谢国忠：未来五年大城市房价平均跌一半-谢国忠-搜狐博客

　谢国忠：未来五年大城市房价平均跌一半
　　来源：财新网 作者：谢国忠 
　　我现在正式通知大家，楼市已见顶，接下来将逐步下跌，熊市将持续五年，大城市的平均房价可能会跌一半以上
　　【财新网】（专栏作家 谢国忠）又到了吃大闸蟹的季节。 　　煮螃蟹，首先你把蟹放在冷水锅中，它们会觉得又回到了湖里，浑然不觉危险。然后，盖下沉重的锅盖，开火。这时，你可以听见它们抓挠锅壁的声音，开始轻，然后拼命挣扎，然后轻，再后就偃旗息鼓了。几分钟后，你打开锅盖，蟹壳已成金黄。这时，你就可以蘸着醋姜，享受美味了。 　　现在，中国的炒房人就像在冷水锅中的螃蟹。他们感觉很好，会时不时地伸伸腿。看不到任何危险。殊不知，自己已经被人盖上锅盖、下面点上了火。马上就要被煮熟了，却尚未发觉。 　　今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，楼市已经见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，资本会流出，届时楼市会加速下跌。 　　中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80%甚至更多。 　　工资与租金 　　为什么房价会下跌这么多？当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。 　　在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。有时，超量供应会超过投机性需求，足以吓跑投机者。多数泡沫是突然破裂的。但也有个别泡沫是逐渐泄漏的。 　　1997年，外国资金撤出推高了利率，导致香港楼市泡沫破灭，顷刻间，吸光了这个赌场的所有资金。2000年互联网泡沫的破灭，是因为那些上市公司的大股东们手中的股票限售期刚过即大规模抛售，惊醒了投机者。而2007年美国楼市泡沫破灭，是因为次贷到期了，投机者发现还不上钱。 　　逐渐泄气 　　房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的二十年中，以每年大约8%的速度下跌。台湾受日本影响，房价也在缓慢下跌，直到中国疯狂的投机者复苏了房地产市场。 　　1998年，中国的房地产泡沫也破灭了。三年内，上海房价下跌了三分之二。广东和海南的烂尾楼随处可见。再近点说，上海的房价从2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商业区的楼盘甚至下跌了一半。 　　现在的泡沫始于2007年，由宽松的货币政策和人民币升值预期催生，我原以为，它也会在瞬间破灭。但最近的事态发展改变了我的观点。此次的泡沫可能不会瞬间破灭，而是会慢慢泄气。之前，我以为政府可能会在四季度放松宏观调控，导致房价再次疯涨，泡沫会在2011年下半年或2012年突然破灭。 　　“脱衣秀” 　　政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制，这些买房者其实并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。 　　除了信贷政策，流动性也在收紧。人民币的汇率仿佛是一场“脱衣秀”。经过多年等待，都没有看到“真材实料”，对冲基金终于受够了，再也不想等下去了。尽管美国财长盖特纳又一次大声疾呼人民币被低估了，但市场对此已经麻木了。人民币NDF市场并不指望人民币在明年会大幅升值。 　　这对流入中国的热钱影响极大。存款业的竞争日趋激烈。银行提供的理财产品极像存款，但提供的利息却比央行规定的利息高得多。 　　经济衰退？ 　　现在中国房地产价格正在慢慢下跌，并将于2012年加快步伐，届时，中国经济也将会受挫。未来十年内，出口、消费和基础设施将会以7%-8%的速度增长。与近年来相比，这个增速相对较慢，但它更有利于提升工资、家庭生活水平和企业利润。 　　中国人不能用房屋净值贷款来消费。2000多万套空置房的户主们将会越来越穷或是破产。豪车的销售量可能也会减少。但是中产阶级将更具有购买力，因为他们从投机者那里买房的成本会降低。 　　为了防止房地产泡沫泄气而影响到其他投资领域，政府必须迅速向银行注资。政府有足够的财力和智力这么做。在过去十年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来十年，情况可能刚好相反。 　　楼市的投机者们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出生天。■ 　　（作者为玫瑰石顾问公司董事，经济学家；本文英文版首先发于彭博，财新记者陈璐译） 我正在玩搜狐微博，快来“关注”我，了解我的最新动态吧。
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发布者 gteluojian (http://gteluojian.blog.sohu.com/)
2010-10-02 06:11

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赶快让暴热的房地产降温吧
祝谢老师国庆节愉快
事事顺心如意

发布者 王沿江-情满人间与天堂 (http://iiif.blog.sohu.com/)
2010-10-02 07:20

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与王沿江一样，我非常关注三剑客，但我觉得应是四剑客

发布者 博客之家 (http://xwhyy2008.blog.sohu.com/)
2010-10-02 08:10

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工资与租金只是影响房价的因素之一。在中国，房价迅速上涨，跟中国目前贫富差距的巨大有很多因素。财富迅速集中在小部分人手中，他们的财富已远远多过大部分的以工资为生活来源的人群，投资楼市，是风险较低的方式。如何让这部人投资实业，而不是投资房产与民争利，是应该深刻思考的。您说呢？

