[转帖]国防经济研究：计划生育，压垮中国房地产的最后一根稻草[栖息谷管理人网络社区]

国防经济研究：计划生育，压垮中国房地产的最后一根稻草最近因为楼市成交量下滑,有人开心的说"中国房地产的冬天来了!",也有人指着节节攀升的地价拍着胸脯说"中国的房价不可能会降,还将涨 一百年。当然他们都有各自的道理,并且在某个时间段内起作用,但从正统经济学角度考虑,他们的说法都是片面地只看到经济规律的单一条件一不能真正把握事物发展的规律.。
事物是由矛盾组成的,而事物性质是由主要矛盾的主要方面决定.。
房价的构成因素是什么呢?两个"成本"和"市场供求",房价由这二者决定。
而房价涨跌就由这二者中的供求关系来决定,并以成本为基础根据需求上下波动。
举两个例子来说明这个道理。
九十年代期间,房地产供求关系大致平衡供求均小,此时房价在成本附近上下波动,开发商有挣有赔。
步入21世纪,在国家种种政策刺激下人们对房产的需求包括居住和投资突然开始增加,包括使用贷款等方式，大量透支了其他领域的购买力以及未来的购买力，需求大于供给,于是房价大大高于成本，且越来越高，居民连夜排队买楼，好一片繁荣阿,此时开发商那个开心啊？
但是，这个能长久么？答案是——不能！在任何时代，商品都不可能长期背离他的价值——成本。
因此，在前期，大家都在猜想，房价该跌了吧？该跌了吧？怎奈，大家都算错了一个最关键的事情！
第一：大家低估了已经被激发出来的购买力。
第二：大家错误的估计了政府的想法——政府也是实体，凡是实体都是趋利的！
但是，无论如何经济规律开始起作用了，他以另一种方式实现了价值和价格的统一！国家开始实行了土地拍卖政策,大大提高了土地价格,于是伴随着一个一个地王的出现，一块块天价地块的售出，房地产成本涨的那个猛阿！国家笑了，卖了这么多地，好多钱啊！财政收入节节高。
开发商也笑了，我的土地建成商品房的时候，都是按周边土地的市价计入成本的，而我买的地，都是前几年的！只要土地不停的涨！我就能不停的吃差价！
这两年建筑成本并没有多高，顶天了也就是1K/m2
去年地价1K，今年地价2K，我就卖4K，还诉苦说你看周围现在地价多贵啊？
今年地价4K，我就卖8K，还要诉苦说，你看现在地价都4000了，人工费也涨了阿.....
明年地价8K，我就卖16K，还要诉苦说，我们开发商也苦啊...........
大家看到了么？经济规律是不可违逆的，只不过，房地产是以提高成本而不是降低售价的形式，实现了它的价格的提升。
那么，房地产价格什么时候能够下降呢？
之有满足这两个条件的时候，房地产价格才能真正下降！但由于中国目前的房价已经抬高太高了！
第一：房地产成本的下降！——主要也就是土地拍卖价格以及乱过七八糟收费以及其他成本的下降！成本下降，那么房地产的价格基础就下降了！而由于现在是需求大于供给，因此，土地拍卖价格居高不下！而且越来越高！当然房价也越来越高！这就是一个积累效应！
第二：房地产需求的下降！——供大于求，房地产价格将低于房地产成本！此时，开发商的利润下滑，土地拍卖价格也开始变低！于是成本又再度下降！这又刺激了房价的更加下降！和房价上升的速度一样，甚至更快！就像雪崩！（此时，唯一的挽救房地产崩盘的方法，就是紧缩土地供给！提高土地价格！就像越南的土地价格，一平方米多少美金！但如果此时开发商手里还有大量的土地，那么国家紧缩土地供给也控制不了房价的下降，于是为了不让防地产崩盘，国家必须掌握土地的供给权利，不能让开发商屯积太多的土地——因为国家也害怕房地产的崩盘。）
想大家看到这里，就应该明白，我为什么说计划生育将成为压垮房地产的最后一根稻草了吧？
因为计划生育造成的是供给远远大于需求！就算政府紧缩土地供给也没有用！唯一有用的就是使用拆迁的方法！把多余的房子、价格低的旧房子拆了！
好的，这边肯定又有人要问了——计划生育为什么会使供给大于需求呢？
就拿七十年代末，八十年代初出生的这批人（包括我）来说，不论农村还是城市，大部分的人都是独生子女，其中可能20-30%家里是两个孩子，而更多的可能只有不到5%，这样，就总体来说，我们这部分人比我们的父母数量少！
而我们这代人组成家庭以后，一般要买房（或者买不起，但是一个购买力），同时我们家庭名下以及未来名下的（父母以后要留给我们的）至少是两套房子！再加上我们中的有些人都已经自己买了房子，那么从全中国平均来说，我们这辈人每个家庭至少有两套房子！
（我在上海，我家有五套房子都是99年的，不过都在县城里，以前我妈是下岗职工，单位倒闭了，搞房地产开发还贷款，对于职工要么拿钱，要么拿地，大部分人都拿了地。于是我家分了块地自己盖房子，盖了6层，5套两室一厅一厨一卫以及其他包括车库等，我们家的水平在我们那县城算中等，不是富人买不起车，也不至于穷的解不开锅。我老婆也差不多，不过是在市里，房改的时候是给了房补，于是在厦门买了两套房子，一套住一套出租。于是我和我老婆差不多未来有至少7套房子）
我们的父母辈现在一般是55左右，然后从75岁开始逐渐失去劳动能力，要么卖掉房子，
和我们住要么出租，然后随着上一代人的逐渐过世，房子开始大量空出来了......平均一个家庭有两套房，多的和少的可以平均掉。
这样，大家说到时候，就算不建房，是需求大于供给还是供给大于需求呢？在这种情况下，最明智的选择是什么呢？
也许有人还会说，现在在搞城市化，农村人口进程将支持其永远的购买力！
那么，这是真的么？
有这样一个悖论，如果农村的收入高，我们农村人进城干什么？如果农村的收入低，因此进城，那么低收入下，房价是不是要降价我们才能买得起呢？
而且，进城也是一个组建的过程，并不是都挤到大都市，部分到乡镇，县城，市区，上海北京等。同时，我们乡镇、县城、市区、大城市等也有足够的房子提供给新到者，更别提每年完工的新建房以及炒房者囤积的大量住房了。
因此，综上，住房的价格会被平均每人两套房以上的供给压垮！这就是独生子女政策对中国房地产最大的“贡献”了！
大家怎么看最近的调控和房价呢？只要土地价格继续上涨！需求继续保持（无论自助还是投资，都是需求）！那么房产成本很难降！
当中国人口开始负增长的时候，就是中国房价开始雪崩的时候！
但是，中国人都是很聪明的个体，大家会等到房价开始雪崩的时候才会把多余的房地产脱手么？
同时，老人独居可能么？照顾老人需要需要变卖房产来共给？
如果养老中心开始红火，那么养老中心的发展资金肯定就是由卖房地产来的，因此越早脱手越好！否则卖了房子可能还不能请别人照顾你2年....那时候劳动力就值钱了！那么多老人阿！老人经济！