间，房地产公司要经过层层审核，要通过主管行政部门的无数道关卡，最终才能成事。计委审查可行性研究报告和进行项目立项；建委办理投资开发项目建设条件意见书；环保局办理生产性项目环保意见书；消防局、公安交警支队、教育局、卫生局、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查；审图公司进行图纸评审；之后规划部门办理建设规划许可证。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

　　到了要确定建设单位办理施工报建登记阶段的时候，要对工程进行发包，确定施工队伍。建委组织职能部门才能对工程开工条件进行审查，颁发《建筑工程施工许可证》。

　　到了工程量完成达到三分之二后开始到房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。这样开发商才可以把期房预售给购房者。6．开发商还是不开发商？

　　土地是开发商的命根子，土地储备的多少，决定了开发商未来开发楼盘的多少，决定了企业是否能持续发展。所谓房地产，实际上主要赚的是土地的钱。土地是不可再生资源，土地越是储备长，升值就越大。没地企业无论企业品牌做得多好，管理如何到位，土地没有一定量的储备，全都是四大皆空。所以大开发商利用其手头的资金优势，大量无期限地储备土地，以时间换取空间。

　　在中国，许多领域与行业是国家垄断的，如石油、电信、电力、油气、自来水、铁路运输、航空业等等。但唯独一个奇怪现象，是我们的开发商可以做政府的代甲方，在国内许多地区帮政府做一级市场的土地开发。特别是在造镇型的大型住宅区与新型经济开发区，所谓的城市综合体，让一些财大气粗的开发商垄断了一级土地开发权，名义上做市政道路建设等三通一平的工作，在前期给地方政府垫资融资，然后是以廉价的地价换取了其中优越的区位土地。其危害是，部分开发商操纵了政府职能的一级土地市场，也毒害了与其达成交易的部分政府官员，双方渔翁得利。

　　很多大型房企不是靠着市场的积累获得资本，而是靠具有国资背景容易筹钱，获得了垄断地位，并采取疯狂推高土地价格的办法，将民企逐步驱出市场。近年来房价的不断高企，一部分因素来自于地王的示范效应。

　　在当今的市场上，开发商即时拿地往往是无法盈利的，都在企盼土地的未来升值来获取回报。时间换取空间，在房地产市场上，一家开发商有时拿地后迅速开工、迅速开盘销售，还比不上慢悠悠开发来得划算，既省力又利润高。所以就会产生惜售捂盘的现象，因为卖得快还不如卖得慢来得赚钱。

　　在上海内环线边上有个楼盘，2007年3月开盘，到了6月份就已经售罄，期间只花了三个月的时间，每平方米均价13000元。当时客户还说该楼盘紧挨高架，车流量多，声音吵，但还是以低总价取胜，再加上离地铁站走路只要8分钟，交通便利，周边社区成熟，所以该楼盘三个月迅速销售完毕。开发商当时所制定的价格，在区域市场上还是价格的引领者了。到了2008年，一路之隔的邻家楼盘开盘了，同样紧挨着高架，但售价要每平方米卖25000元，来访的客户还络绎不绝。尽管是所谓的全装修小户型公寓，开发商多投入成本最多是每平方米2000元而已。两个楼盘在同一年拿地，但在不同的时间开盘，前后相差仅仅一年时间，单位售价却相差了一万多元。这就是楼盘卖得慢与卖得快之间的博弈。

　　2010年春节前后，上海曝出中粮地产旗下中粮海景公寓“捂房”13年，进而获取25倍暴利的消息。一个多月后又爆出上海香港新世界花园二期的“丰盛皇朝”从1993年被香港郑裕彤家族旗下的新世界发展获得项目土地使用权至今，被郑氏直属及关联企业“捂”了近17年。项目几近竣工，但迟迟不销售，该项目的销售报价在最近9年时间已涨了11倍。香港新世界花园二期的真正开始动工时间是在2007年。经过三年多的施工，香港新世界花园二期已有三四栋高层完成了外立面的工程。按照上海市的有关规定，当高层住宅项目完成三分之二或者结构封顶时，即可申请预售许可证。但截至2010年2月底，香港新世界花园二期尚未领取过预售许可证。按照对“捂盘”的定义，指的是那些已经获得预售许可证的楼盘有房不卖的行为。而没有申请预售许可证的楼盘，不属“捂盘”范畴。按照这一定义标准，香港新世界花园二期，不算捂盘，只能被业内人士认为是“囤房”。这是外资开发商充分掌握房地产政策而获取高额利润的一种手段。　7．开发商为何成了“金融家”

　　房地产是资金密集型行业，没有资金一切都是空谈，特别是到了2004年后，随着中国房地产的资本门槛不断提高，房价像脱了缰的野马一路狂奔，要想在房地产行业拼搏，资金更是开发商最重要的事情。在这种局面下，开发商必须要成为“金融家”，以各种手段来获取资金，保证资金流的通畅。开发商在中国更像“金融家”，融资，买地，用杠杆撬动庞大的资本。

