深圳中院该规定的合法性值得商榷

深圳中院意见：业主借阴阳合同毁约合法！
▇ 深圳二手房律师团首席律师张茂荣

《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）》（以下简称《初稿》）虽然就审判实践中常见的分歧做了统一规定，但部分规定的合法性、可行性却值得商榷，例如当事人借阴阳合同毁约合法的规定：

深圳中院：当事人借阴阳合同反价毁约将获得支持（《初稿》第10条）
    阴阳合同成交是深圳乃至全国二手房交易中买卖双方为降低交易成本通用的手法，然在房价暴跌暴涨过程中，又是买卖双方惯用的毁约手段（房价上涨，实收业主以阴阳合同违法为由要求买方以实际成交价过户，以增加买方购房成本逼买方放弃购买;房价下跌，买方以同样理由要求卖方以实际成交价过户，以增加业主售房成本逼业主放弃出售），《初稿》第10条规定“买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价，一方要求以真实成交价订立现售合同，对方不同意导致现售合同未能订立的，视为房地产买卖合同不成立。原居间买卖合同没有约束力，当事人请求适用定金罚则、赔偿损失或者支付佣金的，不予支持”， 深圳中院对此的解释为“房屋转让价款是房地产买卖合同的必备条款，在买卖双方对房屋转让价款不能达成一致时，视为双方之间的房地产买卖合同法律关系不成立。由于原居间买卖合同不成立，当事人以不成立的合同为依据请求适用定金罚则、赔偿损失或支付佣金的，不予支持”。如果此规定成为定稿内容，则二手房买卖过程中买卖双方借阴阳合同反价毁约将被确认为合法！

张茂荣律师：深圳中院该规定的合法性值得商榷
    本律师对深圳中院的上述规定和解释不敢苟同，认为该规定违反了法律规定和当事人的约定，建议在定稿中删除，理由是如下：
    1、房屋转让价款与交易税收分属两个完全不同的概念，真实成交价就是房屋转让价款，当事人是否同意以真实成交价过户与房屋转让价款无关
    深圳中院将房屋转让价与交易税费混为一谈并将房屋转让价款与真实成交价相区别，认为一方要求以真实成交价订立现售合同，对方不同意导致现售合同未能订立的属于买卖双方对房屋转让价款不能达成一致，应视为双方之间的房地产买卖合同法律关系不成立。本律师认为购房款的付款方是买方，收款方是卖方，而交易税费的付款方是法定纳税义务人，收款方是国家;购房款属于合同标的价款，多少由当事人协商确定，交易税费属于国家税费，数额法定，不受当事人影响，同时真实成交价就是房屋转让价款，无论当事人是否同意以真实成交价过户，房屋转让价都是确定无疑的，深圳中院的解释明显存在错误。
    2、纳税义务人法定，当事人就税收负担有约定的按约定，无约定的应按法定处理
    二手房交易税费重点是个税和营业税，两税的纳税义务主体都是转让方，税率分别是20%和5%，在确定纳税义务人的同时，法律又尊重当事人意思自治，允许非纳税义务人代纳税义务人垫付税款。本律师认为，国家税收法规的适用不以当事人有无分担约定为条件，由于税收法规已明确规定了纳税义务主体，应该理解为纳税义务人纳税为其法定义务，非纳税义务人分担为例外情况，在当事人没有特别约定的情况下税收显然应当由纳税义务人缴纳，而不应当以双方约定不一致为由认定合同不成立。
    3、合同的成立与税费分担无关，合同自当事人签字或盖章时成立，任何单位都不能否决其效力
    我国《合同法》第32条明确规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，二手房买卖双方在买卖合同中也都有约定“本合同自各方当事人签字（盖章）后生效”（生效以成立为前提）。深圳中院以一方当事人不同意以实际成交价过户（本质是双方就税费承担无法达成一致）认定双方的房屋买卖合同不成立即违反法律规定，又违反当事人约定。
    4、我国《合同法》具有促成交易的立法精神，根据该法第61、62条之规定，即使买卖双方就房屋转让价款不能达成一致，也不能单方毁约
    《合同法》第61条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，第62条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行……”，显然，二手房买卖合同签订后，即使成交价不明确，当事人也不能毁约，而是应按签约时的市场价履行（双方协商解除的除外）。
    5、本条与《初稿》第8条也相互矛盾
    《初稿》第8条规定“房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。房地产成交价应依据当事人双方的真实意思认定。”根据该规定，阴阳合同仅是阳合同价款无效，阴合同价款及其他部分均为有效，既然有效，当事人就应当按阳合同严格履行，而不是借口对税费负担达协商不成就可以拒绝履行。

综上，本律师认为，以阴阳合同成交的二手房买卖合同在确认阳合同价款无效后，当事人应当以阴合同价款过户成交，由此增加的税费当事人有约定的按约定处理，无约定的按法定处理，否则将构成根本违约，应承担违约责任。《初稿》第10条关于税费负担达不成一致意见视为合同不成立、各方均无需承担责任的规定涉嫌违法，并有可能沦落为当事人的毁约手段，亦不利于交易秩序的稳定，应予删除。