发布者 明月逐人来 (http://comemoonriver.blog.sohu.com/)
2010-10-02 08:29

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节日快乐！千万别走小日本的老路。

发布者 风行者 (http://dzhdl.blog.sohu.com/)
2010-10-02 08:33

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政府在这个时间点上，出台更严厉的调控政策，目的仅仅是为人民币升值打前站，是为了构筑防洪堤坝，防止热钱洪水流入中国。人民币升值，则出口受损，人民币不升值，西方国家增加惩罚性关税，则出口照样受损。所以人民币升值是必然的事情，中央已经清醒地意识到这一点。
有升值，必然有热钱；有热钱，必然有流向。房地产信贷虽然再次收紧，但热钱依然会持续流入，市场上依然有增量资金不断进入，流动性依然充沛，在这种状态下，房价也许滞涨，但没有可能会深幅下跌，因为没有一个市场会在钱多货缺的时候狂跌的，所以，老谢的观点这回真的是太杞人忧天了。退一万步讲，就算热钱大量流出，政府也不会坐视房价暴跌的，稍微放松一下信贷规模，就足以稳定房价了。

发布者 我狂抛 (http://wo-kuang-pao.blog.sohu.com/)
2010-10-02 09:03

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it is very hard to speak the truth in a place where people used to be cheated. i admire your courage and sense of responsibility.

发布者 阿猫顶顶 (http://amourdingding.blog.sohu.com/)
2010-10-02 09:04

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又一次看见谢国忠对于房价的预言，在此不想争论您的预言依据的准确性，冷冷的说上一句：经济学家不是预言家，百姓及政府需要的是解决经济问题的专家里手，您可以设想一下如果房价下跌50%对于整体中国经济的危害性，希望在下一篇您的大作里看到的是解决这种潜在危害的办法，而不是冷眼旁观、大胆预言了。

发布者 罗路 (http://luolu1971.blog.sohu.com/)
2010-10-02 09:11

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“保持房地产价格的合理和稳定”---呵呵，旧话重提，还能相信吗？

发布者 昆冈玉 (http://3-san.blog.sohu.com/)
2010-10-02 09:34

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呵呵，信不信你呢？温总理说"保持房地产价格的合理和稳定"----已经一提再提，结果呢，是稳定的暴涨，俺当初听总理的话，一迟疑，今天多给了20万，月供三千，听总理一句话，俺要多奋斗几年......

发布者 昆冈玉 (http://3-san.blog.sohu.com/)
2010-10-02 09:41

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中国货币过于泛滥，到处在流动，流向哪里哪里的价格就会暴涨，发改委的做法只是按下葫芦浮起瓢，没什么作用。这么强大的流动，可以毫不费力地摧毁中国的货币体系，动摇中国经济的根基，引发中国的社会动荡，不采取措施，悔之晚矣。
如果汇率不上涨，则热钱会出逃。

发布者 月亮 (http://ujffdncel7788.blog.sohu.com/)
2010-10-02 09:50

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罗路 在上文中提到：
又一次看见谢国忠对于房价的预言，在此不想争论您的预言依据的准确性，冷冷的说上一句：经济学家不是预言家，百姓及政府需要的是解决经济问题的专家里手，您可以设想一下如果房价下跌50%对于整体中国经济的危害性，希望在下一篇您的大作里看到的是解决这种潜在危害的办法，而不是冷眼旁观、大胆预言了。

赞同。真要是这样，我们需要的是对策而不是看笑话的心态，

发布者 无欲则刚，何须争锋 (http://zhqizhqi2010.blog.sohu.com/)
2010-10-02 10:02

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一切理论在现实面前都是一派胡言！包括总理同志的“保持房地产价格的合理和稳定”，大概意思的话已经是老调重弹了。呵呵，结果呢。政府都已经不能信.......还能信谁呢。都是一派胡

发布者 昆冈玉 (http://3-san.blog.sohu.com/)
2010-10-02 10:05

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一切理论在现实面前都是一派胡言！包括总理同志的“保持房地产价格的合理和稳定”，大概意思的话已经是老调重弹了。呵呵，结果呢。政府都已经不能信.......还能信谁呢。都是一派胡

发布者 昆冈玉 (http://3-san.blog.sohu.com/)
2010-10-02 10:06

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很多人购房知目的是抵御通胀，所以通胀预期不除，房价难降！！！！！！！！！

发布者 贯通感的天空 (http://guantg325.blog.sohu.com/)
2010-10-02 10:25

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发布者 邊城浪子 (http://peterzhu561.blog.sohu.com/)
2010-10-02 10:29

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观望

发布者 东部焦点男装搭配技巧交流 (http://schb7.blog.sohu.com/)
2010-10-02 10:29

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希望房价降下来。

发布者 福气 (http://xu138138.blog.sohu.com/)
2010-10-02 10:35

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可能吗

发布者 小草根 (http://wjl128.blog.sohu.com/)
2010-10-02 11:11

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虽然也想让它下来，但是20年过去了，再听就跟听相声一样就是逗你一乐，一开心，。

发布者 花如雪 (http://hong19688.blog.sohu.com/)
2010-10-02 11:20

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