　　我国的房地产企业融资渠道并不畅通，一般都是通过商业银行项目开发贷款方式获得，但贷款门槛相对比较高。在发达城市房地产开发银行的融资量还能勉强确保，可以通过土地抵押贷款和在建工程抵押贷款来获取项目开发贷款。但中小城市的银行极为谨慎，只做土地抵押贷款，也就是原土地拍卖价的基础上打六折，甚至更少的是打对折，这样就无法确保整个项目开发过程的资金需求。

　　中小开发商在获取土地前后，不得不采取的融资渠道之一是私募的方式来获取资金。投资者成立项目公司后，让其他投资者入股，参与项目投资，按着协议分担风险和利润，这种形式确实解决了想投资一个项目而资金不足的矛盾。也有体量比较大的项目，通过几家企业强强联手来启动项目开工。私募融资方式范围狭小，股东之间需要有一个磨合阶段，如果理念等不合拍，经常会发生投资决策的矛盾。所以有经验的开发商在私募融资时候，往往选择业外的投资者，只要让他们对项目前景看好，至多参与决策董事会或股东会集体决策，日常经营事务不再参与管理，这样形成董事长或总经理负责制，决策集中，意见不分散，容易把一个项目完整地全程做好。

　　比较成熟的还是房地产抵押证券化，也是我国房地产市场融资进一步走向市场化的关键一步。由于次贷危机，现在很多人对于房地产抵押证券化都比较担心。其实，次贷危机之所以发生的一个重要根源在于把垃圾包装成为黄金，纯属过度创新。

　　“房地产投资信托基金”是我国房地产证券化将试行的一条通道。国际上表述为REITs，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　REITs将投资大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得受益凭证，报酬以配息方式进行，且REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。

　　相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。

　　2007年1月份，天津市发起国内第一个准REITs产品--领锐REITs。3月份，华侨城地产发行的“准REITs”，融资6.5亿元。另外，嘉德商用中国信托（CRCT）通过囊括国内七个商业项目的房地产信托基金在新加坡上市。未来REITs在海外上市将成为资本推出的有效方式，也为企业融资拓宽了渠道。

　　大多数有规模的房地产企业都想上市融资，如IPO、借壳上市，上市地点可以选择中国内地、香港或境外上市。能够上市且融资额比较大，对于房地产企业来说非常理想。房地产企业上市是好事也是祸事。2007年广东碧桂园在香港联交所上市，从一个默默无闻的区域房地产企业，扶摇直上一夜变为当年的中国首富。同年SOHO中国10月8日也在香港上市，潘石屹的身价一下子猛增至60多亿元后，国内不少房地产企业再也按捺不住那种如饥似渴的心情，纷纷行动起来找投行、私募基金、会计事务所、律师事务所，准备走上市之路。甚至连一些开了一二十家门店的中介企业，也在积极扩张，自称为“房地产综合运营商”的形象，也在做着上市的梦。

　　企业为什么要上市呢？当然为了提高企业的竞争力，提升企业在社会上的知名度，提高公司的治理结构和管理水平，更为重要的是募集更多的资金来扩大再生产。通俗地讲，以一个净资产在10亿元的中型企业为例，企业拿出总股本的40%来上市，发售给公众股民，5%留给投行作为战略伙伴来投资，说得低一些，以溢价12倍的市盈率做IPO，那么募集资金就可达48亿，企业就可以拿这笔钱做更多的事。上市后股票的市赢率假设是20倍的话，该企业的55%的资产身价就变为110亿，假设是30倍的话，那就更神奇了，身价突变为165亿。这样好的美事当然刺激着房地产企业拼着命要上市。

　　能上市当然是好事，但要知道上市后企业的一切行为与决定，都要受到公众投资者的监视与同意，企业必须规范自己的任何商业行为。从消费需求上来看，消费者认同并追求品牌住宅将成为发展趋势。随着房地产市场的日趋成熟，追逐住宅精品，信赖品牌已成为一种势不可挡的发展趋势。上市企业要力求打造精品，用心来塑造每一个楼盘。同时，上市企业要善于开拓市场，善于调节优势机制和丰富的运作经验，使专业化运营程度更高，吸取国外地产企业先进的管理水平，从而提高企业的核心竞争力。谁能在“品牌兴业”这一形势下加快房地产业的发展，建成实力雄厚并拥有良好品牌商誉的优势房地产企业，谁就能主导房地产市场乃至成为中国的“地产寡头”。

　　上市后企业有更多钱了，如果失去理智地疯狂圈地，争做地王，推高区域房价，那对房地产可持续发展是很不利的。实际上国家证监会对房地产企业上市，并不持很积极支持的态度，在审批上把关很严。企业海外上市这条路目前不通畅，国内A股市场、中小板市场以及创业板市场，等着过会的各类企业至少有大几百家，想上市需要长时间等待。房地产企业上市更为艰难，其深层次的原因就是唯恐房地产企业大肆圈地、哄抬地价、囤积土地，使房价日益趋高，这是管理层所不想看到的，对普通百姓来说也是一件祸事。评论开发商的屁股该坐在哪个位置上

