宁波出台新房限购令 现时投资房产似“刀尖上跳舞”

宁波出台新房限购令 现时投资房产似“刀尖上跳舞”
http://www.cnnb.com.cn　　中国宁波网　　 2010年10月11日 07:24
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【核心提示】宁波市政府办公厅10月9日下发《关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的通知》。从《通知》发布之日起，宁波开始实行住房限购政策，本市户籍一户只能新购一套住房。中央到地方政府一连串的新政，旨在抑制不合理住房需求和投机炒作，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场平稳健康发展。专家呼吁市民要根据自己能力购房，现时的房地产市场已经不再是淘宝空间。
中国宁波网10月11日讯(记者陈锦源) 宁波购房新政日前出台，开始实行住房限购政策，本市户籍一户只能新购一套住房。同时，银行方面在今年10月1日起已开始实施三套房贷款新政，而房地产交易环节契税和个人所得税的征收政策也于日前作出较大调整。新政实施正是政府向投资客发出信号，房地产市场已非投资宝地，在国家宏观调控的大环境下，房价上扬空间有限，而社会应该维持它的“理性繁荣”。在中国宁波网在线调查中，有36%网友对限购政策表示高兴。
核心新政回顾：一户只能新购一套住房三套房贷款叫停
据《通知》，宁波坚决遏制不合理住房需求，实行住房限购政策。本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)在本市只能新购1套住房。能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房，否则暂停在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。
今年10月1日起，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。一工行知情人士介绍，工行已经实施人行和中国银监会的通知，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例也由原来的20%调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定，而原先的基准利率是维持在0.85%倍左右。分析人士认为，限制三套房贷款，对银行自身运营风险有所降低，因为以前出现过不良投资者贷款而导致银行利益受损。
同时，土地增值税预征率调整为普通住房2%、其他房产3%。政府将重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。政府还会加强对二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为的查处。调整房地产交易环节契税和个人所得税的征收政策，取消购房环节的各类财政性补贴；恢复收取普通住房交易中个人缴纳的房屋所有权登记费、住房交易手续费和房屋所有权证工本费3项行政事业性收费。
根据《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，银行方面将加大支持房地产开发企业建设中低价位、中小套型商品住房项目和保障性安居工程项目。如此一来，保障性住房和中小套型普通商品住房按计划供地将得到保障，建设或将提速。此外，有关部门还严格执行保障性住房、城市危旧房与“城中村”改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%的规定。对保障性住房建设项目和中小套型普通商品住房建设项目建立行政审批快速通道，提高审批效率。
加强房地产市场监管。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
提高商品房预售条件。新取得用地的房地产开发项目，低层、多层建筑主体结构结顶，中高层、高层建筑主体结构完成三分之一及以上，方可申请商品房预售许可证。建立商品房预售资金监管制度，确保商品房预售资金首先用于项目工程建设，防范商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场正常秩序。以上政策的实施，都对切实增加住房有效供给有重大意义。
现时投资房产似“刀尖上跳舞”
据《宁波日报》报道，海曙区和江东区部分房产中介机构生意前日起明显冷清，有的节日期间一套房也没有成交。据市房产交易中心统计，国庆长假7天，市六区仅成交商品住宅147套，环比节前一周，降幅超过80%。分析人士认为，这与契税新政实施有较大关系，主要反映房产投资者已经处于观望状态。