　　被视为人民公敌的任志强直截了当地说：“房地产开发商就是为富人建房的。”针对刚毕业工作的年轻人置业问题，任志强“直言不讳”：年轻人就该买不起房。他表示，如果从发达国家来看，30岁以下的人没工作几年，就靠自己独立收入去买房的几乎为零。如果未来收入不足以满足住房按揭贷款或者购房支付能力的话，都买不起房，年轻人就该买不起房。针对房地产是否有泡沫的问题，任志强扬言，“泡沫是世界经济融入中国以后才出现的词语。只有将粉丝卖到鱼翅的价格才是泡沫。房地产就是'鱼翅'，而鱼翅贵也不是泡沫，粉丝也是粉丝的价格，也不是泡沫。”任志强说：“我是一个商人，我不应该考虑穷人。如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人。”

　　开发商为什么只能给富人建房？为什么就不能给穷人建房？在商言商，在政言政。任志强在表述上使得民众很反感，但说的却是一句大实话。开发商作为商人追求利润最大化是他们的目标和义务。但房地产企业考虑的也不能是除了利润还是利润，也要担当其一部分社会责任，这样房地产行业才能可持续健康发展，在公众形象上得以改观。

　　2009年楼市一片火爆，在土地获取日益趋紧的前提下，一部分开发商逐步陷入了一个非理性的陷阱：很多人都想为富人造房子，豪宅和精装修公寓一路冒火。而且，在地王的影响下他们认为地王有本事拿地，他们也能有本事慢慢地打造豪宅，打造高价房，他们深谙投资者的心理，操作起来就像一只黑马股票一样，越涨越买，形成了一种投机的热潮。很多开发商不愿建小户型的房子，主要因为小户型的建安成本比较高，管理也很麻烦。所以宁愿造大房子或者虽然是小户型但装修很豪华，动辄一套房子上千万元，不要说是一般人买不起，即使有些稍微富裕一点的人也买不起。有些掌握优势地块的开发商，刻意打造高价房，但有些开发商的地理位置并不是很优越，也想尽一切办法打造豪宅提高房价。比如上海的星河湾，地理位置并不好，却在为富人造房子。一个北京的朋友从北京来上海，看了星河湾的房子之后，感叹说：“星河湾在这样的一个地段，打造这样的房子，好是好，但有多少人能够买得起呢？”

　　根据资料显示，2009年8月8日，上海浦东的星河湾开盘，当天创下成交逾40多亿元的“世界纪录”。即使在人们抢房子如抢白菜的“泡沫化生存”的当下，面对动辄两三千万元一套的房子，投资客的疯狂与躁动雄辩地证明，星河湾流水线下的商品房已不再是商品，而是投资品、奢侈品。网上的预售纪录显示，浦东星河湾共开盘销售322套房源，总面积约为9.5万平方米，价格为每平方米4.68万元，上下可浮动20%，实际均价5万多元。房源均为10～15层的小高层，户型面积介于220～600平方米之间。

　　对于星河湾这样的定位，市场证明其是成功的，但是，星河湾的标本效应可能会促使更多的开发商，迷惑于价格扭曲机制的误导，再次陷入2007年的陷阱--大量实体经济的资金蜂拥而入，投资客促使房价急剧上涨，终于在政策大棒的打压之下，陷入了频临死亡的境地。目前看来，2009年到2010年4月中央出台新政策的这一段时间，房地产走过的正是这样一条道路。

　　还有些开发商，受到了价格扭曲的刺激，盯着180平方米以上的房子，总价控制在1000多万元。即使被迫打造70/90的房子，但70/90不是完全的被执行，两个90不就是180吗，而且还可以豪华装修，抬高价格，眼睛总是盯着富豪与金领，这项政策被打了擦边球，很多中产阶层都被挤出市场。

　　现在豪宅和小户型精装修公寓的出现，迎合了一大批投资客，这些房子不会租，因为他们装修都比较好，他们根本就不需要租金，而是等着几年后的增值。部分开发商眼睛只盯着富豪的口袋，都在打造豪宅，老百姓很难买到房子。豪宅价格的飙升，拉升了房价，造成周边地区房价有些虚高。这样，房地产又出现一个怪相，如果都是在为富人造房子，大多数的老百姓的住房问题怎么办。

　　在价格机制的扭曲下，市场也出现了两个极端，一个是豪宅受到追捧，中国的投资渠道比较少，很多其他产业的资金都来在房子上保值和升值，比如山西煤老板等等，都是其他产业转移进来的，这些人不可能去开发房子，但他们可以买些豪宅进行保值升值，另一部分就是小户型，小户型也很好销售，特别是在市场下行的时候，更容易脱手。但小户型的房子越来越少了，很多中低收入者很难买到这样的房子。

　　上海媒体在2010年3月做了一个专题，在哪里可以找到一万元以内单价的房子，仔细阅读发觉已经寥寥无几，基本上都是原来上海市区40公里以外的楼盘，而且品种极为一般。即使是市内老房子，房龄很长，小区不成规模，建筑形态不理想，房型不合理，但也价格不菲，普通老百姓还是很难下手。

　　2007年楼市曾经出现这样熟悉的一幕，由于大量的实体经济的资金进入楼市，使得房地产市场的价格机制失灵，很多开发商疯狂地圈钱，全国处处传来地王的声音，但是，这种价格扭曲的市场为楼市埋下了炸弹。部分开发商的不理智行为，不仅仅使自己陷入道德和资金链的双重风口，也使得整个房地产市场遭到了政策大棒的全面打击，致使房地产行业在2008年陷入了几乎弹尽粮绝的境地。

　　2010年央企背景的地王出现，注定在未来是市场的巨无霸，大量民营房企被挤出市场，也为整个宏观调控设置了障碍。部分开发商只盯着豪宅看，不仅仅会使得很多有效需求被挤出市场，也注定会被人视为高房价的主力推手。

　　部分地段和部分开发商的豪宅化思路，并不是所有开发商都该模仿的，大部分的开发商还是应当更多关注普通商品房，为真正的中低收入者建房。仅为富人建房子的思路不仅仅是有害的，而且还会将整个房地产业拖入死地。为一般的老百姓建房子不仅仅是一个态度，也是一个机会，房企盈利也赢得更加真实。一、你该这样思考房地产

　　1．看清管理层对房地产的定位

　　中国房地产的本质我们已经分析得非常清楚，那就是它是一种消费品、必需品和垄断品（具体的分析见“重识房地产”篇）。而国外的房地产，尤其是西方国家的房地产，因为文化等原因，相对来说更是一种投资品和奢侈品。在西方人看来，重要的不是拥有房子，而是拥有居住的地方。西方的文化更加强调个人的自由，因此，也就更加愿意迁徙，而房地产，对于迁徙具有一定的束缚作用，为了保障自己的自由，很多西方人选择租房而不是买房。这也就是为什么西方社会经过这么多年的发展，居民拥有房屋的比例依旧只是处于50%左右的原因。

　　中国人对于房地产的态度，使得房地产成为与西方完全不同的行业。正因为如此，管理层按照西方的习惯做法来调控房地产，在中国市场上很难收到成效。一些研究者和高官认为中国的老百姓应该像西方人一样转变观念，接受“居者不必有其屋”的观念，从目前来说这种要求根本不具有可操作性，也可以不必去理睬。

　　房地产是必需品和垄断品，没有弹性，是居民咬牙也必须购买的，因此就具有很大的功能，管理层对其寄予的期望非常高。2009年，管理层曾经希望将其纳入十大支柱产业，终因民愤太大而作罢，但是，房地产对于中国经济2009年保八的实现做出了巨大贡献，这是谁都无法否认的。只是，普通的老百姓在这个时候遭受了巨大的剥夺，并没有被指出来。

　　管理层将房地产作为投资品，这是管理层的态度。国家统计局在说明为什么CPI指数中不包括房价因素的时候就是这么解释的。但是，这是2010年4月之前管理层的态度。2010年4月之后，随着新的房地产政策出台，管理层对于房地产的定位已经有了一些不同，那就是更加侧重于房屋的居住功能而不是投资功能，更多地将房产放在民生的角度考虑而不是经济的角度考虑。这些政策的出台，导致了2010年5月份房地产行业翻天覆地的变化。

　　中国的房地产是一个政策市，认清管理层对房地产的定位是非常重要的，也是考虑房价问题的前提。没有认识到这个前提而只是单纯的提供给与需求，并不能真正认清中国的房地产问题，也不能解释为什么空置率高但是房价却飙涨的反常现象，更不能解释那么多与国际惯例不符合的乱象。

　　如果管理层将房地产定位于消费品，则房地产的价格必将下降，富人们手中握有的房子将涌入市场，很多开发商所强调的供需失衡将发生逆转，由供给不能满足需求变成供给超过需求，很多购房人将失去购房的资格，房价必将下降，不下降，则管理层还会有后续的政策出台。

　　总之，如果管理层将房地产定位为投资品，那么我们判定，房价必将上涨，因此最好的做法就是立刻尽可能的买房。如果管理层将房地产定位为消费品，那么我们判定，房价无疑具有很大的下降空间。

　　从目前来看，管理层开始更多的强调房地产的消费品属性，也就是强调房屋的居住功能。而且管理层并没有打算改变这个定位，因为中央一直在出台各种政策，从扶持新技术产业到支持民营资本进入原先不允许进入的行业，加上管理层大手笔地推动区域开发，甚至号称要举全国之力开发新疆，这些都清楚地表明管理层在寻找一种新的能够拉动经济增长的产业。如果这样的政策最终产生效果，实现了发展模式的转变，管理层将更有精力、底气来打压房价，将目前天怒人怨的高房价降低到人们群众接受的程度。这样一来，社会的稳定性将大大提高，贪污腐败等问题对政权造成的危害将可以忽略不计。

　　不过，未来究竟怎么样，管理层会不会改变，还需要读者自己随时关注政策的变化。在确定管理层态度的前提下，再考虑供需的问题，并再考虑自己的行动。

　　2．供需关系决定价格高低

　　房价天天涨，到底谁是背后的推手呢？这是我们老百姓最常问的问题，有人说是无良的开发商，有人说是卖地和收税的政府，还有人说是可恶的炒房客，还有的说是丈母娘和大龄女青年，等等。