记者走访了海曙部分楼盘售楼中心，发现与房产中介情况一样，有房产投资者“停手”了。一位不愿透露姓名的投资者表示，一连串的新政使她“落注”更谨慎了，其观望情绪主要是因为投资房产的成本开支大大增加，而在国家对房地产市场政策调控力度逐渐加大的环境下，自己还要考虑“下家”，能否把住房“转手”是一大问题；加上通胀，普通市民购买力不强，故此她再战房产市场的信心受到打压，言现时投资房产似“刀尖上跳舞”。
一资深房地产投资者陈先生从事房产建设，也已有10多年投资经历。他认为，这次宁波出台新房限购令是宁波落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的重要举措，比三套房贷款叫停更严厉，但是政府只是遏制房价过快上涨，并不是一下子把目前中国经济的支柱产业打垮。
据《宁波日报》报道，按照契税新政的规定，市民今后非首次购买普通住宅，契税将不再享受减免优惠，税率从原来的1.5%恢复到3%，二次甚至多次购房的交易成本明显增加。以一套总价为200万元的住房为例，10月1日以后买，契税需缴纳6万元，而之前买，契税为3万元。也就是说，在房价不涨不跌的情况下，实际购买成本上升了3万元。
但记者在走访中发现，针对三套房贷款限制令、宁波刚出台的新房限购令以及契税新政，对楼市刚性需求影响不大。首次购房和改善性住房的二次购房者并不会改变意愿，有能力购买婚房者、有改善性住房意愿的市民并没有因此放弃购房需求。有中介公司知情人士认为，新政实施以后，住房的刚性需求不会受太大的影响，从近期看，房产交易短期内会有一个观望的阶段，但毕竟宁波地区具有购房消费实力的人还有不少。
专家分析买房三大缘由
自上世纪最后10年以来，随着中国经济体日益成熟，城镇化高速发展，中国房地产市场也一路走红。投资者纷纷把目光注视到房产这棵能赚大钱的摇钱树，包括各地个人疯狂购房和集体团购住房等。无论是刚性需求还是投资行为，都一路把房价推高，使得中国房地产目前正处于“非理性繁荣状态”。
说中国房地产市场处于“非理性繁荣状态”并不为过，政府日前出台的系列政策足以让大众感觉到政府在遏制房价过快增长。一分析师接受记者采访时说，尽管政府在调控楼市，但楼价并不会出现大涨或大跌，购房行为仍是刚性需求、投资行为以及婚房传统观念三大因素主导。现状是，只有部分发达地区少部分人在解决温饱之余有能力购房。
房地产繁荣是随着国家经济快速发展而显现的。时移世易，中国经济可以说是被房地产市场“绑架”了，即房地产经济占国家经济的比例很大。如果政府打压房价力度过大，连锁反映就会出现，就业、建材、物流等行业都会受到很大的牵连，继而影响到社会的和谐稳定。政府只会想办法维持房地产市场“理性繁荣”，而不会让房价处于失衡甚至萧条状态。所以，有实力的投资行为仍然会出现，不排除有“炒房”行为。
目前大部分国人年薪在3千美元到1万美元之间，温饱问题已经得到解决，国人都把目光注视到奢侈品——住房身上。美国大部分地区城镇化已经大致完成，市民在任何地区都能“享有市区级待遇”。中国的情况并不一样，城镇化过程仍在持续中，只有城镇(市区)才享受到社会进步带来的“便利化”，包括医疗、就业、保险、教育等方面。大多数的外来人口一旦在城市扎根就并不愿意回到农村。同时，房价是一定的市场行为产物，房子的造价各地相对差异较小，但市区的便利性是房价高的主要价值，这是农村无法比拟的。市区相对较高的房价具有一定的合理性。故此，生活水平提高后，人们生活对改善住房的一种刚性需求。
第三个原因是较多年轻人头疼的事情，也是购房的一大缘由，就是婚房观念。记者在街头采访和查阅网络论坛中发现，不少外地人都较难在宁波找到另外一半是本地人的，他们都表示宁波姑娘的丈母娘都看重这未来女婿的一套房子，“裸婚”概率较低。有的网友甚至因为这套房子和另一半分手。部分受访者都是在外地结婚的小年轻，然后过来宁波打工，大多都是住在单位宿舍或租房度日。“没想过在宁波买房，太贵了，这些钱在老家能盖上不错的房子了”一位在工地工作的小年轻告诉记者。
房产要摆脱“非理性繁荣”状态
针对这种“非理性繁荣状态”，政府已早看到端倪，并出台一连串政策应对，纠正房地产发展之路。有人认为这些新政只会对大城市有“降火”作用，对二线或以下城市并不会有太大影响。针对这一说法，一资深房产投资者分析，日前房地产市场牵动着整个国家的经济，甚至说“房地产市场绑架了整个中国经济”，泡沫太大遭殃的只会是老百姓。只有让房子回归到“房本位”上，房价才有可能回落。
据《宁波日报》报道，尽管国家有关部委屡出“重拳”，对房地产市场进行高压式调控，希望能抑制房价过快上涨，促进楼市平稳发展。但在上个月，慈溪等部分地区的房价还是出现了不小的涨幅。慈溪房管中心数据显示，今年该市8月份商品房均价为13675元/平方米，而9月份商品房均价则达到17826元/平方米。这种过快上涨的趋势不能不引起警惕。
一名资深经济师分析，房价的上涨，除与市场投机者增多有关外，还受土地供应量偏紧、住房需求旺盛、民间资金投资渠道有限等因素影响。因此，契税新政之类的调控手段，从短期来看，确实对抑制“炒房”会有一些成效，但要从根本上解决问题，还得从政府增加土地供应量、加强保障性住房建设、多个渠道促进市民财产性收入增长等方面着手，不然，房价报复性上涨的情景仍可能上演，这应当引起社会各界的关注。