　　确实，房价背后推手很多，但主要的就两条：需求和供给。要理解这一点，必须要正确地理解价格的决定，否则就容易陷入误区。

　　无论是哪一派的经济学都要研究价格理论，西方经济学的价格均衡考量的是供与求的均衡达成市场价格，但这并不意味着可以不考虑供给与需求的变动。供给的方程式主要是由生产决定的，什么样的方程式取决于生产水平，即生产者产业内部均衡形成供给方程式。需求的方程式是由消费者消费能力决定的。供给方程式和需求方程式联立，解出市场的均衡价格。只有在供给方程式和需求方程式确定的情况下，我们才可能考虑需求量和供给量的变化。

　　如果只考虑成本，无视需求，那是卖不掉的。如果只考虑需求，不考虑成本，那就会陷入迷茫，为什么开发商要卖那么贵。

　　其实，决定房价上涨的因素很多，但主要的还是以下三条：第一，成本，买地缴税建造以及出售的各种费用和一长条链里面人员的报酬支出。第二，供求关系的失衡，供给大于需求，价格就降；供给小于需求，价格就涨。第三，商品房投资和居住的双重性引来了投资需求。货币政策仅仅是改变市场流动性和预期的因素，如果抛开了以上三条主要因素，看适度宽松的货币政策，认为它是导致房地产价格上涨的主因，无疑是非常狭隘的。

　　现在很多人怀疑成本论，主要依据是市场价格不是成本价格，与成本无关。很显然，首先有了成本价格才可能有市场价格，成本价格是厂商愿意出售的最低价格。市场价格除了包括成本价格外，还得有市场交易价格。房地产本属于流动性很差的商品，是不动产，要实现交易需要很长时间和很大成本。近些年来，随着成本的升高，开发商愿意出售的价格越来越刚性化，特别是重税主义在房地产市场很严重，税收成本越来越高，这些税收很多都是重复的，而且打着平抑房价的幌子，却成为推高房价的因素。

　　第二个因素是供求关系严重失衡，表现在价格上很刚性。资源总是有限的，欲望却是无穷的，限制欲望的最好办法就是价格。人为地压低房价，只能是增加有效需求，在中国这种供需严重失衡的背景下，压低价格根本就不是治本之策，不增加供给只压低房价反而制造出更多的有效需求，僧多粥少局面根本就没有改变。

　　住房需求很强烈是一个历史现象，中国城市化进程的不断推进，释放出巨大住房需求，而且，中国的18亿亩耕地红线卡死了土地供给的增量，中国人对住房的需求达到了饥渴的程度。现在很多人要求房改和土改，无论怎么改蛋糕不增加根本就不能解决问题。

　　中国的房价上涨现象绝不是仅仅用货币政策的松紧就可以解决的，也绝不是货币政策就能导致房价飙高的，主要还是内在失衡。适度宽松的货币政策只不过是增加了流动性，让供给和需求之间尽快达到了均衡，而不是因为缺少货币导致两面的交易不能实现。

　　而且，只压低房价对那些有更多财富的人有利，他们的钱总比一般人多，购买力总比一般人强悍。因为一般人在房价调整之际，更不敢买了，他们的买房占收入的比重很大，不容有失，而富人则占收入的比重较小，更具有投资心理。2009年的房地产市场的这种状况已经很能说明问题了。总而言之，无论出台什么政策，只要供给不增加，问题不解决，房价依然很刚强。如果你硬把它搞垮，迎接你的只是危机，因为你违背了规律。

　　供需必须加以认真仔细的审视，比如购房人群的结构。在一线大城市，是国外的人、小地方混得好的人和当地人构成买房的三股基本力量。这种购买结构，也是各个地方的购房基本力量。比如二线城市，则是大城市打工的人、小城市混得好的人和当地人构成基本购买力量。而小县城，则是乡镇混得好的人、二线城市打工的人和当地人构成基本购买力量。这种购买层级的差别，使得在中国房地产的很多看起来奇怪的数据如房价收入比、租售比等有了一个比较合理的解释。

　　第三，考虑投资性需求，可能大家对于这个分歧比较大。因为2009年实体经济不行了，所以很多资本都来投资房地产了，为的是抱团取暖，这股力量也不容小觑。房地产本来是流动性最差的行业了，但现在二手房市场也让这些投资者获得了很大的好处，增加了流动性。因此，二手房市场套现的容易程度很大程度上影响到了一手房市场。2009年二手房市场很火爆，流动性极强，不像2008年那个时候，挂了好多天都卖不掉。这样，就引动了投资性需求，导致2009年市场很火爆。如果二手房市场低迷不振，房屋销售成本增加，房屋的流动性急剧变弱，还能有这么多的投资者入市吗？显然没有。货币政策只是释放了流动性，并没有太大改变供需格局，当然，投资行为会影响供需心理的博弈和短暂的供需平衡。

　　商品房要和保障房分开，不分开容易分不清责任，老百姓都把怨气撒在商品房上，既不利于经济发展，也不利于问题的解决。公共福利或者说半公共产品的保障房和作为双方讨价还价的商品房不能混在一起，混在一起就容易只顾群众呼声不顾规律，最后倒逼经济。

　　在我们的政策还不完善的背景下，房地产市场由于占据的位置很重要，因此，很多房地产政策在某种程度上填补了宏观政策不足。

　　当然，在本篇第一章我们强调，供需要以管理层的态度为前提。如果将房地产作为投资品，任何增加供给的手段都是没有效的。因为房产是必需品和垄断品，全世界只有一种物品与其相似，那就是钞票，没有人会担心自己钞票过多，因此，也没有人会担心自己房产过多，那么有能力的人会囤积越来越多的房产，普通人依旧买不起房子。

　　要想用供需定律解决房价问题，首先要转变管理层对房地产的定位。3．城市化进程是持续创造需求的力量

　　中国的城市化进程正在加速，这是中国房地产市场持续供需失衡的大历史背景。早期的农民工很多都已经掌握了一项技术，笔者认识一位80后的农民工，来自湖南的小周已经成为广告公司的老总，年利润已经超过200万元。

　　“种地没什么出息，只能填饱肚皮。再说，现在都已经机械化了，家里那几亩地根本不需要几个人就能搞定，我们在家里不是浪费吗？”一位农民工这样解释自己不愿回家种地的原因。事实上，在笔者和几位80后甚至90后的年轻农民工聊天时发现，小周都已经成为他们的目标。

　　“能够在上海学习一门技术，攒点钱，自己做生意。”“在工厂打工太累了，工资还很低”，这是他们常说的话。他们要么渴望自己成为技术工人，要么渴望成为一个小老板，开个夫妻店，等等。

　　农民工二代不愿种地，已经成为事实。广州市公安局2010年初对9万名流动人口抽样调查，结果显示，80后、90后农民工已经习惯了城市生活，不会种地了。他们从小学或者初中毕业后就直接来到珠三角城市的工厂打工，比第一代农民工拥有更开阔的视野，会上网，会追求新潮，也更看重精神需求。

　　事实上，城市化不仅仅是工业化和第三产业蓬勃发展的需要，也是农民市民化的迫切需要。

　　2010年中央经济工作会议要求要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。

　　我们所指的城镇化，尤指农村“城镇化”，即以乡镇企业和小城镇为依托，实现农村人口由第一产业向二、三产业的职业转换，居住地由农村区域向城镇区域（主要为农村小城镇）迁移的空间聚集过程。从最早的“进厂不进城”、“离土不离乡”的乡镇企业模式，到2001年城镇化的首次提出，再到最近又提出的放宽农村户口转城镇户口条件的城镇化措施，实际上都体现出我国提倡的城镇化主要是农村的城镇化。

　　随着城市化的推进，中国城乡差别也在扩大。城市和农村居民一个重大的差异就是福利待遇的差异，以前中国农民几乎自己养老、自己掏钱看病，福利远远落后于城市，而城市居民虽然在福利上好得多，但生活成本也在剧增，在这种背景下，中国的内需很多年来都一蹶不振。现在这种情形正在改变，改变我们过去主要依赖外需拉动经济增长的路径，走内外需共同拉动经济增长的路径。小城镇化是中国走向未来的关键跳板，中国大城市已经人满为患，而发展小城市需要放开户籍管制制度。

　　区域发展严重失衡也成了中国经济的心腹大患，因为区域经济不平衡，就难以给中国制造一个很好的全国性的市场，这也是内需不振的一个重要原因。区域经济严重失衡的一个感性的场景是中国式春运，这是每年一次让管理层头疼也让百姓心酸的一个短期迁徙。由于区域经济的失衡，我们国家不得不多次强调区域经济平衡发展的重要，2009年国家密集批准了多个经济开发区，都是希望通过开发区建设加快区域的发展，而这些区域的发展，能够使我们经济发展的列车以更加平稳的方式前进。

　　城市化大浪潮在21世纪的中国正在展开，城市的扩张也在高速运转，如果城市化略微慢了，这些农民工就很难觅得一席之地。农民工要么就地转化为市民，要么回到家乡的小城成家立业。而作为新生代的农民工，已经逐步失去了前几代农民工那种吃苦耐劳的优势。一些城市的犯罪正在年轻化，广州市公安局就指出，一些盲目流入的外来人员也有可能会因生活所迫走上偷、盗、抢等违法犯罪道路，带来治安方面的压力。

　　还有一群人，被称为“无地农民工”，因为各种历史原因失去或者甚至没有土地。媒体曾举了一个例子：22岁的农民工魏雪侠现在上海市一家鞋厂打工。虽然她的户籍仍在安徽界首市田营镇魏窑村，但在老家却没有土地。村里20世纪90年代初最后一次土地调整时，她家因计划外生育人口且未缴足计划生育罚款，没能分到土地。很多像魏雪侠一样的新生代农民工都面临着这样的尴尬：作为农民，她没有土地作为基本的生产资料；而作为工人，她被鞋厂永久接纳的可能性也很小。据阜阳市劳动和社会保障局局长汝天彬粗略估计，阜阳市228万外出农民工中有“无地农民工”60万人，估计今后每年有10万没有土地的新增劳动力进入社会。

　　这就是现实，这些农民工不是农民，但也不是城市人，游走于体制的两端。正名的任务可能正在进行，既然很多农民工的本业不是农民，是否因为其父亲是农民他就该是农民呢？农民工作为一个折中的词，显然让人感到不满，因为现在这个词已经被一些人理解得不那么光彩了。事实上，农民工属于两栖类的人群，家里的土地作为最后的保障，因为他们没有完善的保障体系，但他们确实属于城市，或者属于工业化的工厂一员，已经不属于泥田里种地的农民了。

　　城市化之所以难以避免，很重要的是低产值的产业向高附加值产业转移要素是不可避免的。农业的价值链比较短，而且，在以前没有货币化之前，很多东西都是自给自足的，根本不需要交易和市场，而随着剩余劳动力涌入城市，中国的市场化程度就自动运转起来，越来越深化。市场的深化也越来越促进分工的深化和吸纳更多的劳动力。

　　据统计，在2.25亿农民工中，只有0.75亿人选择就近工作，而大部分选择外出就业，外出的目的无非是追求更高的薪酬和更好的公共服务。外出农民工以从事制造业和建筑业为主，从事制造业的农民工占37.9%，建筑业占18.3%。从过去15年国家对不同区域的投入与人口流向特征之间的关系看，发现尽管东部沿海地区的固定资产投资在全国的占比已经从1995年的58%降至2009年的42%，而东北及中西部地区投资占比则从42%上升至58%，却未能改变人口向东流的总趋势，这说明制造业的重心还是在东部，东部的薪酬高于中西部的原因在于投资效益高于后者。中国东部沿海地区的面积只有国土面积的1/5，却创造了一半以上的GDP。所以，尽管我们也可以在沙漠中搞城镇化，在高原上修建四通八达的高速公路，但是代价却是巨大的，缺少人住的城镇与缺少车通行的高速都是失败的投资。

　　随着城市化的进行，农民不愿意回到农村，这是很正常的心理，他们有选择自己道路的权利，正像城里人不愿意到农村生活一样，不能强迫，只能不断地引导，增加农业价值链的长度。另一方面，更要促进小城镇化，这个小城镇化应当在国家的主导下进行，小城镇化事实上能够腾出更多的荒村来耕地，因为城镇化本来就是人口集中化的过程，人口不集中也没有什么商机，这个小城镇也不会兴旺发达。

　　城市化进程将是长期可预见的事实，在这个过程中，很多农村人口将会形成对住房的需求，他们将构成对住房需求的一个持续稳定的力量，如何满足好他们的需求，是一个必须解决好的问题。4．中国人真实的购买力究竟如何

　　买一套房子究竟要奋斗多少年，不同层次的人有不同的答案。一位叫商震的朋友设计了几个假如：

　　假如我是个农民，一个人，有一亩地已经不错了。一年种两次，一次小麦，一次玉米，一年能挣个800块，再加上养一群鸭子，卖点鸭蛋，估计最多也就能挣1000块。想要在上海郊区买套像样的房子，我得不吃不喝地耕种1000年。

　　假如我是个工人，没有下岗，一个月拿1800块钱，不抽烟，不喝酒，不结婚，不吃饭。渴了喝凉水，饿了吃烂菜叶，冷了拣破麻袋穿，总之，一分钱不花，在房价不上涨的前提前，要买那样的房子，得连续工作50年。估计，没什么工厂要这么老的工人。

　　假如我是个公务员，混得很一般，一个月2500块，也不抽烟，不喝酒，不吃饭，还不贪污，不受贿，不挪用公款，要想买那样的房子（同样，房价不上涨），我得熬上33年。估计刚买了房子，就得退休了，而且极有可能因为营养不良而迅速逝世。

　　假如我是个撰稿人，而且混得还不错，每两个字一块钱，我也不抽烟，不喝酒，不吃饭，也不泡文学女青年，要想买那样的房子（同样，房价不上涨），我得连续写2000000字，而且还得保证字字有人要。假如连构思、带写、带修改，每小时可以顺利完成2000字，那么，就得连续写1000个小时，在WORD文档上连续写2000页。我明白了，为什么写字的人容易夭折？憋的。

　　假如我是抢劫犯，手段一般，眼神一般，每次出手抢得1000元，我也不抽烟，不喝酒，不吃饭，不找女人，不被抓住，要想买那样的房子（同样，房价不上涨），得连续作案1000次，假如每星期作案一次，那得连续作案18年。

　　当然，我们还可以按着他的思路一直假如下去，但已经没有必要。2009年，新华网用醒目的标题说，广州房价收入比高达36倍，三个月不吃不喝才能买一平方米。其实，中国人买房并不是看这里，因为一个简单的事实是，如果这么看的话，中国的房子早就卖不掉了，因为有这么多的收入的人只能是一小部分，现实是大部分人都有房子住。

　　逻辑与现实的背离，当然只能尊重现实，因为如果一双鞋子不合适，不能说脚怎么这么长，而应当换一双更合适的鞋子。其实，购买能力不是由个人的工资决定，对于普通人，是由全家包括父母兄弟姐妹爱人的父母等的收入决定。对于有关系的人，是由灰色收入决定，这灰色收入不完全等同于人们常说的非法收入，而是指那些无法衡量的收入，没有显露出来的收入。比如说，一家上海人，因为拆迁分了两套房子和100万元现金，这些也是收入，但并没有显现出来。从表面上看，他的工资也就2000元，但他的水平其实早就超过了很多倍。再比如公务员，工资可能很低，但他们福利很好，减少了支出，而且还有各种各样的购物券，这些收入你不能说是非法的，但确实是灰色的，不显山露水。

　　还有，为了买一套房子，全家的收入一起上，甚至是亲戚邻居的都借来。这个时候，个人的收入就是一个很少的部分。中国人就这一特点，喜欢置业，古代我们就喜欢干两件事：买房和买田产，现在土地公有，买不了，只好买房了。西方人家庭观念淡薄，孩子成年了就被家庭赶跑了，很多大富翁并不把资产传给后人，反而捐给慈善机构。

　　因此，中国人的工资，是不能作为评判房价高低的标准的。否则，我们就无法解释中国的房价收入比这么高了，还是有那么的人去排队买房，而且，这些人大部分是真正的需求者，而不是炒房客。

　　所以，喜欢说话把人噎死的任志强先生说，正常的情况下，按照二三成的首付应该有接近80%房款的贷款，但是现在出现了这样一种状况，在房价不断上涨的情况下，越贵的房子，一次性付款的人越多。相反，一些价格低的房子，贷款的比例反而更高。2009年房子卖出不少，但数据并没有显示中国人的储蓄率下降，中国人的钱都藏在炕底下了，中国人太有钱了，房价还得涨。

　　任志强以敢说而出名，但是，他的很多说法，也确实是说出了部分事实。中国人的购买力，也确实无法仅仅用个人的工资来衡量。有些父母，为了给子女在大城市买房，愿意将自己多年的养老积蓄贡献出来，也有的父母，会将自己住的房子卖了给孩子凑首付而自己去租房住，这些都是没有办法的普通老百姓的做法。对于那些有路数的人，则处理问题更加灵活，购买力就根本无法具体计算，他们的工资，说不定连他们自己都不知道有多少，因为可能从来就没有动用过。

　　对于中国人购买力的问题，我们不做分析，但是，具体到个人买房，我们希望读者能够明白一件事情，你如果是买房自住的话，不要过于关注那些国际惯例的统计数据，只需要看看房价是否在自己的承受范围之内，如果是自己能够承受的，那就出手买房，如果不能够承受，那就别买房。不要想着买到最低价。　5．通胀是必须考虑的因素

　　很多人说买房是为了对抗通胀，防止自己的血汗钱缩水。李小姐买房的一个原因，就是考虑到自己的钱放在银行里生不出钱来，还可能遭遇通货膨胀的损失，毕竟目前的银行存款利率已经低于通货膨胀率，收益是负数了。而如果买房，资产的价格是随着通胀而上升的，因此，虽然可能不会有超额收益，但是在通胀来临的时候不贬值是有很大可能做到的。

　　货币尺度是购房者必需考虑的因素，因为如果货币发放多了，购房者手中的货币就缩水了，尺度变小必然导致价格的上涨，货币尺度变化的标志是名义利率，但实际上是通胀率。就像直尺一样，如果将直尺缩短了，还是标着20厘米，但这个20厘米代表的长度已经不是足尺的了。

　　货币贬值不是个人能够管得住的事情，在某种意义上来说，也不是央行能够管得了的事情。很多人或许问，为什么央行也管不住货币贬值呢？这是因为随着市场的扩大，我们的物品都在货币化，特别是房子，一般需要的货币总额很大，如果市场需要那么多的货币，非要控制死不给，那只有一种结果：市场有很多东西因为缺乏货币供应而不能交易，经济出现通缩，供求关系失衡，正常的循环就被破坏了。

　　但是，如果货币贬值过快，也会导致通胀，现在基本上哪个国家都希望自己的国家通胀率在3%以下。如果没有这个程度的通胀，意味着这个经济就没有活力，扩大再生产就受到了限制，经济增加速度放缓。但是，如果通胀高企也不是什么好事，资产价格暴涨以及购买力下降，老百姓的实际生活水准就下降了。为何通胀时资产价格会上涨得更快呢？这是因为资源类和房地产的土地均属于难以再生资源，用一点少一点，而那些科技产品，由于技术进步导致产品升级换代很快，因此，买越用越少的资源是升值的，而升级很快或者可替代的产品是贬值的。

　　从国外及我国历史经验可看出，通货膨胀将增加自住房产的价值，降低货币的价值。同时经验也表明，无论是实际的、预期的还是非预期的通货膨胀，若拥有房地产资产，就始终能有效冲销通胀带来的贬值。

　　我们国家现在是重视土地粮食化，农产品的价格很低廉，农民也赚不到什么钱，而土地建房虽然需求很大，但为了卖个高价钱，还是不断以各种借口限制土地出让，结果是地价越来越高，房价越长越快，谁让你急着用房子呢，高不高都要买。

　　因此，很多人愿意在有通胀预期之前买房，其实，买房是对抗通胀保值增值的一种手段，但这不是主要的因素，如果看投资性，买房者更重要的是为了日后能升值赚钱，自住者是为了以后少花钱买房。

　　无论从货币供给角度来说，还是从现实的需求角度来说，买房是对冲通胀的一种好办法，但决不是唯一的办法，资源类的产品都具有这种功能，但我们一般人是很难囤积多少资源的，因此，买房可能是最好的办法吧。